管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
注文住宅のオンライン相談
管理費等滞納者への対応について
| No.2 |
by 匿名さん 2006-07-24 11:43:00
削除依頼
払えるか、払えないかの判断は難しいですが、
基本は、”内容証明送付”し、支払日を確定させ 決まらないようならば”少額訴訟”という手順では。 個別の事情を斟酌するより、事務的に進める方が気が楽だと思います。 少額訴訟で、裁判所のＯＫを貰えば、強制執行が可能になるので 給与や預金の差し押さえは可能となります。 払える人ならば払うでしょうし、これでも駄目な人は 払えない人と思って、損金扱いにするか、債権として 万一 売却などする時に取り立てるかですね。 |
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|---|---|---|
| No.3 |
by スレ主です 2006-07-29 13:07:00
＞＞２さんへ
どうも有難うございます。確かに個別の事情を斟酌していたのでは 逆に不公平になるかもしれませんね。 現在、弁護士に委任せず（費用もかかるので）管理会社に訴状を作成 してもらい簡易裁判所への申し立てをして貰う手筈です。（経費は 印紙代・切手代のみの７千円程度） 当然、申立書には管理規約に則り年１４％の遅延損害金の支払請求も 記載しています。 しかしながらこの遅延損害金というのが厄介で、これを請求する・しない の判断は皆さんの組合ではどのようにしているのでしょうか？ 管理会社によれば、規約上、１日でも滞納すれば管理組合として請求権 があるとの事ですし、どこで線引きをすべきか迷っています。 今回は訴訟事件になったので請求しますが、通常の督促ではどうでしょうか？ ご教授願えれば幸いです。 |
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| No.4 |
by とんぼ 2006-08-02 12:40:00
当マンションは、築１０年になりますが、管理費の滞納者がいました。
訴訟等の考えも理事会ででましたが、未収金扱いで行ってきました。 結果その方は、破産となり売却になりました。 その際、購入者は滞納分の管理費も含んで購入しますので、結果として未収金は無くなりました。 管理会社の方も、管理費が督促しても滞る方は破産などになるケースが多いと言っていて、費用と時間がかかるということで様子見をしていましたが、その通りの結果となりました。 たまたま、うまくいったケースなのかもしれませんが．．． ただし、それまで放置していたわけでは無く、定期的に督促は行っていました。 督促により支払っていただく方がほとんどですが、長期滞納になると上記の様に破産等になるケースが多いのかもしれません。 中には、滞納者の氏名を貼り出せという理事の方もいましたが、なかなかそれは難しいですよね。 ご参考までに。 |
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| No.5 |
by 匿名さん 2006-08-02 17:37:00
滞納を見逃すのは半年くらいまでですよ、それ以上は法的手段を
取るべきだと思います。 真面目に支払っている人と著しく不公平になります、管理費の難しいところは 管理費滞納の組合員と、管理上差別が出来ないところです。 滞納者の玄関前だけ掃除しないとか、滞納者の応対を管理人がしないとか いうわけにいきませんので、長期滞納していても何ら生活上で不利益を受けないので 滞納者にとって1番楽な手段です。 自分達のことを考えても半年滞納したら、一括で支払うのは結構大変ですよ。 裁判所の競売情報を見るとわかりますが、ほとんど長期滞納有りとなっています。 |
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| No.6 |
by スレ主です 2006-08-02 22:43:00
＞０４さんへ
確かに費用対効果を考えるとそのまま競売になるのを待った方が良いかも・・・ ただ、＞０５さんのおっしゃる事も充分理解します。 当該滞納者の登記簿謄本をとってみると、競売にならないように銀行等への支払い を優先したり、また、新車を購入したり・少しも生活水準を勘案せず「管理費なんて 滞納しても管理組合は何にも手を出せないだろう」と高をくくっている輩がいるのも 事実ですよね。私は、他人に迷惑を掛けるような費目から優先して支払いますけどね。 少額訴訟や簡易訴訟は、管理会社が動いてくれればリーズナブルにできますのでお勧 めです。裁判所に出頭して貰えば司直の前で今まで困難だった話し合いができますし 出頭しなくても「管理費等請求事件」であれば判決はもらえるはずです。 その判決のことを、管理組合の広報にでも記載すれば（個人名記載は考慮必要） その方も支払わざるを得ないでしょう。それでも支払わなければ、給与・動産・預金 の差し押さえですかね。でも勤務先とかが判明していないと難しいか・・・・・・ |
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| No.7 |
by 匿名さん 2006-08-03 00:38:00
簡単に、訴訟→判決→給与、預金などの差し押さえ、あるいは次の購入者
から滞納管理費が取れると思っていると、大変ですよ。 判決が出たとしても、その後の支払い方法や催促もそれ相応に対応が 必要です。 |
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| No.8 |
by 匿名さん 2006-08-05 11:43:00
確かに簡単じゃないところもあるでしょうね。
ただ、区分所有法上の先取特権・管理規約で、滞納管理費等は特定承継人・包括承継人 にも債権を行使できるよね。 任売の時は仲介の宅建業者が重要事項で説明しなければならないし、万一説明して なかったら宅建業法違反だよ。ほとんど売買の時に精算して管理組合に滞納金を入金 するはず。 確かに管理組合が勝訴して判決が出ても、支払わない人はいるわな。 でも管理組合からの内容証明で全然反応が無かった滞納者も、裁判所からの出頭要請 が届くと慌てて支払う人がいるのも事実だよ。 |
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| No.9 |
by 匿名さん 2006-08-08 02:00:00
実行されるかされないかは別にして、管理規約に滞納組合員に対して
遅延損害金と競売手続きができると書いてありますね。 うちのマンションで以前に組合員の商売の失敗で競売があったときは 落札業者に遅延損害金も含めて、支払ってもらいました。 駐車場の滞納は、本来ダメですが販売上の重要事項説明の 問題もあるのか、業者は支払ってくれくれました。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2006-08-08 10:16:00
＞駐車場の滞納は、本来ダメですが販売上の重要事項説明の
＞問題もあるのか、業者は支払ってくれくれました。 規約で定める「管理費等」に、「駐車場使用料」が明記されていたのでしょうか？ |
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| No.11 |
by 匿名さん 2006-08-09 12:27:00
そうですよね。本来は旧区分所有者の滞納専用使用料は、新区分所有者
が支払う義務はないですよね。（１住戸１台と規定され部屋についてる という感覚のマンションは除く） また、規約で定める「管理費等」は通常、管理費・修繕積立金のみの 場合が多いのも事実ですね。 任売の時はこのような事は生じないのですが、競落した場合、問題に なるケースが多いようです。 この件は何年か前の判例にもあり支払い義務はないようですが、競売 時の裁判所からの債権者照会書には「管理規約・総会議事録に専用使用料 を新所有者者にも請求できる旨の記載があるか？」との照会事項があるのも 事実です。「記載がありますよ」と裁判所に提出すればどうなるのでしょうか？ 少なくても競落した人はこの事実を知った上で競落する訳で、支払ってもら わないと困る（規約上でも支払ってもらうとなっているから）という事になる のでしょうか？数年前の判例の詳細が解りませんので、どなたか詳しい方がいた ら教えてください。 |
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| No.12 |
by 匿名さん 2006-08-11 19:17:00
私は23区内の築３年になるマンションの一区分所有者なのですが、もう３〜４ヶ月分の管理費・
駐車場使用料を滞納している人２名が居るというので愕然としています。それも、たった20戸 強のマンションなので、収支への影響は大きいはずです。管理会社は督促しているようなので すが、これ以上滞納されたらどうなってしまうのかと心配しています。 |
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| No.13 |
by 匿名さん 2006-08-12 19:21:00
＞１２さんへ
このままだと日常管理や修繕に影響が出そうですね。 ＞「管理会社は督促しているようなのですが」との事ですが 滞納者に対し書面・電話・訪問のどのレベルで督促をして、相手がどの ような反応だったか、管理会社に具体的な説明を求めた方が良いでしょう。 そうすれば、滞納の原因が把握できて解決にも役立つかもしれません。 中には「管理費は払わなくても何も問題ないや、エレベーターも使える し受水槽からポンプで水もくるし生活できるや・・」的に考える人 もいて、滞納金がどんどん増えていくマンションもあるようです。 やはり、内容証明（管理会社に作成・発送して貰う）ぐらいは送付して、 指定期限内までに支払わなかったら、規約上の「遅延損害金」を加算して （真面目に支払っている人とは差別する意味で）改めて請求するとか、 早めに対処しないと大変な事になるかもしれませんよ。 |
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| No.14 |
by 匿名さん 2006-08-13 00:59:00
>13さん
12です。 アドバイス頂きまして有り難うございます。 お盆休みが明けたら、早速管理会社のフロントに確認してみようと思います。 まさか「払わなくたっていいや」というように考えている人ではないことを祈っていますが、 いずれにしても大問題であることは確かです。正直、修繕積立金は全戸きちんと払っていっ た場合でもいずれ値上げしなくてはならないはずですし、滞納者のうち１人は駐車場使用料 も滞納ということなので非常にまずいことになったなあ、と思っています。理事会としては 管理会社による督促が不調に終わった場合、法的措置も含めた督促を行うとのことです。 取りあえず、今は滞納者がどういう理由で払わないのかを知ることが先決のようですね。 |
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| No.15 |
by 匿名さん 2006-09-21 19:18:00
だいたい，いくらくらい滞納したら，訴えて割が合う（いいかた変ですが，訴えて訴訟金額等勘案して損になっては馬鹿みたいなので）でしょうか？。小額訴訟起こしたとして，相手がいやがらせ？で本訴訟を要求してきた場合など，本訴訟費用，弁護士費用などに見合う見極めはいくらくらいかと。
現在，滞納者複数で総額１００万くらいの損金だそうで５人が１年払ってない計算になります。 |
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| No.16 |
by 匿名さん 2006-09-21 21:28:00
損得を考えたら、遅延損害金の額＞訴訟費用という考え方もあるよね。
ただし、少額訴訟は管理会社の協力があれば、印紙代・切手代ぐらいで数千円から １万円（滞納額による）ぐらいだから活用しない手はないよね。 まぁ相手が本訴してきたら受けてたたなきゃ敗訴になるけど、管理費の滞納で 訴訟を提起する滞納者はまずいないと思うし、裁判所で却下されてもおかしくは 無いんじゃないかと思うよ。 そんな心配しないで是々非々で対応した方がいいんじゃないかなぁ。 |
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| No.17 |
by スレ主です 2006-09-25 21:43:00
訴訟は最後の手段でしょうね。
しかしながら、電話督促・自宅訪問督促・返済計画の提出要請・内容証明 組合役員との面談等を実行しても、なお無視している滞納者には訴訟せざ るを得ないんじゃないでしょうか。 競売にならないように抵当権者には支払い、管理費等は三の次と甘く見て いる滞納者には遅延損害金も含め請求すべきで、「遅延損害金は抑止力扱い だよ」なんて中途半端な考えでは滞納金は増額するばかりでしょう。 ＞当然、抑止力的に扱う場合もあるが臨機応変で対応したいですね。 知り合いのマンションでは、管理費等だけは全額支払ったけれども あまりにも悪質だった滞納者に対し、遅延損害金のみの請求事件を提訴し 数十万の遅延損害金も併せて支払ってもらったらしい。 ＞組合としてはお金が欲しいのではなく、これが抑止力となると考えたらしい。 |
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| No.18 |
by 匿名さん 2006-10-09 21:04:00
管理費の滞納請求の最終責任は理事長（管理組合）です。
管理会社にいくら言っても管理会社には限界があります。 管理組合が責任を持って対処するべきです。 毅然とした態度で対処するとある程度までは解決できます。 最終的には競売までいくと思いますが、購入者に請求できます。 |
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| No.19 |
by スレ主 2006-11-03 20:28:00
理事長（管理組合）が責任者である事は言うまでもありません。
しかし、滞納者への催告書（内容証明）の作成・発信は、理事長に成り代わって 管理会社が行う業務だと思います。（当然、委託契約書にもよるし、催告書の内容は 理事長も納得したものでなければならないが） また、少額訴訟・簡易訴訟の訴状の作成・裁判所への提出ぐらいは管理会社に やってもらいたいのも事実です。 現にうちはやってもらっています。弁護士に任せると着手金で１０万円ぐらいかかって うちのマンションじゃ無理なので・・・・・・・ |
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| No.20 |
by 匿名さん 2006-11-03 23:13:00
訴訟手続きを（契約見直しして）委託業務の中に含めることは可能だと思いますけど、
それらが委託業務に含まれないのに、実施する管理会社って？？？？ スレタイに戻って ＞管理費等滞納者への有効的な対応 うちのＭＳでは、ようやく滞納者へのサービスの制限を実施しはじめました。 駐車場の滞納者は契約解除又は次回更新なし。 管理費やＭＳ内設備利用費の滞納は、ＭＳ内のサービス利用停止など。 あとは、経済的理由による滞納者・・これが一番の問題ですけど、そもそも連帯保証が導入されていればっと思うのでそれらを調べてルール化しようと準備しています。 |
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| No.21 |
by スレ主 2006-11-05 17:40:00
>>２０さん確かにそうですね。
おっしゃる通り管理会社との契約は内容証明の作成・発送までです。 しかしながらその管理会社は「管理費等滞納者督促担当」という方々がいて 訴状の作成、裁判所への提出まではやってもらってます。（こちらからの要望で 事務管理業務の延長と考えて貰ってます） 原告は管理組合なので、出頭日には理事長が出廷しますが、その担当も同行して貰ってます。 ＞「滞納者へのサービスの制限」「連帯保証の導入」 非常に良いアイデアだと思いますし、うちでも実行できればと思います。 そうじゃないと、真面目に支払っている区分所有者に申し訳ないですものね。 |
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| No.22 |
by 匿名さん 2006-11-06 00:15:00
滞納者へのサービス制限は出来ればやりたいですけど、普通のマンションなら
98％支払っていて滞納者は2％もいないでしょう。 経済的困窮でないのに、支払わない例なんてあるんでしょうか？ |
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| No.23 |
by 20 2006-11-06 11:51:00
>>22さん
うちのＭＳの場合、口座自動引落の銀行が指定銀行のみなのです。 その口座が管理費引落のために作成されたもので、いつも使っている口座が別にあって資金の移動（振込）を忘れる居住者がいるようです。 もちろん組合としては、そんな理由で？？？明らかな怠慢！！と考えるのですが事実居ます。 |
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| No.24 |
by 匿名さん 2006-11-06 22:43:00
駐車場の専用使用料も含めて払ってない場合，その使用権の剥奪は当然と思いますが，
例えば，給水バルブ栓を閉め，封印などできれば，文字通り干上がって 払ってくれる気がするのですが， マンションで各戸別の給水栓を閉じ封印ってのはできないものでしょうか？ 配管は共有設備ですので。 マンションが全体として基本契約を水道局とし，各戸に専用メーターをつけて，使用料を管理費と いっしょに引き落としするマンションでは，水道代も未払いになり大変です。 |
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| No.25 |
by 23 2006-11-06 23:35:00
駐車場の契約解除・・・現実の理事会での悩みは解除しても車を出さないケースが考えられます。
機械式駐車場だと強制的に出すっというのもかなり困難なのです。 居室の水道・ガス・電気は戸別に閉められるところのほうが多いと思いますけど、それを実行する組合側の権利は法的又は規約的に不明です。面倒な手続きをすれば可能だと思います。 |
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| No.26 |
by 25 2006-11-06 23:39:00
追加
水道代を組合が代理徴収している場合なら、組合が当事者になるので滞納者の水道止めるのも比較的手続き容易かと思います。 |
