管理委託費ズバリいくらですか？

[スレ主]

当マンションでは管理状態について住人から特に文句は上がっておりませんが、駐車場料金も100％管理費に組み込まれていて、何とか赤字にならずにやっている状態です。
管理会社の担当の方もわりと熱心な方です。
しかし、竣工より２年経ちますがはたしてこの管理費は正当な金額なのだろうかと常々思うのです。
他スレで管理会社変更の件がよく書き込みされていますが、変更と言うのはおそらく誰も考えていないと思いますので、他社で見積もりを出してもらうと言うのも理事会で通らないと思います。
（余計な事をして、サービスが低下しては困るから）
単独で勝手に動くのも非難を集める可能性があるので控えたいと思っています。
マンションの形態によって管理委託費と言うのは一概にいくらとは言えないと思うのですが、皆さんのマンションの管理委託費を参考にしたいのでズバリいくらなのか教えてくれませんか。
当マンションは30戸なので出来ればその辺りの方教えてくださるとありがたいです。

[21: ３年目理事]

>>20さん
このスレは永遠に続くと思うのですが、「委託費」とすると比較ができないのです。
理由はその委託費にどこまで含むかによって異なるためです。
もう少し、どのＭＳでも共通な費用名目にしたほうが比較が参考になると思います。
まぁ、それでもっということで
うちの場合は、単純に戸数で割ると1.68万円／戸くらいになります。
共有設備が多いほうだと思います。逆に植栽や大型水槽などは直契約のため含まれていないものもあります。

[22: 入居済み住民さん]

No.21さん、ありがとうございます。
委託費の管理項目内容の詳細ですが、各県下での標準内訳基準とか標準単価はないのでしょうか。
例えば委託費が高い感じるのですが・・これはマンション管理業さんの意向に文句言わず理事会が付き合ってる結果だけだからでしょうか。
国とかの規制（標準管理積算等はない？）もないと解釈してよいのですか。
すみません、教えてください。

[23: 21]

＞国とかの規制（標準管理積算等はない？）もないと解釈してよいのですか。
私も求めてはいるのですが、いまだ目安になるもの見つかってません。
てっとり早い「高い安い」の比較は、
今の業務委託仕様で別の管理会社に見積もってもらうことです。
設備関係は、機器のメーカーや型式などを洗い出すのが面倒なので省いたほうが簡単です。
複数社に依頼するときは、見積り項目もある程度、項目を指定するのがポイントです。

あっと、その前に現行契約の委託費の内訳を可能な限り細かく調べてくださいね？
その中に違和感がある項目があれば、またスレで発言すればレスが付きやすいと思います。

[24: 入居済み住民さん]

３年目理事さん、ありがとうございます。
大変勉強になりました。
　ちなみに項目で消防・防災設備点検管理費とあり１８万／月（９０戸）です。
仕様は二種、機械点検・機器・総合点検とあります。
その他、気になるのは管理清掃費・管理員業務費ですが時間調整して見直し可能に感じます。
近所のマンション情報を聞くと同じ項目・内容で４万／月（１１０戸）の資料手にいれました。
この差はは一体なんでだろう？、理解できません。
　次回の理事会に確認したいと思いますが。

あと、別会社に項目合わせての見積り比較・・の手順ですね。

[25: 23]

＞項目で消防・防災設備点検管理費とあり１８万／月
これは・・・・相当特殊な設備？？？(^^ゝ
設備（ハード）の保守点検は、必ず記録が残ります。大抵、孫受け会社の点検フォームですよね？
担当会社や担当者名が残りますので、直接話すと良いと思います。
バレ易いので、管理会社もあまり無茶な上乗せはしないはずなのですが・・・・

別会社にはちゃんと「比較のため」と伝えたほうがいいかもしれません。
勘違いされると何度も来館してくるし、その手間隙は24さんも望まないことでしょう。
そうそう、これらの作業は23さんが「理事」と仮定してますのでご注意を。

[26: 購入経験者さん]

地方によって物価も違うし、副収入の駐車場の使用料と台数も違うので単純比較するのは無理がある。

都心の築30年・70戸前後の中規模マンションの理事（通算6年）をしていますが、
これといった維持費が過大な共有設備もありません。
総会の季節なので、議案書が手元にありますので、参考まで投稿します。

