管理委託費ズバリいくらですか？

[スレ主]

当マンションでは管理状態について住人から特に文句は上がっておりませんが、駐車場料金も100％管理費に組み込まれていて、何とか赤字にならずにやっている状態です。
管理会社の担当の方もわりと熱心な方です。
しかし、竣工より２年経ちますがはたしてこの管理費は正当な金額なのだろうかと常々思うのです。
他スレで管理会社変更の件がよく書き込みされていますが、変更と言うのはおそらく誰も考えていないと思いますので、他社で見積もりを出してもらうと言うのも理事会で通らないと思います。
（余計な事をして、サービスが低下しては困るから）
単独で勝手に動くのも非難を集める可能性があるので控えたいと思っています。
マンションの形態によって管理委託費と言うのは一概にいくらとは言えないと思うのですが、皆さんのマンションの管理委託費を参考にしたいのでズバリいくらなのか教えてくれませんか。
当マンションは30戸なので出来ればその辺りの方教えてくださるとありがたいです。

[51: 入居済み住民さん]

管理会社を変更しました。管理委託費はすごく安くなりました。
管理内容に合わせた見積入手され比較されたそうです。
変更の比較された結果です。2ヶ月くらいでしょうか、話題があってから。

すっきりしました、今まで無駄な金を支払ってましたね。
各会社によって性格違うのでしょうが各戸の管理費もかなり下げていただきました。
3割以上安くなりましたね。

結局、住民は何も知らないだろうからと経営してきたひどい管理会社らしいです。
そのひどい会社が存続してると考えただけで今でも頭にきます。
甲であるマンション住民から高額な管理費請求してたのです、何もまともに説明されずに。
最初の他社の見積だけで20万/月以上違うというのですから。
解約通知の時には皆さん喜ばれていましたよ。

そのひどい管理会社さんはあわててご近所の管理してるマンションの単価下げたらしいです。
笑っちゃいますよね！
そのマンションの友人からも、うちのマンション行動に対して感謝されていますよ。
不安とか不信な点があるならば、他の管理会社さんに変更を考えるべきです。
新しい管理会社さんについては今のところあまり不満はないような雰囲気ですし。
助かりました、ご苦労様でした。
ご近所さんにも気をつけて・・とだけこれからも言いますので。

[52: 住民でない人さん]

>>51
まったく同じ委託管理仕様で、３割も下げられたなら、それは大成功といえます。
でも、各戸の管理費負担を比例して下げたのなら、それは時期早々だったかも。
修繕積立金は大丈夫？
また、各戸の負担を下げると大喜びしますけど、逆に必要な時に上げようとすると猛反発されて身動きとれなくなりますよ。

[53: 入居済み住民さん]

何故でしょう。
そもそもの管理内容や単価がおかしいのだから自然でしょう。
そのまま放置しておく方が不自然ではありませんか。
歴代の理事会さんが検討されたことは、過去より反対論議はあまり聞きません。

いつも総会で問題であったのはダメな管理会社でした。
まともな対応ができていないと評判でした。いつも住民から怒られてたような感じ。
それが証拠に何度もフロントさんが変っていた事実も聞いています。
委託費以前の問題でしたね。

[54: 入居済み住民さん]

この問題はズバリ以下の様に思います。

・現行の管理会社は適正な管理されているのか？（金額のみならず管理姿勢も含めて）
・住民からの不平不満はかなり蓄積されているのか、解消されてきたか否か？（進化無しは問題）
・他社に管理させたらいくらで管理するのか？（極端に安い委託なら会社変更価値有）
・他社に管理させてメリットはどのくらいあるのか？（前管理会社に不満あれば変えるべき！）
・新しい金額と管理内容に対して住側の総会で承認得られるか？（上記問題あれば即刻変更審議）
・新管理会社の経営状況については住意識はどうか、再度比較するか！（適時に行うが原則）
・所詮は一民間企業に委託してるだけであり理事会に説明や納得させる意見がない管理会社は×です。