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| No.27 |
by 匿名さん 2006-11-07 00:05:00
管理費滞納でも水道、電気を止めるのは違法という判決があったような気がする。
＞23さん 口座の入金を忘れる人はいるかもしれませんね、でも2ヶ月以上は普通はないですよね。 ローン返済の口座に、うっかりで入金を忘れる人は皆無なんですから。 普通の常識のある人なら、管理費なんて通常5万円にも満たないのですから、うっかりがないように 総合口座で定期を組むとか、常時10万円くらい入れてあるのが普通ですよね。 |
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| No.28 |
by 匿名さん 2006-11-07 00:38:00
○駐車場の強制解約をした場合・・・・・・・・
それでも滞納者の車が居座わった場合、無理やりレッカーで運んだとしても その移動中に車を傷つけた〜と滞納者が主張し損害賠償を求めたり、移動先の 場所の確保やその使用料だってかかるんだけどどうすんの？ 強制解約しても居座られれば、次の使用予定者も使用できないし居座っている 滞納者にも請求できない。（強制解約した場合） ※まぁ、不当利得で訴訟するしかないかも。 ○水道を止める（管理組合が親メーターに従い水道局に支払い、子メーターで各戸請求の場合） だとしてもできるんだろうか？直結の場合は水道局もライフラインだからとの問題で、 （電気・電話とは性質が違う）やたらに止められないんじゃないかなぁ 要は、この事例は滞納者から管理組合が法的に提訴されても「受けてたつぞ！！」 ぐらいの気迫や費用（弁護士マターか？）を覚悟しなければ不可能なんじゃないかな？ 「駐車場解約（レッカー移動）」「止水」、実行できればいいなぁと私も思います が・・・・・・ 便乗で悪いのですが、上記二つの対応で現実にうまくいった経験者の方がいらっしゃたら 是非、経験談を教えて欲しいと思います。 |
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| No.29 |
by 眠い26 2006-11-07 03:09:00
ところどころに「訴訟」とかすぐ言うかたいますけど、それまでにいくつも段階があるわけで。
駐車場１つにしても、いきなり無言で一方的に解除するもんじゃないんですよ。 解除しても居直りや連絡とれない場合もあるから、その時の対応や考え方も理事会で理事同士が意見交換・準備しておくわけです。 短絡的な解決方法などないから、地道に管理会社と理事会があれこれやらなきゃいけません。 びっちり規約どおりに事務的に進めるのが、理事会にとっては一番簡単かもしれませんが、共同住宅って「人の住い」なわけだから、自治会と理事会は異なると理解しててもね．．．． |
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| No.30 |
by 匿名さん 2006-11-07 09:16:00
うちのマンションでも2件過去に長期滞納がありました、両方とも理由は事業の失敗でした。
彼らが経済的困窮で支払いの優先順位をつけるのは 1.住宅ローン（競売にかけられないように） 2.公共料金（日常生活がきなくなる） 3.子供の教育関係や学校関係の支払い 4.駐車場使用料 5.管理費と修繕積立金 だいたいこの順番です、支払わなくてもうるさくいわれない、世間体が悪くない 強制的手段をとられないものを、後回しにする傾向がある。 結局2件とも最後は競売になりました。 |
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| No.31 |
by 匿名さん 2006-11-07 16:39:00
私は管理費の自動振込みで失敗しました。
りＸＸ銀行から自動振込みにしていたのですが、５年で契約切れになるという認識がありませんでした。 ５年と１ヶ月目の管理費が未納になり、翌月２か月分請求されるまで気がつきませんでした。 契約したときにはわかっていたのでしょうが、５年間ですっかり忘れていたし契約切れのお知らせもきませんでした。問い合わせたら、ネットで確認できる契約者には郵便でのお知らせは出さないそうですが、今月が５年目終了かどうかなんて、毎月ネットで見ている人しか気がつきませんよね？ 慌てて通帳記帳して確かに払われていないのを確認して、２か月分一緒に手渡しで支払いましたが、滞納金は請求されずに済みました。 ヤレヤレです。全然悪意もなく預金もあるのに失敗する人もいるという話。 |
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| No.32 |
by 匿名さん 2006-11-07 16:55:00
＞31
95％以上の人は、そうなんですよ当たり前の話です普通はそれだけ注意しています。 うっかりがあるから、3ヶ月ぐらいまでは滞納の問題になりません。（延滞利息を徴収もしません） 問題はそれ以上の長期滞納者です、月々の支払いも大変なのに 数ヶ月分一括で支払えるとは思えないですよね。 |
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| No.33 |
by 匿名さん 2006-11-08 09:27:00
滞納者にもいろいろなケースがあります。
支払う意思も能力もある人 支払う意思はあるが能力のない人 支払う能力はあるが意思のない人 支払う意思も能力もない人 少なくともこの４分類ぐらいはした上で、それぞれごとに対応しなければなりません。一律の対応では、「労多くして効少なし」です。 |
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| No.34 |
by 匿名さん 2006-11-08 12:38:00
うちは理事輪番制なのですが，経済的困窮で管理費等払ってない人が理事なんですよ。
支払う意思はあるが能力のない人なんですかねー。 理事長も遠慮して，滞納のことが理事会で話題にしにくいんですよねー。 その理事さんが欠席の時に聞いたら，総額１００万くらいの未納が全体であるそうで， その理事さんがいくらかは？ですが，いやー困ったもんです。 破産まではいかない状態が一番やっかいですね。 どうすればいいんでしょう？ |
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| No.35 |
by 匿名さん 2006-11-08 14:48:00
経済的困窮の方は、遅かれ早かれ↓な可能性が高いはずです。
先送りすればするほど、結局は本人の負債額を増やすことになりますし、組合全体で補うことになりかねません。 滞納者が理事になったり、理事がうっかり滞納をしても強く咎めるものではありませんが、同時に相手が理事や親しい人であっても、滞納督促のルールどおりに進める必要があると思います。 |
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| No.36 |
by スレ主です 2006-11-09 23:01:00
>>２９さん>>眠い２６さん
おっしやる通り、滞納者に対する駐車場契約の解除はいきなり実行するものではないし、 管理組合としても提訴等したくはありません。 しかしながら電話督促・督促状発信・訪問・内容証明付催告書等を実行しても 埒があかない場合には訴訟申し立てをしても良いのではないでしょうか？ ※あくまで規約に則った手順で承認される事が前提ですが・・・・・・ 怖いのは、滞納管理費・修繕積立金は特定・包括承継人に請求できますが、駐車場使用料 のような属人的使用料は、競売の場合には、通常、新区分所有者に請求できません。 決算では雑損で処理するしかなくなりますが、何か良い手立てがありますでしょうか？ |
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| No.37 |
by 匿名さん 2006-11-10 11:02:00
＞36さん
うちのマンションで夏頃に競売がありました、結局マンション業者が落札しましたが 支払ってくれたものは、管理費、修繕積立金、倉庫使用料、これらは12ヶ月分 駐車場代（3ヶ月分滞納後契約打ち切り） 支払ってくれなかったものは、遅延損害金。 業者に理由を聞いたところ、販売する上で重要事項説明で明らかにしなければならないので 販売上不利だということでした。（以前も過去もう1件ありましたが同様でした） 個人が落札したら、倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないので、 落札者の人柄によるでしょう。管理組合としては損金処理になりますね。 |
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| No.38 |
by 匿名さん 2006-11-10 11:11:00
倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないなら
理事長に話してみます。 敷地内に停められなくて，しかたなく外に駐車場借りておられる人に 説明できませんし。 |
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| No.39 |
by 匿名さん 2006-11-10 17:36:00
>>38さん
余計なことだったらご容赦！ 法的支払い義務は、そもそもの居住者又は組合員にはありますよ。 本人が支払えなくなり裁判所の判断で、資産であるＭＳの部屋を競売した時に、その部屋を新たに買った人には倉庫や駐車場の滞納分を負担する法的義務はないということです。 たた競売などになるケースは、既に元の持ち主は「破産」の身分になるので、倉庫や駐車場の滞納額が法的に免除されてしまうことが多いでしょう。その場合は組合泣き寝入りかな。 ↑専門家ではないので、間違ってるところがあったら詳しい方、訂正願います。 |
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| No.40 |
by 38 2006-11-10 18:45:00
管理費，駐車場代等を払ってない組合員が，ずっと車を敷地内駐車場に停めて，管理組合会計に
金がはいらない。専有使用権剥奪して，外の駐車場を借りてる人に停めてもらえば，会計にもいいし，外の駐車場を借りてる区分所有者にも喜んでもらえる。管理費，駐車場代等を払ってない組合員も払おうという気になるかもしれないし。そもそも粗食で明日くうご飯もないというわけではないんだから。 それをしないでこの状況を放置し，破産され，駐車場代とりそこねたら，やっぱり 理事長は責任を問われてもしかたないですよね。理事長しか誰が滞納してるか 正式には知らないんです，うちのマンション。うわさでは聞きますが。 議題にもしないのがいけません。 |
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| No.41 |
by 匿名さん 2006-11-10 19:00:00
破産による競売でなく，払わない組合員が売却や賃貸に出した場合は，
未払いの管理費，駐車場代は当然，払ってこなかった人に請求ですよね。 |
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| No.42 |
by 匿名さん 2006-11-10 19:14:00
>>41
なかなかいい事例ですね。 こちらをご参照ください。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20021125p4000p4.html 以下、要点抜粋。 ○区分所有部分が売却された場合 管理費等の未納がある状態で区分所有者が当該住戸を第三者へ売却してしまった場合、 管理組合は誰に請求すればいいのであろうか？ 区分所有法８条では「債務者たる区分所有者の特定承継人（住戸を買い受けた人）に対しても行うことができる」としており、 新しい買受人にも滞納している本人にもどちらにも請求できると定めている。 が、現実問題として買受人が素直に他人の債務を弁済することは考えにくい。 また賃借人が住んでいたとしても、管理費等の支払い義務を負うのは区分所有者なので賃借人に滞納分を請求することはできない。 |
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| No.43 |
by スレ主です 2006-11-10 23:26:00
区分所有法第８条における管理費等というのは、通常、皆さんのＭＳ管理規約
では「管理費」と「修繕積立金」に特定されているのではないでしょうか？ 従って、管理規約上において特定・包括承継人は属人的使用料を支払う義務はないもの と判断されているようです。 しかしながら任意売買の場合には、仲介業者が売り手・買い手との折衝の中で 使用料の精算をする事が多いのであまり問題にはならないようです。 以前も書いたかもしれませんが、管理規約で承継できる「管理費等」に駐車場使用料等 も追加すれば、競売時には少なくても請求行為は認められると思います。 |
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| No.44 |
by 匿名さん 2006-11-11 10:29:00
>>43
包括承継人には支払い義務があります。 |
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| No.45 |
by スレ主です 2006-11-11 12:39:00
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| No.46 |
by 匿名さん 2006-11-11 13:11:00
>>45
民法 第八百九十六条 相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の 権利義務を承継する。但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。 駐車場使用料は被相続人の管理組合に対する債務であり、未払いのものがあれば、 当然に支払い義務が相続人に承継される。 |
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| No.47 |
by スレ主です 2006-11-11 17:56:00
>>46
「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈 すれば良いのでしょうか？ 前から言ってるように「属人的」に契約行為がなされている駐車場契約のような債務も あなたが言ってるように「当然に支払い義務が相続人に承継される」のですか？ 通常のＭＳ管理規約だって民法・区分所有法に則って規定されていると思いますが、 皆さんのＭＳ管理規約はどのような表現になっていますでしょうか？ 本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には請求行為を実行すること 事もあるようですが ＞「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思いません。 法律家や包括承継人からは「何故。すぐに契約解除をしなかったんだ？解約すれば済む 問題じゃなかったのか？」と言われるのがおちのようですが？ |
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| No.48 |
by 匿名さん 2006-11-11 18:32:00
＞「但し、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない」のただし書きはどのように解釈
すれば良いのでしょうか？ 十数年前のアホー学部時代のつたない知識で恐縮ですが、 この但し書きの例としては確か、「生活保護の受給」が 典型例として挙げられていました。 マンションの財産権を包括承継する場合は、駐車場契約も その財産権に付随する契約と考えられるため、駐車場契約に 起因する債務も当然承継されると考えます。 （自信なし、間違ってたらゴメン） |
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| No.49 |
by 匿名さん 2006-11-11 21:10:00
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| No.50 |
by スレ主 2006-11-11 21:42:00
>>49
①＝検索したけどよく理解できませんでした。 ②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。 以前から書き込んでるとおり、管理規約の文言に「管理費等」とは「管理費」「修繕積立金」 「修繕積立基金」であると特定されているなかで、特定されていない被相続人の駐車場使用料が 包括承継に関し「当然に支払い義務が相続人に承継される」とは思えません。 管理規約ってのはそんなに簡単に無視できるものなのでしようか？ 私はアホー学部さえ卒業していないので疑問が一杯です。 |
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| No.51 |
by 匿名さん 2006-11-11 22:23:00
>>50
＞②＝区分所有法での定義は理解しているつもりです。 ならば、話は早いですね。 区分所有法 （特定承継人の責任） 第８条 前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に 対しても行うことができる。 包括承継人には当然に請求することができるので、この条文には包括承継人が 含まれていないのです。 |
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| No.52 |
by スレ主 2006-11-12 00:35:00
>>51
何度も言ってますが・・・・・ 改正「マンション標準管理規約」第２６条には 「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人 に対しても行うことができる。」と規定されている。 この管理費等とは、第２５条にある管理費、修繕積立金が該当し、「規約に基づく他の 区分所有者に対して有する債権」としては管理費と修繕積立金だけになると考えられる。 あなたの言ってる区分所有法の第７・８条の「先取り特権」の範囲としての適用があるか否かは 使用料の性格、形態等で違ってくる。（要司法判断か）いずれにせよ規約に駐車場使用料を 管理費等に含んでいないとすれば、「規約に基づく他の区分所有者に対して有する債権」 には該当せず、包括・特定承継人へは請求できないだろう。 特に駐車場使用料については、総戸数に対して駐車場が不足しているマンションにおいては その使用料を先取り特権の範囲とする事は難しく、総戸数に対応する駐車場があり、各戸１台 利用できるとする専用使用が認められ、規約にも規定があれば別の判断はできるかもしれない。 >>51は区分所有法を理解して書いているんだよね。 でもスレ主としては納得できないところもあるので、近いうちに弁護士の見解を確認します。 ＞ちょとスレからずれたんで、有益な管理費等滞納者対策に話をもどしましょ |
