管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[143: 匿名さん]

滞納額がいくら・・・から滞納月が何か月分規約変更する予定です。

[144: 匿名さん]

＞滞納額がいくら・・・から滞納月が何か月分規約変更する予定です。

私の所は、駐車場契約希望の待機者リストを作り滞納あれば即、解約し次の待機者と契約します。

[145: 匿名さん]

＞仮に滞納者が遅れながらでも駐車場代払ってる或いは払い続けてるにも関わらず理事長は解約を半強制にできるものか？教えていただければ助かります。

規約或は細則で、駐車契約料を含む管理費等の滞納者は駐車契約を解約すると規定することは可能です。

[146: 競合物件企業さん]

現在、弊社では、滞納管理費の対応をしております。
滞納管理費の対応と申しましても、前所有者の管理費および修繕積立金はすべて支払います。

しかしながら、前所有者の使用分であります、駐車場使用料および水道使用料まで支払わなければならないのでしょうか。

区分所有法において、特定承継人に管理費等が承継される趣旨というのは、マンション全体の利益のためにあり、前所有者が不当に利得している使用料についてまで特定承継するものが支払わなければならないのでしょうか。

規約に書いていれば何でも請求できると管理会社や管理組合の方は言っておられますが、全く納得いきません。皆さんはいかがでしょうか。

[147: 匿名さん]

>>146
支払うのは管理費、修繕積立金、専用使用料（駐車料金・専用庭使用料等）、遅延損害金までです。
水道料は関係ないでしよう。

[148: 新米理事長]

始めまして、マン管士見習いの新米理事長です。

　特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。ただし、区分所有権を行使するに当たり分離できないとされる一階等の専用庭使用料は、管理費等に含まれますので、請求が認められます。
　管理費等の詳細は、物件によっても違いもあり、ＣＡＴＶなどの組合一括契約の使用料などは、管理費等に含まれ請求権が認められます。
　当然に遅延損害金の定めが規約内に有れば認められます。規約で定める損害遅延利息の料率の上限などは、利息制限法、出資法等の制約も無く、総会で合意すれば原則上限は有りません。

[149: 匿名さん]

>>148
遅延損害金は規約に規定されてなくても法定利率５％は取れます（国は14.6%）
上限はないですが、国にあわせ１５％程度が妥当でしょう。

[150: 匿名さん]

水道料は関係ないでしよう。

いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。

管理組合が水道料に関して管理規約で定め、共益費として金額を総会で決定していれば、競売で請求してとることが可能ですし、

特定承継人にもかかっていけます。

[151: 匿名さん]

>水道料は関係ないでしよう。
>いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。

↑
間違いました。
正しくは、次のとおり。

＞147
>水道料は関係ないでしよう。
いや、取れないのは、各区分所有者が水道局と個別に契約している場合のみ。

[152: 匿名さん]

個別の水道料を組合で徴収するんですか？
個別で水道の使用料が違うでしょう。

[153: 匿名さん]

＞個別で水道の使用料が違うでしょう。

違うけど、古い建物なので、個別に徴収できず、まとめて管理組合が支払っている。

[154: 競合物件企業さん]

はじめまして

>特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。

駐車場使用料は基本的には請求できないということでしょうか。

また、遅延損害金についてですが、こちらが使用料を拒むといきなり遅延損害金を加算してきたのですが、これは認められるのでしょうか。

こういった事が管理会社の中ではまかり通っているとのことんなのですが・・・

[155: 匿名さん]

＞148
＞一般使用料等は認められません。
＞管理費等に含まれ請求権が認められます。

この区別の基準がわからない。
管理等に「含まれる」「含まれない」という基準は何ですか？

＞特定承継人に対する管理組合からの請求権は、一般使用料等は認められません。

という根拠もわからない。
というか、「特定承継人に対する管理組合からの請求権」とは、何の請求のことですか？

区分所有法の７条と８条を参照してご説明を。

[156: 匿名さん]

＞154
＞駐車場使用料は基本的には請求できないということでしょうか。 また、遅延損害金についてですが、こちらが使用料を拒むといきなり遅延損害金を加算してきた

貴殿は、管理組合側？
それとも、競売物件を特定承継して管理組合から前所有者が滞納していた駐車場使用料を請求された側？

[157: 匿名さん]

普通に考えると、前所有者の財産を買ったわけだから、それに借金(負債)がついてれば払わなくちゃならないよねー。て思っちゃうが

[158: 匿名さん]

電気料や水道料、下水道処理代等は無理でしょう。
何なら携帯の使用料も払ってもらったら。

[159: 新米理事長]

148です。確かに遅延損害金の利率は、上限は定められては無いにしても、公序良俗の範囲内でしょうね。年利２５％の組合の例も聞いています。懲罰的効果でしょうね。

　１５５さん、こんにちは、区分所有法第７条にうたう共益費用等の先取り特権との関わりですが、区分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。解約して引渡しを求める事が出来ます。
　組合の大口契約での一括水道等の契約の場合、水道法上では、未払いの場合、事業者からの給水停止が認められています。当然に管理者からの給水停止も可能と判断できますが、ご存知生活権との兼ね合いがあります。ただ水道水の消費は、私権行使に不可欠では有りませんので、電気ガス事業者と同様に処分行為が求められていると思います。
　一階に於ける、専用庭使用料、玄関前のアールコープ使用料は、専有部の使用に付随して、専有部の私権の行使に不可分とされていますので、第７条にうたう共益費等に含まれるものと思います。・・・過去の判例にもバラツキがあるようです。また請求権と申したのは、未払い債権に対する支払い請求権を申しました。不十分でしょうか？法の不備な点は個々の規約で定めるのが重要と思います・・・
ですから、延滞債権の全額の支払いがされない場合も有ります。もらえれば黙ってもらいましょう・・

[160: 匿名さん]

＞区分所有法第７条にうたう共益費用等の先取り特権との関わりですが、区分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。

これがよくわからない。

区分所有法７条では、
共用部分、建物の附属施設等の債権、管理規約、総会決議等に基づく区分所有者に対する債権は先取特権を有すると定め、
同８条では、それが共益費用の先取特権とみなす規定があるので、
民法３０６条によって、債務者の総財産にについてかかっていける（競売できる）、ということになるはずです。

したがって、
＞分所有者個々が組合との間に契約する、利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等

これは明らかに区分所有法の７条８条の適用を受けるはずです。

＞判例等

その判例の裁判所の区別と判決年月日、判決の要旨、「等」とは何か、ご教示ください。

[161: 匿名さん]

＞利用駐車料金、駐輪場、トランクルームなどの利用使用料等は、判例等では共益費用とは見做されません。

＞専用庭使用料、玄関前のアールコープ使用料
＞第７条にうたう共益費等に含まれるものと思います

共益費に含まれるものと含まれないものとの基準がわかりません。

[162: 匿名さん]

おかしいよねー、駐車料が使用料金ったって、それも駐車場の維持管理のためのお金だもの。
管理費に含まれるべきと思うなー