管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[143: 匿名さん]

滞納額がいくら・・・から滞納月が何か月分規約変更する予定です。

[144: 匿名さん]

＞滞納額がいくら・・・から滞納月が何か月分規約変更する予定です。

私の所は、駐車場契約希望の待機者リストを作り滞納あれば即、解約し次の待機者と契約します。

[145: 匿名さん]

＞仮に滞納者が遅れながらでも駐車場代払ってる或いは払い続けてるにも関わらず理事長は解約を半強制にできるものか？教えていただければ助かります。

規約或は細則で、駐車契約料を含む管理費等の滞納者は駐車契約を解約すると規定することは可能です。

[146: 競合物件企業さん]

現在、弊社では、滞納管理費の対応をしております。
滞納管理費の対応と申しましても、前所有者の管理費および修繕積立金はすべて支払います。

しかしながら、前所有者の使用分であります、駐車場使用料および水道使用料まで支払わなければならないのでしょうか。

区分所有法において、特定承継人に管理費等が承継される趣旨というのは、マンション全体の利益のためにあり、前所有者が不当に利得している使用料についてまで特定承継するものが支払わなければならないのでしょうか。

規約に書いていれば何でも請求できると管理会社や管理組合の方は言っておられますが、全く納得いきません。皆さんはいかがでしょうか。

[147: 匿名さん]

>>146
支払うのは管理費、修繕積立金、専用使用料（駐車料金・専用庭使用料等）、遅延損害金までです。
水道料は関係ないでしよう。

[148: 新米理事長]

始めまして、マン管士見習いの新米理事長です。

　特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。ただし、区分所有権を行使するに当たり分離できないとされる一階等の専用庭使用料は、管理費等に含まれますので、請求が認められます。
　管理費等の詳細は、物件によっても違いもあり、ＣＡＴＶなどの組合一括契約の使用料などは、管理費等に含まれ請求権が認められます。
　当然に遅延損害金の定めが規約内に有れば認められます。規約で定める損害遅延利息の料率の上限などは、利息制限法、出資法等の制約も無く、総会で合意すれば原則上限は有りません。

[149: 匿名さん]

>>148
遅延損害金は規約に規定されてなくても法定利率５％は取れます（国は14.6%）
上限はないですが、国にあわせ１５％程度が妥当でしょう。

[150: 匿名さん]

水道料は関係ないでしよう。

いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。

管理組合が水道料に関して管理規約で定め、共益費として金額を総会で決定していれば、競売で請求してとることが可能ですし、

特定承継人にもかかっていけます。

[151: 匿名さん]

>水道料は関係ないでしよう。
>いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。

↑
間違いました。
正しくは、次のとおり。

＞147
>水道料は関係ないでしよう。
いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。

[152: 匿名さん]

個別の水道料を組合で徴収するんですか？
個別で水道の使用料が違うでしょう。

[153: 匿名さん]

＞個別で水道の使用料が違うでしょう。

違うけど、古い建物なので、個別に徴収できず、まとめて管理組合が支払っている。

[154: 競合物件企業さん]

はじめまして

>特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。

駐車場使用料は基本的には請求できないということでしょうか。

また、遅延損害金についてですが、こちらが使用料を拒むといきなり遅延損害金を加算してきたのですが、これは認められるのでしょうか。

こういった事が管理会社の中ではまかり通っているとのことんなのですが・・・

[155: 匿名さん]

＞148
＞一般使用料等は認められません。
＞管理費等に含まれ請求権が認められます。

この区別の基準がわからない。
管理等に「含まれる」「含まれない」という基準は何ですか？

＞特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。

という根拠もわからない。
というか、「特定承継人に対する管理組合からの請求権」とは、何の請求のことですか？

区分所有法の７条と８条を参照してご説明を。

[156: 匿名さん]

＞154
＞駐車場使用料は基本的には請求できないということでしょうか。 また、遅延損害金についてですが、こちらが使用料を拒むといきなり遅延損害金を加算してきた

貴殿は、管理組合側？
それとも、競売物件を特定承継して管理組合から前所有者が滞納していた駐車場使用料を請求された側？

[157: 匿名さん]

