管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[22: 匿名さん]

滞納者へのサービス制限は出来ればやりたいですけど、普通のマンションなら
98％支払っていて滞納者は2％もいないでしょう。
経済的困窮でないのに、支払わない例なんてあるんでしょうか？

[23: 20]

>>22さん
うちのＭＳの場合、口座自動引落の銀行が指定銀行のみなのです。
その口座が管理費引落のために作成されたもので、いつも使っている口座が別にあって資金の移動（振込）を忘れる居住者がいるようです。
もちろん組合としては、そんな理由で？？？明らかな怠慢！！と考えるのですが事実居ます。

[24: 匿名さん]

駐車場の専用使用料も含めて払ってない場合，その使用権の剥奪は当然と思いますが，
例えば，給水バルブ栓を閉め，封印などできれば，文字通り干上がって
払ってくれる気がするのですが，
マンションで各戸別の給水栓を閉じ封印ってのはできないものでしょうか？
配管は共有設備ですので。
マンションが全体として基本契約を水道局とし，各戸に専用メーターをつけて，使用料を管理費と
いっしょに引き落としするマンションでは，水道代も未払いになり大変です。

[25: 23]

駐車場の契約解除・・・現実の理事会での悩みは解除しても車を出さないケースが考えられます。
機械式駐車場だと強制的に出すっというのもかなり困難なのです。

居室の水道・ガス・電気は戸別に閉められるところのほうが多いと思いますけど、それを実行する組合側の権利は法的又は規約的に不明です。面倒な手続きをすれば可能だと思います。

[26: 25]

追加
水道代を組合が代理徴収している場合なら、組合が当事者になるので滞納者の水道止めるのも比較的手続き容易かと思います。

[27: 匿名さん]

管理費滞納でも水道、電気を止めるのは違法という判決があったような気がする。

＞23さん
口座の入金を忘れる人はいるかもしれませんね、でも2ヶ月以上は普通はないですよね。
ローン返済の口座に、うっかりで入金を忘れる人は皆無なんですから。
普通の常識のある人なら、管理費なんて通常5万円にも満たないのですから、うっかりがないように
総合口座で定期を組むとか、常時10万円くらい入れてあるのが普通ですよね。

[28: 匿名さん]

○駐車場の強制解約をした場合・・・・・・・・
　　　それでも滞納者の車が居座わった場合、無理やりレッカーで運んだとしても
　　　その移動中に車を傷つけた〜と滞納者が主張し損害賠償を求めたり、移動先の
　　　場所の確保やその使用料だってかかるんだけどどうすんの？
　　　　強制解約しても居座られれば、次の使用予定者も使用できないし居座っている
　　　滞納者にも請求できない。（強制解約した場合）
　　　※まぁ、不当利得で訴訟するしかないかも。

○水道を止める（管理組合が親メーターに従い水道局に支払い、子メーターで各戸請求の場合）
　　　だとしてもできるんだろうか？直結の場合は水道局もライフラインだからとの問題で、
　　　（電気・電話とは性質が違う）やたらに止められないんじゃないかなぁ
　　
　　　要は、この事例は滞納者から管理組合が法的に提訴されても「受けてたつぞ！！」
　　　ぐらいの気迫や費用（弁護士マターか？）を覚悟しなければ不可能なんじゃないかな？
　
　　　「駐車場解約（レッカー移動）」「止水」、実行できればいいなぁと私も思います
　　　　が・・・・・・

　　便乗で悪いのですが、上記二つの対応で現実にうまくいった経験者の方がいらっしゃたら
　　是非、経験談を教えて欲しいと思います。

[29: 眠い26]

ところどころに「訴訟」とかすぐ言うかたいますけど、それまでにいくつも段階があるわけで。
駐車場１つにしても、いきなり無言で一方的に解除するもんじゃないんですよ。
解除しても居直りや連絡とれない場合もあるから、その時の対応や考え方も理事会で理事同士が意見交換・準備しておくわけです。

短絡的な解決方法などないから、地道に管理会社と理事会があれこれやらなきゃいけません。
びっちり規約どおりに事務的に進めるのが、理事会にとっては一番簡単かもしれませんが、共同住宅って「人の住い」なわけだから、自治会と理事会は異なると理解しててもね．．．．

[30: 匿名さん]

うちのマンションでも2件過去に長期滞納がありました、両方とも理由は事業の失敗でした。
彼らが経済的困窮で支払いの優先順位をつけるのは
1.住宅ローン（競売にかけられないように）
2.公共料金（日常生活がきなくなる）
3.子供の教育関係や学校関係の支払い
4.駐車場使用料
5.管理費と修繕積立金
だいたいこの順番です、支払わなくてもうるさくいわれない、世間体が悪くない
強制的手段をとられないものを、後回しにする傾向がある。
結局2件とも最後は競売になりました。

[31: 匿名さん]

私は管理費の自動振込みで失敗しました。

りＸＸ銀行から自動振込みにしていたのですが、５年で契約切れになるという認識がありませんでした。
５年と１ヶ月目の管理費が未納になり、翌月２か月分請求されるまで気がつきませんでした。

契約したときにはわかっていたのでしょうが、５年間ですっかり忘れていたし契約切れのお知らせもきませんでした。問い合わせたら、ネットで確認できる契約者には郵便でのお知らせは出さないそうですが、今月が５年目終了かどうかなんて、毎月ネットで見ている人しか気がつきませんよね？

