管理費等滞納者への対応について

[匿名さん]

管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
　管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
　当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。

[365: 匿名さん]

＞やっとこさで総会の多数決で、１日なら日当は１万円、半日なら５０００円で決まりました

そうですかー。
裁判所の刑事事件の証人でも１日８０００円、半日はその半額ですから、同じくらいですね。それなのに総会で決めるのに大変だったのですね。

裁判所で相手方に対する反論考えたり、和解条項に関して裁判所、相手方と詰めるにしても、それじゃ割にあわないのにね。もし代理人弁護士に依頼したら時間(打ち合わせで弁護士事務所に行けねばならない）は、かかるし、金はかかるし、本人訴訟で安く上がったのにね。
お疲れさまでした。

[366: 匿名さん]

滞納者の裁判は金額にもよりますが、
弁護士を使うと赤字になりませんが、非常にもったいない話しです。

勉強になりますから理事長一人でやった方が良いです。

裁判は滞納者とその他の裁判(住民クレーマー)で２件やりましたが、
滞納者の裁判は金額によりますが、
少ない場合(５０何万円以下)は簡易裁判所、
私の場合は１５０万以上でしたから、即に地方裁判所でしたね。

最初はド緊張しますが、慣れてくれば度胸も付きまして楽しくなりました(笑)

傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。

[367: 匿名さん]

＞傍聴席には住民のほとんどが来てくれました。
ほうー。日曜日に開廷したんだー。

[369: 匿名さん]

＞↑こいつ毎日が日曜日の暇人ジジイか。
傍聴席もそんな類いだったかね？

[370: 匿名さん]

役員は滞納者に対して以下の順番で対応して下さい。

→＝間をあける意味です。

議事録載せ→掲示板載せ→メモ書き→電話→直接取り立て→内容証明→裁判→和解か判決→差し押さえ→競売

[371: 匿名さん]

いや、
電話→手紙→議事録(仮名)→内容証明…

じゃないですかね

[372: 匿名さん]

滞納者への督促状を管理会社が出したのですが不達で戻ってくると何度か言われました。
その都度、次は内容証明で出してくれと言ったのですが、フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした。
内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました。

そして決算で書類をチェックしていたところ、配達記録付の内容証明を毎月出していたのです。
つまり、内容証明も受け取り拒否をしている滞納者なのです。
なぜ拒否かというと、そこの子どもが小学校に通ってるので親がいないわけがないからです。

であるならば、無駄に内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている管理会社にも問題がある気がします。どうでしょうか？

[373: 匿名さん]

＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした

出していなのなら、なぜ、
＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
のでしょうか？

＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。

あなたは少なくとも、
＞その都度、次は内容証明で出してくれと言った
＞内容証明でもダメなら公示送達(ネットで見た程度の知識しかありませんが)とし、その後簡易裁判で支払督促か少額訴訟をしましょうとフロントに伝えました
というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？

[374: 匿名さん]

>373さん
レスありがとうございます。
＞＞フロントはまだ出してない、まだ出してない。の返答ばかりでした
毎月の報告の際、滞納者リストを提出し｢支払い督促は出したが戻ってくる。｣『それは内容証明か？』「ただの書留だと思う」『では内容証明を出して下さい』と指示を出したが毎月同じ繰り返しが続いたのです。

＞出していなのなら、なぜ、
＞＞郵便代のほか書類作成費用を都度発生させている
＞のでしょうか？
これは決算資料を見て初めて知りました。毎月の報告は事務図書代としか記載されていませんでした。

＞＞内容証明を何度も出し(次の手立てを考えもせず)
＞管理費等の滞納の対処を考えるのは、管理組合であり、管理会社ではないですね。
そうですね。でも内容証明がだめならどうだとかアドバイスをするのは委託業務に入ってると思うのですが…。
ましてやフロントは内容証明を発送していた事実を知ってか知らずか知らせてきませんでした。
そして、内容証明→公示送達と指示は出していたつもりです。(伝わってなかったかな…？)

＞というように、滞納管理費の対処に関する指示を管理会社にしているので、管理会社はそのとおり動いてるだけではないでしょうか？
内容証明については結果的に指示どおりでしたが、それでも反応がない場合の次の手立ては聞き入れてもらえなかったか、よい方法ではなかったのかスルーされてたようです。。

一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。
ここは事務図書代が高いと噂の管理会社です。

[375: 匿名さん]

