管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[163: 新米理事長]

　論壇盛んで結構ですね！現実の当事者にとっても、理屈に合わない所も有りますよね・・・ごもっとも思います。　現在、私達の日々の生活に関し、建物の区分所有等に関する法律と、マンション標準管理規約、同コメント、同指針と、管理規約が有ります。・・全てに整合性があるとはいえず、一致せず判断に迷う箇所も何箇所か有ります。
　試験の設問には、必ず区分所有法によれば、とか、標準管理規約によれば、とか判例によれば・・とかは、浅学な小生を悩ましました。

　今後、当マンションに関する判例を重ねる事によって定まって来るものと思います。日本では、新しい問題で、充分な法整備も備えていません。阪神淡路大地震を境に、多くの法も整備されつつ有るのが現状です。・・・

　駐車場の維持管理の問題ですが、利用をしない区分所有者にとっては、利益になりません。各区分所有権一戸に原規約で必ず付随し、敷地利用権と伴に分離処分を認めるような規約であれば、共同の利益であり、当然に管理費等に含まれるものと思います。皆さんのお手元の規約ではどうなっていますか？
　標準管理規約では、駐車場は、利用権の契約であり、多くの管理組合は、細則を定め、組合との利用契約の締結をしているはずです。細則には、利用料金の未払い延滞をすれば、解約の正等事由であり、当然に組合は、引渡しを求め、新規の契約が可能です。組合が正当な権利の行使をせずに、悪戯に延滞金を増加させれば、管理者は、組合員に対し責任を求められます。管理者としての善管注意義務に違反する事になります。・・・
　一刻も早く契約を解除して引渡しを請求しなければなりません。・・・１６２さん。ご理解の手助けが出来ましたでしょうか？損失を最小にするのも管理者の責務と思いますが・・・おかしいですか？

[164: 匿名さん]

＞今後、当マンションに関する判例を重ねる事によって定まって来るものと思います

何が定まるのですか？

＞駐車場の維持管理の問題ですが、利用をしない区分所有者にとっては、利益になりません。各区分所有権一戸に原規約で必ず付随し、敷地利用権と伴に分離処分を認めるような規約であれば、共同の利益であり、当然に管理費等に含まれるものと思います。

？？？
で、肝心の駐車場使用料の未払費用は、
特定承継人に承継できるんですか、できないんですか？

また、いずれかにしろ、その根拠は？

[165: mizyoka]

私のマンションの駐車場使用補則では下記の通りとなっております。
駐車場使用料は、管理組合管理費会計に収納する。
よって、その滞納金は共同の利益に反する行為として特定承継人に承継されると考えています。
水道料について個別契約ではなく、マンション全部の料金を管理組合がまとめて払っています。
管理組合から各戸には請求しています。（各戸のメータにより）
過去１０年間で数件の競売が行われており、全て特定承継人に承継されており全額支払われて
おります。
競売になりますと、まず、管理会社へ滞納額の確認があります。それに全ての滞納額が記載
されております。（実際に競売のホームページに見たことがあります。）
駐車場、水道料につきましては皆様の議論の通り、微妙であることから私のマンションは規約、補則
で滞納時の対応を細かく規定しており、滞納の抑止をかけております。

[166: 新米理事長]

No165さん、今晩は、ご説明有難うございます。規約、細則、補則等で、明確に定められているご様子です。安心ですね。特定承継人の方々も充分納得の上で債務の存在を承認しての支払いに応じていらっしゃるようで、結構と思います。ここまで定めている管理組合さんは、少ないものと思います。・・・当組合も未だ未定ですので、参考にさせて頂きたく思います。
　未だ判例も多くなく、地裁レベルの判例が多いようです。今後時を経れば、高裁、最高裁での判例も多く示される事と思います。
Ｎｏ１６４さんのお尋ねですが、１６５さんの様に明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。何れにしても債務は存在しますので、債務者が債務の存在を承認すれば、結構な事と思います。裁判官によっても判断が分かれる所と理解しています。
　定期借地権などの使用料金は、個々で分割処分も不可能ですから管理費等に含まれるものと思います。当然に当該組合が特定承継人として借地契約が締結されている事と思います。・・が如何ですか？
　根拠は既に充分に述べさせて頂いてると思いますが如何でしょうか？今一度区分所有法及び標準管理規約、またお手前の管理規約をご一読され確認下さい。
多くの判例を重ねることにより、法の判断の方向性が定められる事になると思います。・・小生は、裁判官でも有りません。一マン管士と司法書士に過ぎませんので、この辺りで失礼します。
　

[167: 匿名さん]

>>163さん
丁寧なご回答ありがとうございます。

滞納管理費は特定継承人に請求でき、駐車場などの使用料金(の滞納分)は滞納者に請求をする…のが正しいのでしょうか？

[168: 匿名さん]