慌てて通帳記帳して確かに払われていないのを確認して、２か月分一緒に手渡しで支払いましたが、滞納金は請求されずに済みました。

ヤレヤレです。全然悪意もなく預金もあるのに失敗する人もいるという話。

[32: 匿名さん]

＞31
95％以上の人は、そうなんですよ当たり前の話です普通はそれだけ注意しています。
うっかりがあるから、3ヶ月ぐらいまでは滞納の問題になりません。（延滞利息を徴収もしません）
問題はそれ以上の長期滞納者です、月々の支払いも大変なのに
数ヶ月分一括で支払えるとは思えないですよね。

[33: 匿名さん]

　滞納者にもいろいろなケースがあります。
　　　　　支払う意思も能力もある人
　　　　　支払う意思はあるが能力のない人
　　　　　支払う能力はあるが意思のない人
　　　　　支払う意思も能力もない人
　少なくともこの４分類ぐらいはした上で、それぞれごとに対応しなければなりません。一律の対応では、「労多くして効少なし」です。

[34: 匿名さん]

うちは理事輪番制なのですが，経済的困窮で管理費等払ってない人が理事なんですよ。
支払う意思はあるが能力のない人なんですかねー。
理事長も遠慮して，滞納のことが理事会で話題にしにくいんですよねー。
その理事さんが欠席の時に聞いたら，総額１００万くらいの未納が全体であるそうで，
その理事さんがいくらかは？ですが，いやー困ったもんです。
破産まではいかない状態が一番やっかいですね。
どうすればいいんでしょう？

[35: 匿名さん]

経済的困窮の方は、遅かれ早かれ↓な可能性が高いはずです。
先送りすればするほど、結局は本人の負債額を増やすことになりますし、組合全体で補うことになりかねません。
滞納者が理事になったり、理事がうっかり滞納をしても強く咎めるものではありませんが、同時に相手が理事や親しい人であっても、滞納督促のルールどおりに進める必要があると思います。

[36: スレ主です]

>>２９さん>>眠い２６さん

　おっしやる通り、滞納者に対する駐車場契約の解除はいきなり実行するものではないし、
　管理組合としても提訴等したくはありません。

　しかしながら電話督促・督促状発信・訪問・内容証明付催告書等を実行しても
　埒があかない場合には訴訟申し立てをしても良いのではないでしょうか？
　　※あくまで規約に則った手順で承認される事が前提ですが・・・・・・

　怖いのは、滞納管理費・修繕積立金は特定・包括承継人に請求できますが、駐車場使用料
　のような属人的使用料は、競売の場合には、通常、新区分所有者に請求できません。

　決算では雑損で処理するしかなくなりますが、何か良い手立てがありますでしょうか？

[37: 匿名さん]

＞36さん
うちのマンションで夏頃に競売がありました、結局マンション業者が落札しましたが
支払ってくれたものは、管理費、修繕積立金、倉庫使用料、これらは12ヶ月分
駐車場代（3ヶ月分滞納後契約打ち切り）
支払ってくれなかったものは、遅延損害金。
業者に理由を聞いたところ、販売する上で重要事項説明で明らかにしなければならないので
販売上不利だということでした。（以前も過去もう1件ありましたが同様でした）

個人が落札したら、倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないので、
落札者の人柄によるでしょう。管理組合としては損金処理になりますね。

[38: 匿名さん]

倉庫使用料や駐車場使用料に法的支払い義務はないなら
理事長に話してみます。
敷地内に停められなくて，しかたなく外に駐車場借りておられる人に
説明できませんし。

[39: 匿名さん]

>>38さん
余計なことだったらご容赦！
法的支払い義務は、そもそもの居住者又は組合員にはありますよ。
本人が支払えなくなり裁判所の判断で、資産であるＭＳの部屋を競売した時に、その部屋を新たに買った人には倉庫や駐車場の滞納分を負担する法的義務はないということです。

たた競売などになるケースは、既に元の持ち主は「破産」の身分になるので、倉庫や駐車場の滞納額が法的に免除されてしまうことが多いでしょう。その場合は組合泣き寝入りかな。

↑専門家ではないので、間違ってるところがあったら詳しい方、訂正願います。

[40: 38]

管理費，駐車場代等を払ってない組合員が，ずっと車を敷地内駐車場に停めて，管理組合会計に
金がはいらない。専有使用権剥奪して，外の駐車場を借りてる人に停めてもらえば，会計にもいいし，外の駐車場を借りてる区分所有者にも喜んでもらえる。管理費，駐車場代等を払ってない組合員も払おうという気になるかもしれないし。そもそも粗食で明日くうご飯もないというわけではないんだから。

それをしないでこの状況を放置し，破産され，駐車場代とりそこねたら，やっぱり
理事長は責任を問われてもしかたないですよね。理事長しか誰が滞納してるか
正式には知らないんです，うちのマンション。うわさでは聞きますが。
議題にもしないのがいけません。

[41: 匿名さん]

破産による競売でなく，払わない組合員が売却や賃貸に出した場合は，
未払いの管理費，駐車場代は当然，払ってこなかった人に請求ですよね。