管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

滞納者へのサービス制限は出来ればやりたいですけど、普通のマンションなら
98％支払っていて滞納者は2％もいないでしょう。
経済的困窮でないのに、支払わない例なんてあるんでしょうか？

[23: 20]

>>22さん
うちのＭＳの場合、口座自動引落の銀行が指定銀行のみなのです。
その口座が管理費引落のために作成されたもので、いつも使っている口座が別にあって資金の移動（振込）を忘れる居住者がいるようです。
もちろん組合としては、そんな理由で？？？明らかな怠慢！！と考えるのですが事実居ます。

[24: 匿名さん]

駐車場の専用使用料も含めて払ってない場合，その使用権の剥奪は当然と思いますが，
例えば，給水バルブ栓を閉め，封印などできれば，文字通り干上がって
払ってくれる気がするのですが，
マンションで各戸別の給水栓を閉じ封印ってのはできないものでしょうか？
配管は共有設備ですので。
マンションが全体として基本契約を水道局とし，各戸に専用メーターをつけて，使用料を管理費と
いっしょに引き落としするマンションでは，水道代も未払いになり大変です。

[25: 23]

駐車場の契約解除・・・現実の理事会での悩みは解除しても車を出さないケースが考えられます。
機械式駐車場だと強制的に出すっというのもかなり困難なのです。

居室の水道・ガス・電気は戸別に閉められるところのほうが多いと思いますけど、それを実行する組合側の権利は法的又は規約的に不明です。面倒な手続きをすれば可能だと思います。

[26: 25]

追加
水道代を組合が代理徴収している場合なら、組合が当事者になるので滞納者の水道止めるのも比較的手続き容易かと思います。

[27: 匿名さん]

管理費滞納でも水道、電気を止めるのは違法という判決があったような気がする。

＞23さん
口座の入金を忘れる人はいるかもしれませんね、でも2ヶ月以上は普通はないですよね。
ローン返済の口座に、うっかりで入金を忘れる人は皆無なんですから。
普通の常識のある人なら、管理費なんて通常5万円にも満たないのですから、うっかりがないように
総合口座で定期を組むとか、常時10万円くらい入れてあるのが普通ですよね。

[28: 匿名さん]

○駐車場の強制解約をした場合・・・・・・・・
　　　それでも滞納者の車が居座わった場合、無理やりレッカーで運んだとしても
　　　その移動中に車を傷つけた〜と滞納者が主張し損害賠償を求めたり、移動先の
　　　場所の確保やその使用料だってかかるんだけどどうすんの？
　　　　強制解約しても居座られれば、次の使用予定者も使用できないし居座っている
　　　滞納者にも請求できない。（強制解約した場合）
　　　※まぁ、不当利得で訴訟するしかないかも。

○水道を止める（管理組合が親メーターに従い水道局に支払い、子メーターで各戸請求の場合）
　　　だとしてもできるんだろうか？直結の場合は水道局もライフラインだからとの問題で、
　　　（電気・電話とは性質が違う）やたらに止められないんじゃないかなぁ
　　
　　　要は、この事例は滞納者から管理組合が法的に提訴されても「受けてたつぞ！！」
　　　ぐらいの気迫や費用（弁護士マターか？）を覚悟しなければ不可能なんじゃないかな？
　
　　　「駐車場解約（レッカー移動）」「止水」、実行できればいいなぁと私も思います
　　　　が・・・・・・

　　便乗で悪いのですが、上記二つの対応で現実にうまくいった経験者の方がいらっしゃたら
　　是非、経験談を教えて欲しいと思います。

[29: 眠い26]

ところどころに「訴訟」とかすぐ言うかたいますけど、それまでにいくつも段階があるわけで。
駐車場１つにしても、いきなり無言で一方的に解除するもんじゃないんですよ。
解除しても居直りや連絡とれない場合もあるから、その時の対応や考え方も理事会で理事同士が意見交換・準備しておくわけです。

短絡的な解決方法などないから、地道に管理会社と理事会があれこれやらなきゃいけません。
びっちり規約どおりに事務的に進めるのが、理事会にとっては一番簡単かもしれませんが、共同住宅って「人の住い」なわけだから、自治会と理事会は異なると理解しててもね．．．．

[30: 匿名さん]

うちのマンションでも2件過去に長期滞納がありました、両方とも理由は事業の失敗でした。
彼らが経済的困窮で支払いの優先順位をつけるのは
1.住宅ローン（競売にかけられないように）
2.公共料金（日常生活がきなくなる）
3.子供の教育関係や学校関係の支払い
4.駐車場使用料
5.管理費と修繕積立金
だいたいこの順番です、支払わなくてもうるさくいわれない、世間体が悪くない
強制的手段をとられないものを、後回しにする傾向がある。
結局2件とも最後は競売になりました。

[31: 匿名さん]

私は管理費の自動振込みで失敗しました。

りＸＸ銀行から自動振込みにしていたのですが、５年で契約切れになるという認識がありませんでした。
５年と１ヶ月目の管理費が未納になり、翌月２か月分請求されるまで気がつきませんでした。

契約したときにはわかっていたのでしょうが、５年間ですっかり忘れていたし契約切れのお知らせもきませんでした。問い合わせたら、ネットで確認できる契約者には郵便でのお知らせは出さないそうですが、今月が５年目終了かどうかなんて、毎月ネットで見ている人しか気がつきませんよね？

慌てて通帳記帳して確かに払われていないのを確認して、２か月分一緒に手渡しで支払いましたが、滞納金は請求されずに済みました。

ヤレヤレです。全然悪意もなく預金もあるのに失敗する人もいるという話。

[32: 匿名さん]

＞31
95％以上の人は、そうなんですよ当たり前の話です普通はそれだけ注意しています。
うっかりがあるから、3ヶ月ぐらいまでは滞納の問題になりません。（延滞利息を徴収もしません）
問題はそれ以上の長期滞納者です、月々の支払いも大変なのに
数ヶ月分一括で支払えるとは思えないですよね。

[33: 匿名さん]

　滞納者にもいろいろなケースがあります。
　　　　　支払う意思も能力もある人
　　　　　支払う意思はあるが能力のない人
　　　　　支払う能力はあるが意思のない人
　　　　　支払う意思も能力もない人
　少なくともこの４分類ぐらいはした上で、それぞれごとに対応しなければなりません。一律の対応では、「労多くして効少なし」です。

[34: 匿名さん]

うちは理事輪番制なのですが，経済的困窮で管理費等払ってない人が理事なんですよ。
支払う意思はあるが能力のない人なんですかねー。
理事長も遠慮して，滞納のことが理事会で話題にしにくいんですよねー。
その理事さんが欠席の時に聞いたら，総額１００万くらいの未納が全体であるそうで，
その理事さんがいくらかは？ですが，いやー困ったもんです。
破産まではいかない状態が一番やっかいですね。
どうすればいいんでしょう？