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| No.53 |
by 匿名さん 2006-11-12 01:11:00
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| No.54 |
by >>52 2006-11-12 11:06:00
>>53
僕も最後にしたいですが・・・・・・・・・ あなたは>>44・>>46でも「当然に支払い義務が包括承継人に承継される」 と言っている、僕は>>47で規約を解釈するとそれは違うんじゃないか？と言っている。 しかしながら、あなたは>>53で「包括承継人には当然に請求できるといっているだけです」 と全く表現が違ってきています。 >>44・>>46では「包括承継人が被相続人の滞納した駐車場料金を支払わなければ違法だ」 的に書き込んでいて>>53では「請求はできます」的になっている。 ＞論理をすりかえようとしている。 だから僕も、>>47で「本来支払い義務のない費目でも、包括承継人及び特定承継人には 請求行為を実行することもあるようですが」とわざわざ書いているんだ。 ＞当然、違法でも何でも請求行為自体はできますよ、誰でも、いいががり的にね。 ただ、法的に当然に必ず支払わなければならないのか？支払わなければ違法になるのか？ を論じてきたつもりだったんですが・・・・・・・ あなたは包括承継人は規約に記載があろうがなかろうが、被相続人の権利・義務は 全て承継するという事を主張していたが、それでは何故、 ＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、特定してるのかな？ 標準管理規約がおかしいと思っているんですか？ 僕の>>52の書き込みでとりあえず小休止と思っていたんですが・・・・・ ＞どうぞ>>53,レスお願いします。 |
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| No.55 |
by 53 2006-11-12 12:18:00
>>54
＞わざわざ標準管理規約第２６条で「包括」・「特定」の承継人を記載し、 ＞特定してるのかな？ ①区分所有法第８条は、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の 特定承継人に対しても行うことができる。」と規定しています。 ②一方、包括継承には「包括承継人は被承継人の一身専属権を除く権利義務の 一切を承継する」という一般原則があります。 よって標準管理規約第２６条は、 「特定承継人」については、「区分所有法第８条を確認的に規定」し、 「包括承継人」については、上記②を「より理解しやすいよう規約上明示 してある」と理解するのが妥当ではないでしょうか。 |
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| No.56 |
by 匿名さん 2006-11-13 17:19:00
スレ主さん、55さん
標準管理規約26条において、継承人について明示される理由ですが、 55さんが書いているように、わかりやすく明示したというのもありますが、 より一般的には、規約は管理組合がどういう時に、誰に対して、何をするべきか （何をしてもよいのか）を規定したものだと思います。 逆にこの規定が無かったら組合（理事会）は何をしなくてはならないのか？ ということです。 個人的には区分所有者ではなく、包括継承人としているのは便利な規定だと 思います。実際、相続手続の最中で、管理費滞納等の問題が発覚し、管理組合への 物件売却という話を聞いたことがあります。 |
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| No.57 |
by 匿名さん 2006-11-20 12:29:00
輪番制のため，滞納者の１人が現理事である管理組合の理事です。
先日，総会決算議案審議の理事会があり，その理事が欠席だったので 理事長にいろいろ聞きましたが， 経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい， 管理組合からではなく，管理会社名で駐車場の使用も認められなくなると 内容証明郵便は送ったが，１人は管理会社をどやしつけてきた（何かんがえてるんだろうですが） 一人はすぐに口だけですがあやまりにきたそうですが，次期理事会で 弁護士から依頼などお願いしてみるということで，いわゆる先送りです。 ４人で１００万近くの未納金があります，，。 さらに，今度管理会社を変え，原則主義とかで修繕口通帳と印鑑は管理組合で保管。 滞納者が万一理事，理事長になったらと思うと恐ろしい。だれが滞納かは歴代 理事長しかわからないのです，，。心配。 貸金庫代，誰が管理するか， 多くの銀行に分散させると，残高証明書手数料などばかにならないそうです。 |
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| No.58 |
by 匿名さん 2006-11-20 15:30:00
＞経済的困窮で払えない人もいるので同じ住人同士ではいいにくい，
それはおかしいですよ、20万円ではなく2万円前後の管理費でしょう。 それと理解できないのは、滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか 少なくとも理事全員が知るべきことでしょう。 一般組合員だって総会の時に、滞納があれば自分達の共有財産ですから 滞納者は誰ですかと管理会社を問いつめると思いますよ。 いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も 行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？ 私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は 理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。 |
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| No.59 |
by 大規模理事 2006-11-20 15:58:00
58 さん
＞いくら輪番制とはいえ、滞納者が理事会の役員になるのはおかしいですね、権利も義務も ＞行使していて初めて、組合の代表になるんじゃないでしょうか？ ＞私なら、自分から辞退しますよ。総会の時に理事の資格要件で理事になる時点で滞納のある場合は ＞理事になれないことを、管理規約に盛り込んだらいかがでしょう。 ごもっともな意見だと思いますが、理事ってそんなになりたい人が 多いのでしょうか？ ウチのレベルでも立候補者は一桁。残りは輪番で 指名しますが、それでも「忙しい」とか言ってお断りをしてくる人も 多い。58 さんが言うような規約を入れたら、理事になりたくない人が 理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？ それを毎年行なえば一生理事は回って来ないことになります。 |
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| No.60 |
by 匿名さん 2006-11-20 16:17:00
59さん
＞理事になりたくない人が理事選出の月にわざと管理費を滞納する このご意見はごもっとも。 ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」の22〜25あたりでも、同じ問題点が指摘されていますね。 |
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| No.61 |
by 匿名さん 2006-11-20 16:26:00
＞59
＞理事選出の月にわざと管理費を滞納することになりかねませんか？ 理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし 事実はしっかり記録に残ります。 行きずりの会ではなく、居住して生活している場のですから何よりも重要ですよね。 本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します 老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。 |
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| No.62 |
by 匿名さん 2006-11-20 16:31:00
＞滞納者の氏名と部屋番号を理事長しか知らないのですか
これはおかしいですね、書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが 管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と担当者が何かたくらんでいると 考えて普通だと思います。 |
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| No.63 |
by 大規模理事 2006-11-20 16:46:00
61 さん、
＞理事逃れでそういう手段は、誰でも考えるでしょうね。だけど普通は実行しないし ＞事実はしっかり記録に残ります。 普通の「人」は実行しないと思いますが・・・。この事実が記録に残ると何か不都合が あるのですか？ ウチでは振り込み忘れ等での１ヶ月滞納者は毎月数人はいます。 ＞本当に実行する人が多数いるようなマンションなら、住民層に期待できませんから将来朽廃します ＞老朽化する前に逃げ出すことを考えたらいいと思います。 ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。 62 さん、 ＞書面で組合員に知らせないのは個人情報保護の観点からの配慮でしょうが ＞管理会社の担当者に、理事が質問しても答えないのであれば、理事長と ＞担当者が何かたくらんでいると考えて普通だと思います。 振り込み忘れ等の１ヶ月滞納者も氏名を公表しなくてはいけないのでしょうか？ ウチは６ヶ月以上の滞納者は公表対象になります。 60 さん、 ＞ちなみに、ご存じかどうか、別スレ「役員は輪番制、でもあの人にだけはやらせたくない！？」のこの辺りは見ていませんでした。もっとも誰でも考え付く逃げ方ですものね。 |
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| No.64 |
by 匿名さん 2006-11-20 17:26:00
＞63
1ヶ月は滞納とは誰も思わないでしょう。 公表する6ヶ月超は、ことによると手遅れかもしれませんね、 普通管理費だけを滞納することは少ないしローンは3ヶ月も滞納すれば呼び出されますから、 ローン破産の可能性もありますね。 うちのマンションでここ10年間で2件6ヶ月超の滞納がありましたが、両方とも1年を超えて 競売になりました。（金融機関が競売した） ＞この事実が記録に残ると何か不都合があるのですか？ 大規模マンションだと住民の顔が見えないから大丈夫なのかもしれませんが、 50〜100戸の中規模だと、5年も暮らせばある程度顔と名前が一致しますから 家族でもいれば非常に世間体が悪いし、理事や住民の記憶にも残ります。 ＞ウチのように輪番理事を断ってくる人がいることも大きな問題かも。 多分永い目で見れば、大問題だと思います。 管理費の滞納はしなくても、ご近所に断ることが可能だという噂が広まれば、 次々に追従して理由をつけて断ってくると思います。 |
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| No.65 |
by 57 2006-11-20 17:50:00
皆さんレスありがとうございます。
旧管理会社（すでに１１月より管理は新会社に移行）は未払い者の部屋番号と金額の明細を 持ってきたのですが，理事長が，「これを出すのは，，」と尻ごみし （おそらく１人の理事がその未納者の１人だから，，），どうしても見たいなら この場だけということで回覧ということになりましたが， 我々としてはすでに任期は過ぎており，総会で新理事が決まるまでの残任期間にはいっており， やはり見てしまうと，厳しくいいにくいということもあり，会計理事に部屋番号以外の詳細を 読み上げてもらった次第です。 輪番制で理事になりたくない方ばかりですし，今まで賃貸の方が理事長になったこともある （変な？）マンションなんです。今後は財産管理もあるので滞納者や賃貸の方は 理事長，副，会計など，（通帳や印鑑を預かると思われる役）にはならないように明文化しないといけないですし，いろいろ不安でいっぱいです。今ある億単位の修繕積み立て金が，借金の返済に使われたら，，。恐ろしいことです。 |
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| No.66 |
by 57 2006-11-20 17:58:00
もちろん電気代，水道代は払ってるでしょうし，金利をとるところには払っているはず。
駐車場を使えなくするということで対抗するように，６か月以上の滞納者は部屋番号を公表すること など次期理事会でできないか，総会で提案してみます。もうすぐ総会で，理事長の姿勢もあり 我々ではできそうもありません。 |
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| No.67 |
by 匿名さん 2006-11-20 22:14:00
66さん
6ヶ月も駐車場代と管理費を滞納して、駐車場がまだ使えるのでしょうか。 それとも駐車場の順番待ちがいないから放置と言うことでしょうか。 あまり良いことではありませんが、管理費も修繕積立金もその人が売却しても所有者に 引き継がれますが、駐車場使用料は支払い義務がありません。つまり次の所有者が拒否すれば 回収不能になるということです。 理事会運営で一番大切なことは、組合員に公平に対処することだと思います、 駐車場使用料を支払っている組合員と、滞納者と同等に使用できているということは 著しく不公平ですよね。 滞納者の自動車が出ているときにロープを張ったり、障害物を設置して使えなくする 必要があるのではないでしょうか。 一般社会で、料金不払いならごく普通に行われていることです、ガスも電気も滞納すれば 止められますよね。 もし自分が組合員で、理事会が滞納者に対してこのような強制執行をしていないのであれば 多分、総会で理事会と理事個人の責任を追及すると思います。 |
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| No.68 |
by 66 2006-11-21 10:31:00
そうなんです。おかしいでしょう。
駐車場代焦げ付きますよといたのですけど，，。 6ヶ月以上というか１年以上です。 ４人いて，３人は今もすんでおり，１人は遠くに住んでいて，現在空き家 賃貸物件にしてますが借り手がないようです。１区画駐車場はだれも止めてないわけです。 理事の１人が滞納者なので，取り上げられてこなかったのか，，， 我々もうかつでした。面と向かっては言いにくいですし，正式に 滞納者かどうか確認できなかったので，，。 敷地内には各戸１つ＋数台分駐車場で，となりの外部駐車場かりてる方たくさんおられます。 だいぶ理事長にいったのですが，まあ，強制執行まではまだ（自分の代では） したくないようで，総会で話して見ます。 |
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| No.69 |
by 匿名さん 2006-11-21 14:49:00
＞68さん
67です。 それは、はっきり言って大問題ですよ駐車場使用料滞納を1年以上見逃すなんて 職務怠慢といわれても仕方ないと思います、細かい人なら理事個人の責任を追及しますよ。 駐車場使用料がいくらかわかりませんが、1年以上滞納している人が、まとめて支払うなんて ほぼ不可能でしょう。 まず、滞納の理事に事情を話して辞任してもらって理事会で真剣に話さないと。 一番の問題は管理会社の担当者ですね、しっかり役員に教えてあげないとダメですよね。 1年以上の滞納者が複数いるのですから、競売準備、訴訟準備くらい始めないとダメですよ 相手は、楽勝で文句も言わない管理組合となめているんだと思いますよ。 外部駐車場を借りている人がいるんですからその人達に、滞納者3名分を即刻明け渡すべきです、 滞納者を外部駐車場に追い出さないと。 または、規約を改正して外部の人に月極駐車場として貸した方が管理組合の収入になりますよね。 外部駐車場の方が料金が高ければ、外部を借りている組合員に著しい被害を与えているのと 同等の行為ですよ。 過去に滞納者がうちのマンションでいましたが、冷静に考えると彼らの論理は 「文句も言われず、タダで使える駐車場、タダで使えるマンション、文句も言わない楽勝な理事会」 なんですよ。 自分の代では・・・というのは、過去の自民党の年金問題の先送りみたいで 責任の所在を不明確にする、無責任な行為だと思いますよ。 何も知らない、次の役員はどう対処したらいいんでしょう？ 今理事会ができることは、臨時総会を招集して駐車場を外部に 月極で貸せるように規約改正することでしょうね。 そうすれば、住民同士真剣に話し合えると思います。 |
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| No.70 |
by 匿名さん 2006-12-26 10:54:00
うちにも２年以上管理費未納が一件います、管理会社は裁判しても差し押さえなどができず
無駄だからやらないと言っていますし最近は督促の℡もしていないようです（居留守のため） 多分そろそろ２００万は越えてるのではないかなと思います。ちなみにそこは住宅ローンだけは きっちり払っているようです。親子そろって色々な意味で図々しくそこがよけいに腹が立つ。 訴訟起こしても無駄なんでしょうか？ |
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| No.71 |
by 匿名さん 2006-12-26 11:49:00
>>70さん
