管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[183: 匿名さん]

＞駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？

違います。

[184: 匿名さん]

＞駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？

＞違います。

じゃ、駐車場使用料は何の債権ですか？

共用部分若しくは建物の附属施設以外の駐車場だとすると、専有部分の債権ということですか？

[185: 匿名さん]

滞納者の滞納した電気代、ガス／水道代と一緒で、特定継承者は関係ありません。

[186: 匿名さん]

ちょっと逸れますが、特定継承人が同じ駐車場を使いたい場合、権利は継承されますか？されやすいですか？

またその場合でも滞納分は拒否できるでしょうか？

[187: 匿名さん]

権利が継承されるかどうかは規約・細則によります。
駐車場の形態が専用庭のように、その住戸と一体性が認められる場合は、
使用権利と共に以前の滞納についても継承されるのではないのでしょうか。
住戸と一体性が無い通常の形態の駐車場の場合、一般的には継承を認めていない規約が多いと思いますが、
継承される場合は駐車場を使用する権利を継承するのであれば、滞納についても継承すると考えてよいのでは。
ただし規約等で１住戸につき１台の駐車場使用権利を認めているような場合等では、
当該駐車場使用権利を継承したと言えないので、以前の滞納の請求は難しいのでは。

>>186
文面からして特定承継された方でしょうか？
規約、細則を確認してみて下さい。

[188: 匿名さん]

私のマンションでは数年ほど前に規約の改正と共に、滞納に対する督促手順を定めた細則を制定いたしました。
素人集団の理事会では対応方法がわからない、対応したくない、対応が異なるなどの弊害があったため、
・滞納月数毎の督促方法
・駐車場等の解約条件
・延滞金の計算方法
・延滞金の緩和条件
・駐車場使用申込みや車庫証明書発行の制限条件
・訴訟の際の手続き方法
などをガイドラインとして定めたものです。

素人が作ったものですから、訴訟となった場合にどこまで対抗できるのかは不明ですが、
・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。
・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。
・一部納付された管理費等の充当順位を明記する。
・解約された駐車場・駐輪場を明け渡さない場合の迷惑料を明記する。
・特定承継人にも効力を持つ
なども盛り込んでいます。

ただし、管理組合（理事会）が主体性を持って取り組まない限り、
全ては絵に書いた餅であることは多くの皆さんが指摘している通りです。

[189: 匿名さん]

まるで理事長の義務規定でですが、絵に描いた餅になるか理事長になり手がいなくなるか
＞・延滞金の緩和条件
訴訟には和解勧告を誘発する恐れがあります。
＞・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。
＞・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。
内容次第で、特定継承人には適用不可能になります。

[190: 匿名さん]

＞まるで理事長の義務規定でですが、絵に描いた餅になるか理事長になり手がいなくなるか
この細則の有無に関わらず、理事長のなり手がいなく苦労しているのは、多くのマンションと同じです。
理事長の義務規定という言葉を否定的なニュアンスで使われていますが、具体的な指針が無いまま対応しなければいけない理事長の不安・孤独を経験したことがありますか？
＞・延滞金の緩和条件
＞訴訟には和解勧告を誘発する恐れがあります。
滞納者が自ら返済計画書を提出し、履行された場合のみを対象としていますので、訴訟時にはそもそも適用されません。
＞・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。
＞・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。
＞内容次第で、特定継承人には適用不可能になります。
競売物件を落札したアングラ系の不動産会社から延滞金については支払わないとの連絡が来たことがありますが、使用料・収納に要した費用については争われた事は無いですね。
延滞金についても、規約・細則を盾に突っぱねたところ（結構怖かった）、何時の間にやら再転売され、再転売先から無事回収できました。
実際の訴訟ではどこまで対抗できるかは、先に記載した通りです。

準備できない言い訳をさがすより、例え対抗できなかったとしても事前に出来ることをすることを当管理組合は選択しました。

[191: 匿名さん]