　昨今の景気から管理会社が自ら管理費低減するのが本論、住側からの低減の可否聞かれるようでは社会情勢無視のクサレ管理会社でしょう。私のところは後者でした。当マンションとしての結果は会社変更で全住民が合意した所です。大手の管理会社さんでしたが評判は最低でした。
今は、やや落ち着いております。3割以上の削減でありました。他マンションより高いなって思っていた管理費は世間と同等以下になりました。

[55: 入居済み住民さん]

管理委託費の金額について
・管理内容は適正なのか（住側で変更可能な項目あり、管理員配置や時間、点検も）
・管理単価はどうか（管理会社によって違う、見積り入手）

見積入手は現行委託内容（現契約書）を説明して他社に見積依頼するのみ、簡単です。
他社の見積と現行の差額が大きければ・・・要注意！、緊急理事会を独自に行う。

この感覚で管理委託費はかなり低減できると思います。
手間だ手間だと思ってるといつになっても現状のまま。

めんどうなのは内容的に現行の管理会社抜きで進めることくらいです。
情報がもれると現行の管理会社は談合活動するのでは。

[56: 入居済み住民さん]

ズバリ100万。
150世帯相当か（複合型の店舗付き:50世帯相当）
この応答は明解でしょう。
つまり当マンションは1戸当り1万位でしょう。
今の時代は、なんとなくですが1万でも高いのではと感じていましたが。
でも地域や立地や構造の相違も関係あるだろうから0.8万〜1.3万位ならおかしくないかも。

それ以上はチョットー、チョットチョット。（もう古いか）
理事会に要望すれば、節減可能なテーマは結構あるように思います。
理事会に検討工夫させれば必ず下げることはできますね。
管理会社依頼じゃだめだ。
最大に下げたければ、全面見直しの会社変更がいい。
ここに至る自体は現状の管理会社に不平不満が多いとか不信感が募ってることが条件です。
会社変えてよかったという話題は他のスレッドで確認できますので参考に。

[57: 入居済み住民さん]

Ｎｏ.52さんは一体何が言いたいのかわかりません。
もう少しわかりやすく説明してください。

[58: 匿名さん]

＞３８、４０
＞管理委託契約書は紙きれ一枚。契約内容もかいてありません。
＞契約更新なんてないのです。管理会社替えれないと書いてある。
マンション管理適正化法違反です
＞決算説明も受けたことがありません。
管理組合は機能しているのですか？理事長は年に１回必ず総会を開いて
決算報告しなければなりません。（区分所有法違反）
報告書の原案となる書面は管理会社が作成することになりますから
（あっ！業務内容がかいてないのか）
とにかくこんな会社で業務もいい加減なら管理会社変えるしかないです。
管理会社を変更できないという契約内容は無効の主張ができます。
ただし、管理組合としての契約でなく個人契約になっているようなので
他の方たちの同意を得る必要がありそうです。
マンション管理士等の専門知識を有する方に相談してみてはいかがでしょう。

[59: 匿名さん]

↑↑↑
スイマセンかなり古いレスに反応してしまいました。
無視してください

[60: 入居済み住民さん]

立候補者などいるわけがないので、毎回階ごとに交代で役員をするようになってますが、今回で三回目です。
しかし、いつも管理委託会社は総会が近づくと、自社が委託受けるのを当然のように、委託費の内訳を示さずに、委託内容の重要事項の説明を始めます。
他のこまごました修繕などは自信満々で見積もりを取りましたと自信満々です。
今回はいい加減頭にきたので、一番管理組合で支出が大きい管理委託費の見積もり、費用内容がないのか問い詰めたら「暫くの間、委託費が変わってないのでいらないと思いました。」だって!
馬鹿にしやがって!
法律では、管理業務主任は、10箇所のマンションを担当することができます。うちのマンション(約40世帯で)が,約500万円ということは、一人の管理業務主任で約5000万円の委託費を契約していることになります。
かなり問題が起こらない限りは、2～3月に一回の役員会の段取りと年に一回の総会そして毎月の管理費管理資料の送付(もちろん会社内で役割分担の事務員がさっさと流れ作業で処理しているだけだろうけど)です。
みなさんどう思いますか?知り合いに聞くとやはり委託費の不透明さグレーさを感じている人が多いようです。
もっと興味を持ったらいいと私は思います。年間自分がいくら払っていることになるのか計算してみては?