管理会社の督促業務は、3ヶ月〜半年までのはずです。 それ以上は、管理組合による督促か別途費用を求められると思います。＜無責任な管理会社は放置する。 無駄かどうかはしてみなければわかりませんが、 滞納している金額を超える場合もありえます。 しかし、滞納を許してしまう雰囲気による影響のほうが大きいのではありませんか？ 次から次へ滞納者が出てくるほうが恐ろしいと思いますよ。 |
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| No.72 |
by 匿名さん 2006-12-26 11:59:00
７０です。
訴訟の方向でお願いをしていたのですがいつのまにやらこんなじょうたいに・・・ |
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| No.73 |
by 匿名さん 2006-12-29 18:16:00
裁判所からの「出頭要請」が送達されると、額が少ないと全額支払ってくる滞納者がいる
のも事実ですが・・・・・・・ 多分>>７０さんとこの被告予定者は給食費でも支払いを拒否するような恥知らずな方でしょう から、難しいかな？ 出来れば勝訴した後に強制執行ができるよう、滞納者の勤務場所を特定できれば「給与差押え」 も可能ですし、管理組合から訴えられ被告になったことで当該マンションに居ずらくなるのも事実 なので、効果はあるかもしれません。 弁護士費用は遅延損害金等で補填できると思いますので、必ずしも無駄じゃないと思います。 管理会社の顧問弁護士にでも相談したら如何でしょう？ うちの管理会社の顧問弁護士は、無料で１時間程、親身になって相談にのってくれましたよ。 |
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| No.74 |
by 匿名さん 2007-01-05 22:12:00
この手の案件はいかに低コストで迅速に、本人の給与等に対して差し押さえできる段階までもっていけるかが鍵ですよね。間に管理会社や弁護士がいて、そこで発生するコストにしり込みして時間が経過し、結果として払わなくても管理組合は泣き寝入りするといった雰囲気が蔓延してしまうのが最悪のパターン。しかし、そもそも高い管理費を払っているわけだから、電話での督促、文書での督促、内容証明郵便の送達、公正証書の締結ぐらいまでは、管理会社が２ヶ月以内に速やかに無償でやるべきなんじゃないの。（なぜなら何回も同じパターンを経験してるわけでしょ）その後の少額訴訟の文面ぐらいは１セット５万くらいで学生時代の友だち弁護士に段取りしてもらって、あとは、直接、裁判所へ行って勝訴を勝ち取るって感じじゃないですか。ていうかこのパターンの裁判で負けるってそもそもありえんの？
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| No.75 |
by 匿名さん 2007-01-06 18:07:00
当然、管理組合が勝訴するが原告代表者（通常は理事長）が平日の昼間に簡裁に出頭して
裁判官の質問に正確に回答しなければならないなんて自覚が理事長にあるのかね。 まぁ弁護士に委嘱すれば別（着手１０万・成功報酬１７％ぐらいか？）だけどね。 公正証書だって公証人の前で、滞納者・原告代表者（通常は理事長）が顔を会わせて 協議するんだよ。 あくまでも原告は管理組合でその代表者は理事長だからね。頑張ってもらわなくちゃ。 |
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| No.76 |
by 匿名さん 2007-01-06 18:21:00
>>75さん
同意！ 理屈ではわかっていても、結局動くのは「人」ですからねぇ．． うちの理事長は、問題があるとその居住者と直接話すのが大好きです。そのコミュニケーションで理解し合える・解決できると考えているようです。 その考え方も理想論としては選択肢だし、理事長のポリシーなので尊重してますけど、やっぱ延滞繰り返す人には通用しません。（話すときは笑顔なのですが、結局延滞繰り返す） 来期は理事長も変ることだし、理事が個人として時間もお金も負担しない方法になることでしょう。 低コストも理想ですが、そのために理事個人が時間を負担しないよう費用は充分に使う方向です。 |
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| No.77 |
by 匿名さん 2007-01-06 21:22:00
>>７６さん
理事長が面談した時に「返済計画」等に署名捺印をして貰うのも手だったかもしれないですね。 ※「返済計画」に抵触した場合は組合として訴訟・強制執行を実行するとの文言を入れたりね。 それでも状況が変わらない場合はそのまま訴訟しても構わないし（規約によっては総会決議必要） 最後通牒としての「内容証明催告書」を送達してからの訴訟でもいいんじゃないでしょうか。 弁護士等に委嘱する場合には訴訟関係で費用がかかるので前もって総会で予算を取っておいた方 が良いでしょうね。 |
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| No.78 |
by 匿名さん 2007-01-06 22:04:00
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| No.79 |
by 匿名さん 2007-01-07 00:11:00
でも、それって考えようによると、都心の良いマンションで、含み益が発生しているとこだと、遅延金の年利で１８％とれれば、年３６万金利が発生するわけだし、うまく公正証書を書かせて、かつ銀行に次ぐ第二順位で抵当権の仮登記さえとれちゃえば、管理組合の副業として実質的には金利１８％の金融業ができるわけだから、それはそれで結構おいしいじゃないの。裁判所の競売決定が楽しみになったりして！加えて、管理組合規定の延滞金規則で遅延金金利を３０％に引き上げれれば、国内でトップレベルの収益事業になるんじゃない。（もしかしてそこまであげたら法律に抵触するかもしれないけどね）
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| No.80 |
by 匿名さん 2007-01-07 00:38:00
個人情報保護法があるとはいえ、1年も滞納したら掲示板で理事会の議事録として実名と部屋番号を
掲示してもいいんじゃないでしょうか、組合員全員の問題として認識したほうがいいと思います。 それを理由に滞納者が、管理組合を訴えることなんて100％ないと思います。 管理費滞納でも調子よく、銀行ローンだけ返済しているのであれば第一抵当権者を調べて管理費滞納で 管理組合が困っている旨、銀行の担当者に相談するくらいの態度で臨まないと、いつまでも 引きずるような気がします、どうせ催告状も内容証明も無視するような住民なのでしょうから。 |
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| No.81 |
by 匿名さん 2007-01-07 10:40:00
銀行ローンだけ払って抵当権の被担保債権を減らしてくれてるんだったら、競売を申し立てちゃえば？
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| No.82 |
by 匿名さん 2007-01-07 19:12:00
>>80さん
確かにそうですね。掲示板への掲出は第３者の目にふれる事に問題があり 難しいらしいのですが、管理組合が腹を決めれば可能ですよね。 また、私が知ってる組合では弁護士から抵当権者総裁に内容証明を送達し、 同時に管理組合が競売事件を提起しうまくいった例もあります。 |
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| No.83 |
by 匿名さん 2007-01-08 13:05:00
管理規約に普通は遅延損害金と競売について書いてあります、
滞納者は競売にされるなんて思いもしないので、管理組合をなめているというのが 実情ではないでしょうか。 本当に原因が経済的困窮なら1年もすれば、抵当権者から競売の話が出てきます 必ず予兆があるものです。 うちでは過去2件管理費滞納がありましたが、いずれも商売の失敗による経済的困窮でしたので 両方とも最終的に競売になりました。管理組合にはその半年以上前に裁判所から連絡があり 競売の公示の調書を作成するために、管理会社にも連絡があったそうです。 管理費滞納も、本当に経済的困窮なのかただ単に支払わないだけなのか見極める必要があるでしょう。 個人情報があったにせよ、総会の時に部屋番号と氏名を理事会が公表することは必要でしょう、 管理会社はコンプライアンスもあるので及び腰でしょうが、理事会なら所詮素人ですから 口が滑ったことにして公表してもかまわないと思います、元々滞納者に非があるのですから 訴訟問題なんかに発展することは、有り得ないと思います。 |
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| No.84 |
by 匿名さん 2007-01-08 13:06:00
最低限、ローンの抵当権者に管理費滞納の事実を知らせて様子を見るべきでしょうね。
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| No.85 |
by 匿名さん 2007-01-08 15:03:00
抵当権者に管理費滞納の事実を知らせるのはどうでしょうか。
訴訟提起→競売申立てまでいけば抵当権者に裁判所から通知が行くんでしょうが、それまではまずくないですか？ |
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| No.86 |
by 匿名さん 2007-01-09 10:32:00
1年超の長期滞納で駐車場使用料も含めると、少額訴訟の範囲を超えるから
とりあえず支払ってもらえるように、あらゆる手を尽くすのがベターでしょう。 学生ローンの取り立てでもよくあるように、まず親に知らせるという感じ。 大人だから親に言っても無駄でしょうが、それに変わるのが銀行ですよ。 「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」 この一言が大きいのではないでしょうか、銀行の返済をしっかりしていれば、効果は大きいでしょう。 管理組合が競売の手続きをすれば、いずれにせよ銀行は絡んでくる問題です。 管理組合をなめている滞納者には、最も効果的だと思います。 経済的困窮で銀行ローンまで滞納している人は、いずれにせよ近い将来競売か、任意売買になります。 だけなら |
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| No.87 |
by 匿名さん 2007-01-09 12:27:00
＞「○○さん、管理費滞納していると聞きましたが、うちの返済は大丈夫ですか？」
何のためにほとんどの銀行が抵当権第一位でお金貸しているんでしょう？？ 銀行は親ではないですよ（笑） |
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| No.88 |
by 匿名さん 2007-01-09 20:48:00
ちょっと論点変わるんですが、具体例で質問させてください。うちの管理組合で使っている管理会社が一昨年、数ヶ月の管理費滞納者に対して、回収をしたのはよいのですが、勝手に遅延損害金をまけてしまって元本だけを回収してしまいました。そして1年後の昨年後半、同じように滞納がはじまり、また回収作業が始まっているのですが、昨年徴収しなかったからとの理由で、また遅延損害金をとれないかもしれないとのことなんですが、管理規約にある遅延損害金を管理会社が勝手にまける判断をしてもいいんでしたっけ？
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| No.89 |
by 匿名さん 2007-01-09 21:54:00
管理会社が勝手に判断してにまけちゃダメダメ。そんな権限ある訳ないですよ。
通常の規約では「管理費等の徴収」で遅延損害金が１４％ほどと記載されているんだから 管理組合に伺いをたててから滞納者と話しをしなきゃいけないですよね。 どうしてもまけて欲しいんだったら、滞納者を理事会に出席させて「前回も遅延損害金が 徴収されなかったんだから今回もまけてください」ぐらい言わせたほうがいいでしょうね。 でもこれを許しちゃうと、Ａさんには遅延損害金を加算しなかったんだから、俺につけるのは おかしいじゃないかと後々問題になる可能性もあるかもしれません。 １年に一回後払いで払って遅延損害金が加算されないなんてことになると、誰だって 毎月払うのがバカらしくなっちゃいますよね。 前回徴収しなかったからといって今回しちゃダメだって事はないでしょう。 前回は初めてだから大目に見たけど、今回は悪質だから請求する。でいいんじゃないの。 前回のミスがあるんだから管理会社に責任をもたせて今回は徴収すべきでしょうね。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2007-01-09 23:12:00
>>88,(89)
うちの管理会社も時々チョンボ（請求洩れたり、対象なのに管理し忘れたり）した時は、 自分からその差額を負担してますよ。 88さんの管理会社の回収業務を管理組合がどこまで指示してるのか？にもよりますし、恐らく相手（＝滞納者）もクセがある人だったのでしょう。 ですが、お金に関して管理会社に自由度を与えるのは危険だと思いますよ。 （他の居住者に知れたら同じこと言う人出てくる気がしますし。） |
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| No.91 |
by 匿名さん 2007-01-09 23:46:00
管理規約の遅延損害金は、管理組合の指示により上乗せできるというだけで絶対条件ではないようです。
実際には取らないことが多いと思いますよ。 うちのマンションで競売があり、プロの業者が落札しました。（もちろん管理費長期滞納有り） 彼らは競売の落札なんて日常茶飯事で慣れているから、この点をついてきました。 結局、長期滞納分は業者が肩代わりしましたが遅延損害金は取れませんでした、その代わり 区分所有法で支払い義務のない、駐車場の滞納分（数ヶ月）を支払ってくれました。 後から専門家に聞いたら、業者はリフォームして販売するので重要事項説明に駐車場等の 滞納があると説明しなくてはならないので、支払い義務がなくても支払うのだそうです。 |
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| No.92 |
by 匿名さん 2007-01-10 21:24:00
いくらプロの業者だからといって・・・・いいや相手がプロの業者だからこそ遅延損害金
の請求はすべきだったんじゃないんですか？ 「実際には取らないことが多いと思いますよ。」じゃなく「請求しても取れないことが 多いと思いますよ。」だったら分かるのですが・・・・・・・・・ でも支払い義務の無い駐車場使用料がとれたのだから良かったですね。 私が知ってる組合では、遅延損害金のみの少額訴訟（訴額約３０万円）を落札業者相手に要求し、 裁判所から出頭要請が送達されたらすぐ支払ったきた例もありますけどね。 |
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| No.93 |
by 匿名さん 2007-01-10 22:19:00
遅延損害金の請求は、もちろんしましたよ。
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| No.94 |
by 匿名さん 2007-01-13 05:35:00
やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、その文面で、期日までに支払えない場合は、管理組合と公正証書の締結や抵当権者に滞納事実の連絡をすることに同意するぐらいの内容を入れるのが効果的かもしれませんね。
いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。 |
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| No.95 |
by 匿名さん 2007-01-13 11:59:00
＞94さん
多分理事をして、滞納の督促をしたご経験がないんでしょうね、リアリティーが今一歩です。 ＞やはり滞納してしばらくしても支払いがない場合、念書で期日を決めて支払いを約束してもらい、 念書を書くくらいの誠実さが残っていれば、滞納なんてしませんよ。 長期滞納者は、督促状も内容証明も無視しているところが、長期滞納者たる所以なんです。 ＞いずれにしても遅延損害金が発生し、それを支払わなければならないという認識があれば、よっぽどの理由がない限りは滞納しないと思うんですがね。 90％の人は、よっぽどの理由がないんです、本当に経済的に困窮しているのであれば 電話も止められるし電気ガスも止められるくらいまで行って、 当然ローンも支払えないから競売になります。 そうではなくて、おとなしい管理組合をいいことに、支払いを最も後回しにして わざと支払わないから問題なんです。 元金も支払わないのですから、遅延損害金なんて論外なんですよ、滞納者は。 競売の手続きをとるという催告でもしないと動かないでしょうね。 住宅ローンの督促、公共料金の督促、その他の借金の督促の中で、同じ屋根の下で素人集団で 管理組合理事会の督促が最も甘いから長期滞納をするんだと思いますよ。 遅延損害金の請求も、競売で取得した不動産業者は支払わなくていいのと、 そのために管理組合が裁判をすることなんてないことをよく知っているので 支払ってくれないことが多いようです。 音便に滞納額の元金だけ支払えば、理事会が納得してそれ以上少額訴訟なんてしなことも 経験的に知っているようです。 |
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| No.96 |
by 匿名さん 2007-01-13 13:49:00
いろんなケースがあると思いますが、
うちのＭＳでは、購入者が入居後１年ほど来館せず、管理費などは入居時の事務に不備があるまま、本人はほとんど海外を移動されており、直接連絡をとる手段がなかったです。 駐車場にも高級車が１年分のほこり被って放置されてました。 もちろん、連絡とれたら一括がドーーーンとお支払い頂きました。 |
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| No.97 |
by 匿名さん 2007-01-13 21:43:00
