管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

2年近く交渉した結果、
うちのマンションの長期滞納者と話がついたようです。
内容証明を送っても無視されたり、
居留守を使われたりしたようでしたが、
今後、分割で払っていくことで、ひとまず、決着しました。

[122: 元理事長]

>>121
滞納の理由が経済的困窮である場合、滞納者は所有し続ける経済力がないのですから、ほぼ１００％の確率で１年以内に再び支払が滞ります。結局、売らせるしかありません。
私は、このような場合、訴訟提起の手続きを取ってから、滞納者に任意売却を強く勧めます。「競売に至ると任売より相当安く売る羽目になって少なくとも○百万円は損するよ。そうなる前に任売した方が良いんじゃないの？」って言うと売りに出してくれます。

[123: 不動産購入勉強中さん]

訴訟は一般的に「威嚇」効果あるので、それを目的にしてもいいかもしれませんね。でも債務者が裁判所で争ってきたら受けて立つほかないので、負担でしょう。
支払督促がいいか？訴訟がいいか？
競売申立がいいか？
支払督促は「決定」ですから、要件が整っていれば審尋せずに債務名義が取れるので簡単ですが、送達できなければならないし(民訴388)、
異議が出れば通常訴訟に移行するので(民訴395)、理事が法廷に行って主張する負担があります。だからいきなり訴訟でもいいかもしれませんが、その負担はおなじです。
支払督促と訴訟で主張が認められればそれが債務名義となって
管理費滞納者のどのような財産でも差し押さえができるメリットがあります。
しかし、管理費滞納するような債務者に当該区分所有権以外に責任財産が残っているでしょうか？結局その財務名義で区分所有者の建物の競売申立になるでしょう。
しかし、競売申立は債務名義がそもそも不要です。
滞納した事実を文書（総会議事録、管理規約等）で裁判所に示せば差押えできます。競売申立て後、２，３日で決定は出るし、１週間後には差押登記が入ります。登記は裁判所がやってくれます。差押えた後に競売の売却までの間(約１年)に任意売却でもいいと思います。
どちらが負担が少なく、時間がかからず、メリットがあるか？一目瞭然ですね。
どの方法をとるかは結局管理組合が決めることですが、管理滞納が発生し、法的措置を取ることを決意した時、なぜ、支払督促や訴訟が多いのか不思議です。管理会社もそのようにアドバイスするのでしょうか？でも、負担の多い方法は管理会社に別料金で支払わなければないらないでしょう。
競売だったら素人で十分申立てできます。
区分所有法７条の改正の立法担当者は、管理組合に対して、他の一般債権者との差を設けて優先して競売で債権回収ができるようにしたのですよ。

[124: 不動産購入勉強中さん]

前レスの続きです。
「管理費滞納」ググッたら、「専門家」が支払督促をアドバイスしている記事があったので、驚きました。
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070904hg01.htm
「それでも滞納が続くなら、簡易裁判所に支払い督促手続きを申し立てる。滞納者から異議申し立てがあれば正式な裁判になるので、支払いを命ずる判決を求める・・・」
「・・・滞納者に支払い能力がない時は、場合によってマンションを競売にかける。」
とおっしゃっています。
しかし、
現実に滞納者は他の債権者の支払に追われて管理費支払いは後まわしにしていることが多いだろうし、結局競売になるのなら、債務名義を取るために時間と手間をかける必要はないと思います。そうであれば、内容証明その他によって督促して、支払期日を設定した上で履行がなければ競売をする旨の予告をし、競売を申し立てるのが一番早くて簡単と思いますが・・・。

[125: 118]

>>124さん
なんというか．．．手間隙などを考えるなら、支払い能力の無い滞納額は損金計上するほうが「簡単」になってしまいます。
よほどのことが無い限り、滞納額とそれに費やす督促費用ではペイしませんよね？

でも、総会ではなんらかの回収策を示さねば、組合員が許してくれません(笑

[126: 不動産購入勉強中さん]

