当マンションでは管理状態について住人から特に文句は上がっておりませんが、駐車場料金も100％管理費に組み込まれていて、何とか赤字にならずにやっている状態です。
管理会社の担当の方もわりと熱心な方です。
しかし、竣工より２年経ちますがはたしてこの管理費は正当な金額なのだろうかと常々思うのです。
他スレで管理会社変更の件がよく書き込みされていますが、変更と言うのはおそらく誰も考えていないと思いますので、他社で見積もりを出してもらうと言うのも理事会で通らないと思います。
（余計な事をして、サービスが低下しては困るから）
単独で勝手に動くのも非難を集める可能性があるので控えたいと思っています。
マンションの形態によって管理委託費と言うのは一概にいくらとは言えないと思うのですが、皆さんのマンションの管理委託費を参考にしたいのでズバリいくらなのか教えてくれませんか。
当マンションは30戸なので出来ればその辺りの方教えてくださるとありがたいです。
[スレ作成日時]2006-11-09 19:25:00
注文住宅のオンライン相談
管理委託費ズバリいくらですか？
| No.2 |
by 匿名さん 2006-11-09 21:05:00
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まずは自分からどうぞ。
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|---|---|---|
| No.3 |
スレ主ではありませんが、マンション規模も違うのですが、当方も非常に気になっていたので書きます。
約350世帯、売主子会社の管理会社への全部委託で定額管理委託費として約210万円です。 別にエレベーター点検費・諸々等の費用として約350万円。 総額約560万円が月間予算となっています。 |
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| No.4 |
管理委託費は、
見なおしてもそんなに変わらないだろうからその労力を考えると 面倒くさいから今のままでいいや というパターンと 充分な管理費を払っているからいいサービスが受けられているのだと イコールに思っている人が多いんでしょうね。 儲けさせすぎだけはさけたいものです。 |
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| No.5 |
８５世帯で管理委託費は全部委託で８７万／月
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| No.6 |
私も非常に気になってました。
管理委託費は委託する内容により大きく異なってくると思うので、単純にトータル費用では無く、 各種項目の「単価」で比較してみませんか？そうすれば自分のマンションの管理委託費が適正か どうかある程度判断できると思うのですが（同じ管理会社で各マンション単価違ったりして）。 ちなみに約250世帯 管理事務費（月額）・・・1000円／戸[経費込みを世帯数で割りました] 管理員費（月額）・・・1800円／時間[月のトータル人数・時間で割りました] 清掃業務費（月額）・・・14000円／人[月のトータル人数で割りました] エレベーター保守費（月額）・・・5500円／停止階数[フルメンテ、全停止階数で割りました] 消防設備点検費（月額）・・・500円／戸[世帯数で割りました] |
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| No.7 |
28戸で22万円/月
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| No.8 |
当マンションの管理委託費です。
手元に記録が無いので詳細までは解らないのですが、 11階建て３０戸 全委託で月約31万位です。 管理人は一人で月〜金の日勤です。 エレベーターは1基で保守点検日は月約18000です。偶数月に一回有人点検です。残りは遠隔点検らしいです。 機械式駐車場点検費、防犯カメラリース料金も別途です。 宅配ボックスの管理点検費は月8000円です。 現在、管理費約5000- 修繕積立金約4000-です。 おおむねこんな感じですが、どのようにお感じになられますでしょうか？ 皆さんのマンションでは毎月管理費って溜まっていくもんですか？ |
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| No.9 |
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| No.10 |
管理会社は変更せずに管理委託費を減額させました。
その他、管理費で削れるところは削りました。 さらに修繕積立金は一時金がなくなるように約2倍に増額しました。 その後、管理組合の収入がGetできたので、修繕積立金は元に戻しました。 スレ主さんのマンションは、エレベーター点検費と 宅配ボックス点検費が管理委託費に含まれているのですか？ ちょっと分かりにくかったので。 私のところはエレベーター、機械式駐車場点検費は管理委託費に含まれています。 駐車場使用料はどうなっていますか？ 私のところの駐車場使用料は管理費勘定です。 管理費勘定の収支は、余剰金200万円/年です。（毎月貯まってます） 現在、管理費4800円/月、修繕積立金5600円/月です。 ＞おおむねこんな感じですが、どのようにお感じになられますでしょうか？ 年間収支が分からないと何とも言えません。 |
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| No.11 |
＞07さん
ありがとうございます。 エレベーター、宅配ボックス、機械式駐車場点検費は管理委託費には入っていません。 駐車場使用料は100％管理費への計上となっています。 年間収支は調べておきます。 あと、なぜ管理委託費を減額させようという動きが出てきたのですか？ 私も減額の話を理事会で出そうと思っているのですが、他理事達は特に興味が無さそうなのです。 現状に満足しているか興味が無いのかです。 それと、削れる所とありますが何を削られたのですか？ 質問ばっかりでスミマセン。 |
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| No.12 |