＞ちょっと逸れますが、特定継承人が同じ駐車場を使いたい場合、権利は継承されますか？されやすいですか？

個人契約ですから権利継承はありません。
権利継承は、バルコニー、専用庭などの共用部分の専用使用権に限られます。

[192: 匿名さん]

つまり、駐車場使用契約が個人契約になっている場合は、管理規約等で何と定められていようと、
特定承継人には駐車場使用料の滞納分を支払う義務はなく、管理組合も特定承継人から取り立てる術はない、
ということでよろしいですか？

[193: 匿名さん]

その通りです。

[194: 匿名さん]

それでも、管理規約に
「管理組合が管理費等および【使用料】について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行使することができる。」
というような規定を入れておくことは、意義のあることなのでしょうか？

[195: 匿名さん]

管理組合としては未回収ですから滞納者でも継承人でも払ってくれるならそうしたいです。
しかし、継承人は滞納使用料を払ってでもそこに住みたいと願わない限り、払う必要性がないんですね。

[196: 匿名さん]

＞つまり、駐車場使用契約が個人契約になっている場合は、管理規約等で何と定められていようと、 特定承継人には駐車場使用料の滞納分を支払う義務はなく、管理組合も特定承継人から取り立てる術はない、 ということでよろしいですか？
＞その通りです。
＞継承人は滞納使用料を払ってでもそこに住みたいと願わない限り、払う必要性がない

上記の法的根拠がわかりません。

駐車場が専有部分だからですか？

[197: 匿名さん]

>>196さん

法的根拠を提示できませんが、考え方はこうだと思います。
(車庫付き物件は別ですよ)

マンションに居住するにあたっては共有されている部分の費用は必然的に発生する。
駐車場は、個別に(要するに借りる借りないは自由)契約してるので、管理組合と契約した人(個人)との問題である。

それを特定継承者に継承されるかというと、前者(滞納管理費)は継承されるべきであるが、後者(滞納駐車料金)は継承されない(されにくい)ものである。
なぜなら、じゃあ例えば滞納者が外部に借りていた駐車場があったとしてその滞納日も特定継承者が弁済しなくてはならないか？と言ったら、NOですよね？

管理費として含まれるかどうかが問題であるが、含まれないというのが大筋の見方なんではないかと思います。

しかしながら、当MSもなんとか駐車料の滞納分は払ってもらいたいのでいろいろ模索しております。
払った判例があればいいんですけど・・・

[198: 匿名さん]

＞駐車場は、個別に(要するに借りる借りないは自由)契約してるので、管理組合と契約した人(個人)との問題である。

なるほど。
専用駐車場使用料は管理組合と専用使用権者との賃貸借契約類似の債権で、区分所有者でない者とも成立する、属人的な債権債務である、
ということですね。
その上で、区分所有法７条８条の保護の対象にならない、
ということですね。

こういう見解があるらしいことは存じています。

しかし、
これは誤っていると考えます。
なぜなら、
専有使用料もマンション共用部分の利用方法に起因して発生する債権であるから、
（貴殿の言う、マンション外部の駐車場はしたがって論外です。）
共用部分の管理に関する債権に含まれ、区分所有法７条８条の保護に含まれると考えるべきです
（仮に駐車場が共用部分でないとしても、区分所有法７条の「共用部分以外の建物の附属施設につき・・・有する債権」に該当します）。

＞管理費として含まれるかどうかが問題であるが、含まれないというのが大筋の見方なんではないかと思います。

事実ではありません。
現に、競売で請求でき、回収できています。

[199: 匿名さん]

197です
外部駐車場云々…はそうですね。個人の負債なだけで管理組合と個人間との契約上なんの関係もないですね。

現に回収できた…本当ですか!?ソースがあると非常に助かります。

[200: 匿名さん]