[61: 匿名さん]

>No.60さん

うちのマンションでは、管理委託費の内訳を提出するようにさせました。
まあ、項目出しただけでは、高いのか安いのか分かり難いので、
内訳をださせた上で、他社の見積りを取れば、適正価格を知ることが出来ます。
（他社には、金額を教えないで、業務内容のみ伝えます）

[62: 匿名さん]

事務管理費（会計＋総会理事会支援）：１戸あたり月額１５００円（独立系）、２５００円（財閥系）
エレベータ点検：１基あたり月額２万円（独立系）、５万円（メーカー）
管理人：１時間あたり１３００円
これがまずスタート
このへんの費用が５割り以上高ければ、相当重症でしょう

[63: 匿名]

エレベーターは、着床階数や速度の違いやフルメンテかPOGかでも違うので一括りにしていくらとは言えないよ。

10階程度、フルメンテ位の設定は必要。

30階200m/分のエレベーターと10階60m/分のエレベーターで同じ費用なわけはないから。

[64: マンション住民さん]

うちは大規模マンション（600戸以上）で築5年だけど、この間2回管理委託契約の更新をした。
もちろん毎回3社見積りで比較していたが、理事会が恣意的に最初からの管理会社に理事会決議して総会に諮ってきた。
ただ、前回の3社見積りの時は、日本ハウズイングが低価格の見積りを出したため、値段を下げざるを得なくなった。
だけど、この5年間で管理委託費は年間1400万円も下がってる。いかにボラれてたのかが分る。

[65: 匿名]

>64

いくらから１４００万下がったの？
１５０００万からなのか５０００万なのかで受け取り方が違うよ。

[66: マンション住民さん]

>>65
初回は年間５千万円台、1400万円下がって5年間で2回契約更新して20%下がった。

[67: 匿名さん]

管理委託費下がっても管理の質が同じならボッタくりだったと言うことだ。

[68: 匿名]

本当に同水準なのかね。

どうやって判断したんだ。

[69: 匿名さん]

少なくとも管理委託契約書の契約更新前の内容と比較すれば机上では判断できる。
後は日ごろの業務チェックだろう。

[70: 匿名]

例えば「○○の掃き掃除週１回以上」と書いてあった場合、更新前と後が同じかどうかどうやって判断するんだろうね。

日ごろの業務チェックとか簡単に言うが誰がするんだ？

[71: 匿名さん]

理事長が自らやるか、清掃業務担当理事に命令して監視させる。

[72: 匿名]

自分でやる気は無いってことだね。

判断する術も無く言うだけなら簡単。

[73: 匿名さん]

自分って・・・・管理業務の執行を総会で役員に委任したんだが。
だから役員がやって当たり前だ。

[74: 匿名さん]

組合員が自分で個々に管理組合業務やるなら理事・監事はいらない。
マンションは管理者が一人いればいい。

[75: 匿名さん]

管理者と理事長分けてるマンションってあるの？
それとリゾートマンションは法人化されてる管理組合が多いのはなぜ？

[76: 匿名さん]

しこってる物件を管理会社とくんで旨味を吸うためじゃまいか！

[77: 匿名]

>>70
当然仕様書にのっとったチェックシートをつくって
清掃が終わるたびに記入させるんだよ。

させてなかったとしたら今までどうやって
仕様書通り仕事してるかどうかを管理してたんだって
話になる。

[78: 匿名]

上記の投稿は誰がやってるのでしょう！
レベルが低そうですね！
管路委託費は
戸数：１６０～２００戸規模で
１，４００、０００円前後でしょう。
　（管理委託内容にもよります
　　ロボットゲート保守も入ってます）
区分所有者（管理組合の皆さん）達の
意識のもんだいでしょう。