[35: 匿名さん]

経済的困窮の方は、遅かれ早かれ↓な可能性が高いはずです。
先送りすればするほど、結局は本人の負債額を増やすことになりますし、組合全体で補うことになりかねません。
滞納者が理事になったり、理事がうっかり滞納をしても強く咎めるものではありませんが、同時に相手が理事や親しい人であっても、滞納督促のルールどおりに進める必要があると思います。

[36: スレ主です]

>>２９さん>>眠い２６さん

　おっしやる通り、滞納者に対する駐車場契約の解除はいきなり実行するものではないし、
　管理組合としても提訴等したくはありません。

　しかしながら電話督促・督促状発信・訪問・内容証明付催告書等を実行しても
　埒があかない場合には訴訟申し立てをしても良いのではないでしょうか？
　　※あくまで規約に則った手順で承認される事が前提ですが・・・・・・

　怖いのは、滞納管理費・修繕積立金は特定・包括承継人に請求できますが、駐車場使用料
　のような属人的使用料は、競売の場合には、通常、新区分所有者に請求できません。

　決算では雑損で処理するしかなくなりますが、何か良い手立てがありますでしょうか？

[37: 匿名さん]

＞36さん
うちのマンションで夏頃に競売がありました、結局マンション業者が落札しましたが
支払ってくれたものは、管理費、修繕積立金、倉庫使用料、これらは12ヶ月分
駐車場代（3ヶ月分滞納後契約打ち切り）
支払ってくれなかったものは、遅延損害金。
業者に理由を聞いたところ、販売する上で重要事項説明で明らかにしなければならないので
販売上不利だということでした。（以前も過去もう1件ありましたが同様でした）

個人が落札したら、倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないので、
落札者の人柄によるでしょう。管理組合としては損金処理になりますね。

[38: 匿名さん]

倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないなら
理事長に話してみます。
敷地内に停められなくて，しかたなく外に駐車場借りておられる人に
説明できませんし。

[39: 匿名さん]

>>38さん
余計なことだったらご容赦！
法的支払い義務は、そもそもの居住者又は組合員にはありますよ。
本人が支払えなくなり裁判所の判断で、資産であるＭＳの部屋を競売した時に、その部屋を新たに買った人には倉庫や駐車場の滞納分を負担する法的義務はないということです。

たた競売などになるケースは、既に元の持ち主は「破産」の身分になるので、倉庫や駐車場の滞納額が法的に免除されてしまうことが多いでしょう。その場合は組合泣き寝入りかな。

↑専門家ではないので、間違ってるところがあったら詳しい方、訂正願います。

[40: 38]

管理費，駐車場代等を払ってない組合員が，ずっと車を敷地内駐車場に停めて，管理組合会計に
金がはいらない。専有使用権剥奪して，外の駐車場を借りてる人に停めてもらえば，会計にもいいし，外の駐車場を借りてる区分所有者にも喜んでもらえる。管理費，駐車場代等を払ってない組合員も払おうという気になるかもしれないし。そもそも粗食で明日くうご飯もないというわけではないんだから。

それをしないでこの状況を放置し，破産され，駐車場代とりそこねたら，やっぱり
理事長は責任を問われてもしかたないですよね。理事長しか誰が滞納してるか
正式には知らないんです，うちのマンション。うわさでは聞きますが。
議題にもしないのがいけません。

[41: 匿名さん]

破産による競売でなく，払わない組合員が売却や賃貸に出した場合は，
未払いの管理費，駐車場代は当然，払ってこなかった人に請求ですよね。

[42: 匿名さん]

>>41
なかなかいい事例ですね。
こちらをご参照ください。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021125p4000p4.html

以下、要点抜粋。

○区分所有部分が売却された場合
　管理費等の未納がある状態で区分所有者が当該住戸を第三者へ売却してしまった場合、
管理組合は誰に請求すればいいのであろうか？

　区分所有法８条では「債務者たる区分所有者の特定承継人（住戸を買い受けた人）に対しても行うことができる」としており、
新しい買受人にも滞納している本人にもどちらにも請求できると定めている。
が、現実問題として買受人が素直に他人の債務を弁済することは考えにくい。
また賃借人が住んでいたとしても、管理費等の支払い義務を負うのは区分所有者なので賃借人に滞納分を請求することはできない。

[43: スレ主です]

区分所有法第８条における管理費等というのは、通常、皆さんのＭＳ管理規約
では「管理費」と「修繕積立金」に特定されているのではないでしょうか？
　従って、管理規約上において特定・包括承継人は属人的使用料を支払う義務はないもの
と判断されているようです。

　しかしながら任意売買の場合には、仲介業者が売り手・買い手との折衝の中で
使用料の精算をする事が多いのであまり問題にはならないようです。

以前も書いたかもしれませんが、管理規約で承継できる「管理費等」に駐車場使用料等
も追加すれば、競売時には少なくても請求行為は認められると思います。

[44: 匿名さん]

>>43
包括承継人には支払い義務があります。

[45: スレ主です]

>>44

つたない知識かもしれませんが我ＭＳの管理規約では、※第２６条（管理費等）において
「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみが「管理費等」と規定されており、
※第２７条（承継人に対する債権の行使）では、＜管理組合が管理費等について有する債権は
区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行使することができる＞となっています。

上記を勘案すると、やはり　管理費等＝「管理費」「修繕積立金」「修繕積立基金」のみ
包括承継人及び特定承継人にも請求できるのではないか？と判断しておりますが？

>>44は、どのような根拠で（例えば区分所有法・民法の第○○条・どの裁判の判例）
言ってるのか示してください。

[46: 匿名さん]

>>45
民法
第八百九十六条 　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の
　権利義務を承継する。但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

駐車場使用料は被相続人の管理組合に対する債務であり、未払いのものがあれば、
当然に支払い義務が相続人に承継される。

[47: スレ主です]

>>46

「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？
　前から言ってるように「属人的」に契約行為がなされている駐車場契約のような債務も
あなたが言ってるように「当然に支払い義務が相続人に承継される」のですか？

通常のＭＳ管理規約だって民法・区分所有法に則って規定されていると思いますが、
皆さんのＭＳ管理規約はどのような表現になっていますでしょうか？

本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には請求行為を実行すること
事もあるようですが

＞「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思いません。

　法律家や包括承継人からは「何故。すぐに契約解除をしなかったんだ？解約すれば済む
　問題じゃなかったのか？」と言われるのがおちのようですが？

[48: 匿名さん]

＞「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？

十数年前のアホー学部時代のつたない知識で恐縮ですが、
この但し書きの例としては確か、「生活保護の受給」が
典型例として挙げられていました。
マンションの財産権を包括承継する場合は、駐車場契約も
その財産権に付随する契約と考えられるため、駐車場契約に
起因する債務も当然承継されると考えます。
（自信なし、間違ってたらゴメン）