＞専有使用料もマンション共用部分の利用方法に起因して発生する債権であるから、共用部分の管理に関する債権に含まれ、区分所有法７条８条の保護に含まれると考えるべきです （仮に駐車場が共用部分でないとしても、区分所有法７条の「共用部分以外の建物の附属施設につき・・・有する債権」に該当します）。

＞＞管理費として含まれるかどうかが問題であるが、含まれないというのが大筋の見方なんではないかと思います。

＞事実ではありません。 現に、競売で請求でき、回収できています。

専用使用料も専有使用料の区別も出来ない貧弱な理屈を並べ、それを補強する為に最後は事実ではないことを書き連ねている。

[201: 匿名さん]

＞貧弱な理屈を並べ、それを補強する為に最後は事実ではないことを書き連ねている

こういうのを
＊＊＊の遠吠え、
と言います。

何とわかりやすい例であることか。

[202: 匿名さん]

197なんですが、>>200さん、専用使用料と専有使用料の違いをご教示願えませんでしょうか？

[203: 匿名さん]

＞専用使用料と専有使用料の違い

答えられないと思いますよ。
聞くだけ無駄。

[204: 匿名さん]

＞197なんですが、>>200さん、専用使用料と専有使用料の違いをご教示願えませんでしょうか？

専有使用料なんてありません。

[205: 197]

>>200さん
お答えいただく時は名前200って入れてお願いします

[206: 匿名さん]

200じゃありませんが、
＞専用使用料と専有使用料の違い

たぶん、198の、
＞専有使用料もマンション共用部分の利用方法に起因して発生する債権であるから、
の、「専有使用料」は、
専用使用料の打ち間違い、
とおもわれます。

なぜなら、その直前の、
＞専用駐車場使用料は管理組合と専用使用権者との
で、正しく「専用駐車場使用料」と言っているからです。

駐車場は、専用使用料ですが、
MSの専有部分で消費する電気代、水道料のことを専有部分の使用料という意味で「専用使用料」というかもしれません。
専有部分で使用する電気代が共用部分ないし附属施設に関する債権でないことは明らかですので、
200は、この点を知ったかぶりたかったと思われます。

ところが、
専有部分で使用する電気代も、管理規約に定めれば、それに基づいて他の区分所有者に対して有する債権に該当し、区分所有法の７条同８条の保護が受けられるはずです。

以上から、
＞専用使用料と専有使用料の違い
は、意味のない区別であり、
200は、答えられない、
と考えられます。
ねえ！200！
悔しかったらなんか言ってごらん。

[207: 匿名さん]

>>専有使用料？
専有部分の使用料だから賃借りの場合の家賃ではないの。

[208: 197]

なるほど…>>198氏が打ち間違えたのを>>200氏が屯珍感な揚げ足を取って自滅した訳ですね…。

[209: 匿名さん]

いづれにせよ、組合との契約に基ずく駐車場使用料金は特別継承人へ請求は出来ない。

[210: 匿名さん]

＞いづれにせよ、組合との契約に基ずく駐車場使用料金は特別継承人へ請求は出来ない。

間違いです。
駐車場専用使用料は、駐車場が共用部分の場合は、その利用に起因して発生する債権であるから、
区分所有法７条８条の保護にあり、
仮に専有部分であったとしても、管理規約に定めれば、それに基づいて他の区分所有者に対して有する債権に該当するから、区分所有法の７条同８条の保護が受けられます。

区分所有法７条８条によって、物権として、特定承継人に請求できるのです。

反論があったら、説得力ある根拠を提示しましょうね。

言っとくけど、
請求できても、請求しないから、支払いが得られないことと、
請求したが、譲歩して、支払を受けないことと、
まったく違いうからね！

[211: 匿名さん]

＞反論があったら、説得力ある根拠を提示しましょうね。

特定継承人には、契約上の駐車場使用権は継承されないので、それに関する債務は継承されない。

[212: 匿-名さん]