確かに、総会で回収策を提案して決議を取ることが前提でしょうね。
その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。
私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。そりゃあ最初から支払督促だ、小額訴訟だと簡裁に質問すれば、いえ競売がありますけど、などと教えてはくれませんよ。第一、競売は地裁の管轄ですからね。管轄違いの簡裁の書記官が他管轄の手続を示したらおかしいでしょう。それは、弁護士をはじめとする「専門家」の役割ですね。
しかし、「専門家」が、迂遠で非現実的な支払督促や訴訟をすすめているので、多くの管理組合が「それしかないのか…、大変だな…」と信じて、結局、「時効」の最判だ、「訴訟だと近隣関係が…」と逡巡しているようですね。競売による差押えの登記は、登記簿謄本を見なければ第三者にわからないし、訴訟等によって裁判所で争うことより、任意の話し合いを促すためにも最善と考えます。任意での支払がまとまれば取り下げればよいし、話し合いが決裂すればそのまま競売して新所有者に代わってもらえばいいのです。

[127: 元理事長]

うちは遅延損害金の他、弁護士費用等も請求できるように規約を改正してあります。訴訟に至ったら弁護士に任せて、その経費も相手に支払わせるので、組合に損失は生じません。まだ通常訴訟に至ったことはありませんが。
少額訴訟は経験ありますが、すべて自分でやった（弁護士費用等はかかってない）ので、滞納管理費・修繕積立金と遅延損害金だけ取りました。

[128: XYZ]

＞その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。

マンションの建物について言えば、この先取特権の優先順位は登記された抵当権に劣ります。住宅ローン等の抵当権が設定されており、かつ、競売落札価格より多額のローン残高がある場合や不動産価格が下落し、登記した抵当権が不動産の実勢価格よりも金額の大きなものになっているのが普通でしょうから、支払いを受けることが出来なくなる公算が大です。またその価格いっぱいに抵当権が設定されている場合は差押えの効力はありません。更に、家財等への先取特権の行使には、滞納者が差押えを承諾すること等が条件であり、滞納者の協力を得られにくいといった問題もあります。
従って、貴方の云われる様な特効薬でないことは確かです。

[129: 不動産購入勉強中さん]

＞128さんへ
お詳しいですね。
確かに、区分所有法７条の競売は競売である以上仮に先順位抵当権者等が
存在し、その残債権が競売の売却価額を上回らなければ無剰余による
競売取消になる可能性がありますね（民執63ほか）。
しかし、すでに＞120で述べましたように、
＞しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。
抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。
いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。
だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。
…なのです。

だから、確かにおっしゃるように「特効薬」ではないですね。
私も特効薬とは思いません。
というか法的措置に「特効薬」は存在しません。
なぜなら必ず債務者の権利回復措置が具備されているからです。
そうではなくて、訴訟等に比較考量する方法すると
区分所有７条による競売が注目されていないこと、
「専門家」もそれをアドバイスしないこと、
管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、
ということです。
なぜだと思いますか？

[130: 近所をよく知る人]

＞区分所有７条による競売が注目されていないこと、
＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、
答：区分所有法７条だけに頼って競売する方法が実現的でないから。
解答へのヒント：先取特権から「競売」執行の手続きをおさらい。
加えて大ヒント：動産は競売しても大した金額にならない事が多い。

レスはできるだけ簡潔に。

[131: 不動産購入勉強中さん]

＞130さん
＞レスはできるだけ簡潔に。

気をつけます。すみません。

でも、
＞130さん

かんちがいしてますよ。
私のレスが長すぎたからかな？

不動産所有法７条による競売は、
もちろん債務者の建物に備え付けた動産に対しても
競売できますが(動産競売ですね）、
債務者の区分所有権に対する競売
すなわち、担保不動産の競売の実行ができます。
担保不動産の競売は
強制競売(民執４３以下）ではないので
債務名義は不要です。