管理員は住み込み、最大手クラスの管理会社で年間750万円です。
管理内容は、さすが大手という感じでシステム的24時間対応。
内容を見ると、設備および建物定期点検費用（もちろんエレベター・消防設備含む）も
含まれています。
管理費は戸あたりではなく、面積当たりで比較しないと意味がありません。
うちは、月額200円/㎡程度ですから60㎡なら12,000円前後、80㎡なら16,000円・・。
修繕積立金は180円/㎡程度ですから、60㎡なら23,000円、80㎡なら31,000円くらい。
修繕積立金を除く管理費は、新しくても古くても基本的には同程度ですね。

管理費が割安な理由は、維持費のほとんどかからない平置き駐車場が10台あり、
平均3万円弱（地域相場4万円）で、年間約350万円の収入、これは管理委託料の50％弱に相当します。
半分程度を、管理費に充当しているからです。
最近の機械式は、金食い虫らしいですが、駐車場相場の高い都心マンションで、
平置き駐車場があることは管理組合運営上では強みです。

[27: 入居済み住民さん]

難しくなって来ましたね。
平面駐車場の有無、機械式駐車場の有無、世帯数、階数等、それらに対する管理会社の管理項目設定により管理費が提案されてるのですね。必ずしも戸当たりでは比較できない、管理ｍ2当たりの単価基準で決めた方がよい・・等、他になにがあるでしょうか。
当マンションの今の管理ｍ2はいくらですかと聞いてるのですが、３日たっても応答なし。このような管理会社は避けた方が良いでしょうか。いい年したフロントですが、急所つかれるとわかりませんので、会社に確認しますとのこと。こちらも疲れてきました。早くマンションの適正な管理費を法整備していただきたいです。

[28: 購入経験者さん]

>>27さん

それはあなたの誤解です。
管理会社の問題ではないし、管理会社は質問内容の返答に困っていると思いますよ（笑）

＞当マンションの今の管理ｍ2はいくらですかと聞いてるのですが、３日たっても応答なし。

どこの管理会社でも、㎡単価を決めているところはないはずですよ。
建築費と同じように、㎡単価はあくまでも費用の積算の結果であり、基準ではありません
無駄な設備がなければ規模が大きくなれば下がる可能性が高いし、十数戸の小規模なら高い
それと、管理人の勤務形態と人数（日勤、住み込み）警備員の有無でも違います。

一時取得で理事経験が乏しければ、最初は間違っても仕方ないですがちょっと調べてから
聞かないと恥をかく可能性もありますよ。
管理会社に聞くも何も、標準管理規約準拠なら管理費は普通は面積割りで負担しますから
ご自分の部屋の管理費を、専有面積で割ったものが㎡単価です。
これは、高層階や低層階、角部屋や中住戸　プレミアム住戸といった分譲価格には無関係で
公平なはずですよ。

[29: ３年目理事]

組合員が取られる「管理費」とここで出てくる「管理費＝業務委託費」はちと違う。
管理費の中には、管理会社に支払う「管理人・警備・清掃などの人件費」「会計代行などの事務手続き」「設備の点検・修理などの保守費」などがあり、それ以外に「共有部の水道光熱費」や「理事会の運営雑費」などが管理費からし払われる。
「業務委託費」もどこまでを委託してるか？によって簡単には比較できませんね。

組合員の方なら入居時又は定期総会時に管理会社への委託費と明細は資料として受け取っていると思いますよ。
うちの場合は、孫受けの会社まで調べて必要に応じて「管理会社<=>孫受け会社」の間の受託費なども把握しようとしてますけど。

[30: 匿名さん]

無意味、
いくら管理費を支払うかという問題だけでしょう。
Breakdownは、どうでもいい問題なんですけどね。

[31: 匿名はん]

>>29

> 孫受けの会社まで調べて

やりすぎ
暇なの？

[32: 住まいに詳しい人]

３１さんの方が無知なだけでしょう。
きちんとした管理組合なら、当たり前のことです。
特に、エレベーター、機械式駐車場、宅配ロッカーなどの契約は、
フルメンテナンスからPOG_に切り替えるとか、管理委託費は、
他社の見積もり（独立系）を同仕様でとって交渉すると、
一割以上すぐ下がります。