[79: 匿名さん]

管理委託費については、具体的に項目ごとに計算していけば、他所と比べて
自分のとこが高いか安いかはすぐに分かります。

事務管理費は1戸当たり月　１，０００円程度です。
ＥＶ点検費は、メーカー系のフルメンテで、１基　40,000～高くても50,000円
　　階数や何人乗りとかはあまり関係ありません。
清掃費は、殆どが人件費ですので、時給で計算してください。
管理員人件費も、日数や時間で計算してください。
消防設備点検費は、1戸当たり月500円程度。
雑排水管の高圧洗浄は2年に1回で、月換算では、1戸当たり月160円～180円
他に防犯カメラのレンタル料や植栽費用等があります。
電気料金や水道料金は毎年そんなに変わりません。
小修繕とかは、そのマンションでちがつてきます。
こういったことを参考にして、管理費が高いか安いかを判断してください。

[80: 匿名さん]

振り替え手数料、理事手当、備品費、電気保守点検費等も殆ど毎年
そんなには変わりません。
貯水槽清掃費は、年1回で、6万～7万円
大体経費としては、こんなものですよね。
管理費としては、1戸当たり、月７，０００円～１０，０００円で十分です。
管理会社に管理を委託し、管理員と清掃員がいる場合の経費です。
但し、管理員を２４時間体制とか２～３名つけたり、警備員やコンシェルジュとかを
つけているマンションは別です。

[81: デベにお勤めさん]

匿名

[82: 通りがかりさん]

細かい金額ですが、文書通信費で7000円とか、清掃用具費6000円とか、蛍光灯などの管球費5000円とかを、毎月使っても使ってなくても払っているマンションがあります。また、マンションの損害保険料金を管理費から払っているマンションもあります。まあ、どんなに少なく見ても、30％は管理会社の利益です。

[83: 匿名さん]

うちは、50戸で年間600万円ぐらいだけと、ひょっとしめ高いの？

[84: 645]

委託費の総額だけおっしゃられてもなんとも言いようがありません。
同じ50戸でも、週2～3回の巡回清掃か週5の管理員かで大きく異なります。
エレベータの設置台数や機械式駐車場の有無によっても異なります。

[85: 匿名さん]

スレ主さん
まず、お宅のマンションの
管理規約の管理組合の管理対象部分を投稿願いたい。

[86: 名無しさん]

分譲マンションに住むからには、管理費と修繕積立金はついてまわります。高いの安いサービスがどうのというくらいなら、戸建てをかいましょう。 管理会社なんていう組織に影響される生活、自己責任以外に影響される生活は、負けです。

[87: 匿名さん]

修繕費は将来に備えての積立金だから、マンションごとに事情が違うので違って当たり前。住民以外の方と高いの安いのと検討しても意味がない。
管理費は管理会社に委託しているのであれば、大いに検討する必要もある。
組合員が油断すると、その隙に乗じて彼らは組合費というおいしい餌を貪る。
彼らにとればそれがビジネスであり、罪悪感は持っていない。
やってもいない管理を色々と理屈をつけ管理費として徴収する。
しなくてもいい提案を持ち掛け、その裏リベートで会社に利益を与える。
彼らは、営業会議でそのノウハウを嫌というほど会社から教え込まれる。
挙句の果てな、マニュアルまでつくり、頭の悪いフロントマンに実行させる。
修繕費に関してはその使い方に関しては気を付けないといけない。
管理会社が絡むと必ず裏リベートが発生し、払わなくてもいい費用が発生してくる。
管理会社を外して組合運営をするという方法も考えないといけない時代になっている。

[88: 匿名さん]

>>85 匿名さん 2020/07/04 18:25:51
スレ主さん まず、お宅のマンションの管理規約の管理組合の管理対象部分を投稿願いたい。

参考にしたいと思いみなさんの投稿内容を読んでいますがこのスレすでにスレ主放棄しているように思います。～2008年で終了。

これに「お宅のマンションの管理規約の管理組合の管理対象部分を投稿願いたい。」関する投稿がなければこれからの投稿は無意味？

[89: 匿名さん]

