管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[386: 匿名さん]

＞これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？

ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
それは、金融機関の取扱店に聞けば教えてくれるので、必ず確認してください。管理組合の理事だけど管理費を滞納してるから競売を考えている、ついては抵当権者に残債権がどれくらいあるか知りたいと正直にいえばよいと思います。

ここは肝心な点で、残債権がまだかなりあれば、競売しても取れないかもしれないからです。
また、滞納していたとしても機構がただちに競売をかけるとは限りません。債務者がそのへんの温度差を見ながら、少しづつ残債務を払ってるのかもしれません。

＞以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました

ひどいですね。それも日時、場所の記録をとっておき、それ以上のことをしたら法的措置をとると言った方がいいですね。総会でもその事実を言うべきで、応援してくれる人を増やしましょう。
ぜひがんばってください。

[387: 現役銀行員]

>>384、>>386
いい加減なこというな。
個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない。
例え競売だ、訴訟だいっても。

[388: 382]

＞ローンの滞納がないんですか？それとも、ローンの滞納がないが、残債務はあるのでしょうか？
これは聞いてないのでわからないです。しかし謄本を取った時、債務○千万は都銀から機構が買い取ったことは書いてありました。
>>385文中は
＞＞任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？
に対しての｢確認がなかった｣という回答です。

自分が気になるのは、本人が任売手続きをしてる中で、管理組合が競売にかけられるか？
というより「任売しようとしているのに、訴訟するな！｣って言ってきそうです。
いつまでにどうするとかの返答はなく、「売れたら払うからよ～」的な返答です。

[389: 現役銀行員]

>>387の補足
ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。身分証を出したってだめ。
刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。

[390: 匿名さん]

>>338
機構って、住宅金融支援機構（旧住金）だと思ってましたが、違うんですか？
その書き方だと、保証会社かサービサーに見えますが。

[391: 382]

>>389さん
銀行は教えてくれないんですね…まぁ聞いてもだからどうかというところなんですが…。

>>390さん
その通りです。都市銀行→その都市銀行の債権買取会社→住宅支援機構と移っています。
機構は、支払があるうちは差し押さえになってても競売にはかけないと言っていました。

[392: 匿名さん]

>>391
住金が債権を買い取るってのはあり得ないと思うんですが
謄本の、都市銀行→債権買取会社と住宅金融支援機構の間で、所有権が移転してたりしませんか？
債権買取会社が競売→落札→転売→一般の人が住金から融資を受けて購入ってのなら分かりますが

[393: 匿名]

>>392
証券化したんじゃないの？

[394: 匿名さん]

＞個人情報云々が言われる遥か昔から今まで管理組合のような第三者に、借入金額や延滞の有無を漏らす銀行はない例え競売だ、訴訟だいっても。
あんたほんとに銀行員ですか？
うちでは管理組合が銀行に聞いたら教えてくれましたけど。

＞ちなみに警察、税務署のような国家権力だって簡単には教えない。
へー。
国家だったら教えるんですか。
それが個人情報だとしたら、個人の情報は国家に対して絶太に教えてはいけないというのが個人情報保護の法的趣旨でしょ。日本国憲法読んでね（特に２１条）。

[395: 匿名さん]

＞刑事訴訟法第〇条に基づく照会書とか、国税法第〇条に基づく照会書とか提出しないと一切協力しない。条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。
＞以前、根拠条文の記載がない照会書を持参されたが、根拠不明確なので帰ってもらったこともある。ウチではその位徹底している。

で、
肝心の問題、他の一般債権者たる管理組合に対して債務者の残債務を金融機関が教えないという法的根拠あるの？ないの？

根拠もないくせにテキトーなこと言ってあとで損害賠償請求されるのは君だけど。

[396: 匿名さん]

>>391
抵当権設定登記と同日の債権譲渡なら、フラット35の借入だけど。

[397: 391]

>>396さん

！それです！借り換えたんですかね？

[398: 匿名さん]

警察にでも照会書がなければ情報は流しませんよ。
しかし、銀行は個人情報は流しますよ。勿論競売が絡めばですが。
銀行だって影響がありますからね。

[399: 匿名さん]

＞例え競売だ、訴訟だいっても。
＞条文も確認して、協力しないと罰則のある規定に基づく照会かどうかまで確認して初めて顧客情報を出している。

？？

不動産に競売の申し立てがあり、
裁判所の開始決定が出るとする。
やがて裁判所から抵当権者に対して被担保債権の有無、内容等の問い合わせが必ずある。

その問い合わせに協力しなくても罰則はない。
しかし全国の銀行等の金融機関では必ず協力している。

ところが、あんたの銀行では協力しないということになるから、
裁判所に協力しない唯一の銀行ということになる。

銀行名を教えてくれるかな？

[400: 匿名さん]

Ａ

[401: 匿名さん]

387＝389は、テラーの知ったか君だろう。

自分の無知曝け出してるだけ。
個人情報って言えば何でも通ると思って自分の頭で考えてないのだろう。
バブル崩壊後のバンカーのレベルは確実に落ちた。
この知ったか君が、よい見本。

[402: 匿名]

オレは過剰な個人情報保護の風潮が大嫌いだ。子供の学校のクラスの名簿すら個人情報を理由に作らないのは馬鹿かと思っている。

それでも銀行が法的な開示義務がないならローン額を教えないなんて当たり前じゃない。

自分の銀行がローン額や預金額をペラペラしゃべったことがわかったら、速攻で金融庁に駆け込むゎ。

ところで、銀行は競売申し立て予定者へ回答する義務ってあるの？

[403: 匿名さん]

法的開示義務の有無は、知ったか君にまかせよう。

銀行は裁判所の照会には答える。
（もう競売事件として進行中のもの）

管理組合理事会が照会した場合には、
被担保債権がゼロだったら、銀行は、「ありません」、と言う。
ゼロじゃなかったら答えないだろう。
だから答えてくれなければ、まだ債務があることだけはわかる。銀行はこうやって教えてくれる。

銀行は、もし管理組合が競売してくれたら手間が省けるから、それとなくいろいろ聞いてくる。その雰囲気で債務者の滞納状況や、銀行の債務の回収への取り組み状況がわかる（想像できる）。

銀行は、債務者には、残債務があれば教えなかったと言えるし、残債務がなければ銀行にとってもはや債務者じゃないので（顧客じゃないので）、ない、と言う事実を伝えることによって債務者の権利は何ら害していません、と言い訳できる。

[404: 391]

>>397
それだけではよく解らない。
フラット35の場合、金融機関がローンを実行した同日に機構に対して債権譲渡をするので、
最初から抵当権者が機構で、原因欄に「○月○日の金銭消費貸借契約の債権譲渡により…（元の銀行名などが記載される）」
と記載される（借換ではない）。

併せ貸し等があれば、別の抵当権が貸した銀行名（保証会社名）で設定される。

借換であれば、債権譲渡ではなく、新抵当権の設定登記と旧抵当権の抹消がペアになるが、
抵当額や設定・抹消時期はずれるので、複雑になるとわかりずらい。

ところで（生きている）抵当権は一本だけ？

[405: 匿名]

>>403
>知ったか君にまかせよう

ここにも知ったか君がいた。知ったか君だらけだな。