確かに破産しても次の購入者が払ってくれるパターンが多いので、結局は払うのか破産するのか決着をはやくつけてもらうことが重要なんですね。ってことは、他の債権者よりも強く取り立て、早めに競売申し立てにもっていくのがセオリーなわけですね。あと、管理費滞納債権で競売申し立てってできるんですか。公正証書で期限を決めて、それがブレイクされないと無理なのかなあ？
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| No.98 |
by 匿名さん 2007-01-14 11:18:00
ブレイク・・
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| No.99 |
by 匿名さん 2007-01-14 12:09:00
うちの管理規約は、国交省の標準管理規約がベースのようですが
管理費滞納で競売手続きまでできると書いてありますね。 うちの規約だと ・第59条 管理費等の徴収 5項、理事長は期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者等に対し （理事会の会議および議事の決議を経て）支払い命令、強制執行および担保権の 実行としての競売等の申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。 →あくまでも理事会の議決を経て理事長の判断と言うことですね。 この条項に、「管理組合は・・・遅延損害金も年利18％を加算出来る」とも書いてあります。 但し「出来る」ということで「しなければならない」ではないのが 遅延損害金は管理組合、競売や訴訟は理事会の判断だということなんだと思います。 つまり理事会が妥協すれば、遅延損害金を取っても取らなくてもいいということ。 落札した業者は、この点をよく知っているから遅延損害金まで支払わないのでしょう。 |
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| No.100 |
by 匿名さん 2007-01-14 16:16:00
競売物件の遅延損害金については、管理組合が裁判所に提出する「債権調査票」の中に
年利○○％だとか、現在○○円だとか記載するはずですよね。 落札業者はそれで納得して落札しているのはずなんです。裁判所としても後々トラブル にならないように記載して通知しているのです。それを管理組合に支払わないなんて・・・・ また、すぐに許してしまう管理組合があるから甘く見られるんでしょうね。 落札業者としては、一つの案件を少しでも経費を掛けずにエンドユーザーに売りたいのです。 金額にもよるでしょうが、管理組合としても「遅延損害金を支払わなければ訴訟をするぞ」 という「内容証明催告書」をその業者社長あてに送達し、反応がなければ粛々と実行するのみ じゃないかな？ 弁護士に委嘱せず管理組合として対応すれば数千円〜２万円（印紙・切手代）だよ。 要は管理組合としてどんだけ本気で考えてるか・腹をくくれるかだろうと思います。 |
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| No.101 |
by 匿名さん 2007-01-15 21:21:00
わかっていても、輪番制の理事や理事長がそんな面倒なことしないというのが本音だろうね。
輪番制ならどうせ1年で交代するんだし、理事の半分ずつ交代するような意識の高い マンションも、そう多くないでしょう。 |
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| No.102 |
by 匿名さん 2007-01-15 23:43:00
確かにね。あんま厳しくやりすぎると逆恨みされても本末転倒だもんね。株主でもないのに自分の会社ずらして頑張ってるヒラリーマンになっちゃうよね。
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| No.103 |
by 匿名さん 2007-01-16 23:29:00
管理組合はやっぱダメか・・・・・・・・
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| No.104 |
by 匿名さん 2007-02-03 10:23:00
管理費滞納の時効は５年みたい。
マンションの理事会もがんばらないといけないけど、管理会社はお金もらって動いてるのだから もっとちゃんと働いてほしい！！（うちの場合何するにもとにかく時間かかりすぎ） 未納者への督促も適当っぽいからうちも管理費滞納しようかってなりそうで怖い。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2007-02-03 14:42:00
そうなんですよね。５年で時効になってしまうようですよね。
（滞納者からの時効の援用があった場合、可能性はあるという意味でしょうが） 管理会社との委託契約にもよりますが・・・・・・ 管理組合を補助する意味でも、時効にならないように「債務承認書」とるアドバイス をするとか、訴訟提起に協力するとか・・・・・ 常識的にも契約書上でも滞納に関しては管理会社には責任はないにしろ、組合にアドバイス ぐらいするのは業務の一部ではないでしょうか？ 皆さんの管理会社は「管理費等督促担当」が専任で勤務していますか？ いないとすれば、担当フロントがその業務も会社から押し付けられて、手が回らないとかで ろくな督促をしてない可能性があります。 一度、より具体的に正式な形で確認した方がいいですよ。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2007-02-07 21:09:00
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| No.107 |
by 匿名さん 2007-07-01 10:03:00
うちのマンションは私が理事長になってから遅延損害金の免除の決議を否決する総会決議をしました。（利息制限法で年利14.6%が上限だと思いますが）。
滞納者には滞納6ヶ月で支払督促を実施しており、1名とは異議申し立てのため裁判になりました。いずれにしても裁判所から文書が行けば支払って頂いております。もちろん遅延損害金も規約通り14.6%で裁判でも認められました。（管理会社の督促担当は遅延損害金14.6%の判例は無いと言っていましたが） これから競売により専有部分を取得した不動産会社と裁判を行う予定です。遅延損害金の免除を申し出てきましたが断ると管理費等も元金の支払はおろか月々の管理費も支払わないため裁判もやむなしです。 当マンションでは顧問としてマンション管理士に入ってもらってます。司法書士の資格を持つ方で弁護士との間にも入ってもらってます。理事長がいちいち弁護士と打ち合わせでは大変ですから。 管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。 |
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| No.108 |
by 住まいに詳しい人 2007-07-01 11:11:00
＞管理会社は滞納に関しては当てになりませんね。今の管理会社は会計処理がおかしいので変更する予定です。
当然の主著ですが、最後の２行は如何かと思います。或る一定期間の督促請求が限度で、後は法的手続が必要となります。 この感覚ですと滞納者は増えることにもなりましょう。 |
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| No.109 |
by ３年目理事 2007-07-01 18:53:00
「あてにならない」っというのは理解できます。
委託契約では、６ヶ月までは管理会社が督促することになってますが、一部の管理会社は関連会社の販売物件の場合、１年まで督促するとか色々なパターンがあります。 ただ、絶対に忘れていけないのは、 ・滞納は、組合員と管理組合の問題 ・管理会社は、管理組合の代わりとして委託業務で行っている ・滞納債権など、債権の回収業者は法的に別物（らしい。） です。 ３ヶ月だろうと６ヶ月だろうと、滞納されても委託費は変わらず、懐が痛いのは管理組合です。 積極的に督促する管理会社や担当が居ることも知ってますけど、そこまで親身に嫌な仕事をする管理会社は少ないと思います。 理事会側が、しっかり督促ルールや別途有償となる債権回収に関して指示しておく必要があります。 |
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| No.110 |
by 購入経験者さん 2007-07-01 21:12:00
何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろうか？分譲マンションと賃貸借マンションの区別が分からないから、管理員、管理会社が何でもしてくれると思いこんでいる傾向がある。日本人は昔から契約には弱いから、すぐ騙されると云われてきたが、今も変わりないのは嘆かわしい。この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来ているので、国際化には強い。先が思いやられる。
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| No.111 |
by マンコミュファンさん 2007-07-01 23:35:00
＞何故に管理組合と言うものは、管理会社におんぶにだっこなのだろう か？
＞この点、中国、韓国は歴史的にも良くも悪くも契約で鍛えられて来てい る・・・・・・って事だけど 本当に契約に則った業務を管理会社は実行しているのか？ ①電話督促（平日は効果が期待できないので土・日・祝が良いかもしれ ない） ②書面督促（１〜３ヶ月は通常通知書面で良いかもしれないが、４ヶ月 以降は内容証明での催告書送達を管理組合に助言すべき） ③自宅訪問（理事会や巡回時が平日夜、土・日・祝であれば訪問できる だろう） ※せめて、月次報告として管理費滞納状況並びに督促経緯（何時電話し て、交渉はどうだったか？何時訪問して協議できたか？）をしっかり 組合に説明する義務が管理会社にあるんじゃないの？ まず、そこからだな。 理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞 納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて 下さい。 もしかしたら契約書に抵触している管理会社もあるかもよ。 |
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| No.113 |
by 購入経験者さん 2007-07-02 21:10:00
＞理事の皆さん、管理会社との契約書、「事務管理業務」の「管理費等滞 納者に対する督促」の具体的内容を現管理会社に質問して説明を受けて 下さい。
質問の前に、契約書に条文記述があるか、無い場合は、管理組合細則に従ってやるとの条項があるかが問題で、具体的内容は飽くまでも、契約書の条文である。これが不備なら、管理会社独自の方法に文句は言えないと云うことだよ。 |
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| No.114 |
by マンコミュファンさん 2007-07-02 22:46:00
>>113
管理会社と管理組合が署名、捺印をしている契約書の 「管理費等督促業務」を管理会社がどのように具体的に 遂行してるのか？ まずは管理会社に確認して組合が理解しなければなければ 話が進まないでしょ その上で管理組合からの要望（切手・印紙代等、実費は組合負担） ＥＸ，①内容証明案の作成及び発送 ②少額訴訟の訴状作成 （出廷日の同行）③登記簿謄本の取得 ④住民票の取得 ⑤競売時における裁判所等への書面作成・・・・・・・ まだまだあるかもしれないけど なんかをお願いしてみたっていいんじゃないの？ 滞納管理費等で本当に困っている管理組合ならば、上記業務を 遂行してくれる管理会社もあるはずだから管理会社の変更も視野 に入れて真剣に考えてもいいかもね。 |
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| No.115 |
by 管理会社のものですが… 2007-07-03 17:08:00
いま、自分が担当しているＭＳでは長期滞納者がおりますが、仮執行宣言付きの支払督促を取得しました。ここまでは（別料金でしたが）管理会社の仕事として事務代行しました。
ここから先は管理組合の出番なのですが、理事長が差押えする！・・・という意気込みでいるのはよいのですが、抵当権がしっかりついています。 この場合、配当金が抵当権者へ全て渡ってしまうので差押えはできないと聞きましたが、ほんとですか？ 支払督促までの知識はあるのですが、そこから先は・・・。管理会社のものとして情けないのですが、どなたか教えて下さい。 |
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| No.116 |
by 大学教授さん 2007-07-03 19:56:00
普通は給料等を差し押さえるかと思います。
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| No.117 |
by マンコミュファンさん 2007-07-03 21:22:00
給与を差し押さえるったて勤務先が解からないんじゃなぁ
勤務先が解かってもまともな会社じゃなきゃなぁ 強制執行もなかなか手間だよね。 だって債務名義をとったって管理組合側が差し押さえるものを 探し出さなきゃなんないし・・・・・・・ 区分所有法５９条の競売申し立てについては、抵当権が付いてれば 難しかったけど抵当権者がいてもＨ１６年５月の裁判で「無剰余取 り消し」にならずにに競売になり特定・包括承継人に請求し滞納管理費 を支払ってもらった判例もあるようだけど・・・・・・・ でも相当悪質な滞納者（管理組合としても出来うる限りの督促をした けど状況が変わらないとか）じゃないと裁判所も認めないだろうなぁ。 ほんと、どうしたもんかなぁ。 少額訴訟で敗訴しても和解調停しても、払わない奴は払わないし・・・ まぁ、日本の裁判はこんなもんかなぁ。 |
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| No.118 |
by ３年目理事 2007-07-03 22:04:00
みだし：管理費滞納が原因の59条競売請求
管理組合敗訴で確定 東京高裁「形式的競売、極めて限局」 なニュースが最近ありました。＜ペーパー誌。 漢字が非常に多くて要約仕切れないのですが、 100万以上の管理費等を滞納した区分所有者に対し、区分所有法59条に基づく競売を求めて提訴した事件。 判決は、管理費などの滞納は「共同の利益に反する行為」と認定したが、「金銭債権の確保を図るために、民事執行法の例外となる「59条競売」を適用できるのは極めて限局される」 とのこと。 あぁよくわからない．．このスレに関係するのかもわからない(笑 |
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| No.119 |
by マンコミュファンさん 2007-07-03 22:55:00
あーあ 「マンション管理新聞」ね。
競売を申し立てるまで、管理組合としてどのような督促業務をしたかで そりゃ、裁判所の判断も分かれるわなぁ このスレに関係ないようなので・・・・・・・終わり |
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| No.120 |
by 不動産購入勉強中さん 2007-07-05 12:22:00
管理費等滞納を被担保債権とする競売申立は簡単です。管理会社に頼まなくてもできますよ。管理費等は区分所有法７条で先取特権と位置づけたので、裁判、支払督促によって債務名義を取らなくてもいいので、管理費滞納等が発生しているという事実を文書で証明すれば、競売申立できます（民執１８１条１項４号）。
以上は、前レスがあったので今更考えなくていいのですよね？ 先順位に抵当権がついていて抵当権の被担保債権が物件の売却価格を越えていると、競売申立は無剰余取消です（民執63）。 しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。 抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。 いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。 だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。 区分所有法５９条による競売は、滞納管理費等がある程度高額、長期になっていることや、先順位抵当権者が抵当権を実行してくれないなどの特段の事情がないと難しいようです。前レスがおっしゃったように、管理組合が安易に登記を信用するだけで自分で動かなかったり、管理会社にお任せだけじゃ、裁判所は認めないでしょう。 長レスですみません。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2007-09-05 08:43:00
2年近く交渉した結果、
うちのマンションの長期滞納者と話がついたようです。 内容証明を送っても無視されたり、 居留守を使われたりしたようでしたが、 今後、分割で払っていくことで、ひとまず、決着しました。 |
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| No.122 |
by 元理事長 2007-09-05 20:59:00
>>121
滞納の理由が経済的困窮である場合、滞納者は所有し続ける経済力がないのですから、ほぼ１００％の確率で１年以内に再び支払が滞ります。結局、売らせるしかありません。 私は、このような場合、訴訟提起の手続きを取ってから、滞納者に任意売却を強く勧めます。「競売に至ると任売より相当安く売る羽目になって少なくとも○百万円は損するよ。そうなる前に任売した方が良いんじゃないの？」って言うと売りに出してくれます。 |
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| No.123 |
by 不動産購入勉強中さん 2007-09-06 11:36:00
訴訟は一般的に「威嚇」効果あるので、それを目的にしてもいいかもしれませんね。でも債務者が裁判所で争ってきたら受けて立つほかないので、負担でしょう。