>>209
参考となるＵＲＬです。（すでに確認済だとは思いますが。）
http://www.fukukan.net/work_taino.html
http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_II-9.html
http://www.city.fukuoka.lg.jp/download/159105372598.pdf#search='水道料 特定承継人'

なお、管理組合が有する法７条に定める先取特権の被担保債権は、「規約または集会の決議に基づき
他の区分所有者に対して有する債権」であり、「共用部分等につき他の区分所有者に対して有する
債権」は、区分所有者全員に団体的に帰属するものではなく、特定の区分所有者に帰属する債権を
指します。（参考：コンメンタール　マンション区分所有法）
したがって、管理組合が特定承継人に請求できるのは、「規約または集会の決議」にその旨が
定められていることが最低条件ですね。

[213: 匿名さん]

＞管理組合が特定承継人に請求できるのは、「規約または集会の決議」にその旨が定められていることが最低条件ですね。

その通り。ですから契約に基ずく駐車場使用料は、滞納すれば解約出来ますが、一方、管理費等は滞納しても解約はできませんから、契約に基ずく駐車場使用料はこれには含まれません。

[214: 匿名さん]

>>213は何を言ってるんでしょうか？
でもって｢ず｣と｢づ｣を間違ってますよ

[215: 匿名はん]

>>213は何を言ってるんでしょうか？ でもって｢ず｣と｢づ｣を間違ってますよ

ひらがなの訂正くらいが精々だね。

[216: 匿名さん]

＞その通り。ですから契約に基ずく駐車場使用料は、滞納すれば解約出来ますが、一方、管理費等は滞納しても解約はできませんから、契約に基ずく駐車場使用料はこれには含まれません。


この文章は何回読んでもさっぱり理解不能。

滞納された駐車場使用料を特定承継人に請求できるかどうかの問題なのに、
＞滞納すれば解約出来ますが、一方、管理費等は滞納しても解約はできませんから
なぜそれが解約の問題になるのか。

解約があったとしても、滞納された費用をだれが負担するのか明確にしてくれ！

[217: 匿名さん]

駐車場使用料も管理規約に記載があれば、特定承継人に当然請求できるし支払って貰える場合もあるよ。

以前、競落業者が属人的使用料や遅延損害金を支払いたくなかったので、組合相手に提訴したけど

結局、駐車場使用料、自転車置場使用料、ＣＡＴＶ使用料等、「町会費を除く全ての費目を組合に支払え」

との判決だったよ。

遅延損害金はももちろん、組合弁護士費用（約４０万円）、裁判関係費用も併せて支払えという判決だった。

競落業者が控訴でもしてくれたらおもしろかったけど、素直に支払ったよ。

特に競売等の時は、裁判所から組合に来る「調査書」に対し、組合が「回答書」で管理規約で特定承継人に

引き継げる債権だという回答及びその根拠（管理規約の写し　ＯＲ　総会議事録）をＦＡＸすれば

入札の時に確認して札を入れるはずだからね。

[218: 匿名はん]

>との判決だったよ。

存在しないもので煽動するのは止めましょう。

[219: 匿名さん]

＞「町会費を除く全ての費目を組合に支払え」

なるほど。
別スレで議論があったけど、
町内会費は管理組合が徴収できないから、町内会費を管理組合が立て替えても特定承継人に対して町内会費滞納を請求できないね。
判決はやはりきわめて常識的であるということだ。

町内会費以外は請求できるということだね。
納得できます。

[220: 匿名さん]

町内会費ぐらいは払えといえばはらうでしょう。払わなければ口座引きで引き落とすといえばいいんですよ。
それで裁判にするならどうぞといえば、裁判までにもっていく者はいないよ。

[221: 匿名さん]

泣き寝入りしたくなければ、自分だけ引っ越しがお勧め。

[222: 匿名はん]