[33: 入居済み住民さん]

28さんへ
戸々の家庭の管理費の論議ではありません。
管理会社へ支払う定額委託料についての話題です。（何ｍ2の清掃面積か清掃員の配置人数多すぎないかなどの問題です。）
　内訳の説明と理事会での審議をしっかりすることでこの費用はどうも10〜30％下げることは可能です。
当方のマンションはその内容説明が曖昧すぎるので困っています。
でも、サイトでの質問や見積も簡単に入手できる時代なので先方もへたなことできませんね。

[34: 入居済み住民さん]

31さんは管理会社の方の発言に感じます。

[35: 匿名はん]

えっ
ここに管理会社の方も発言しているの！

[36: 入居済み住民さん]

まだ竣工して２年とのことですが、駐車場も１００％管理費に組み込まれているということは、剰余金として修繕積立金にまわしているのか分かりませんが、赤字にならない程度であれば、修繕積立金にはほとんど回されてないことと思います。長期修繕計画の十数年後の修繕時までにどれだけお金を貯めていかないといかないのか、現状で足らないのであれば、どの程度値上げしなければならないのか分かるはずですので、管理会社の担当者が熱心であれば、理事会でよく検討されて、積立金を補えるためにコストダウンをもとめては如何ですか？管理費の高い安いは設備や敷地の広さ、戸数などで一概に計れませんので、管理組合連合会などの団体に問い合わせればある程度の相場的なものは教えてもらえると思いますよ

[37: ３年目理事]

マン管新聞4/15号によりますと・・・
　条件：2006/7〜9の流通販売物件、都内23区内、201戸超MS
の場合、
　管理費 201円/m2
　積立金 120円/m2
が平均です。
もちろん経年数や附帯設備によるところも大きいでしょうが、１つの目安になりますかね。

[38: 入居済み住民さん]

うちの管理委託費は

\14,000/戸・月

です。
戸数は２４戸、管理人はいません。共有設備も特にありません。
宅配ボックスなんてなし。
管理会社は電話してもあまり繋がりません。（AM中だけみたい）
何かトラブルあったらどうすればよいんだろう？

委託費に含まれるものは、
・エレベータ点検費
・清掃業者委託費
・その他？？

内訳を教えてもらっていないのでそれぞれのコストがいくらなのかわかりません。（現在問い合わせ中。教えてくれるかな？）
電気代は別です。

はっきり言って管理は賃貸以下のような気がします。
結構ぼったくられている気がします。

管理委託契約書は紙きれ一枚。契約内容もかいてありません。
しかも個人単位で契約。
おまけに管理会社替えれないと書いてある。
これって有効？

[39: XYZ]

契約更新の際に、下記の標準契約書を参考に改訂し、６条の別紙を採用させたら如何ですか。

マンション標準管理委託契約書
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409/010409-1.pdf

マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html

[40: 入居済み住民さん]

＞内訳を教えてもらっていないのでそれぞれのコストがいくらなのかわかりません。（現在問い合わせ中。教えてくれるかな？）

結果が返ってきました。

結論：教えてくれませんでした。

えーと、内訳を知りたい意図がわかりません。・・・信頼して頂くしかありません。・・・

まったくお話になりません。

＞契約更新の際に、下記の標準契約書を参考に改訂し

契約更新なんてないのです。決算説明も受けたことがありません。
（書面で送りつけてくるだけ。質問しても適当にはぐらかされます。今回のように。）

もう弁護士にでも相談するしかないのでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>40
そんないい加減な会社とは縁を切ってリプレイス（委託会社の変更）すれば良いだけ。

[42: XYZ]

＞もう弁護士にでも相談するしかないのでしょうか？

随分昔のスタイルの契約の様ですが、平成１３年にマンション管理適正化推進法が施行されて、マンション管理は様変わりしてます。
貴方の管理会社の詳細は分かりませんが、
マンション管理業者は、国土交通省の登録簿に登録を受ける義務があり、事務所ごとに、３０組合につき１名以上の管理業務主任者を置き、管理組合と管理委託契約を結んだり、更新する際に、事前に管理業務主任に重要事項説明する義務があります。この契約も従来の自動更新条項が廃止されて、民法６５１条の委任の両当事者の解除権を採用し、契約終了に伴う管理事務の引き継ぎ等の必要な期間を考慮して３ヶ月前の書面通知で解約申し出ができ、更に、契約書に有効期間を規定して、その満了日３ヶ月以上前に、総会で管理会社を継続するか否かの決議し、書面通告するのが一般です。
弁護士など費用を掛けなくとも、下記の窓口で相談しては如何ですか。