支払督促がいいか？訴訟がいいか？ 競売申立がいいか？ 支払督促は「決定」ですから、要件が整っていれば審尋せずに債務名義が取れるので簡単ですが、送達できなければならないし(民訴388)、 異議が出れば通常訴訟に移行するので(民訴395)、理事が法廷に行って主張する負担があります。だからいきなり訴訟でもいいかもしれませんが、その負担はおなじです。 支払督促と訴訟で主張が認められればそれが債務名義となって 管理費滞納者のどのような財産でも差し押さえができるメリットがあります。 しかし、管理費滞納するような債務者に当該区分所有権以外に責任財産が残っているでしょうか？結局その財務名義で区分所有者の建物の競売申立になるでしょう。 しかし、競売申立は債務名義がそもそも不要です。 滞納した事実を文書（総会議事録、管理規約等）で裁判所に示せば差押えできます。競売申立て後、２，３日で決定は出るし、１週間後には差押登記が入ります。登記は裁判所がやってくれます。差押えた後に競売の売却までの間(約１年)に任意売却でもいいと思います。 どちらが負担が少なく、時間がかからず、メリットがあるか？一目瞭然ですね。 どの方法をとるかは結局管理組合が決めることですが、管理滞納が発生し、法的措置を取ることを決意した時、なぜ、支払督促や訴訟が多いのか不思議です。管理会社もそのようにアドバイスするのでしょうか？でも、負担の多い方法は管理会社に別料金で支払わなければないらないでしょう。 競売だったら素人で十分申立てできます。 区分所有法７条の改正の立法担当者は、管理組合に対して、他の一般債権者との差を設けて優先して競売で債権回収ができるようにしたのですよ。 |
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| No.124 |
by 不動産購入勉強中さん 2007-09-06 13:02:00
前レスの続きです。
「管理費滞納」ググッたら、「専門家」が支払督促をアドバイスしている記事があったので、驚きました。 http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20070904hg01.htm 「それでも滞納が続くなら、簡易裁判所に支払い督促手続きを申し立てる。滞納者から異議申し立てがあれば正式な裁判になるので、支払いを命ずる判決を求める・・・」 「・・・滞納者に支払い能力がない時は、場合によってマンションを競売にかける。」 とおっしゃっています。 しかし、 現実に滞納者は他の債権者の支払に追われて管理費支払いは後まわしにしていることが多いだろうし、結局競売になるのなら、債務名義を取るために時間と手間をかける必要はないと思います。そうであれば、内容証明その他によって督促して、支払期日を設定した上で履行がなければ競売をする旨の予告をし、競売を申し立てるのが一番早くて簡単と思いますが・・・。 |
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| No.125 |
by 118 2007-09-06 15:50:00
>>124さん
なんというか．．．手間隙などを考えるなら、支払い能力の無い滞納額は損金計上するほうが「簡単」になってしまいます。 よほどのことが無い限り、滞納額とそれに費やす督促費用ではペイしませんよね？ でも、総会ではなんらかの回収策を示さねば、組合員が許してくれません(笑 |
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| No.126 |
by 不動産購入勉強中さん 2007-09-06 16:55:00
確かに、総会で回収策を提案して決議を取ることが前提でしょうね。
その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。 私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。そりゃあ最初から支払督促だ、小額訴訟だと簡裁に質問すれば、いえ競売がありますけど、などと教えてはくれませんよ。第一、競売は地裁の管轄ですからね。管轄違いの簡裁の書記官が他管轄の手続を示したらおかしいでしょう。それは、弁護士をはじめとする「専門家」の役割ですね。 しかし、「専門家」が、迂遠で非現実的な支払督促や訴訟をすすめているので、多くの管理組合が「それしかないのか…、大変だな…」と信じて、結局、「時効」の最判だ、「訴訟だと近隣関係が…」と逡巡しているようですね。競売による差押えの登記は、登記簿謄本を見なければ第三者にわからないし、訴訟等によって裁判所で争うことより、任意の話し合いを促すためにも最善と考えます。任意での支払がまとまれば取り下げればよいし、話し合いが決裂すればそのまま競売して新所有者に代わってもらえばいいのです。 |
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| No.127 |
by 元理事長 2007-09-06 20:43:00
うちは遅延損害金の他、弁護士費用等も請求できるように規約を改正してあります。訴訟に至ったら弁護士に任せて、その経費も相手に支払わせるので、組合に損失は生じません。まだ通常訴訟に至ったことはありませんが。
少額訴訟は経験ありますが、すべて自分でやった（弁護士費用等はかかってない）ので、滞納管理費・修繕積立金と遅延損害金だけ取りました。 |
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| No.128 |
by XYZ 2007-09-07 09:29:00
＞その場合の法的対応についてメリットデメリットを比較検討する上で、債務名義の不要な競売(区分所有法７条のそれ)による差押えが強力な手段だと思います。私が強調したいと思うのは、それがあまり知られていないことです。せっかくの条文があるのに、旧来のアドバイスが多いのに驚いています。裁判所の競売担当部門に行ったら、親切に教えてくれて、書式もありましたよ。
マンションの建物について言えば、この先取特権の優先順位は登記された抵当権に劣ります。住宅ローン等の抵当権が設定されており、かつ、競売落札価格より多額のローン残高がある場合や不動産価格が下落し、登記した抵当権が不動産の実勢価格よりも金額の大きなものになっているのが普通でしょうから、支払いを受けることが出来なくなる公算が大です。またその価格いっぱいに抵当権が設定されている場合は差押えの効力はありません。更に、家財等への先取特権の行使には、滞納者が差押えを承諾すること等が条件であり、滞納者の協力を得られにくいといった問題もあります。 従って、貴方の云われる様な特効薬でないことは確かです。 |
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| No.129 |
by 不動産購入勉強中さん 2007-09-07 11:55:00
＞128さんへ
お詳しいですね。 確かに、区分所有法７条の競売は競売である以上仮に先順位抵当権者等が 存在し、その残債権が競売の売却価額を上回らなければ無剰余による 競売取消になる可能性がありますね（民執63ほか）。 しかし、すでに＞120で述べましたように、 ＞しかし、登記簿謄本の抵当権の被担保債権額をみて競売申立を諦めるのは早いです。私が滞納者だったら抵当権の被担保債権がなくなっても他の債権者に競売されないために抵当権は抹消しません。抹消・変更登記する実益があるのは滞納者です。 抵当権者は抹消・変更登記の登記委任状だけ渡すだけで抹消・変更登記するのは債務者ですから、登記しなければいいのです。登記に公信力はありませんが登記の公示を利用して、カラ登記も「価値」があるのでしょう。 いまどき不動産業者でも登記だけでは信用しませんが・・・。 だから、登記されている債権額は設定登記当時であり、債権額が現時点でいくらなのかわかりません。抵当権者に教えてもらう努力が必要です。他に債権者がいることが知れて、先に債権回収されると考えれば抵当権者が自分で競売実行してくれるかもしれないし、実行しなければ、滞納者はその抵当権者には債務を継続して支払っていることが予想できますので、滞納者に原資があるのでしょうから、作戦を立てましょう。 …なのです。 だから、確かにおっしゃるように「特効薬」ではないですね。 私も特効薬とは思いません。 というか法的措置に「特効薬」は存在しません。 なぜなら必ず債務者の権利回復措置が具備されているからです。 そうではなくて、訴訟等に比較考量する方法すると 区分所有７条による競売が注目されていないこと、 「専門家」もそれをアドバイスしないこと、 管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、 ということです。 なぜだと思いますか？ |
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| No.130 |
by 近所をよく知る人 2007-09-07 14:09:00
＞区分所有７条による競売が注目されていないこと、
＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、 答：区分所有法７条だけに頼って競売する方法が実現的でないから。 解答へのヒント：先取特権から「競売」執行の手続きをおさらい。 加えて大ヒント：動産は競売しても大した金額にならない事が多い。 レスはできるだけ簡潔に。 |
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| No.131 |
by 不動産購入勉強中さん 2007-09-07 14:32:00
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| No.132 |
by 近所をよく知る人 2007-09-07 15:29:00
私のレスも簡潔すぎたようです。
区分所有法７条は、先取特権があることを示しただけです。 「競売」を執行する際はあまり実用的ではないと思います。「差し押さえ」などには十分だと思いますが。 |
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| No.133 |
by 親と同居中さん 2007-09-07 18:11:00
管理費等滞納者の当該住戸の競売は、申し立ては可能ですが
抵当権者がいる場合はなかなか裁判所は認めないのでは ないでしょうか？ 聞くところによると、今までは「無剰余取消し」で管理組合が 競売を申し立てたとしても相手にされなかったのが、平成１６年 の判例で組合でも競売できたようです。 しかしながら、裁判所からみてまだまだ競売以外に組合が やるべき事があると判断されたら難しいのではないかと思います。 裁判所からみると、あくまでも競売は最終的手段である という事ではないでしょうか？ また、費用面でも予納金が約６０万円・弁護士費用も ばかになりません。 うちの組合では給与差し押さえは実行した事がありますが・・・・ しかしながら、「不動産購入勉強中さん」の言ってる事も理解できる し、実際に競売を経験しての発言であろうと思いますので 是非、具体的実例を挙げて（書ける範疇で結構です）教えて 頂けませんか？ |
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| No.134 |
by XYZ 2007-09-08 09:25:00
＞「専門家」もそれをアドバイスしないこと、管理組合もそれを用いることが少ない理由は何でしょうね、 ということです。なぜだと思いますか？
アドバイスはありますよ。卑近な例では、 管理費等の滞納者への措置 http://www.mankan.or.jp/html/faq/03_05.html |
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| No.135 |
by マンコミュファンさん 2008-07-15 07:18:00
突然で申し訳ございませんが、アドバイス頂ければと思います。
私の住んでいるマンションは１階部分は事務所や店舗となっておりますが、そこの１つに不動産屋が入っております。 理事になってわかったのですが、大変悪質な滞納が続いており、話し合う余地はまったくないようです(どうもヤ○ザっぽい？)。 時間はかかりましたが前回の理事会で競売にかける決議もされました。 しかしちょっと気になったのですが、競売にかけたとしてもここの住人の関係者が落札してしまえば、結局のところ意味がないような気がしております。 また競売にかけても、すぐに売れるとは限りませんし。 ちなみにここの物件は、途中で行った裁判中に抵当権が設定されているようです。 これも話を聞くと物件の価値以上の金額で抵当権が設定されていることから、 関係者にお金を借りたことにして設定して貰ったようだと話しておりました。 理事会としてはとにかくこの住人には出て行って貰いたいと考えておりますが、 正直なところあまり良い案がありません。 一応破産申告するという案が上がり、次回検討する予定です。 何か妙案はございませんでしょうか？ ヘタな文章で読み辛いかと思いますが、よろしくお願い致します。 |
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| No.136 |
by 後期若年者 2008-07-15 10:38:00
>>135
＞時間はかかりましたが前回の理事会で競売にかける決議もされました。 理事会のみの決議では出来ません。区分所有法では、「総会の決議に基づき、訴えをもつて、・・・の競売を請求することができる。」 ＞ここの住人の関係者が落札してしまえば、結局のところ意味がないような気がしております。 区分法では、「競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」 例え関係者が落札しても、管理組合としては、前もって上申書で、裁判所で作成する書類の滞納管理費等の欄に買受人（競落人）が負担するするよう職権の発動を促せば、回収は可能です。 以下の事例参照 千葉地裁松戸支部の平成１５年２月５日判決で、区分所有者6年間約５０万円管理費を滞納、管理組合は支払を求めて勝訴判決得たが、依然として支払わないために、競売請求の訴訟、欠席裁判により、競売を認める判決を得た。 管理組合の判決に基づく区分所有権の競売手続に、千葉地裁松戸支部は「建物最低売却価額が４１８万円に対して抵当権等優先債権が２，７８８万円、これを弁済すれば剰余の見込みがない」として競売取消しの決定。 管理組合は、この決定に対して東京高裁に抗告、平成１６年５月２０日東京高裁では、「競売ができなければ、確定判決で競売請求が認められていることが実現できず、結果的に区分所有者全体の利益を害する」として競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定をくだした。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2008-07-15 15:09:00
区分所有法第５９条
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| No.138 |
by マンコミュファンさん 2008-07-17 07:15:00
>136
回答ありがとうございます。理事会ではなく総会でございました。 非常に参考になります。 まだお聞きしたい事がございます、お手数ではございますがご回答頂けると幸いでございます。 >「競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」 こちらですが、結局それを立証できなければ意味がないように感じています。 管理組合からの申し出るだけで関係者であるとしてくれるならば大丈夫だと思うのですが・・・。 >例え関係者が落札しても、管理組合としては、前もって上申書で、裁判所で作成する書類の滞納管理費等の欄に買受人（競落人）が負担するするよう職権の発動を促せば、回収は可能です。 競売で落札した場合は、前所有者が管理組合に支払うべき債務を、その競落人が支払う必要があると思っております。 今管理組合で不安視しているのは、落札されても滞納している管理費等が回収できなければ意味がありません。 支払いが完了するまで管理組合が物件を差し押さえる(物件を使用できなくする)等の処置は可能だったりするのでしょうか？ |
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| No.139 |
by 後期若年者 2008-07-17 10:11:00
>>138
＞その者の計算において買受けようとする者 ＞こちらですが、結局それを立証できなければ意味がないように感じています。 仰る通りです。ですから「例え関係者が落札しても、・・・・と付け加えました。 どちらかと云えば滞納者は、管理費等は支払って当然視している回収者（管理組合）より、或る意味で真剣です。 ＞今管理組合で不安視しているのは、落札されても滞納している管理費等が回収できなければ意味がありません。 事例で示した様に、回収は簡単ではありませんから、上申書提出をアドバイスしました。 買受人（競落人）が滞納管理費等を支払わない場合は訴訟するしかありません。 ＞支払いが完了するまで管理組合が物件を差し押さえる(物件を使用できなくする)等の処置は可能だったりするのでしょうか？ 区分所有法で総会の特別議決案件として滞納者に弁明の機会を与えての一定期間の使用禁止訴訟の規定はありますが、大阪地裁では認めたが、高裁判例では使用禁止と滞納解消とは関連なしとして認められなかった（大阪高判兵14.5.16.判タ1109号）。 滞納行為は犯罪ではありませんし、規約によっては遅延損害金を課して認めているのです。 但し、一般には３ヶ月以上滞納の場合は管理組合総会に掛けることなく、理事会で対抗処置ができるように規約はなっておりますので、それに従って粛々と実施するほかありません。 >>134 の記述にありますマン管センターQ＆A管理費等の滞納者への措置が参考になりましょう。 今や日本全国対物交換の支払以外は滞納ブームと云っても過言ではありません。ましてや、管理費等の滞納者には相手（管理組合）が回収には素人と見くびられております。ですから、管理組合としては規約で、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用も前述の遅延損害金同様に違約金として請求できることにしている筈ですから、弁護士に依頼することが近道です。 言わずもがなですが、３ヶ月滞納から規約に従って理事会が対抗措置を順をおって進めないと、その後の訴訟で悪質を立証し競売までもって行く事は至難の業であることは裁判事例でお分かりと思います。 |
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| No.140 |
by マンコミュファンさん 2008-07-18 06:58:00
>139