＞88　匿名さん
そう思うのであればこのスレに参加しない自由もあなたにはある。
そちらのほうが賢い選択だと思う。

[90: 名無しさん]

>>83 匿名さん エレベーター・電気設備・飲み水の管理点検をして、共用の電気水道料金を払い、管理人と清掃人が週に30時間くらい働いていたら、妥当な金額だと思います。管理人が清掃を兼ねているとかであれば、もう少し安くてもよいかもしれない。安くても年間500万円くらいだと思います。管理費から、マンション総合保険料金を払っていたり、いろいろなケースがあるので断定はできないが妥当。小規模のマンションは、管理費に関しては高くつきます。

[91: 名無しさん]

>>83 匿名さん
なぜなら、管理会社のフロントさんは、少ない軒数だろうと、多い軒数だろうと、総会や理事会のサポートはしますので、その手間は同じだから、その分の一軒あたりの管理費は少ない軒数のマンションのほうが高くなります。

[92: 理事2年目]

東京通勤圏・竣工後5年の大手分譲マンション300戸・延床面積30,000㎡です。

皆様がご存知のケースと比較してお気づきの点等がございましたらコメントいただきたく、よろしくお願いします。

各金額は月額・税抜です。
管理委託費合計　　　　　　　 　　5,250千円
　－出納・会計　　　　　　　　　　 100千円
　－総理事会運営・契約管理　 　　　250千円
　－施設維持・修繕企画＆保守点検 1,000千円
　－日常・定期清掃(毎日3名体制)　1,300千円
　－警備(機械監視＆常駐1名)　　　1,000千円
　－管理員(常駐1名＆パート1名)　　 800千円
　－諸経費　　　　　　　　　　　　 800千円
※マンション総合保険料や防犯カメラリース料などは含まれていません。

[93: 匿名さん]

うちも２００戸程度２４時間有人管理のタワマンですが、うちより、２ー３割高いですね。管理会社抜きで理事同士で話し合い、削減コンサル入れた方がいいと思います。安かろう悪かろうになると批判する人いると思いますが、実際は掃除さえきちんとしていればそんな不満でません。安くなるだけです。

[94: 匿名さん]

＞92 理事2年目さん
いい方法がありますよ。
売り区分マンションの中古物件情報で調べる方法です。
これだと、修繕積立金の額まで知ることができるし、似た条件の中古売りマンションを選択して比較することも出来ます。
情報源は無限ですから利用しない手はありません。
参考　https://house.ocn.ne.jp/new-mansion/tokyo/

[95: 名無しさん]

事務管理費用が＠3000円なのですが、
皆様のマンションでは、いくらでしょうか？

あと、最近見積もり取ったマンションあれば、教えていただけたら。

[96: 匿名さん]

事務管理費は、１戸当たり月で換算すれば、７００円～１，５００円
程度ではないでしょうか。
当然戸数によって小規模の場合は高くなります。

[97: 販売関係者さん]

全て人件費の時間給で試算してみると大体の金額は
でてくるでしょう。

[98: 匿名さん]

>>89 匿名さん

まだやってんの　・・・　

[99: 匿名さん]

定額委託業務費のうち、①事務管理業務費と
②管理手数料　の違いは何ですか？

[100: 匿名さん]

読んで字の如く。

[101: 匿名さん]

事務管理費は、会計に伴う費用です。
管理手数料というか、それは管理をしていく中で必要な
口座引き落とし料とか点検料とかをいいます。
手数料という表現はおかしいかもしれませんが。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
口座引き落とし料ってなんの？管理会社に支払うものなんな無いはずだけど？
点検料ってこれも意味不明。なんの点検料なの？

[103: 評判気になるさん]