トラブルの相談にのってくれる主な窓口

高層住宅管理業協会 東京都港区虎ノ門1-23-7虎ノ門23森ビル
TEL　[phone] http://www.kanrikyo.or.jp/ 月曜〜金曜　9時30分〜17時30分

国民生活センター 港区高輪3-13-22
TEL　[phone] http://www.kokusen.go.jp/ 月曜〜金曜　午前10時〜12時、午後1時〜4時

全国マンション管理組合連合会 京都府京都市下京区松原通高倉東入三洋ビル304
TEL　[phone] http://www.mc-kyoto.org/
kanta/zenkan.html 月曜〜金曜　午前9時〜午後5時

東京都飯田橋不動産相談室 新宿区神楽河岸1-1飯田橋セントラルプラザ12階
TEL　[phone] http://www.tokyo-
machidukuri.or.jp/ 日曜日を除く毎日　9時30分〜18時30分※弁護士相談の受付は9時から（先着順、人数制限あり）

マンション管理センター 東京都千代田区一ツ橋2-5-5岩波書店一ツ橋ビル7階
TEL　[phone] http://www.mankan.or.jp/ 月曜日〜金曜日　9時30分〜17時30分

[43: 近所をよく知る人]

38さん
恐らくは管理組合が結成できていないのではないでしょうか？
ですので、個別での契約になっているかと思います。
今から組合を結成するのは大変でしょうけど、目ぼしい管理会社に相談してみては如何ですか？

[44: 匿名さん]

今から組合を結成すると、言い出しっぺが一人理事・理事長確定だからな・・・。

[45: 入居済み住民さん]

自分のマンションは自分で守るのが原則。管理組合がないマンションなど、今の時代、信じられません。また、付近のマンションと交流して
情報交換をすることや、地域のマンション交流会に入り、勉強することも大事です。
「言いだしっぺになると、役員にならされる」…そんなことを言って、誰があなたのマンションを守ってくれるのですか？

[47: 匿名はん]

４０戸のＭＳです。
月あたり、１１３００円です。
普通の管理委託です。
これ高いとおもうのですが、
いくら位が適正ですか。
誰かおしえてください。

[48: 匿名さん]

>>47
専有面積２５平米前後の１ルームか１Ｋなら超高いです。
専有面積１５０平米超の４ＬＤＫ以上なら超安いです。

[49: 元理事]

>>47
管理員が１名通勤（週１旧）だけでも20〜30万は必要でしょう。
中身がわからなければ高い安いは一概に言えません。

[50: 匿名さん]

>>47
>４０戸のＭＳです。
>月あたり、１１３００円です。

管理費？
管理委託費？

３２世帯
管理人通勤、４時間勤務 週５日
２４万円

[51: 入居済み住民さん]

管理会社を変更しました。管理委託費はすごく安くなりました。
管理内容に合わせた見積入手され比較されたそうです。
変更の比較された結果です。2ヶ月くらいでしょうか、話題があってから。

すっきりしました、今まで無駄な金を支払ってましたね。
各会社によって性格違うのでしょうが各戸の管理費もかなり下げていただきました。
3割以上安くなりましたね。

結局、住民は何も知らないだろうからと経営してきたひどい管理会社らしいです。
そのひどい会社が存続してると考えただけで今でも頭にきます。
甲であるマンション住民から高額な管理費請求してたのです、何もまともに説明されずに。
最初の他社の見積だけで20万/月以上違うというのですから。
解約通知の時には皆さん喜ばれていましたよ。

そのひどい管理会社さんはあわててご近所の管理してるマンションの単価下げたらしいです。
笑っちゃいますよね！
そのマンションの友人からも、うちのマンション行動に対して感謝されていますよ。
不安とか不信な点があるならば、他の管理会社さんに変更を考えるべきです。
新しい管理会社さんについては今のところあまり不満はないような雰囲気ですし。
助かりました、ご苦労様でした。
ご近所さんにも気をつけて・・とだけこれからも言いますので。