大変参考になります、ありがとうございます。 上申書について次回の理事会で提案してみようと思います。 >言わずもがなですが、３ヶ月滞納から規約に従って理事会が対抗措置を順をおって進めないと、その後の訴訟で悪質を立証し競売までもって行く事は至難の業であることは裁判事例でお分かりと思います。 こちらの管理組合は滞納について理事会のさじ加減で動いているところがありますので、 ちょっと甘いところがあるように思います。 ３ヶ月滞納から機械的に動くようなそんな仕組みにしていく必要があるのかなと思いました。 お忙しい中大変参考になるご意見、真にありがとうございました。 また何かありましたらよろしくお願い致します。 |
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| No.141 |
by 匿名さん 2008-09-07 13:20:00
仮に滞納者が遅れながらでも駐車場代払ってる或いは払い続けてるにも関わらず理事長は解約を半強制にできるものか？教えていただければ助かります。
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| No.142 |
by 匿名さん 2008-09-07 17:46:00
>>141
＞仮に滞納者が遅れながらでも駐車場代払ってる或いは払い続けてるにも関わらず理事長は解約を半強制にできるものか？教えていただければ助かります。 駐車場については、管理組合が駐車場使用細則とそれに基づく契約しているのが普通です。 一般には管理費等、使用料、その他の管理組合へ納入すべき費用の納入を○月以上滞納しているときは、駐車場使用契約の申込みはできず、使用契約者が同様に○月滞納した場合は、直ちに駐車場使用契約を解除できると規定されています。 従いまして、貴方はご自分のマンションの規約、細則などを調べることが先決です。 |
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| No.143 |
by 匿名さん 2010-02-03 22:44:13
滞納額がいくら・・・から滞納月が何か月分規約変更する予定です。
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| No.144 |
by 匿名さん 2010-02-04 08:33:48
＞滞納額がいくら・・・から滞納月が何か月分規約変更する予定です。
私の所は、駐車場契約希望の待機者リストを作り滞納あれば即、解約し次の待機者と契約します。 |
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| No.145 |
by 匿名さん 2010-02-04 10:31:00
＞仮に滞納者が遅れながらでも駐車場代払ってる或いは払い続けてるにも関わらず理事長は解約を半強制にできるものか？教えていただければ助かります。
規約或は細則で、駐車契約料を含む管理費等の滞納者は駐車契約を解約すると規定することは可能です。 |
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| No.146 |
by 競合物件企業さん 2010-02-25 10:14:19
現在、弊社では、滞納管理費の対応をしております。
滞納管理費の対応と申しましても、前所有者の管理費および修繕積立金はすべて支払います。 しかしながら、前所有者の使用分であります、駐車場使用料および水道使用料まで支払わなければならないのでしょうか。 区分所有法において、特定承継人に管理費等が承継される趣旨というのは、マンション全体の利益のためにあり、前所有者が不当に利得している使用料についてまで特定承継するものが支払わなければならないのでしょうか。 規約に書いていれば何でも請求できると管理会社や管理組合の方は言っておられますが、全く納得いきません。皆さんはいかがでしょうか。 |
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| No.147 |
by 匿名さん 2010-02-25 10:24:36
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| No.148 |
by 新米理事長 2010-02-25 10:47:31
始めまして、マン管士見習いの新米理事長です。
特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。ただし、区分所有権を行使するに当たり分離できないとされる一階等の専用庭使用料は、管理費等に含まれますので、請求が認められます。 管理費等の詳細は、物件によっても違いもあり、ＣＡＴＶなどの組合一括契約の使用料などは、管理費等に含まれ請求権が認められます。 当然に遅延損害金の定めが規約内に有れば認められます。規約で定める損害遅延利息の料率の上限などは、利息制限法、出資法等の制約も無く、総会で合意すれば原則上限は有りません。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2010-02-25 11:37:45
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| No.150 |
by 匿名さん 2010-02-25 11:59:53
水道料は関係ないでしよう。
いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。 管理組合が水道料に関して管理規約で定め、共益費として金額を総会で決定していれば、競売で請求してとることが可能ですし、 特定承継人にもかかっていけます。 |
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| No.151 |
by 匿名さん 2010-02-25 12:03:39
>水道料は関係ないでしよう。
>いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。 ↑ 間違いました。 正しくは、次のとおり。 ＞147 >水道料は関係ないでしよう。 いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2010-02-25 13:07:35
個別の水道料を組合で徴収するんですか？
個別で水道の使用料が違うでしょう。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2010-02-25 13:13:12
＞個別で水道の使用料が違うでしょう。
違うけど、古い建物なので、個別に徴収できず、まとめて管理組合が支払っている。 |
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| No.154 |
by 競合物件企業さん 2010-02-25 13:57:46
はじめまして
>特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。 駐車場使用料は基本的には請求できないということでしょうか。 また、遅延損害金についてですが、こちらが使用料を拒むといきなり遅延損害金を加算してきたのですが、これは認められるのでしょうか。 こういった事が管理会社の中ではまかり通っているとのことんなのですが・・・ |
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| No.155 |
by 匿名さん 2010-02-25 14:23:05
＞148
＞一般使用料等は認められません。 ＞管理費等に含まれ請求権が認められます。 この区別の基準がわからない。 管理等に「含まれる」「含まれない」という基準は何ですか？ ＞特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。 という根拠もわからない。 というか、「特定承継人に対する管理組合からの請求権」とは、何の請求のことですか？ 区分所有法の７条と８条を参照してご説明を。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2010-02-25 14:31:25
＞154
＞駐車場使用料は基本的には請求できないということでしょうか。 また、遅延損害金についてですが、こちらが使用料を拒むといきなり遅延損害金を加算してきた 貴殿は、管理組合側？ それとも、競売物件を特定承継して管理組合から前所有者が滞納していた駐車場使用料を請求された側？ |
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| No.157 |
by 匿名さん 2010-02-25 15:09:49
普通に考えると、前所有者の財産を買ったわけだから、それに借金(負債)がついてれば払わなくちゃならないよねー。て思っちゃうが
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| No.158 |
by 匿名さん 2010-02-25 15:20:50
電気料や水道料、下水道処理代等は無理でしょう。
何なら携帯の使用料も払ってもらったら。 |
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| No.159 |
by 新米理事長 2010-02-25 15:23:47
148です。確かに遅延損害金の利率は、上限は定められては無いにしても、公序良俗の範囲内でしょうね。年利２５％の組合の例も聞いています。懲罰的効果でしょうね。
１５５さん、こんにちは、区分所有法第７条にうたう共益費用等の先取り特権との関わりですが、区分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。解約して引渡しを求める事が出来ます。 組合の大口契約での一括水道等の契約の場合、水道法上では、未払いの場合、事業者からの給水停止が認められています。当然に管理者からの給水停止も可能と判断できますが、ご存知生活権との兼ね合いがあります。ただ水道水の消費は、私権行使に不可欠では有りませんので、電気ガス事業者と同様に処分行為が求められていると思います。 一階に於ける、専用庭使用料、玄関前のアールコープ使用料は、専有部の使用に付随して、専有部の私権の行使に不可分とされていますので、第７条にうたう共益費等に含まれるものと思います。・・・過去の判例にもバラツキがあるようです。また請求権と申したのは、未払い債権に対する支払い請求権を申しました。不十分でしょうか？法の不備な点は個々の規約で定めるのが重要と思います・・・ ですから、延滞債権の全額の支払いがされない場合も有ります。もらえれば黙ってもらいましょう・・ |
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| No.160 |
by 匿名さん 2010-02-25 15:37:30
＞区分所有法第７条にうたう共益費用等の先取り特権との関わりですが、区分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。
これがよくわからない。 区分所有法７条では、 共用部分、建物の附属施設等の債権、管理規約、総会決議等に基づく区分所有者に対する債権は先取特権を有すると定め、 同８条では、それが共益費用の先取特権とみなす規定があるので、 民法３０６条によって、債務者の総財産にについてかかっていける（競売できる）、ということになるはずです。 したがって、 ＞分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等 これは明らかに区分所有法の７条８条の適用を受けるはずです。 ＞判例等 その判例の裁判所の区別と判決年月日、判決の要旨、「等」とは何か、ご教示ください。 |
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| No.161 |
by 匿名さん 2010-02-25 16:03:14
＞利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。
＞専用庭使用料、玄関前のアールコープ使用料 ＞第７条にうたう共益費等に含まれるものと思います 共益費に含まれるものと含まれないものとの基準がわかりません。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2010-02-25 16:24:53
おかしいよねー、駐車料が使用料金ったって、それも駐車場の維持管理のためのお金だもの。
管理費に含まれるべきと思うなー |
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| No.163 |
by 新米理事長 2010-02-25 17:31:21
論壇盛んで結構ですね！現実の当事者にとっても、理屈に合わない所も有りますよね・・・ごもっとも思います。 現在、私達の日々の生活に関し、建物の区分所有等に関する法律と、マンション標準管理規約、同コメント、同指針と、管理規約が有ります。・・全てに整合性があるとはいえず、一致せず判断に迷う箇所も何箇所か有ります。
試験の設問には、必ず区分所有法によれば、とか、標準管理規約によれば、とか判例によれば・・とかは、浅学な小生を悩ましました。 今後、当マンションに関する判例を重ねる事によって定まって来るものと思います。日本では、新しい問題で、充分な法整備も備えていません。阪神淡路大地震を境に、多くの法も整備されつつ有るのが現状です。・・・ 駐車場の維持管理の問題ですが、利用をしない区分所有者にとっては、利益になりません。各区分所有権一戸に原規約で必ず付随し、敷地利用権と伴に分離処分を認めるような規約であれば、共同の利益であり、当然に管理費等に含まれるものと思います。皆さんのお手元の規約ではどうなっていますか？ 標準管理規約では、駐車場は、利用権の契約であり、多くの管理組合は、細則を定め、組合との利用契約の締結をしているはずです。細則には、利用料金の未払い延滞をすれば、解約の正等事由であり、当然に組合は、引渡しを求め、新規の契約が可能です。組合が正当な権利の行使をせずに、悪戯に延滞金を増加させれば、管理者は、組合員に対し責任を求められます。管理者としての善管注意義務に違反する事になります。・・・ 一刻も早く契約を解除して引渡しを請求しなければなりません。・・・１６２さん。ご理解の手助けが出来ましたでしょうか？損失を最小にするのも管理者の責務と思いますが・・・おかしいですか？ |
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| No.164 |
by 匿名さん 2010-02-25 17:45:27
＞今後、当マンションに関する判例を重ねる事によって定まって来るものと思います
何が定まるのですか？ ＞駐車場の維持管理の問題ですが、利用をしない区分所有者にとっては、利益になりません。各区分所有権一戸に原規約で必ず付随し、敷地利用権と伴に分離処分を認めるような規約であれば、共同の利益であり、当然に管理費等に含まれるものと思います。 ？？？ で、肝心の駐車場使用料の未払費用は、 特定承継人に承継できるんですか、できないんですか？ また、いずれかにしろ、その根拠は？ |
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| No.165 |
by mizyoka 2010-02-25 22:16:08
私のマンションの駐車場使用補則では下記の通りとなっております。
駐車場使用料は、管理組合管理費会計に収納する。 よって、その滞納金は共同の利益に反する行為として特定承継人に承継されると考えています。 水道料について個別契約ではなく、マンション全部の料金を管理組合がまとめて払っています。 管理組合から各戸には請求しています。（各戸のメータにより） 過去１０年間で数件の競売が行われており、全て特定承継人に承継されており全額支払われて おります。 競売になりますと、まず、管理会社へ滞納額の確認があります。それに全ての滞納額が記載 されております。（実際に競売のホームページに見たことがあります。） 駐車場、水道料につきましては皆様の議論の通り、微妙であることから私のマンションは規約、補則 で滞納時の対応を細かく規定しており、滞納の抑止をかけております。 |
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| No.166 |
by 新米理事長 2010-02-26 01:23:24
No165さん、今晩は、ご説明有難うございます。規約、細則、補則等で、明確に定められているご様子です。安心ですね。特定承継人の方々も充分納得の上で債務の存在を承認しての支払いに応じていらっしゃるようで、結構と思います。ここまで定めている管理組合さんは、少ないものと思います。・・・当組合も未だ未定ですので、参考にさせて頂きたく思います。
未だ判例も多くなく、地裁レベルの判例が多いようです。今後時を経れば、高裁、最高裁での判例も多く示される事と思います。 Ｎｏ１６４さんのお尋ねですが、１６５さんの様に明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。何れにしても債務は存在しますので、債務者が債務の存在を承認すれば、結構な事と思います。裁判官によっても判断が分かれる所と理解しています。 定期借地権などの使用料金は、個々で分割処分も不可能ですから管理費等に含まれるものと思います。当然に当該組合が特定承継人として借地契約が締結されている事と思います。・・が如何ですか？ 根拠は既に充分に述べさせて頂いてると思いますが如何でしょうか？今一度区分所有法及び標準管理規約、またお手前の管理規約をご一読され確認下さい。 多くの判例を重ねることにより、法の判断の方向性が定められる事になると思います。・・小生は、裁判官でも有りません。一マン管士と司法書士に過ぎませんので、この辺りで失礼します。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2010-02-26 07:42:17
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| No.168 |
by 匿名さん 2010-02-26 09:27:50
どちらにも請求できますよ。
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| No.169 |
by 匿名さん 2010-02-26 09:36:54
＞１６５さんの様に明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。