普通に考えると、前所有者の財産を買ったわけだから、それに借金(負債)がついてれば払わなくちゃならないよねー。て思っちゃうが

[158: 匿名さん]

電気料や水道料、下水道処理代等は無理でしょう。
何なら携帯の使用料も払ってもらったら。

[159: 新米理事長]

148です。確かに遅延損害金の利率は、上限は定められては無いにしても、公序良俗の範囲内でしょうね。年利２５％の組合の例も聞いています。懲罰的効果でしょうね。

　１５５さん、こんにちは、区分所有法第７条にうたう共益費用等の先取り特権との関わりですが、区分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。解約して引渡しを求める事が出来ます。
　組合の大口契約での一括水道等の契約の場合、水道法上では、未払いの場合、事業者からの給水停止が認められています。当然に管理者からの給水停止も可能と判断できますが、ご存知生活権との兼ね合いがあります。ただ水道水の消費は、私権行使に不可欠では有りませんので、電気ガス事業者と同様に処分行為が求められていると思います。
　一階に於ける、専用庭使用料、玄関前のアールコープ使用料は、専有部の使用に付随して、専有部の私権の行使に不可分とされていますので、第７条にうたう共益費等に含まれるものと思います。・・・過去の判例にもバラツキがあるようです。また請求権と申したのは、未払い債権に対する支払い請求権を申しました。不十分でしょうか？法の不備な点は個々の規約で定めるのが重要と思います・・・
ですから、延滞債権の全額の支払いがされない場合も有ります。もらえれば黙ってもらいましょう・・

[160: 匿名さん]

＞区分所有法第７条にうたう共益費用等の先取り特権との関わりですが、区分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。

これがよくわからない。

区分所有法７条では、
共用部分、建物の附属施設等の債権、管理規約、総会決議等に基づく区分所有者に対する債権は先取特権を有すると定め、
同８条では、それが共益費用の先取特権とみなす規定があるので、
民法３０６条によって、債務者の総財産にについてかかっていける（競売できる）、ということになるはずです。

したがって、
＞分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等

これは明らかに区分所有法の７条８条の適用を受けるはずです。

＞判例等

その判例の裁判所の区別と判決年月日、判決の要旨、「等」とは何か、ご教示ください。

[161: 匿名さん]

＞利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。

＞専用庭使用料、玄関前のアールコープ使用料
＞第７条にうたう共益費等に含まれるものと思います

共益費に含まれるものと含まれないものとの基準がわかりません。

[162: 匿名さん]

おかしいよねー、駐車料が使用料金ったって、それも駐車場の維持管理のためのお金だもの。
管理費に含まれるべきと思うなー

[163: 新米理事長]

　論壇盛んで結構ですね！現実の当事者にとっても、理屈に合わない所も有りますよね・・・ごもっとも思います。　現在、私達の日々の生活に関し、建物の区分所有等に関する法律と、マンション標準管理規約、同コメント、同指針と、管理規約が有ります。・・全てに整合性があるとはいえず、一致せず判断に迷う箇所も何箇所か有ります。
　試験の設問には、必ず区分所有法によれば、とか、標準管理規約によれば、とか判例によれば・・とかは、浅学な小生を悩ましました。

　今後、当マンションに関する判例を重ねる事によって定まって来るものと思います。日本では、新しい問題で、充分な法整備も備えていません。阪神淡路大地震を境に、多くの法も整備されつつ有るのが現状です。・・・

　駐車場の維持管理の問題ですが、利用をしない区分所有者にとっては、利益になりません。各区分所有権一戸に原規約で必ず付随し、敷地利用権と伴に分離処分を認めるような規約であれば、共同の利益であり、当然に管理費等に含まれるものと思います。皆さんのお手元の規約ではどうなっていますか？
　標準管理規約では、駐車場は、利用権の契約であり、多くの管理組合は、細則を定め、組合との利用契約の締結をしているはずです。細則には、利用料金の未払い延滞をすれば、解約の正等事由であり、当然に組合は、引渡しを求め、新規の契約が可能です。組合が正当な権利の行使をせずに、悪戯に延滞金を増加させれば、管理者は、組合員に対し責任を求められます。管理者としての善管注意義務に違反する事になります。・・・
　一刻も早く契約を解除して引渡しを請求しなければなりません。・・・１６２さん。ご理解の手助けが出来ましたでしょうか？損失を最小にするのも管理者の責務と思いますが・・・おかしいですか？