＊区分所有法７条１項
　民法３０６条、３０７条
　民執１８０条
を読んでみてください。

[132: 近所をよく知る人]

私のレスも簡潔すぎたようです。

区分所有法７条は、先取特権があることを示しただけです。
「競売」を執行する際はあまり実用的ではないと思います。「差し押さえ」などには十分だと思いますが。

[133: 親と同居中さん]

管理費等滞納者の当該住戸の競売は、申し立ては可能ですが
抵当権者がいる場合はなかなか裁判所は認めないのでは
ないでしょうか？

聞くところによると、今までは「無剰余取消し」で管理組合が
競売を申し立てたとしても相手にされなかったのが、平成１６年
の判例で組合でも競売できたようです。

しかしながら、裁判所からみてまだまだ競売以外に組合が
やるべき事があると判断されたら難しいのではないかと思います。

裁判所からみると、あくまでも競売は最終的手段である
という事ではないでしょうか？

また、費用面でも予納金が約６０万円・弁護士費用も
ばかになりません。

うちの組合では給与差し押さえは実行した事がありますが・・・・

しかしながら、「不動産購入勉強中さん」の言ってる事も理解できる
し、実際に競売を経験しての発言であろうと思いますので
是非、具体的実例を挙げて（書ける範疇で結構です）教えて
頂けませんか？

[134: XYZ]

＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、　　ということです。なぜだと思いますか？

アドバイスはありますよ。卑近な例では、
管理費等の滞納者への措置
http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_05.html

[135: マンコミュファンさん]

突然で申し訳ございませんが、アドバイス頂ければと思います。
私の住んでいるマンションは１階部分は事務所や店舗となっておりますが、そこの１つに不動産屋が入っております。
理事になってわかったのですが、大変悪質な滞納が続いており、話し合う余地はまったくないようです(どうもヤ○ザっぽい？)。
時間はかかりましたが前回の理事会で競売にかける決議もされました。

しかしちょっと気になったのですが、競売にかけたとしてもここの住人の関係者が落札してしまえば、結局のところ意味がないような気がしております。
また競売にかけても、すぐに売れるとは限りませんし。

ちなみにここの物件は、途中で行った裁判中に抵当権が設定されているようです。
これも話を聞くと物件の価値以上の金額で抵当権が設定されていることから、
関係者にお金を借りたことにして設定して貰ったようだと話しておりました。

理事会としてはとにかくこの住人には出て行って貰いたいと考えておりますが、
正直なところあまり良い案がありません。
一応破産申告するという案が上がり、次回検討する予定です。
何か妙案はございませんでしょうか？

ヘタな文章で読み辛いかと思いますが、よろしくお願い致します。

[136: 後期若年者]

>>135
＞時間はかかりましたが前回の理事会で競売にかける決議もされました。
理事会のみの決議では出来ません。区分所有法では、「総会の決議に基づき、訴えをもつて、・・・の競売を請求することができる。」
＞ここの住人の関係者が落札してしまえば、結局のところ意味がないような気がしております。
区分法では、「競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」
例え関係者が落札しても、管理組合としては、前もって上申書で、裁判所で作成する書類の滞納管理費等の欄に買受人（競落人）が負担するするよう職権の発動を促せば、回収は可能です。

以下の事例参照
千葉地裁松戸支部の平成１５年２月５日判決で、区分所有者6年間約５０万円管理費を滞納、管理組合は支払を求めて勝訴判決得たが、依然として支払わないために、競売請求の訴訟、欠席裁判により、競売を認める判決を得た。
　管理組合の判決に基づく区分所有権の競売手続に、千葉地裁松戸支部は「建物最低売却価額が４１８万円に対して抵当権等優先債権が２，７８８万円、これを弁済すれば剰余の見込みがない」として競売取消しの決定。　管理組合は、この決定に対して東京高裁に抗告、平成１６年５月２０日東京高裁では、「競売ができなければ、確定判決で競売請求が認められていることが実現できず、結果的に区分所有者全体の利益を害する」として競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定をくだした。