どちらにも請求できますよ。

[169: 匿名さん]

＞１６５さんの様に明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。

ん？

「明確に定められていない規約等」であれば、
一般承継人、すなわち相続人は無論のこと、特定承継人が否認したらもちろん、現在の区分所有者に対してだって、いずれも請求は困難じゃないの。
判断が分かれるわけないでしょ！

＞何れにしても債務は存在しますので、債務者が債務の存在を承認すれば

？？
規約に定められていなければ、債務は存在しないので、請求はできないんじゃないの。
債務が存在しないのにその存在を承認しても、非債弁済で善意であれば返還できるでしょ。

＞司法書士に過ぎませんので

本当か？

[170: 匿名さん]

春だな〜

[171: 匿名さん]

＞滞納管理費は特定継承人に請求でき、駐車場などの使用料金(の滞納分)は滞納者に請求をする…のが正しいのでしょうか？

滞納管理費等は特定継承人と滞納者の双方に請求出来ますが、駐車場など滞納者が個人の契約による滞納は、その契約内容に従うことになります。マンション駐車場は管理組合と滞納者間の契約により処理すべき問題で、特定継承人は関与しません。

[172: 匿名さん]

＞駐車場など滞納者が個人の契約による滞納は、その契約内容に従う

誰と誰の契約？

＞マンション駐車場は管理組合と滞納者間の契約により処理すべき問題で、特定継承人は関与しません。

？？？
よくわからない。
特定承継人は何に関して関与しないの？

[173: 匿名さん]

＞誰と誰の契約？
マンション駐車場なら組合と滞納者、水道料金なら水道局と滞納者

＞特定承継人は何に関して関与しないの？
無関係で、債権とはなりません。

[174: 匿名さん]

＞＞誰と誰の契約？ マンション駐車場なら組合と滞納者、水道料金なら水道局と滞納者
＞特定承継人は何に関して関与しないの？ 無関係で、債権とはなりません。

なるほど。
その契約の内容として、区分所有法の７条と８条の規定を排除する旨定められたら、
＞無関係で、債権とはなりません。

という理解でいいですか？

そうとすれば、
管理組合がわざわざ区分所有法を排除するようなタコ規定を定めるだろうか？

[175: 匿名さん]

＞管理組合がわざわざ区分所有法を排除するようなタコ規定を定めるだろうか？

タコ規約は無効。

[176: 匿名さん]

↑
＞175

まあまあ。
173のご説明を賜るのを待とうよ。

[177: 匿名さん]

マンションの駐車場の契約は、一般には滞納したら解約だから、管理費等の滞納と規約上では関係ないよ。

[178: 新米理事長]

特定承継人と記述すべきを一般承継人と誤記しました。訂正します。

[179: 匿名さん]

＞マンションの駐車場の契約は、一般には滞納したら解約だから、管理費等の滞納と規約上では関係ないよ。

なるほど。
滞納したら解約するという規約が別段あるという理解でいいのかな？

でも、滞納により解約し、解約後の滞納は当然発生しないとしても、解約前の滞納費用はどうやって回収しますか？
特定承継人にも請求できますか？

こういう場合も、
＞関係ないよ。
と言えますか？

[180: 匿名さん]

＞特定承継人と記述すべきを一般承継人と誤記しました。

これは、
＞166
の
＞明確に定められていない規約等ですと、一般承継人が否認した場合は、判断が分かれる所と思います。

の訂正ですか？

特定承継人が
＞否認した場合
であろうとなかろうと
＞明確に定められていない規約等ですと
そもそも請求できないのではないでしょうか？

＞司法書士に過ぎません

あなた本当に司法書士ですか？

[181: 匿名さん]

　管理費の様な定額給付債権の時効はご存知５年ですが、駐車場利用料債権などは、１年の短期消滅時効債権ですから、債務者に時効の援用を主張されれば、回収は困難と思います。が・・・こまめに債務の承認等を得ていれば、望みもあるかもネ！・・・特に特定承継人からは？？？です。
　
承知で時効の援用を主張しますから、回収の道は険しいでしょう。・・
　区分所有法第７条の主張は駐車場利用料金に対しては無理と感じます。
　諸氏は、どう思われますか？

[182: 匿名さん]

＞特に特定承継人からは？？？です。 承知で時効の援用を主張しますから、回収の道は険しいでしょう。・・ 区分所有法第７条の主張は駐車場利用料金に対しては無理と感じます。

時効を主張されるから特定承継人に対して請求するのは無理なんですか？
では、仮に時効を主張されなければ請求できるんですか？
そうすると、結局、請求できるんじゃないですか！

それでは、
駐車場使用料は、共用部分若しくは建物の附属施設に関する債権ですか、そうではないですか？
それはいかがでしょうか？

＞司法書士に過ぎません

あなた本当に司法書士ですか？