[52: 住民でない人さん]

>>51
まったく同じ委託管理仕様で、３割も下げられたなら、それは大成功といえます。
でも、各戸の管理費負担を比例して下げたのなら、それは時期早々だったかも。
修繕積立金は大丈夫？
また、各戸の負担を下げると大喜びしますけど、逆に必要な時に上げようとすると猛反発されて身動きとれなくなりますよ。

[53: 入居済み住民さん]

何故でしょう。
そもそもの管理内容や単価がおかしいのだから自然でしょう。
そのまま放置しておく方が不自然ではありませんか。
歴代の理事会さんが検討されたことは、過去より反対論議はあまり聞きません。

いつも総会で問題であったのはダメな管理会社でした。
まともな対応ができていないと評判でした。いつも住民から怒られてたような感じ。
それが証拠に何度もフロントさんが変っていた事実も聞いています。
委託費以前の問題でしたね。

[54: 入居済み住民さん]

この問題はズバリ以下の様に思います。

・現行の管理会社は適正な管理されているのか？（金額のみならず管理姿勢も含めて）
・住民からの不平不満はかなり蓄積されているのか、解消されてきたか否か？（進化無しは問題）
・他社に管理させたらいくらで管理するのか？（極端に安い委託なら会社変更価値有）
・他社に管理させてメリットはどのくらいあるのか？（前管理会社に不満あれば変えるべき！）
・新しい金額と管理内容に対して住側の総会で承認得られるか？（上記問題あれば即刻変更審議）
・新管理会社の経営状況については住意識はどうか、再度比較するか！（適時に行うが原則）
・所詮は一民間企業に委託してるだけであり理事会に説明や納得させる意見がない管理会社は×です。

　昨今の景気から管理会社が自ら管理費低減するのが本論、住側からの低減の可否聞かれるようでは社会情勢無視のクサレ管理会社でしょう。私のところは後者でした。当マンションとしての結果は会社変更で全住民が合意した所です。大手の管理会社さんでしたが評判は最低でした。
今は、やや落ち着いております。3割以上の削減でありました。他マンションより高いなって思っていた管理費は世間と同等以下になりました。

[55: 入居済み住民さん]

管理委託費の金額について
・管理内容は適正なのか（住側で変更可能な項目あり、管理員配置や時間、点検も）
・管理単価はどうか（管理会社によって違う、見積り入手）

見積入手は現行委託内容（現契約書）を説明して他社に見積依頼するのみ、簡単です。
他社の見積と現行の差額が大きければ・・・要注意！、緊急理事会を独自に行う。

この感覚で管理委託費はかなり低減できると思います。
手間だ手間だと思ってるといつになっても現状のまま。

めんどうなのは内容的に現行の管理会社抜きで進めることくらいです。
情報がもれると現行の管理会社は談合活動するのでは。

[56: 入居済み住民さん]

ズバリ100万。
150世帯相当か（複合型の店舗付き:50世帯相当）
この応答は明解でしょう。
つまり当マンションは1戸当り1万位でしょう。
今の時代は、なんとなくですが1万でも高いのではと感じていましたが。
でも地域や立地や構造の相違も関係あるだろうから0.8万〜1.3万位ならおかしくないかも。

それ以上はチョットー、チョットチョット。（もう古いか）
理事会に要望すれば、節減可能なテーマは結構あるように思います。
理事会に検討工夫させれば必ず下げることはできますね。
管理会社依頼じゃだめだ。
最大に下げたければ、全面見直しの会社変更がいい。
ここに至る自体は現状の管理会社に不平不満が多いとか不信感が募ってることが条件です。
会社変えてよかったという話題は他のスレッドで確認できますので参考に。

[57: 入居済み住民さん]

Ｎｏ.52さんは一体何が言いたいのかわかりません。
もう少しわかりやすく説明してください。

[58: 匿名さん]