うちは 管理事務費 月額1,900／戸（総戸数130）
管理員業務費と清掃業務は合算されていて 単価がわかりません。 わざとでしょうか？ 宅配BOXは、月額4,500です。 私も減額案をだしたいのですが みなさん 興味があるかどうか？ いっそ 役員に立候補しようかと考えてます |
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| No.13 |
6さんの書き方がよく分かりますね。
大体でもいいから、こういう各項目の単価が分かると安心なのですが。 管理事務費というのが管理会社がそのままもらう費用でしょうか？ |
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| No.14 |
管理事務費とはマンション標準管理委託契約書の事務管理業務のことです。
管理会社が行う会計などの事務に関する費用です。 管理事務費の内容なんて、どこのマンションもほとんど同じだと思いますし、管理会社の事務の 作業量は世帯数に比例するので、単価が早速1,000〜1,900円／戸と開きが出るとは面白いですね。 |
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| No.15 |
設備管理や付加サービスにあまり左右されない「事務管理業務」は比較の目安にされますね？
ですが、管理会社も長けているところでは、他の付加サービスにマージンをうまく乗せて、事務管理業務は抑えてたりしますね．．． 当ＭＳでも最近精査し突っ込みを重ねたところ、事務管理以外の管理業務費に25％ものマージンを乗せているのが発覚しました。 |
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| No.16 |
宅配ボックスの保守費用、ボックス数で割ったら（単価）どうなりますか？
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| No.17 |
>15
管理会社のマージンが大体でもわかるような時代になっていくのかな… |
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| No.18 |
>17
マージンがわかるようにはなりますまい(笑 今ちょうど管理会社見直しで費用内訳４社分あるんですが、 最後にくる一般管理費（報酬など）でさえ、３倍ぐらいの格差があります。 事務管理業務費（会計／組合運営支援など）でも、 415円／戸・月 〜 1445円／戸・月 と格差あり。もちろん提案書内容を精査して内容比較せねばなりませんが、管理会社の収益の乗せ方にもいろいろあるようです。 設備点検保守費用は、どの管理会社も似たようなものですね？ むしろ数社が「組合直契約でどうぞ」って提案してくるくらいです。 |
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| No.19 |
事務管理業務費が415円／戸・月の管理会社が大手ならば、とっても魅力ありますね。
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| No.20 |
マンションは管理会社に委託運営させております。
その定額委託料の相場は一戸当たりいくらでしょうか。 当方は戸数で割ると１．５万円/戸くらいですが、どうも異常に高くないかと感じています。 当方９０世帯です。 皆さんはどうなのか、教えてください。 マンション立地場所とか構造とかにより変動あって当たり前でしょうが。 どうも委託費が不透明ですね。 |
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| No.21 |
>>20さん
このスレは永遠に続くと思うのですが、「委託費」とすると比較ができないのです。 理由はその委託費にどこまで含むかによって異なるためです。 もう少し、どのＭＳでも共通な費用名目にしたほうが比較が参考になると思います。 まぁ、それでもっということで うちの場合は、単純に戸数で割ると1.68万円／戸くらいになります。 共有設備が多いほうだと思います。逆に植栽や大型水槽などは直契約のため含まれていないものもあります。 |
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| No.22 |
No.21さん、ありがとうございます。
委託費の管理項目内容の詳細ですが、各県下での標準内訳基準とか標準単価はないのでしょうか。 例えば委託費が高い感じるのですが・・これはマンション管理業さんの意向に文句言わず理事会が付き合ってる結果だけだからでしょうか。 国とかの規制（標準管理積算等はない？）もないと解釈してよいのですか。 すみません、教えてください。 |
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| No.23 |
＞国とかの規制（標準管理積算等はない？）もないと解釈してよいのですか。
私も求めてはいるのですが、いまだ目安になるもの見つかってません。 てっとり早い「高い安い」の比較は、 今の業務委託仕様で別の管理会社に見積もってもらうことです。 設備関係は、機器のメーカーや型式などを洗い出すのが面倒なので省いたほうが簡単です。 複数社に依頼するときは、見積り項目もある程度、項目を指定するのがポイントです。 あっと、その前に現行契約の委託費の内訳を可能な限り細かく調べてくださいね？ その中に違和感がある項目があれば、またスレで発言すればレスが付きやすいと思います。 |
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| No.24 |
３年目理事さん、ありがとうございます。
大変勉強になりました。 ちなみに項目で消防・防災設備点検管理費とあり１８万／月（９０戸）です。 仕様は二種、機械点検・機器・総合点検とあります。 その他、気になるのは管理清掃費・管理員業務費ですが時間調整して見直し可能に感じます。 近所のマンション情報を聞くと同じ項目・内容で４万／月（１１０戸）の資料手にいれました。 この差はは一体なんでだろう？、理解できません。 次回の理事会に確認したいと思いますが。 あと、別会社に項目合わせての見積り比較・・の手順ですね。 |