[49: 匿名さん]

>>47
①「一身専属権」で検索してみてください。

②「包括承継」と「特定承継」の違いを理解する必要があります。

[50: スレ主]

>>49

①＝検索したけどよく理解できませんでした。
②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

以前から書き込んでるとおり、管理規約の文言に「管理費等」とは「管理費」「修繕積立金」
「修繕積立基金」であると特定されているなかで、特定されていない被相続人の駐車場使用料が
包括承継に関し「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思えません。

管理規約ってのはそんなに簡単に無視できるものなのでしようか？

私はアホー学部さえ卒業していないので疑問が一杯です。

[51: 匿名さん]

>>50
＞②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。

ならば、話は早いですね。

区分所有法
（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に
　対しても行うことができる。

包括承継人には当然に請求することができるので、この条文には包括承継人が
含まれていないのです。

[52: スレ主]

>>51

何度も言ってますが・・・・・

改正「マンション標準管理規約」第２６条には
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人
　に対しても行うことができる。」と規定されている。

この管理費等とは、第２５条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の
区分所有者に対して有する債権」としては管理費と修繕積立金だけになると考えられる。

あなたの言ってる区分所有法の第７・８条の「先取り特権」の範囲としての適用があるか否かは
使用料の性格、形態等で違ってくる。（要司法判断か）いずれにせよ規約に駐車場使用料を
管理費等に含んでいないとすれば、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」
には該当せず、包括・特定承継人へは請求できないだろう。

　特に駐車場使用料については、総戸数に対して駐車場が不足しているマンションにおいては
その使用料を先取り特権の範囲とする事は難しく、総戸数に対応する駐車場があり、各戸１台
利用できるとする専用使用が認められ、規約にも規定があれば別の判断はできるかもしれない。

>>51は区分所有法を理解して書いているんだよね。
　でもスレ主としては納得できないところもあるので、近いうちに弁護士の見解を確認します。

＞ちょとスレからずれたんで、有益な管理費等滞納者対策に話をもどしましょ

[53: 匿名さん]

>>52
最後にしますが・・・
規約に基づかなくても、包括承継人には当然に請求できるといっているだけです。

[54: >>52]

>>53
僕も最後にしたいですが・・・・・・・・・

あなたは>>44・>>46でも「当然に支払い義務が包括承継人に承継される」
と言っている、僕は>>47で規約を解釈するとそれは違うんじゃないか？と言っている。

しかしながら、あなたは>>53で「包括承継人には当然に請求できるといっているだけです」
と全く表現が違ってきています。

>>44・>>46では「包括承継人が被相続人の滞納した駐車場料金を支払わなければ違法だ」
的に書き込んでいて>>53では「請求はできます」的になっている。

＞論理をすりかえようとしている。

だから僕も、>>47で「本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には
請求行為を実行することもあるようですが」とわざわざ書いているんだ。

＞当然、違法でも何でも請求行為自体はできますよ、誰でも、いいががり的にね。

ただ、法的に当然に必ず支払わなければならないのか？支払わなければ違法になるのか？
を論じてきたつもりだったんですが・・・・・・・

　あなたは包括承継人は規約に記載があろうがなかろうが、被相続人の権利・義務は
　全て承継するという事を主張していたが、それでは何故、
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、特定してるのかな？

　標準管理規約がおかしいと思っているんですか？

僕の>>52の書き込みでとりあえず小休止と思っていたんですが・・・・・

＞どうぞ>>53,レスお願いします。

[55: 53]

>>54
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、
＞特定してるのかな？

①区分所有法第８条は、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の
　 特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しています。

②一方、包括継承には「包括承継人は被承継人の一身専属権を除く権利義務の
　 一切を承継する」という一般原則があります。

よって標準管理規約第２６条は、
「特定承継人」については、「区分所有法第８条を確認的に規定」し、
「包括承継人」については、上記②を「より理解しやすいよう規約上明示
してある」と理解するのが妥当ではないでしょうか。

[56: 匿名さん]

スレ主さん、55さん

標準管理規約26条において、継承人について明示される理由ですが、
55さんが書いているように、わかりやすく明示したというのもありますが、
より一般的には、規約は管理組合がどういう時に、誰に対して、何をするべきか
（何をしてもよいのか）を規定したものだと思います。
逆にこの規定が無かったら組合（理事会）は何をしなくてはならないのか？
ということです。

個人的には区分所有者ではなく、包括継承人としているのは便利な規定だと
思います。実際、相続手続の最中で、管理費滞納等の問題が発覚し、管理組合への
物件売却という話を聞いたことがあります。

[57: 匿名さん]

輪番制のため，滞納者の１人が現理事である管理組合の理事です。
先日，総会決算議案審議の理事会があり，その理事が欠席だったので
理事長にいろいろ聞きましたが，
経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，
管理組合からではなく，管理会社名で駐車場の使用も認められなくなると
内容証明郵便は送ったが，１人は管理会社をどやしつけてきた（何かんがえてるんだろうですが）
一人はすぐに口だけですがあやまりにきたそうですが，次期理事会で
弁護士から依頼などお願いしてみるということで，いわゆる先送りです。
４人で１００万近くの未納金があります，，。
さらに，今度管理会社を変え，原則主義とかで修繕口通帳と印鑑は管理組合で保管。
滞納者が万一理事，理事長になったらと思うと恐ろしい。だれが滞納かは歴代
理事長しかわからないのです，，。心配。
貸金庫代，誰が管理するか，
多くの銀行に分散させると，残高証明書手数料などばかにならないそうです。

[58: 匿名さん]

＞経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，

それはおかしいですよ、20万円ではなく2万円前後の管理費でしょう。
それと理解できないのは、滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか
少なくとも理事全員が知るべきことでしょう。
一般組合員だって総会の時に、滞納があれば自分達の共有財産ですから
滞納者は誰ですかと管理会社を問いつめると思いますよ。

いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。

[59: 大規模理事]

58 さん
＞いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も
＞行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？
＞私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は
＞理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。
ごもっともな意見だと思いますが、理事ってそんなになりたい人が
多いのでしょうか？ ウチのレベルでも立候補者は一桁。残りは輪番で
指名しますが、それでも「忙しい」とか言ってお断りをしてくる人も
多い。58 さんが言うような規約を入れたら、理事になりたくない人が
理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？
それを毎年行なえば一生理事は回って来ないことになります。

[60: 匿名さん]

59さん
＞理事になりたくない人が理事選出の月にわざと管理費を滞納する

このご意見はごもっとも。
ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」の22〜25あたりでも、同じ問題点が指摘されていますね。

[61: 匿名さん]

＞59
＞理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？

理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
事実はしっかり記録に残ります。
行きずりの会ではなく、居住して生活している場のですから何よりも重要ですよね。
本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。