ん？ 「明確に定められていない規約等」であれば、 一般承継人、すなわち相続人は無論のこと、特定承継人が否認したらもちろん、現在の区分所有者に対してだって、いずれも請求は困難じゃないの。 判断が分かれるわけないでしょ！ ＞何れにしても債務は存在しますので、債務者が債務の存在を承認すれば ？？ 規約に定められていなければ、債務は存在しないので、請求はできないんじゃないの。 債務が存在しないのにその存在を承認しても、非債弁済で善意であれば返還できるでしょ。 ＞司法書士に過ぎませんので 本当か？ |
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| No.170 |
by 匿名さん 2010-02-26 10:03:03
春だな〜
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| No.171 |
by 匿名さん 2010-02-26 10:35:28
＞滞納管理費は特定継承人に請求でき、駐車場などの使用料金(の滞納分)は滞納者に請求をする…のが正しいのでしょうか？
滞納管理費等は特定継承人と滞納者の双方に請求出来ますが、駐車場など滞納者が個人の契約による滞納は、その契約内容に従うことになります。マンション駐車場は管理組合と滞納者間の契約により処理すべき問題で、特定継承人は関与しません。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2010-02-26 10:40:40
＞駐車場など滞納者が個人の契約による滞納は、その契約内容に従う
誰と誰の契約？ ＞マンション駐車場は管理組合と滞納者間の契約により処理すべき問題で、特定継承人は関与しません。 ？？？ よくわからない。 特定承継人は何に関して関与しないの？ |
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| No.173 |
by 匿名さん 2010-02-26 12:56:12
＞誰と誰の契約？
マンション駐車場なら組合と滞納者、水道料金なら水道局と滞納者 ＞特定承継人は何に関して関与しないの？ 無関係で、債権とはなりません。 |
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| No.174 |
by 匿名さん 2010-02-26 13:27:52
＞＞誰と誰の契約？ マンション駐車場なら組合と滞納者、水道料金なら水道局と滞納者
＞特定承継人は何に関して関与しないの？ 無関係で、債権とはなりません。 なるほど。 その契約の内容として、区分所有法の７条と８条の規定を排除する旨定められたら、 ＞無関係で、債権とはなりません。 という理解でいいですか？ そうとすれば、 管理組合がわざわざ区分所有法を排除するようなタコ規定を定めるだろうか？ |
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| No.175 |
by 匿名さん 2010-02-26 14:41:27
＞管理組合がわざわざ区分所有法を排除するようなタコ規定を定めるだろうか？
タコ規約は無効。 |
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| No.176 |
by 匿名さん 2010-02-26 15:41:49
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| No.177 |
by 匿名さん 2010-02-26 16:57:10
マンションの駐車場の契約は、一般には滞納したら解約だから、管理費等の滞納と規約上では関係ないよ。
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| No.178 |
by 新米理事長 2010-02-26 17:05:42
特定承継人と記述すべきを一般承継人と誤記しました。訂正します。
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| No.179 |
by 匿名さん 2010-02-26 17:09:14
＞マンションの駐車場の契約は、一般には滞納したら解約だから、管理費等の滞納と規約上では関係ないよ。
なるほど。 滞納したら解約するという規約が別段あるという理解でいいのかな？ でも、滞納により解約し、解約後の滞納は当然発生しないとしても、解約前の滞納費用はどうやって回収しますか？ 特定承継人にも請求できますか？ こういう場合も、 ＞関係ないよ。 と言えますか？ |
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| No.180 |
by 匿名さん 2010-02-26 17:21:32
＞特定承継人と記述すべきを一般承継人と誤記しました。
これは、 ＞166 の ＞明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。 の訂正ですか？ 特定承継人が ＞否認した場合 であろうとなかろうと ＞明確に定められていない規約等ですと そもそも請求できないのではないでしょうか？ ＞司法書士に過ぎません あなた本当に司法書士ですか？ |
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| No.181 |
by 匿名さん 2010-02-26 17:38:25
管理費の様な定額給付債権の時効はご存知５年ですが、駐車場利用料債権などは、１年の短期消滅時効債権ですから、債務者に時効の援用を主張されれば、回収は困難と思います。が・・・こまめに債務の承認等を得ていれば、望みもあるかもネ！・・・特に特定承継人からは？？？です。
承知で時効の援用を主張しますから、回収の道は険しいでしょう。・・ 区分所有法第７条の主張は駐車場利用料金に対しては無理と感じます。 諸氏は、どう思われますか？ |
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| No.182 |
by 匿名さん 2010-02-26 17:52:10
＞特に特定承継人からは？？？です。 承知で時効の援用を主張しますから、回収の道は険しいでしょう。・・ 区分所有法第７条の主張は駐車場利用料金に対しては無理と感じます。
時効を主張されるから特定承継人に対して請求するのは無理なんですか？ では、仮に時効を主張されなければ請求できるんですか？ そうすると、結局、請求できるんじゃないですか！ それでは、 駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？ それはいかがでしょうか？ ＞司法書士に過ぎません あなた本当に司法書士ですか？ |
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| No.183 |
by 匿名さん 2010-02-26 18:07:28
＞駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？
違います。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2010-02-26 18:14:21
＞駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？
＞違います。 じゃ、駐車場使用料は何の債権ですか？ 共用部分若しくは建物の附属施設以外の駐車場だとすると、専有部分の債権ということですか？ |
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| No.185 |
by 匿名さん 2010-02-26 20:57:49
滞納者の滞納した電気代、ガス／水道代と一緒で、特定継承者は関係ありません。
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| No.186 |
by 匿名さん 2010-02-26 21:10:58
ちょっと逸れますが、特定継承人が同じ駐車場を使いたい場合、権利は継承されますか？されやすいですか？
またその場合でも滞納分は拒否できるでしょうか？ |
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| No.187 |
by 匿名さん 2010-02-27 08:51:09
権利が継承されるかどうかは規約・細則によります。
駐車場の形態が専用庭のように、その住戸と一体性が認められる場合は、 使用権利と共に以前の滞納についても継承されるのではないのでしょうか。 住戸と一体性が無い通常の形態の駐車場の場合、一般的には継承を認めていない規約が多いと思いますが、 継承される場合は駐車場を使用する権利を継承するのであれば、滞納についても継承すると考えてよいのでは。 ただし規約等で１住戸につき１台の駐車場使用権利を認めているような場合等では、 当該駐車場使用権利を継承したと言えないので、以前の滞納の請求は難しいのでは。 >>186 文面からして特定承継された方でしょうか？ 規約、細則を確認してみて下さい。 |
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| No.188 |
by 匿名さん 2010-02-27 09:35:03
私のマンションでは数年ほど前に規約の改正と共に、滞納に対する督促手順を定めた細則を制定いたしました。
素人集団の理事会では対応方法がわからない、対応したくない、対応が異なるなどの弊害があったため、 ・滞納月数毎の督促方法 ・駐車場等の解約条件 ・延滞金の計算方法 ・延滞金の緩和条件 ・駐車場使用申込みや車庫証明書発行の制限条件 ・訴訟の際の手続き方法 などをガイドラインとして定めたものです。 素人が作ったものですから、訴訟となった場合にどこまで対抗できるのかは不明ですが、 ・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。 ・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。 ・一部納付された管理費等の充当順位を明記する。 ・解約された駐車場・駐輪場を明け渡さない場合の迷惑料を明記する。 ・特定承継人にも効力を持つ なども盛り込んでいます。 ただし、管理組合（理事会）が主体性を持って取り組まない限り、 全ては絵に書いた餅であることは多くの皆さんが指摘している通りです。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2010-02-27 11:08:54
まるで理事長の義務規定でですが、絵に描いた餅になるか理事長になり手がいなくなるか
＞・延滞金の緩和条件 訴訟には和解勧告を誘発する恐れがあります。 ＞・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。 ＞・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。 内容次第で、特定継承人には適用不可能になります。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2010-02-27 20:03:04
＞まるで理事長の義務規定でですが、絵に描いた餅になるか理事長になり手がいなくなるか
この細則の有無に関わらず、理事長のなり手がいなく苦労しているのは、多くのマンションと同じです。 理事長の義務規定という言葉を否定的なニュアンスで使われていますが、具体的な指針が無いまま対応しなければいけない理事長の不安・孤独を経験したことがありますか？ ＞・延滞金の緩和条件 ＞訴訟には和解勧告を誘発する恐れがあります。 滞納者が自ら返済計画書を提出し、履行された場合のみを対象としていますので、訴訟時にはそもそも適用されません。 ＞・規約で管理費等の内訳に各使用料を明記する。 ＞・収納に要した費用は全て滞納者の負担であることを明記する。 ＞内容次第で、特定継承人には適用不可能になります。 競売物件を落札したアングラ系の不動産会社から延滞金については支払わないとの連絡が来たことがありますが、使用料・収納に要した費用については争われた事は無いですね。 延滞金についても、規約・細則を盾に突っぱねたところ（結構怖かった）、何時の間にやら再転売され、再転売先から無事回収できました。 実際の訴訟ではどこまで対抗できるかは、先に記載した通りです。 準備できない言い訳をさがすより、例え対抗できなかったとしても事前に出来ることをすることを当管理組合は選択しました。 |
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| No.191 |
by 匿名さん 2010-02-27 20:33:48
＞ちょっと逸れますが、特定継承人が同じ駐車場を使いたい場合、権利は継承されますか？されやすいですか？
個人契約ですから権利継承はありません。 権利継承は、バルコニー、専用庭などの共用部分の専用使用権に限られます。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2010-02-28 18:13:36
つまり、駐車場使用契約が個人契約になっている場合は、管理規約等で何と定められていようと、
特定承継人には駐車場使用料の滞納分を支払う義務はなく、管理組合も特定承継人から取り立てる術はない、 ということでよろしいですか？ |
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| No.193 |
by 匿名さん 2010-02-28 20:25:42
その通りです。
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| No.194 |
by 匿名さん 2010-03-01 01:38:00
それでも、管理規約に
「管理組合が管理費等および【使用料】について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行使することができる。」 というような規定を入れておくことは、意義のあることなのでしょうか？ |
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| No.195 |
by 匿名さん 2010-03-01 08:15:58
管理組合としては未回収ですから滞納者でも継承人でも払ってくれるならそうしたいです。
しかし、継承人は滞納使用料を払ってでもそこに住みたいと願わない限り、払う必要性がないんですね。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2010-03-01 10:00:06
＞つまり、駐車場使用契約が個人契約になっている場合は、管理規約等で何と定められていようと、 特定承継人には駐車場使用料の滞納分を支払う義務はなく、管理組合も特定承継人から取り立てる術はない、 ということでよろしいですか？
＞その通りです。 ＞継承人は滞納使用料を払ってでもそこに住みたいと願わない限り、払う必要性がない 上記の法的根拠がわかりません。 駐車場が専有部分だからですか？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2010-03-01 12:54:56
>>196さん
法的根拠を提示できませんが、考え方はこうだと思います。 (車庫付き物件は別ですよ) マンションに居住するにあたっては共有されている部分の費用は必然的に発生する。 駐車場は、個別に(要するに借りる借りないは自由)契約してるので、管理組合と契約した人(個人)との問題である。 それを特定継承者に継承されるかというと、前者(滞納管理費)は継承されるべきであるが、後者(滞納駐車料金)は継承されない(されにくい)ものである。 なぜなら、じゃあ例えば滞納者が外部に借りていた駐車場があったとしてその滞納日も特定継承者が弁済しなくてはならないか？と言ったら、NOですよね？ 管理費として含まれるかどうかが問題であるが、含まれないというのが大筋の見方なんではないかと思います。 しかしながら、当MSもなんとか駐車料の滞納分は払ってもらいたいのでいろいろ模索しております。 払った判例があればいいんですけど・・・ |
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| No.198 |
by 匿名さん 2010-03-01 13:21:03
＞駐車場は、個別に(要するに借りる借りないは自由)契約してるので、管理組合と契約した人(個人)との問題である。
なるほど。 専用駐車場使用料は管理組合と専用使用権者との賃貸借契約類似の債権で、区分所有者でない者とも成立する、属人的な債権債務である、 ということですね。 その上で、区分所有法７条８条の保護の対象にならない、 ということですね。 こういう見解があるらしいことは存じています。 しかし、 これは誤っていると考えます。 なぜなら、 専有使用料もマンション共用部分の利用方法に起因して発生する債権であるから、 （貴殿の言う、マンション外部の駐車場はしたがって論外です。） 共用部分の管理に関する債権に含まれ、区分所有法７条８条の保護に含まれると考えるべきです （仮に駐車場が共用部分でないとしても、区分所有法７条の「共用部分以外の建物の附属施設につき・・・有する債権」に該当します）。 ＞管理費として含まれるかどうかが問題であるが、含まれないというのが大筋の見方なんではないかと思います。 事実ではありません。 現に、競売で請求でき、回収できています。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2010-03-01 18:45:36
197です
外部駐車場云々…はそうですね。個人の負債なだけで管理組合と個人間との契約上なんの関係もないですね。 現に回収できた…本当ですか!?ソースがあると非常に助かります。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2010-03-02 09:00:51
＞専有使用料もマンション共用部分の利用方法に起因して発生する債権であるから、共用部分の管理に関する債権に含まれ、区分所有法７条８条の保護に含まれると考えるべきです （仮に駐車場が共用部分でないとしても、区分所有法７条の「共用部分以外の建物の附属施設につき・・・有する債権」に該当します）。
＞＞管理費として含まれるかどうかが問題であるが、含まれないというのが大筋の見方なんではないかと思います。 ＞事実ではありません。 現に、競売で請求でき、回収できています。 専用使用料も専有使用料の区別も出来ない貧弱な理屈を並べ、それを補強する為に最後は事実ではないことを書き連ねている。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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