＞３８、４０
＞管理委託契約書は紙きれ一枚。契約内容もかいてありません。
＞契約更新なんてないのです。管理会社替えれないと書いてある。
マンション管理適正化法違反です
＞決算説明も受けたことがありません。
管理組合は機能しているのですか？理事長は年に１回必ず総会を開いて
決算報告しなければなりません。（区分所有法違反）
報告書の原案となる書面は管理会社が作成することになりますから
（あっ！業務内容がかいてないのか）
とにかくこんな会社で業務もいい加減なら管理会社変えるしかないです。
管理会社を変更できないという契約内容は無効の主張ができます。
ただし、管理組合としての契約でなく個人契約になっているようなので
他の方たちの同意を得る必要がありそうです。
マンション管理士等の専門知識を有する方に相談してみてはいかがでしょう。

[59: 匿名さん]

↑↑↑
スイマセンかなり古いレスに反応してしまいました。
無視してください

[60: 入居済み住民さん]

立候補者などいるわけがないので、毎回階ごとに交代で役員をするようになってますが、今回で三回目です。
しかし、いつも管理委託会社は総会が近づくと、自社が委託受けるのを当然のように、委託費の内訳を示さずに、委託内容の重要事項の説明を始めます。
他のこまごました修繕などは自信満々で見積もりを取りましたと自信満々です。
今回はいい加減頭にきたので、一番管理組合で支出が大きい管理委託費の見積もり、費用内容がないのか問い詰めたら「暫くの間、委託費が変わってないのでいらないと思いました。」だって!
馬鹿にしやがって!
法律では、管理業務主任は、10箇所のマンションを担当することができます。うちのマンション(約40世帯で)が,約500万円ということは、一人の管理業務主任で約5000万円の委託費を契約していることになります。
かなり問題が起こらない限りは、2～3月に一回の役員会の段取りと年に一回の総会そして毎月の管理費管理資料の送付(もちろん会社内で役割分担の事務員がさっさと流れ作業で処理しているだけだろうけど)です。
みなさんどう思いますか?知り合いに聞くとやはり委託費の不透明さグレーさを感じている人が多いようです。
もっと興味を持ったらいいと私は思います。年間自分がいくら払っていることになるのか計算してみては?

[61: 匿名さん]

>No.60さん

うちのマンションでは、管理委託費の内訳を提出するようにさせました。
まあ、項目出しただけでは、高いのか安いのか分かり難いので、
内訳をださせた上で、他社の見積りを取れば、適正価格を知ることが出来ます。
（他社には、金額を教えないで、業務内容のみ伝えます）

[62: 匿名さん]

事務管理費（会計＋総会理事会支援）：１戸あたり月額１５００円（独立系）、２５００円（財閥系）
エレベータ点検：１基あたり月額２万円（独立系）、５万円（メーカー）
管理人：１時間あたり１３００円
これがまずスタート
このへんの費用が５割り以上高ければ、相当重症でしょう

[63: 匿名]

エレベーターは、着床階数や速度の違いやフルメンテかPOGかでも違うので一括りにしていくらとは言えないよ。

10階程度、フルメンテ位の設定は必要。

30階200m/分のエレベーターと10階60m/分のエレベーターで同じ費用なわけはないから。

[64: マンション住民さん]

うちは大規模マンション（600戸以上）で築5年だけど、この間2回管理委託契約の更新をした。
もちろん毎回3社見積りで比較していたが、理事会が恣意的に最初からの管理会社に理事会決議して総会に諮ってきた。
ただ、前回の3社見積りの時は、日本ハウズイングが低価格の見積りを出したため、値段を下げざるを得なくなった。
だけど、この5年間で管理委託費は年間1400万円も下がってる。いかにボラれてたのかが分る。

[65: 匿名]

>64

いくらから１４００万下がったの？
１５０００万からなのか５０００万なのかで受け取り方が違うよ。

[66: マンション住民さん]

>>65
初回は年間５千万円台、1400万円下がって5年間で2回契約更新して20%下がった。

[67: 匿名さん]

管理委託費下がっても管理の質が同じならボッタくりだったと言うことだ。

[68: 匿名]

本当に同水準なのかね。

どうやって判断したんだ。

[69: 匿名さん]

少なくとも管理委託契約書の契約更新前の内容と比較すれば机上では判断できる。
後は日ごろの業務チェックだろう。

[70: 匿名]

例えば「○○の掃き掃除週１回以上」と書いてあった場合、更新前と後が同じかどうかどうやって判断するんだろうね。

日ごろの業務チェックとか簡単に言うが誰がするんだ？