一般的には、
１．事務管理業務費
２．管理員業務
３．清掃業務
４．建物・設備管理業務
５．管理費用
※小さな管理会社の場合、事務管理費用に会社の利益分を乗せず、
この項目に会社の利益として項目で計上している場合があります。
一般的には、大中の管理会社では、事務管理業務費又は管理費に利益部分を入れてる場合が多いです。

この管理費用の事を言っているのでしょうか？

[104: 評判気になるさん]

したがって、５番の管理費用項目はほとんどの会社では、
項目が無いのが一般的ですね。

[105: 評判気になるさん]

まずは、９９番さんが委託項目が、どのようになっているのか？
具体的に並びを教えてください。

年間契約の場合ですと、
総会前などに毎年配布される重要事項説明書がお手元に通常配布されているはずです。

[106: 評判気になるさん]

一般的には、大体並びは表１のような感じかと思います。
https://manshion.runkodaira.com/management-fee/

[107: 評判気になるさん]

管理費用でなく、
５．管理報酬です。

訂正いたします。

[108: マンション比較中さん]

駐車場料金を全て管理費に計上されているんですか。
修繕積立金へ計上しているマンションが多いんですが。

[109: 匿名さん]

>>108 マンション比較中さん
どっちもあるでしょう。
多いっていうのは何かデータあるのでしょうか？

[110: 評判気になるさん]

>>108 マンション比較中さん
私のマンションでは、管理費会計に入れ込んでいますが、
小さなマンションで築古なので、管理費に入れ込まないと（駐車場収入の副収入があって成立）、
今では副収入がない管理費単独だと、破綻する財政になってます。
しかし、修繕積立金が低すぎてかなり金額（比率も倍ぐらいにまで）上げました。

管理費に余裕があって、修繕積立金を計画的に蓄えたいマンションや、
機械式駐車場があるマンションでは、
メンテナンス等補修に多額の費用が掛かることから、
修繕積立金に入れ込む方が望ましいと書かれた一説記事を昔ネットで見かけた気がします。

どちらに当てはまるのでしょうか？

[111: 検討板ユーザーさん]

>>108 マンション比較中さん

追記
管理費を高めに設定するマンション、
修繕積立金を高めに設定するマンション、
マンションによって、考え方や設備も異なりため事情が異なると思います。
建物分譲時の初期管理会社は、管理費を高めに設定する傾向があります。
これは、管理会社が高い管理委託費を得る為の利益を確保したいためです。初期管理会社は大抵高めに設定されてます。

これを40年、50年経った時に管理費ばかりで修繕積立金を上げないと（上げるようシフトしていかないと）、または少しずつ、比率を変えるとかしていかないと、
成り立たなくなります。

マンションは古くなると工事部分も費用も増え大変です。

[112: 匿名さん]

>>101 匿名さん
口座引き落とし料ってなんの？管理会社に支払うものなんな無いはずだけど？
点検料ってこれも意味不明。なんの点検料なの？

>>108 マンション比較中さん
どっちもあるでしょう。
多いっていうのは何かデータあるのでしょうか？

[113: ご近所さん]

>>101 匿名さん
管理委託契約の手数料っていうのは、口銭だと思うのですが。要するに、フロントなどの給料の原資。

[114: eマンションさん]

42世帯、新築マンションです。(地方)
常駐の管理人さんはおらず、週に2回、5時間ずつ巡回で管理会社の方が清掃に来ています。
周りの物件と比べて管理費が高く、駐車場代まで修繕費ではなく管理費の足しにされているので、委託管理費(月額)を見ていたところ、

清掃の分野にて、
?日常清掃　110,000円　週2回
?定期清掃　31,000円　月1回
?特別清掃業務　20,500円　年1回
?24時間ゴミ保管庫収集業務　27,000円　週1※ペットボトル、缶、不燃物のみ(一箇所)
とのことでした。

時給換算して日常清掃が割高な事は分かっていましたが、それならせめて24時間ゴミ保管庫収集業務くらい追加料金をとらずやってよ、定期清掃も高いし月一は多すぎじゃない？と思います。

これは許容範囲ですか？それとも見直しをお願いできると思いますか？