[164: 匿名さん]

＞今後、当マンションに関する判例を重ねる事によって定まって来るものと思います

何が定まるのですか？

＞駐車場の維持管理の問題ですが、利用をしない区分所有者にとっては、利益になりません。各区分所有権一戸に原規約で必ず付随し、敷地利用権と伴に分離処分を認めるような規約であれば、共同の利益であり、当然に管理費等に含まれるものと思います。

？？？
で、肝心の駐車場使用料の未払費用は、
特定承継人に承継できるんですか、できないんですか？

また、いずれかにしろ、その根拠は？

[165: mizyoka]

私のマンションの駐車場使用補則では下記の通りとなっております。
駐車場使用料は、管理組合管理費会計に収納する。
よって、その滞納金は共同の利益に反する行為として特定承継人に承継されると考えています。
水道料について個別契約ではなく、マンション全部の料金を管理組合がまとめて払っています。
管理組合から各戸には請求しています。（各戸のメータにより）
過去１０年間で数件の競売が行われており、全て特定承継人に承継されており全額支払われて
おります。
競売になりますと、まず、管理会社へ滞納額の確認があります。それに全ての滞納額が記載
されております。（実際に競売のホームページに見たことがあります。）
駐車場、水道料につきましては皆様の議論の通り、微妙であることから私のマンションは規約、補則
で滞納時の対応を細かく規定しており、滞納の抑止をかけております。

[166: 新米理事長]

No165さん、今晩は、ご説明有難うございます。規約、細則、補則等で、明確に定められているご様子です。安心ですね。特定承継人の方々も充分納得の上で債務の存在を承認しての支払いに応じていらっしゃるようで、結構と思います。ここまで定めている管理組合さんは、少ないものと思います。・・・当組合も未だ未定ですので、参考にさせて頂きたく思います。
　未だ判例も多くなく、地裁レベルの判例が多いようです。今後時を経れば、高裁、最高裁での判例も多く示される事と思います。
Ｎｏ１６４さんのお尋ねですが、１６５さんの様に明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。何れにしても債務は存在しますので、債務者が債務の存在を承認すれば、結構な事と思います。裁判官によっても判断が分かれる所と理解しています。
　定期借地権などの使用料金は、個々で分割処分も不可能ですから管理費等に含まれるものと思います。当然に当該組合が特定承継人として借地契約が締結されている事と思います。・・が如何ですか？
　根拠は既に充分に述べさせて頂いてると思いますが如何でしょうか？今一度区分所有法及び標準管理規約、またお手前の管理規約をご一読され確認下さい。
多くの判例を重ねることにより、法の判断の方向性が定められる事になると思います。・・小生は、裁判官でも有りません。一マン管士と司法書士に過ぎませんので、この辺りで失礼します。
　

[167: 匿名さん]

>>163さん
丁寧なご回答ありがとうございます。

滞納管理費は特定継承人に請求でき、駐車場などの使用料金(の滞納分)は滞納者に請求をする…のが正しいのでしょうか？

[168: 匿名さん]

どちらにも請求できますよ。

[169: 匿名さん]

＞１６５さんの様に明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。

ん？

「明確に定められていない規約等」であれば、
一般承継人、すなわち相続人は無論のこと、特定承継人が否認したらもちろん、現在の区分所有者に対してだって、いずれも請求は困難じゃないの。
判断が分かれるわけないでしょ！

＞何れにしても債務は存在しますので、債務者が債務の存在を承認すれば

？？
規約に定められていなければ、債務は存在しないので、請求はできないんじゃないの。
債務が存在しないのにその存在を承認しても、非債弁済で善意であれば返還できるでしょ。

＞司法書士に過ぎませんので

本当か？

[170: 匿名さん]

春だな〜

[171: 匿名さん]