[137: 匿名さん]

区分所有法第５９条

[138: マンコミュファンさん]

>136
回答ありがとうございます。理事会ではなく総会でございました。
非常に参考になります。
まだお聞きしたい事がございます、お手数ではございますがご回答頂けると幸いでございます。

>「競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」
こちらですが、結局それを立証できなければ意味がないように感じています。
管理組合からの申し出るだけで関係者であるとしてくれるならば大丈夫だと思うのですが・・・。

>例え関係者が落札しても、管理組合としては、前もって上申書で、裁判所で作成する書類の滞納管理費等の欄に買受人（競落人）が負担するするよう職権の発動を促せば、回収は可能です。
競売で落札した場合は、前所有者が管理組合に支払うべき債務を、その競落人が支払う必要があると思っております。
今管理組合で不安視しているのは、落札されても滞納している管理費等が回収できなければ意味がありません。
支払いが完了するまで管理組合が物件を差し押さえる(物件を使用できなくする)等の処置は可能だったりするのでしょうか？

[139: 後期若年者]

>>138
＞その者の計算において買受けようとする者
＞こちらですが、結局それを立証できなければ意味がないように感じています。
仰る通りです。ですから「例え関係者が落札しても、・・・・と付け加えました。
どちらかと云えば滞納者は、管理費等は支払って当然視している回収者（管理組合）より、或る意味で真剣です。

＞今管理組合で不安視しているのは、落札されても滞納している管理費等が回収できなければ意味がありません。
事例で示した様に、回収は簡単ではありませんから、上申書提出をアドバイスしました。
買受人（競落人）が滞納管理費等を支払わない場合は訴訟するしかありません。

＞支払いが完了するまで管理組合が物件を差し押さえる(物件を使用できなくする)等の処置は可能だったりするのでしょうか？
区分所有法で総会の特別議決案件として滞納者に弁明の機会を与えての一定期間の使用禁止訴訟の規定はありますが、大阪地裁では認めたが、高裁判例では使用禁止と滞納解消とは関連なしとして認められなかった（大阪高判兵14.5.16.判タ1109号）。
滞納行為は犯罪ではありませんし、規約によっては遅延損害金を課して認めているのです。
但し、一般には３ヶ月以上滞納の場合は管理組合総会に掛けることなく、理事会で対抗処置ができるように規約はなっておりますので、それに従って粛々と実施するほかありません。
>>134
の記述にありますマン管センターQ＆A管理費等の滞納者への措置が参考になりましょう。
今や日本全国対物交換の支払以外は滞納ブームと云っても過言ではありません。ましてや、管理費等の滞納者には相手（管理組合）が回収には素人と見くびられております。ですから、管理組合としては規約で、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用も前述の遅延損害金同様に違約金として請求できることにしている筈ですから、弁護士に依頼することが近道です。
言わずもがなですが、３ヶ月滞納から規約に従って理事会が対抗措置を順をおって進めないと、その後の訴訟で悪質を立証し競売までもって行く事は至難の業であることは裁判事例でお分かりと思います。

[140: マンコミュファンさん]

>139
大変参考になります、ありがとうございます。
上申書について次回の理事会で提案してみようと思います。

>言わずもがなですが、３ヶ月滞納から規約に従って理事会が対抗措置を順をおって進めないと、その後の訴訟で悪質を立証し競売までもって行く事は至難の業であることは裁判事例でお分かりと思います。
こちらの管理組合は滞納について理事会のさじ加減で動いているところがありますので、
ちょっと甘いところがあるように思います。
３ヶ月滞納から機械的に動くようなそんな仕組みにしていく必要があるのかなと思いました。

お忙しい中大変参考になるご意見、真にありがとうございました。
また何かありましたらよろしくお願い致します。