管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[726: 匿名]

ネットで探したら、違約金あたりは、一般的に認められるやに、｢コンメンタール区分所有法｣に書いてあるらしい。

誰か内容をアップできないか。

できれば下級審でいいので判例の有無をしりたい。

[727: 匿名]

規約で｢できる｣だから、別に請求しなくてもいい訳で微妙。

現実的には、仲介業者が重要事項説明書を作成するために管理組合に延滞管理費等を照会してきた時に何を加算して回答するかという場面だ。


だから、特定承継人は、どこまで入っていようと代金支払＝物件引渡時に清算を要求するだろうから問題にならない。単に売り主と売り主債権者の問題。

先に微妙といったのは、業者への回答時には、いろいろなレベルが考えられる。

①確定判決または和解調書作成済み
②係争中
③弁護士に着手金を払ったが提訴はまだ

難しい。

[728: 匿名さん]

コンメには、判例は載ってないが、立法担当者の説明が紹介されてる。

区分建物が存在する限り、区分所有者が交替しても、専有部分の所有者間においては共用部分に・・・関する継続的な区分所有関係とも言うべきものがあり、・・・義務の履行者を区分所有権の帰属によって決めている。

区分所有者の債務と特定承継人の債務との関係は、不真正連帯債務、とも言っている。

（立法担当者は、重畳的債務引受と言っている。）

また、特定承継人は不測の不利益を受ける可能性があるが、元来それは元所有者と特定承継人との契約上の問題とも言っている。

だから、管理組合は、前所有者の債務について特定承継人にかかっていけばいいし、
前所有者の債務は、特定承継人がになうべきで、責任をとった特定承継人は、前所有者に求償すべきで、
管理組合は前所有者の債務を引き受ける必要はない、ということだ。

管理組合にとってかなり有利な条文。

[729: 匿名]

726、727です。
>>728
ありがとう。コンメには判例はなしですか。やっぱり。


現実的には、弁護士費用や遅延損害金が問題になるのは、仲介業者が入らない個人売買位だろうから、今後も判例は期待薄ですな。


なお、727の冒頭には、｢標準管理規約の場合には｣を追加します。

[730: 匿名さん]

契約不履行の弁護士費用は特約があっても取れないよ。　契約平等の潜脱行為。
例えば金融会社が悪用したら幾らでも違法利息が取れることになるじゃん。

損賠賠償の裁判なら弁護士代も当然に取れるけどね。

[731: マンコミュファンさん]

契約平等というか契約平等から導き出される不意打ち防止だね。

契約は契約を破る自由もあるんだから、そのペナルティが「弁護士費用」という規定では具体性がない。
損害金として年○○％と規定し弁護士代はそこに含まれるとするべきだね。

[732: 匿名]

>>730
お前さん、センスないね。

弁護士費用等の敗者負担は、｢できる｣とは言え、標準管理規約に書かれているんだよ。標準管理規約はその道のプロが多数集まって作りあげたもの。鵜呑みにしろとはいわないが、少なくとも何か意義があって盛り込まれたのではないか位を発想のスタート地点にした方がいい。


ところで、なぜ｢契約平等の潜脱行為｣なんだい。

・どちらが敗者になるかわからない
・もともと契約自由の原則がある
・管理規約は仲間内のルール。例に挙げられている金融会社と借主のような、優越的な地位は生じない。

他にもあるが、頭から否定する要素はないぞ。

[733: 匿名]

弁護士費用の敗者負担特約ですが、
別スレでやたら、まともな証拠もないのに訴訟をしては敗訴している人を見てると、この特約による濫訴防止効果もありかな、なんて。


何れにしても、見苦しいマルチ投稿はないし、中傷投稿も少なめで、どちらかと言うとご指導投稿とも言えるものも多い。


良スレに育ってきましたね。

[734: 匿名]

最終的な結論は分からないが、少なくとも、
>>721
のように、自分じゃな～～んも分かってないのに、他人の尻馬に乗って中傷しか書き込みできない低脳くんが一番オオ恥かいたのだけは確定だな。


ところで、俺はマンションの滞納訴訟は疎いが、別の世界では、判決だろうが和解だろうが弁護士費用まで勝ち切ることは少ないぞ。


コメントがでているように当たり前に弁護士費用込みの完全勝訴判決がでるもんかい。

[735: 匿名]

損害金ってみんなきちんと取ってんの？

[736: マンコミュファンさん]

>>732
その論にたてば、弁護士代負担は標準管理規約どころか契約一般に浸透するはずだろ。

「違約の際は弁護士代を含めご請求させていただきます。」なんて
頭の悪い詐欺まがいの業者の契約書みたいじゃん。

>>731が言うようにペナルティは具体的に記載すべきだよ。

[737: 732]

>>736
｢弁護士費用の敗訴者負担を謳う管理規約について｣というスレかある。そっちに行って議論したら。半年以上コメントないけど。


この条項におけるマンション固有の事情について言及している人もいて俺は説得力あると思った。
このスレから逸脱するので書かないが。はっきり言えば、俺はどっちだっていい派。だから、べき論なんてするつもりはない。


ところで、そっちのスレで書き込みするなら、言葉を正確に使う方がいい。


｢違約したら弁護士費用負担｣と｢敗訴者は弁護士費用負担｣とでは全然意味合いが違う。
また、｢弁護士費用は敗訴者負担とする｣と｢弁護士費用を敗訴者に請求できる｣では違う。特に潜脱行為なんて言葉を使うなら、なおさら。

[738: 匿名]

私のマンションでは長期延滞者がいないのもあって損害金は取ってない。

[739: 匿名さん]

お仕着せの約款のような標準管理規約にあまり意味はないよ。
裁判所では民法一般で処理される。

[740: 匿:名さん]

＜参考＞
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20080710100606.pdf
http://www.city.fukuoka.lg.jp/download/159105372598.pdf のＰ．１１～１２

[741: 匿名]

>>739
標準管理規約は裁判では関係ないのは当たり前。ポイントがズレてるぞ。

裁判で優先される順番を並べてごらん。①区分所有法
②そのマンションの管理規約
③民法

強行規定に反することはないとの前提で。
並べてごらん。

[742: 匿名さん]

>>740
GOOD JOB!
判決文というのは非常に論理明快だね。

[743: 匿名さん]

ひょっとして
740＝714？

満を持して、判例を貼り付けたか。

[744: 匿名さん]

原則として弁護士費用の敗訴者負担はないものの
例外として規約に明記し弁護士費用を遅延損害金相当としてあれば敗訴者に支払わせることができる場合があるということですね。

[745: 匿名]

弁護士費用、訴訟費用を含め、これだけ滞納管理費を回収する手立てがあるということは、時効を成立させた理事会は責任ものだな。