＞「町会費を除く全ての費目を組合に支払え」

町内会費は管理組合の業務ではないからです。
その他でも、全ての費用とは限りません。
組合員に規約により支払義務のある項目に限ります。

[223: 匿名さん]

＞「町会費を除く全ての費目を組合に支払え」

＞町内会費は管理組合の業務ではないからです。
これは正しいけど。

町内会費については
＞組合員に規約により支払義務のある項目に限ります。
とは言えないだろう。

なぜなら規約に定めていたとしても町内会費は特定承継人には請求できないからです。
したがって、管理規約に定めていたとしても支払義務があるとは限らないものがある、
ということです。

この判決を読んだわけではないが、町内会費も規約によって徴収していたのではないかな。
そして、町内会には特定承継人に請求できないという判決になったのではないかい。

[224: 匿名さん]

町内会費は月１００円程度しかないのだよ。
そんな金は支払ってくれといえば誰でも支払ってくれるよ。
そんな小さい問題に真剣になりすぎてない？
それとも建前論だけを述べあって楽しんでいるのかな？

[225: 匿名さん]

＞そんな小さい問題に真剣になりすぎてない？

「そんな小さい問題」が
なぜ裁判になるのかよーく考えてごらん。

おいらのMS世帯数1000を超えるけど、
1000を超える人たちの代わりに払ってくれないかな。

月１００円が
＞そんな小さい問題
という貴殿なら当然払えるでしょ。

管理組合にとって、
＞そんな小さい問題
など問題にならないのだよ。

[226: 匿名さん]

いいよそれぐらいだったら払ってやるよ。
払わないで裁判になっている者どれぐらいいるの？
小さいことで神経質になりすぎだよ。

[227: 匿名さん]

>>223
>>222を読む限り、｢町内会費を除くその他の費用｣でも｢全ての費用ではなく、規約により支払い義務のある項目に限る｣
と読めますが。
先走ってませんか？

[228: 匿名さん]

＞いいよそれぐらいだったら払ってやるよ。
＞小さいことで神経質になりすぎだよ。

１月につき1000×100＝１０万円
１年１２０万円太っ腹！
これで飲み食いできるね。
町内会はこれだからやめられないんだよ。
地元にMSが来ただけでこれだもんね。
デべは、MSきたら町内会に入ってもらうから、
といって、誘致してるの知らないの？

＞払わないで裁判になっている者どれぐらいいるの？
最高裁の判例くらい自分で調べろよ。

[229: 匿名さん]

>>228
教えればはらってやるのに。残念だね。
もういい加減こんな小さいことで神経質になるのはやめなよ。
粘着　質の強い性格なんだね。

[230: 匿名さん]

＞もういい加減こんな小さいことで神経質
＞粘着　質の強い性格なんだね。

根拠のない誹謗中傷をしてるのはあんたでしょ。

[231: 匿名はん]

>なぜなら規約に定めていたとしても町内会費は特定承継人には請求できないからです。 したがって、管理規約に定めていたとしても支払義務があるとは限らないものがある、 ということです。

逆さまです。町内会費の徴収を規約で定めても無効だからです。
規約で徴収することが出来る費用は特別継承人にも請求出来るが、契約で徴収する駐車場使用料は特別継承人には請求は出来ないと言うことです。

[232: 匿名さん]

だから特定承継人に請求すればいいのですよ、町内会費の額はいくらですか？
それぐらいはたいした金額じゃないので支払うでしょう。
自治会が組合と関係ないのはわかっていますよ、しかし、誰かが払ってくれないと困るんでしょう。
だとしたら、前区分所有者か特定承継人が支払うべきでしょう。
新しく入居する住民にとってはそれぐらいの些細な金額でもめることはしたくないですからね。
又、滞納された町内会費を取れないから全員で負担しましょうというのもおかしいでしょうから。
管理費から未払い金を支払ってやるということは全員で負担するということですからね。
難しく考えないで特定承継人に請求すればいいんですよ。