＞滞納管理費は特定継承人に請求でき、駐車場などの使用料金(の滞納分)は滞納者に請求をする…のが正しいのでしょうか？

滞納管理費等は特定継承人と滞納者の双方に請求出来ますが、駐車場など滞納者が個人の契約による滞納は、その契約内容に従うことになります。マンション駐車場は管理組合と滞納者間の契約により処理すべき問題で、特定継承人は関与しません。

[172: 匿名さん]

＞駐車場など滞納者が個人の契約による滞納は、その契約内容に従う

誰と誰の契約？

＞マンション駐車場は管理組合と滞納者間の契約により処理すべき問題で、特定継承人は関与しません。

？？？
よくわからない。
特定承継人は何に関して関与しないの？

[173: 匿名さん]

＞誰と誰の契約？
マンション駐車場なら組合と滞納者、水道料金なら水道局と滞納者

＞特定承継人は何に関して関与しないの？
無関係で、債権とはなりません。

[174: 匿名さん]

＞＞誰と誰の契約？ マンション駐車場なら組合と滞納者、水道料金なら水道局と滞納者
＞特定承継人は何に関して関与しないの？ 無関係で、債権とはなりません。

なるほど。
その契約の内容として、区分所有法の７条と８条の規定を排除する旨定められたら、
＞無関係で、債権とはなりません。

という理解でいいですか？

そうとすれば、
管理組合がわざわざ区分所有法を排除するようなタコ規定を定めるだろうか？

[175: 匿名さん]

＞管理組合がわざわざ区分所有法を排除するようなタコ規定を定めるだろうか？

タコ規約は無効。

[176: 匿名さん]

↑
＞175

まあまあ。
173のご説明を賜るのを待とうよ。

[177: 匿名さん]

マンションの駐車場の契約は、一般には滞納したら解約だから、管理費等の滞納と規約上では関係ないよ。

[178: 新米理事長]

特定承継人と記述すべきを一般承継人と誤記しました。訂正します。

[179: 匿名さん]

＞マンションの駐車場の契約は、一般には滞納したら解約だから、管理費等の滞納と規約上では関係ないよ。

なるほど。
滞納したら解約するという規約が別段あるという理解でいいのかな？

でも、滞納により解約し、解約後の滞納は当然発生しないとしても、解約前の滞納費用はどうやって回収しますか？
特定承継人にも請求できますか？

こういう場合も、
＞関係ないよ。
と言えますか？

[180: 匿名さん]

＞特定承継人と記述すべきを一般承継人と誤記しました。

これは、
＞166
の
＞明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。

の訂正ですか？

特定承継人が
＞否認した場合
であろうとなかろうと
＞明確に定められていない規約等ですと
そもそも請求できないのではないでしょうか？

＞司法書士に過ぎません

あなた本当に司法書士ですか？

[181: 匿名さん]

　管理費の様な定額給付債権の時効はご存知５年ですが、駐車場利用料債権などは、１年の短期消滅時効債権ですから、債務者に時効の援用を主張されれば、回収は困難と思います。が・・・こまめに債務の承認等を得ていれば、望みもあるかもネ！・・・特に特定承継人からは？？？です。
　
承知で時効の援用を主張しますから、回収の道は険しいでしょう。・・
　区分所有法第７条の主張は駐車場利用料金に対しては無理と感じます。
　諸氏は、どう思われますか？

[182: 匿名さん]

＞特に特定承継人からは？？？です。 承知で時効の援用を主張しますから、回収の道は険しいでしょう。・・ 区分所有法第７条の主張は駐車場利用料金に対しては無理と感じます。

時効を主張されるから特定承継人に対して請求するのは無理なんですか？
では、仮に時効を主張されなければ請求できるんですか？
そうすると、結局、請求できるんじゃないですか！

それでは、
駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？
それはいかがでしょうか？

＞司法書士に過ぎません

あなた本当に司法書士ですか？

[183: 匿名さん]

＞駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？

違います。

[184: 匿名さん]

＞駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？

＞違います。

じゃ、駐車場使用料は何の債権ですか？

共用部分若しくは建物の附属施設以外の駐車場だとすると、専有部分の債権ということですか？

[185: 匿名さん]