[62: 匿名さん]

＞滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか

これはおかしいですね、書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが
管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と担当者が何かたくらんでいると
考えて普通だと思います。

[63: 大規模理事]

61 さん、
＞理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし
＞事実はしっかり記録に残ります。
普通の「人」は実行しないと思いますが・・・。この事実が記録に残ると何か不都合が
あるのですか？ ウチでは振り込み忘れ等での１ヶ月滞納者は毎月数人はいます。

＞本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します
＞老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。
ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。

62 さん、
＞書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが
＞管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と
＞担当者が何かたくらんでいると考えて普通だと思います。
振り込み忘れ等の１ヶ月滞納者も氏名を公表しなくてはいけないのでしょうか？
ウチは６ヶ月以上の滞納者は公表対象になります。

60 さん、
＞ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」のこの辺りは見ていませんでした。もっとも誰でも考え付く逃げ方ですものね。

[64: 匿名さん]

＞63
1ヶ月は滞納とは誰も思わないでしょう。
公表する6ヶ月超は、ことによると手遅れかもしれませんね、
普通管理費だけを滞納することは少ないしローンは3ヶ月も滞納すれば呼び出されますから、
ローン破産の可能性もありますね。
うちのマンションでここ10年間で2件6ヶ月超の滞納がありましたが、両方とも1年を超えて
競売になりました。（金融機関が競売した）

＞この事実が記録に残ると何か不都合があるのですか？
大規模マンションだと住民の顔が見えないから大丈夫なのかもしれませんが、
50〜100戸の中規模だと、5年も暮らせばある程度顔と名前が一致しますから
家族でもいれば非常に世間体が悪いし、理事や住民の記憶にも残ります。

＞ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。
多分永い目で見れば、大問題だと思います。
管理費の滞納はしなくても、ご近所に断ることが可能だという噂が広まれば、
次々に追従して理由をつけて断ってくると思います。

[65: 57]

皆さんレスありがとうございます。
旧管理会社（すでに１１月より管理は新会社に移行）は未払い者の部屋番号と金額の明細を
持ってきたのですが，理事長が，「これを出すのは，，」と尻ごみし
（おそらく１人の理事がその未納者の１人だから，，），どうしても見たいなら
この場だけということで回覧ということになりましたが，
我々としてはすでに任期は過ぎており，総会で新理事が決まるまでの残任期間にはいっており，
やはり見てしまうと，厳しくいいにくいということもあり，会計理事に部屋番号以外の詳細を
読み上げてもらった次第です。
輪番制で理事になりたくない方ばかりですし，今まで賃貸の方が理事長になったこともある
（変な？）マンションなんです。今後は財産管理もあるので滞納者や賃貸の方は
理事長，副，会計など，（通帳や印鑑を預かると思われる役）にはならないように明文化しないといけないですし，いろいろ不安でいっぱいです。今ある億単位の修繕積み立て金が，借金の返済に使われたら，，。恐ろしいことです。

[66: 57]

もちろん電気代，水道代は払ってるでしょうし，金利をとるところには払っているはず。
駐車場を使えなくするということで対抗するように，６か月以上の滞納者は部屋番号を公表すること
など次期理事会でできないか，総会で提案してみます。もうすぐ総会で，理事長の姿勢もあり
我々ではできそうもありません。

[67: 匿名さん]

66さん
6ヶ月も駐車場代と管理費を滞納して、駐車場がまだ使えるのでしょうか。
それとも駐車場の順番待ちがいないから放置と言うことでしょうか。
あまり良いことではありませんが、管理費も修繕積立金もその人が売却しても所有者に
引き継がれますが、駐車場使用料は支払い義務がありません。つまり次の所有者が拒否すれば
回収不能になるということです。
理事会運営で一番大切なことは、組合員に公平に対処することだと思います、
駐車場使用料を支払っている組合員と、滞納者と同等に使用できているということは
著しく不公平ですよね。
滞納者の自動車が出ているときにロープを張ったり、障害物を設置して使えなくする
必要があるのではないでしょうか。
一般社会で、料金不払いならごく普通に行われていることです、ガスも電気も滞納すれば
止められますよね。
もし自分が組合員で、理事会が滞納者に対してこのような強制執行をしていないのであれば
多分、総会で理事会と理事個人の責任を追及すると思います。

[68: 66]

そうなんです。おかしいでしょう。
駐車場代焦げ付きますよといたのですけど，，。
6ヶ月以上というか１年以上です。
４人いて，３人は今もすんでおり，１人は遠くに住んでいて，現在空き家
賃貸物件にしてますが借り手がないようです。１区画駐車場はだれも止めてないわけです。
理事の１人が滞納者なので，取り上げられてこなかったのか，，，
我々もうかつでした。面と向かっては言いにくいですし，正式に
滞納者かどうか確認できなかったので，，。
敷地内には各戸１つ＋数台分駐車場で，となりの外部駐車場かりてる方たくさんおられます。
だいぶ理事長にいったのですが，まあ，強制執行まではまだ（自分の代では）
したくないようで，総会で話して見ます。

[69: 匿名さん]

＞68さん
67です。
それは、はっきり言って大問題ですよ駐車場使用料滞納を1年以上見逃すなんて
職務怠慢といわれても仕方ないと思います、細かい人なら理事個人の責任を追及しますよ。
駐車場使用料がいくらかわかりませんが、1年以上滞納している人が、まとめて支払うなんて
ほぼ不可能でしょう。
まず、滞納の理事に事情を話して辞任してもらって理事会で真剣に話さないと。
一番の問題は管理会社の担当者ですね、しっかり役員に教えてあげないとダメですよね。
1年以上の滞納者が複数いるのですから、競売準備、訴訟準備くらい始めないとダメですよ
相手は、楽勝で文句も言わない管理組合となめているんだと思いますよ。

外部駐車場を借りている人がいるんですからその人達に、滞納者3名分を即刻明け渡すべきです、
滞納者を外部駐車場に追い出さないと。
または、規約を改正して外部の人に月極駐車場として貸した方が管理組合の収入になりますよね。
外部駐車場の方が料金が高ければ、外部を借りている組合員に著しい被害を与えているのと
同等の行為ですよ。

過去に滞納者がうちのマンションでいましたが、冷静に考えると彼らの論理は
「文句も言われず、タダで使える駐車場、タダで使えるマンション、文句も言わない楽勝な理事会」
なんですよ。

自分の代では・・・というのは、過去の自民党の年金問題の先送りみたいで
責任の所在を不明確にする、無責任な行為だと思いますよ。
何も知らない、次の役員はどう対処したらいいんでしょう？

今理事会ができることは、臨時総会を招集して駐車場を外部に
月極で貸せるように規約改正することでしょうね。
そうすれば、住民同士真剣に話し合えると思います。

[70: 匿名さん]