>>372
配達記録付きの内容証明であれば、配達できなかった理由（保管期間経過や住所相違など）が確認できるはずですが…。

[376: 匿名さん]

滞納者対策は管理会社の業務ではありません。単なる理事長に代わる督促者です。
理事長を初め理事会の業務で、必要なら弁護士を使うのが一般の管理規約です。

[377: 匿名さん]

一つ大間違いなのは管理会社に、お任せている事です。

催促や督促は徹底的に直に、役員が率先してやるものです。

内容証明で埒外が明かない場合は、内容証明無しで、直に裁判に持ち込みましょう、順番を経なくても何ら問題ありません。

裁判なら出席しても欠席しても滞納者が負けます。
掛かった経費は全額、また滞納額に利息を付けて十分に請求出来ます。

[378: 匿名]

>>372って
単に、内容証明を出してないと言ってながら、ちゃっかり請求していることを問題にしているだけ～

[379: 匿名さん]

＞一番腑に落ちないのは、毎月の内容証明の書類作成費用が積み重なると馬鹿にならない金額になることです。

確かに内容証明郵便は高い。

しかし、出してないと言ってたのに、実際は出していたのだから、費用は発生するだろう。
あとは管理会社がなぜきちんと報告しなかったのか追求すればいいと思うが・・・。

そんなことより、管理費滞納の対処を早く、効果的にすすめることを優先すべきと思うが・・・。

[380: 372]

皆さんありがとうございます。
おっしゃる通り、理事長として管理会社に任せきりでした。

現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張りです。
(なかなか売れない)

[381: 匿名さん]

>>380
任売中…ということは、不動産業者から滞納管理費額や総会関係資料の確認が管理人にありませんでした？

滞納者の部屋の登記簿取って抵当権設定状況は確認してますか？

[382: 380]

>>381さん
それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がないそうなんです･･･
競売ならあるけど任売は、売主が言うから･･･と。それ以外に重要事項の確認があるはずだがそれもないと言ってました。
ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･･･。

[383: 匿名さん]

>>382
重要事項の調査依頼は、ほぼ成約って段階になって初めてする不動産屋がほとんどですよ。

売れそうにない価格で出してるなら、恐らくローン残債の方が部屋の市場価格を上回っているんだと思います。そのまま売れなければいずれ競売になるだろうけど、某機構は動きが鈍いからなぁ。。。

[384: 匿名さん]

＞現在、ある滞納者は任意売却中ですが売れず、待ってくれの一点張り
＞それがフロント曰く、問い合わせ(滞納額とか)がない
＞ネットで見ると不動産情報に確かに出ています。売れる(売れそうな)価格ではないです･･･
＞謄本も取りました。今仕分けの対象になってる機構になっていますが、市の差し押さえがついています･



先順位の抵当権の滞納額がないのであれば、市の差押えによる競売は多分当分しないだろうから、
理事会は任意売却を待つのは、もはや意味がない。
管理組合が申立人になって、競売した方がいいね。滞納がかさむとますます売れないだろうし。

フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
あなたが直接聞くべきです。謄本に抵当権者の担当する金融機関の取り扱い支店が載ってるから、
質問すれば答えてくれます、電話１本や手紙ででも。

貴殿の場合は、
管理会社任せ、任意売却まかせ、機構まかせ
で、
管理組合として何ら行動してませんね。
だから滞納者になめられるだと思います。
近所だから、逆恨みされないようにしようという配慮と混同してはいけませんよ。

滞納の対処をしなければ、きちんと滞納せずに支払っている人の怒りを買っている、ということを忘れずに。

[385: 382]

＞滞納がかさむとますます売れないだろうし。
2年間くらい滞納し、その後面談までこぎつけてからは支払っています。その時に念書を書きましたが
実行されませんでした。

＞フロントが問い合わせて、滞納額がない、というのは信用せず、
これはローンの支払いが…ということでしょうか？ローンが滞れば、機構が競売にかけますか？

もうすぐ総会があり、滞納問題も発表しなくてはなりません。
件の人は、以前議事録に実名は出してないのですがロビーで会ったときに「あんなことを書くな！」と恫喝してきました。正直ビビッています(自分というより家族への危害が心配です)
総会には出席してませんでしたが、今回はどうかわかりません。
総会では、訴訟する決議を取ってすすめる方向で検討します。