滞納者の滞納した電気代、ガス／水道代と一緒で、特定継承者は関係ありません。

[186: 匿名さん]

ちょっと逸れますが、特定継承人が同じ駐車場を使いたい場合、権利は継承されますか？されやすいですか？

またその場合でも滞納分は拒否できるでしょうか？

[187: 匿名さん]

権利が継承されるかどうかは規約・細則によります。
駐車場の形態が専用庭のように、その住戸と一体性が認められる場合は、
使用権利と共に以前の滞納についても継承されるのではないのでしょうか。
住戸と一体性が無い通常の形態の駐車場の場合、一般的には継承を認めていない規約が多いと思いますが、
継承される場合は駐車場を使用する権利を継承するのであれば、滞納についても継承すると考えてよいのでは。
ただし規約等で１住戸につき１台の駐車場使用権利を認めているような場合等では、
当該駐車場使用権利を継承したと言えないので、以前の滞納の請求は難しいのでは。

>>186
文面からして特定承継された方でしょうか？
規約、細則を確認してみて下さい。

[188: 匿名さん]

私のマンションでは数年ほど前に規約の改正と共に、滞納に対する督促手順を定めた細則を制定いたしました。
素人集団の理事会では対応方法がわからない、対応したくない、対応が異なるなどの弊害があったため、
・滞納月数毎の督促方法
・駐車場等の解約条件
・延滞金の計算方法
・延滞金の緩和条件
・駐車場使用申込みや車庫証明書発行の制限条件
・訴訟の際の手続き方法
などをガイドラインとして定めたものです。

素人が作ったものですから、訴訟となった場合にどこまで対抗できるのかは不明ですが、
・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。
・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。
・一部納付された管理費等の充当順位を明記する。
・解約された駐車場・駐輪場を明け渡さない場合の迷惑料を明記する。
・特定承継人にも効力を持つ
なども盛り込んでいます。

ただし、管理組合（理事会）が主体性を持って取り組まない限り、
全ては絵に書いた餅であることは多くの皆さんが指摘している通りです。

[189: 匿名さん]

まるで理事長の義務規定でですが、絵に描いた餅になるか理事長になり手がいなくなるか
＞・延滞金の緩和条件
訴訟には和解勧告を誘発する恐れがあります。
＞・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。
＞・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。
内容次第で、特定継承人には適用不可能になります。

[190: 匿名さん]

＞まるで理事長の義務規定でですが、絵に描いた餅になるか理事長になり手がいなくなるか
この細則の有無に関わらず、理事長のなり手がいなく苦労しているのは、多くのマンションと同じです。
理事長の義務規定という言葉を否定的なニュアンスで使われていますが、具体的な指針が無いまま対応しなければいけない理事長の不安・孤独を経験したことがありますか？
＞・延滞金の緩和条件
＞訴訟には和解勧告を誘発する恐れがあります。
滞納者が自ら返済計画書を提出し、履行された場合のみを対象としていますので、訴訟時にはそもそも適用されません。
＞・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。
＞・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。
＞内容次第で、特定継承人には適用不可能になります。
競売物件を落札したアングラ系の不動産会社から延滞金については支払わないとの連絡が来たことがありますが、使用料・収納に要した費用については争われた事は無いですね。
延滞金についても、規約・細則を盾に突っぱねたところ（結構怖かった）、何時の間にやら再転売され、再転売先から無事回収できました。
実際の訴訟ではどこまで対抗できるかは、先に記載した通りです。

準備できない言い訳をさがすより、例え対抗できなかったとしても事前に出来ることをすることを当管理組合は選択しました。

[191: 匿名さん]

＞ちょっと逸れますが、特定継承人が同じ駐車場を使いたい場合、権利は継承されますか？されやすいですか？

個人契約ですから権利継承はありません。
権利継承は、バルコニー、専用庭などの共用部分の専用使用権に限られます。

[192: 匿名さん]

つまり、駐車場使用契約が個人契約になっている場合は、管理規約等で何と定められていようと、
特定承継人には駐車場使用料の滞納分を支払う義務はなく、管理組合も特定承継人から取り立てる術はない、
ということでよろしいですか？