うちにも２年以上管理費未納が一件います、管理会社は裁判しても差し押さえなどができず
無駄だからやらないと言っていますし最近は督促の℡もしていないようです（居留守のため）
多分そろそろ２００万は越えてるのではないかなと思います。ちなみにそこは住宅ローンだけは
きっちり払っているようです。親子そろって色々な意味で図々しくそこがよけいに腹が立つ。
訴訟起こしても無駄なんでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>70さん
管理会社の督促業務は、3ヶ月〜半年までのはずです。
それ以上は、管理組合による督促か別途費用を求められると思います。＜無責任な管理会社は放置する。

無駄かどうかはしてみなければわかりませんが、
滞納している金額を超える場合もありえます。
しかし、滞納を許してしまう雰囲気による影響のほうが大きいのではありませんか？
次から次へ滞納者が出てくるほうが恐ろしいと思いますよ。

[72: 匿名さん]

７０です。
訴訟の方向でお願いをしていたのですがいつのまにやらこんなじょうたいに・・・

[73: 匿名さん]

裁判所からの「出頭要請」が送達されると、額が少ないと全額支払ってくる滞納者がいる
のも事実ですが・・・・・・・
多分>>７０さんとこの被告予定者は給食費でも支払いを拒否するような恥知らずな方でしょう
から、難しいかな？

出来れば勝訴した後に強制執行ができるよう、滞納者の勤務場所を特定できれば「給与差押え」
も可能ですし、管理組合から訴えられ被告になったことで当該マンションに居ずらくなるのも事実
なので、効果はあるかもしれません。

弁護士費用は遅延損害金等で補填できると思いますので、必ずしも無駄じゃないと思います。

管理会社の顧問弁護士にでも相談したら如何でしょう？

うちの管理会社の顧問弁護士は、無料で１時間程、親身になって相談にのってくれましたよ。

[74: 匿名さん]

この手の案件はいかに低コストで迅速に、本人の給与等に対して差し押さえできる段階までもっていけるかが鍵ですよね。間に管理会社や弁護士がいて、そこで発生するコストにしり込みして時間が経過し、結果として払わなくても管理組合は泣き寝入りするといった雰囲気が蔓延してしまうのが最悪のパターン。しかし、そもそも高い管理費を払っているわけだから、電話での督促、文書での督促、内容証明郵便の送達、公正証書の締結ぐらいまでは、管理会社が２ヶ月以内に速やかに無償でやるべきなんじゃないの。（なぜなら何回も同じパターンを経験してるわけでしょ）その後の少額訴訟の文面ぐらいは１セット５万くらいで学生時代の友だち弁護士に段取りしてもらって、あとは、直接、裁判所へ行って勝訴を勝ち取るって感じじゃないですか。ていうかこのパターンの裁判で負けるってそもそもありえんの？

[75: 匿名さん]

当然、管理組合が勝訴するが原告代表者（通常は理事長）が平日の昼間に簡裁に出頭して
裁判官の質問に正確に回答しなければならないなんて自覚が理事長にあるのかね。
　まぁ弁護士に委嘱すれば別（着手１０万・成功報酬１７％ぐらいか？）だけどね。

公正証書だって公証人の前で、滞納者・原告代表者（通常は理事長）が顔を会わせて
協議するんだよ。
あくまでも原告は管理組合でその代表者は理事長だからね。頑張ってもらわなくちゃ。

[76: 匿名さん]

>>75さん
同意！
理屈ではわかっていても、結局動くのは「人」ですからねぇ．．
うちの理事長は、問題があるとその居住者と直接話すのが大好きです。そのコミュニケーションで理解し合える・解決できると考えているようです。
その考え方も理想論としては選択肢だし、理事長のポリシーなので尊重してますけど、やっぱ延滞繰り返す人には通用しません。（話すときは笑顔なのですが、結局延滞繰り返す）

来期は理事長も変ることだし、理事が個人として時間もお金も負担しない方法になることでしょう。
低コストも理想ですが、そのために理事個人が時間を負担しないよう費用は充分に使う方向です。

[77: 匿名さん]

>>７６さん
理事長が面談した時に「返済計画」等に署名捺印をして貰うのも手だったかもしれないですね。
※「返済計画」に抵触した場合は組合として訴訟・強制執行を実行するとの文言を入れたりね。

それでも状況が変わらない場合はそのまま訴訟しても構わないし（規約によっては総会決議必要）
最後通牒としての「内容証明催告書」を送達してからの訴訟でもいいんじゃないでしょうか。

弁護士等に委嘱する場合には訴訟関係で費用がかかるので前もって総会で予算を取っておいた方
が良いでしょうね。

[78: 匿名さん]

>>70
>うちにも２年以上管理費未納が一件います
>多分そろそろ２００万は越えてるのではないかなと思います。

２年で２００万ってすごい。駐車場や水道費とかが含まれてるとしてもすごいですね。

[79: 匿名さん]

でも、それって考えようによると、都心の良いマンションで、含み益が発生しているとこだと、遅延金の年利で１８％とれれば、年３６万金利が発生するわけだし、うまく公正証書を書かせて、かつ銀行に次ぐ第二順位で抵当権の仮登記さえとれちゃえば、管理組合の副業として実質的には金利１８％の金融業ができるわけだから、それはそれで結構おいしいじゃないの。裁判所の競売決定が楽しみになったりして！加えて、管理組合規定の延滞金規則で遅延金金利を３０％に引き上げれれば、国内でトップレベルの収益事業になるんじゃない。（もしかしてそこまであげたら法律に抵触するかもしれないけどね）

[80: 匿名さん]

個人情報保護法があるとはいえ、1年も滞納したら掲示板で理事会の議事録として実名と部屋番号を
掲示してもいいんじゃないでしょうか、組合員全員の問題として認識したほうがいいと思います。
それを理由に滞納者が、管理組合を訴えることなんて100％ないと思います。
管理費滞納でも調子よく、銀行ローンだけ返済しているのであれば第一抵当権者を調べて管理費滞納で
管理組合が困っている旨、銀行の担当者に相談するくらいの態度で臨まないと、いつまでも
引きずるような気がします、どうせ催告状も内容証明も無視するような住民なのでしょうから。

[81: 匿名さん]

銀行ローンだけ払って抵当権の被担保債権を減らしてくれてるんだったら、競売を申し立てちゃえば？

[82: 匿名さん]

>>80さん
確かにそうですね。掲示板への掲出は第３者の目にふれる事に問題があり
難しいらしいのですが、管理組合が腹を決めれば可能ですよね。
また、私が知ってる組合では弁護士から抵当権者総裁に内容証明を送達し、
同時に管理組合が競売事件を提起しうまくいった例もあります。

[83: 匿名さん]

管理規約に普通は遅延損害金と競売について書いてあります、
滞納者は競売にされるなんて思いもしないので、管理組合をなめているというのが
実情ではないでしょうか。

本当に原因が経済的困窮なら1年もすれば、抵当権者から競売の話が出てきます
必ず予兆があるものです。
うちでは過去2件管理費滞納がありましたが、いずれも商売の失敗による経済的困窮でしたので
両方とも最終的に競売になりました。管理組合にはその半年以上前に裁判所から連絡があり
競売の公示の調書を作成するために、管理会社にも連絡があったそうです。

管理費滞納も、本当に経済的困窮なのかただ単に支払わないだけなのか見極める必要があるでしょう。
個人情報があったにせよ、総会の時に部屋番号と氏名を理事会が公表することは必要でしょう、
管理会社はコンプライアンスもあるので及び腰でしょうが、理事会なら所詮素人ですから
口が滑ったことにして公表してもかまわないと思います、元々滞納者に非があるのですから
訴訟問題なんかに発展することは、有り得ないと思います。

[84: 匿名さん]

最低限、ローンの抵当権者に管理費滞納の事実を知らせて様子を見るべきでしょうね。

[85: 匿名さん]

抵当権者に管理費滞納の事実を知らせるのはどうでしょうか。
訴訟提起→競売申立てまでいけば抵当権者に裁判所から通知が行くんでしょうが、それまではまずくないですか？

[86: 匿名さん]

1年超の長期滞納で駐車場使用料も含めると、少額訴訟の範囲を超えるから
とりあえず支払ってもらえるように、あらゆる手を尽くすのがベターでしょう。

学生ローンの取り立てでもよくあるように、まず親に知らせるという感じ。
大人だから親に言っても無駄でしょうが、それに変わるのが銀行ですよ。
「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」
この一言が大きいのではないでしょうか、銀行の返済をしっかりしていれば、効果は大きいでしょう。
管理組合が競売の手続きをすれば、いずれにせよ銀行は絡んでくる問題です。
管理組合をなめている滞納者には、最も効果的だと思います。

経済的困窮で銀行ローンまで滞納している人は、いずれにせよ近い将来競売か、任意売買になります。
だけなら

[87: 匿名さん]

＞「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」

何のためにほとんどの銀行が抵当権第一位でお金貸しているんでしょう？？
銀行は親ではないですよ（笑）

[88: 匿名さん]

ちょっと論点変わるんですが、具体例で質問させてください。うちの管理組合で使っている管理会社が一昨年、数ヶ月の管理費滞納者に対して、回収をしたのはよいのですが、勝手に遅延損害金をまけてしまって元本だけを回収してしまいました。そして1年後の昨年後半、同じように滞納がはじまり、また回収作業が始まっているのですが、昨年徴収しなかったからとの理由で、また遅延損害金をとれないかもしれないとのことなんですが、管理規約にある遅延損害金を管理会社が勝手にまける判断をしてもいいんでしたっけ？

[89: 匿名さん]

管理会社が勝手に判断してにまけちゃダメダメ。そんな権限ある訳ないですよ。
通常の規約では「管理費等の徴収」で遅延損害金が１４％ほどと記載されているんだから
管理組合に伺いをたててから滞納者と話しをしなきゃいけないですよね。
どうしてもまけて欲しいんだったら、滞納者を理事会に出席させて「前回も遅延損害金が
徴収されなかったんだから今回もまけてください」ぐらい言わせたほうがいいでしょうね。
でもこれを許しちゃうと、Ａさんには遅延損害金を加算しなかったんだから、俺につけるのは
おかしいじゃないかと後々問題になる可能性もあるかもしれません。
１年に一回後払いで払って遅延損害金が加算されないなんてことになると、誰だって
毎月払うのがバカらしくなっちゃいますよね。
前回徴収しなかったからといって今回しちゃダメだって事はないでしょう。

前回は初めてだから大目に見たけど、今回は悪質だから請求する。でいいんじゃないの。
前回のミスがあるんだから管理会社に責任をもたせて今回は徴収すべきでしょうね。

[90: 匿名さん]

>>88,(89)
うちの管理会社も時々チョンボ（請求洩れたり、対象なのに管理し忘れたり）した時は、
自分からその差額を負担してますよ。
88さんの管理会社の回収業務を管理組合がどこまで指示してるのか？にもよりますし、恐らく相手（＝滞納者）もクセがある人だったのでしょう。
ですが、お金に関して管理会社に自由度を与えるのは危険だと思いますよ。
（他の居住者に知れたら同じこと言う人出てくる気がしますし。）

[91: 匿名さん]

管理規約の遅延損害金は、管理組合の指示により上乗せできるというだけで絶対条件ではないようです。
実際には取らないことが多いと思いますよ。
うちのマンションで競売があり、プロの業者が落札しました。（もちろん管理費長期滞納有り）
彼らは競売の落札なんて日常茶飯事で慣れているから、この点をついてきました。
結局、長期滞納分は業者が肩代わりしましたが遅延損害金は取れませんでした、その代わり
区分所有法で支払い義務のない、駐車場の滞納分（数ヶ月）を支払ってくれました。

後から専門家に聞いたら、業者はリフォームして販売するので重要事項説明に駐車場等の
滞納があると説明しなくてはならないので、支払い義務がなくても支払うのだそうです。

[92: 匿名さん]

いくらプロの業者だからといって・・・・いいや相手がプロの業者だからこそ遅延損害金
の請求はすべきだったんじゃないんですか？
「実際には取らないことが多いと思いますよ。」じゃなく「請求しても取れないことが
多いと思いますよ。」だったら分かるのですが・・・・・・・・・
　でも支払い義務の無い駐車場使用料がとれたのだから良かったですね。

私が知ってる組合では、遅延損害金のみの少額訴訟（訴額約３０万円）を落札業者相手に要求し、
裁判所から出頭要請が送達されたらすぐ支払ったきた例もありますけどね。

[93: 匿名さん]

遅延損害金の請求は、もちろんしましたよ。

[94: 匿名さん]

やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、その文面で、期日までに支払えない場合は、管理組合と公正証書の締結や抵当権者に滞納事実の連絡をすることに同意するぐらいの内容を入れるのが効果的かもしれませんね。
いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

[95: 匿名さん]

＞94さん
多分理事をして、滞納の督促をしたご経験がないんでしょうね、リアリティーが今一歩です。
＞やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、

念書を書くくらいの誠実さが残っていれば、滞納なんてしませんよ。
長期滞納者は、督促状も内容証明も無視しているところが、長期滞納者たる所以なんです。

＞いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。

90％の人は、よっぽどの理由がないんです、本当に経済的に困窮しているのであれば
電話も止められるし電気ガスも止められるくらいまで行って、
当然ローンも支払えないから競売になります。
そうではなくて、おとなしい管理組合をいいことに、支払いを最も後回しにして
わざと支払わないから問題なんです。
元金も支払わないのですから、遅延損害金なんて論外なんですよ、滞納者は。
競売の手続きをとるという催告でもしないと動かないでしょうね。

住宅ローンの督促、公共料金の督促、その他の借金の督促の中で、同じ屋根の下で素人集団で
管理組合理事会の督促が最も甘いから長期滞納をするんだと思いますよ。

遅延損害金の請求も、競売で取得した不動産業者は支払わなくていいのと、
そのために管理組合が裁判をすることなんてないことをよく知っているので
支払ってくれないことが多いようです。
音便に滞納額の元金だけ支払えば、理事会が納得してそれ以上少額訴訟なんてしなことも
経験的に知っているようです。

[96: 匿名さん]

いろんなケースがあると思いますが、
うちのＭＳでは、購入者が入居後１年ほど来館せず、管理費などは入居時の事務に不備があるまま、本人はほとんど海外を移動されており、直接連絡をとる手段がなかったです。
駐車場にも高級車が１年分のほこり被って放置されてました。
もちろん、連絡とれたら一括がドーーーンとお支払い頂きました。

[97: 匿名さん]

確かに破産しても次の購入者が払ってくれるパターンが多いので、結局は払うのか破産するのか決着をはやくつけてもらうことが重要なんですね。ってことは、他の債権者よりも強く取り立て、早めに競売申し立てにもっていくのがセオリーなわけですね。あと、管理費滞納債権で競売申し立てってできるんですか。公正証書で期限を決めて、それがブレイクされないと無理なのかなあ？

[98: 匿名さん]

ブレイク・・

[99: 匿名さん]

うちの管理規約は、国交省の標準管理規約がベースのようですが
管理費滞納で競売手続きまでできると書いてありますね。

うちの規約だと
・第59条　管理費等の徴収
5項、理事長は期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者等に対し
（理事会の会議および議事の決議を経て）支払い命令、強制執行および担保権の
実行としての競売等の申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

　→あくまでも理事会の議決を経て理事長の判断と言うことですね。

この条項に、「管理組合は・・・遅延損害金も年利18％を加算出来る」とも書いてあります。

但し「出来る」ということで「しなければならない」ではないのが
遅延損害金は管理組合、競売や訴訟は理事会の判断だということなんだと思います。
つまり理事会が妥協すれば、遅延損害金を取っても取らなくてもいいということ。
落札した業者は、この点をよく知っているから遅延損害金まで支払わないのでしょう。

[100: 匿名さん]

競売物件の遅延損害金については、管理組合が裁判所に提出する「債権調査票」の中に
年利○○％だとか、現在○○円だとか記載するはずですよね。
　落札業者はそれで納得して落札しているのはずなんです。裁判所としても後々トラブル
にならないように記載して通知しているのです。それを管理組合に支払わないなんて・・・・
　また、すぐに許してしまう管理組合があるから甘く見られるんでしょうね。

　落札業者としては、一つの案件を少しでも経費を掛けずにエンドユーザーに売りたいのです。

　金額にもよるでしょうが、管理組合としても「遅延損害金を支払わなければ訴訟をするぞ」
という「内容証明催告書」をその業者社長あてに送達し、反応がなければ粛々と実行するのみ
じゃないかな？

　弁護士に委嘱せず管理組合として対応すれば数千円〜２万円（印紙・切手代）だよ。

　要は管理組合としてどんだけ本気で考えてるか・腹をくくれるかだろうと思います。

[101: 匿名さん]

わかっていても、輪番制の理事や理事長がそんな面倒なことしないというのが本音だろうね。
輪番制ならどうせ1年で交代するんだし、理事の半分ずつ交代するような意識の高い
マンションも、そう多くないでしょう。

[102: 匿名さん]

確かにね。あんま厳しくやりすぎると逆恨みされても本末転倒だもんね。株主でもないのに自分の会社ずらして頑張ってるヒラリーマンになっちゃうよね。

[103: 匿名さん]

管理組合はやっぱダメか・・・・・・・・

[104: 匿名さん]

管理費滞納の時効は５年みたい。
マンションの理事会もがんばらないといけないけど、管理会社はお金もらって動いてるのだから
もっとちゃんと働いてほしい！！（うちの場合何するにもとにかく時間かかりすぎ）
未納者への督促も適当っぽいからうちも管理費滞納しようかってなりそうで怖い。

[105: 匿名さん]

そうなんですよね。５年で時効になってしまうようですよね。
（滞納者からの時効の援用があった場合、可能性はあるという意味でしょうが）

管理会社との委託契約にもよりますが・・・・・・
管理組合を補助する意味でも、時効にならないように「債務承認書」とるアドバイス
をするとか、訴訟提起に協力するとか・・・・・

常識的にも契約書上でも滞納に関しては管理会社には責任はないにしろ、組合にアドバイス
ぐらいするのは業務の一部ではないでしょうか？

皆さんの管理会社は「管理費等督促担当」が専任で勤務していますか？
いないとすれば、担当フロントがその業務も会社から押し付けられて、手が回らないとかで
ろくな督促をしてない可能性があります。

一度、より具体的に正式な形で確認した方がいいですよ。

[106: 匿名さん]

私は下記の会社の人に協力をしてもらいました。
本人が電話をしてくれたようです。
http://www.yomigaeru.org/4unions/index.html

[107: 匿名さん]

うちのマンションは私が理事長になってから遅延損害金の免除の決議を否決する総会決議をしました。（利息制限法で年利14.6%が上限だと思いますが）。
滞納者には滞納6ヶ月で支払督促を実施しており、1名とは異議申し立てのため裁判になりました。いずれにしても裁判所から文書が行けば支払って頂いております。もちろん遅延損害金も規約通り14.6%で裁判でも認められました。（管理会社の督促担当は遅延損害金14.6%の判例は無いと言っていましたが）
　これから競売により専有部分を取得した不動産会社と裁判を行う予定です。遅延損害金の免除を申し出てきましたが断ると管理費等も元金の支払はおろか月々の管理費も支払わないため裁判もやむなしです。
　当マンションでは顧問としてマンション管理士に入ってもらってます。司法書士の資格を持つ方で弁護士との間にも入ってもらってます。理事長がいちいち弁護士と打ち合わせでは大変ですから。

管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

[108: 住まいに詳しい人]

＞管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。

当然の主著ですが、最後の２行は如何かと思います。或る一定期間の督促請求が限度で、後は法的手続が必要となります。　この感覚ですと滞納者は増えることにもなりましょう。

[109: ３年目理事]

「あてにならない」っというのは理解できます。
委託契約では、６ヶ月までは管理会社が督促することになってますが、一部の管理会社は関連会社の販売物件の場合、１年まで督促するとか色々なパターンがあります。
ただ、絶対に忘れていけないのは、
　・滞納は、組合員と管理組合の問題
　・管理会社は、管理組合の代わりとして委託業務で行っている
　・滞納債権など、債権の回収業者は法的に別物（らしい。）
です。
３ヶ月だろうと６ヶ月だろうと、滞納されても委託費は変わらず、懐が痛いのは管理組合です。
積極的に督促する管理会社や担当が居ることも知ってますけど、そこまで親身に嫌な仕事をする管理会社は少ないと思います。
理事会側が、しっかり督促ルールや別途有償となる債権回収に関して指示しておく必要があります。

[110: 購入経験者さん]

何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろうか？分譲マンションと賃貸借マンションの区別が分からないから、管理員、管理会社が何でもしてくれると思いこんでいる傾向がある。日本人は昔から契約には弱いから、すぐ騙されると云われてきたが、今も変わりないのは嘆かわしい。この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来ているので、国際化には強い。先が思いやられる。

[111: マンコミュファンさん]

＞何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろう　　か？
＞この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来てい　る・・・・・・って事だけど

本当に契約に則った業務を管理会社は実行しているのか？
　
　①電話督促（平日は効果が期待できないので土・日・祝が良いかもしれ　　　　　　　ない）
　②書面督促（１〜３ヶ月は通常通知書面で良いかもしれないが、４ヶ月　　　　　　　以降は内容証明での催告書送達を管理組合に助言すべき）
　③自宅訪問（理事会や巡回時が平日夜、土・日・祝であれば訪問できる　　　　　　　だろう）
　※せめて、月次報告として管理費滞納状況並びに督促経緯（何時電話し　　て、交渉はどうだったか？何時訪問して協議できたか？）をしっかり
　　組合に説明する義務が管理会社にあるんじゃないの？
　　まず、そこからだな。

　理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

　もしかしたら契約書に抵触している管理会社もあるかもよ。

[113: 購入経験者さん]

＞理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞　納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて　下さい。

質問の前に、契約書に条文記述があるか、無い場合は、管理組合細則に従ってやるとの条項があるかが問題で、具体的内容は飽くまでも、契約書の条文である。これが不備なら、管理会社独自の方法に文句は言えないと云うことだよ。

[114: マンコミュファンさん]

>>113

　管理会社と管理組合が署名、捺印をしている契約書の
「管理費等督促業務」を管理会社がどのように具体的に
　遂行してるのか？

　まずは管理会社に確認して組合が理解しなければなければ
　話が進まないでしょ
　
　その上で管理組合からの要望（切手・印紙代等、実費は組合負担）
　ＥＸ，①内容証明案の作成及び発送　②少額訴訟の訴状作成
　　　　（出廷日の同行）③登記簿謄本の取得　④住民票の取得　
　　　　⑤競売時における裁判所等への書面作成・・・・・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　まだまだあるかもしれないけど

　　なんかをお願いしてみたっていいんじゃないの？

　　滞納管理費等で本当に困っている管理組合ならば、上記業務を
　　遂行してくれる管理会社もあるはずだから管理会社の変更も視野
　　に入れて真剣に考えてもいいかもね。

[115: 管理会社のものですが…]

いま、自分が担当しているＭＳでは長期滞納者がおりますが、仮執行宣言付きの支払督促を取得しました。ここまでは（別料金でしたが）管理会社の仕事として事務代行しました。
ここから先は管理組合の出番なのですが、理事長が差押えする！・・・という意気込みでいるのはよいのですが、抵当権がしっかりついています。
この場合、配当金が抵当権者へ全て渡ってしまうので差押えはできないと聞きましたが、ほんとですか？
支払督促までの知識はあるのですが、そこから先は・・・。管理会社のものとして情けないのですが、どなたか教えて下さい。

[116: 大学教授さん]

普通は給料等を差し押さえるかと思います。

[117: マンコミュファンさん]

給与を差し押さえるったて勤務先が解からないんじゃなぁ
勤務先が解かってもまともな会社じゃなきゃなぁ

強制執行もなかなか手間だよね。
だって債務名義をとったって管理組合側が差し押さえるものを
探し出さなきゃなんないし・・・・・・・

区分所有法５９条の競売申し立てについては、抵当権が付いてれば
難しかったけど抵当権者がいてもＨ１６年５月の裁判で「無剰余取
り消し」にならずにに競売になり特定・包括承継人に請求し滞納管理費
を支払ってもらった判例もあるようだけど・・・・・・・

でも相当悪質な滞納者（管理組合としても出来うる限りの督促をした
けど状況が変わらないとか）じゃないと裁判所も認めないだろうなぁ。

ほんと、どうしたもんかなぁ。

少額訴訟で敗訴しても和解調停しても、払わない奴は払わないし・・・
まぁ、日本の裁判はこんなもんかなぁ。

[118: ３年目理事]

みだし：管理費滞納が原因の59条競売請求
　　　　管理組合敗訴で確定
　　　　東京高裁「形式的競売、極めて限局」
なニュースが最近ありました。＜ペーパー誌。
漢字が非常に多くて要約仕切れないのですが、
100万以上の管理費等を滞納した区分所有者に対し、区分所有法59条に基づく競売を求めて提訴した事件。
判決は、管理費などの滞納は「共同の利益に反する行為」と認定したが、「金銭債権の確保を図るために、民事執行法の例外となる「59条競売」を適用できるのは極めて限局される」
とのこと。
あぁよくわからない．．このスレに関係するのかもわからない(笑

[119: マンコミュファンさん]

あーあ　「マンション管理新聞」ね。

競売を申し立てるまで、管理組合としてどのような督促業務をしたかで
そりゃ、裁判所の判断も分かれるわなぁ

このスレに関係ないようなので・・・・・・・終わり

[120: 不動産購入勉強中さん]

管理費等滞納を被担保債権とする競売申立は簡単です。管理会社に頼まなくてもできますよ。管理費等は区分所有法７条で先取特権と位置づけたので、裁判、支払督促によって債務名義を取らなくてもいいので、管理費滞納等が発生しているという事実を文書で証明すれば、競売申立できます（民執１８１条１項４号）。
以上は、前レスがあったので今更考えなくていいのですよね？

先順位に抵当権がついていて抵当権の被担保債権が物件の売却価格を越えていると、競売申立は無剰余取消です（民執63）。

しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。

だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。

区分所有法５９条による競売は、滞納管理費等がある程度高額、長期になっていることや、先順位抵当権者が抵当権を実行してくれないなどの特段の事情がないと難しいようです。前レスがおっしゃったように、管理組合が安易に登記を信用するだけで自分で動かなかったり、管理会社にお任せだけじゃ、裁判所は認めないでしょう。
長レスですみません。

[121: 匿名さん]

2年近く交渉した結果、
うちのマンションの長期滞納者と話がついたようです。
内容証明を送っても無視されたり、
居留守を使われたりしたようでしたが、
今後、分割で払っていくことで、ひとまず、決着しました。