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| No.25 |
＞項目で消防・防災設備点検管理費とあり１８万／月
これは・・・・相当特殊な設備？？？(^^ゝ 設備（ハード）の保守点検は、必ず記録が残ります。大抵、孫受け会社の点検フォームですよね？ 担当会社や担当者名が残りますので、直接話すと良いと思います。 バレ易いので、管理会社もあまり無茶な上乗せはしないはずなのですが・・・・ 別会社にはちゃんと「比較のため」と伝えたほうがいいかもしれません。 勘違いされると何度も来館してくるし、その手間隙は24さんも望まないことでしょう。 そうそう、これらの作業は23さんが「理事」と仮定してますのでご注意を。 |
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| No.26 |
地方によって物価も違うし、副収入の駐車場の使用料と台数も違うので単純比較するのは無理がある。
都心の築30年・70戸前後の中規模マンションの理事（通算6年）をしていますが、 これといった維持費が過大な共有設備もありません。 総会の季節なので、議案書が手元にありますので、参考まで投稿します。 管理員は住み込み、最大手クラスの管理会社で年間750万円です。 管理内容は、さすが大手という感じでシステム的24時間対応。 内容を見ると、設備および建物定期点検費用（もちろんエレベター・消防設備含む）も 含まれています。 管理費は戸あたりではなく、面積当たりで比較しないと意味がありません。 うちは、月額200円/㎡程度ですから60㎡なら12,000円前後、80㎡なら16,000円・・。 修繕積立金は180円/㎡程度ですから、60㎡なら23,000円、80㎡なら31,000円くらい。 修繕積立金を除く管理費は、新しくても古くても基本的には同程度ですね。 管理費が割安な理由は、維持費のほとんどかからない平置き駐車場が10台あり、 平均3万円弱（地域相場4万円）で、年間約350万円の収入、これは管理委託料の50％弱に相当します。 半分程度を、管理費に充当しているからです。 最近の機械式は、金食い虫らしいですが、駐車場相場の高い都心マンションで、 平置き駐車場があることは管理組合運営上では強みです。 |
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| No.27 |
難しくなって来ましたね。
平面駐車場の有無、機械式駐車場の有無、世帯数、階数等、それらに対する管理会社の管理項目設定により管理費が提案されてるのですね。必ずしも戸当たりでは比較できない、管理ｍ2当たりの単価基準で決めた方がよい・・等、他になにがあるでしょうか。 当マンションの今の管理ｍ2はいくらですかと聞いてるのですが、３日たっても応答なし。このような管理会社は避けた方が良いでしょうか。いい年したフロントですが、急所つかれるとわかりませんので、会社に確認しますとのこと。こちらも疲れてきました。早くマンションの適正な管理費を法整備していただきたいです。 |
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| No.28 |
>>27さん
それはあなたの誤解です。 管理会社の問題ではないし、管理会社は質問内容の返答に困っていると思いますよ（笑） ＞当マンションの今の管理ｍ2はいくらですかと聞いてるのですが、３日たっても応答なし。 どこの管理会社でも、㎡単価を決めているところはないはずですよ。 建築費と同じように、㎡単価はあくまでも費用の積算の結果であり、基準ではありません 無駄な設備がなければ規模が大きくなれば下がる可能性が高いし、十数戸の小規模なら高い それと、管理人の勤務形態と人数（日勤、住み込み）警備員の有無でも違います。 一時取得で理事経験が乏しければ、最初は間違っても仕方ないですがちょっと調べてから 聞かないと恥をかく可能性もありますよ。 管理会社に聞くも何も、標準管理規約準拠なら管理費は普通は面積割りで負担しますから ご自分の部屋の管理費を、専有面積で割ったものが㎡単価です。 これは、高層階や低層階、角部屋や中住戸 プレミアム住戸といった分譲価格には無関係で 公平なはずですよ。 |
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| No.29 |
組合員が取られる「管理費」とここで出てくる「管理費＝業務委託費」はちと違う。
管理費の中には、管理会社に支払う「管理人・警備・清掃などの人件費」「会計代行などの事務手続き」「設備の点検・修理などの保守費」などがあり、それ以外に「共有部の水道光熱費」や「理事会の運営雑費」などが管理費からし払われる。 「業務委託費」もどこまでを委託してるか？によって簡単には比較できませんね。 組合員の方なら入居時又は定期総会時に管理会社への委託費と明細は資料として受け取っていると思いますよ。 うちの場合は、孫受けの会社まで調べて必要に応じて「管理会社<=>孫受け会社」の間の受託費なども把握しようとしてますけど。 |
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| No.30 |
無意味、
いくら管理費を支払うかという問題だけでしょう。 Breakdownは、どうでもいい問題なんですけどね。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
３１さんの方が無知なだけでしょう。
きちんとした管理組合なら、当たり前のことです。 特に、エレベーター、機械式駐車場、宅配ロッカーなどの契約は、 フルメンテナンスからPOG_に切り替えるとか、管理委託費は、 他社の見積もり（独立系）を同仕様でとって交渉すると、 一割以上すぐ下がります。 |
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| No.33 |
28さんへ
戸々の家庭の管理費の論議ではありません。 管理会社へ支払う定額委託料についての話題です。（何ｍ2の清掃面積か清掃員の配置人数多すぎないかなどの問題です。） 内訳の説明と理事会での審議をしっかりすることでこの費用はどうも10〜30％下げることは可能です。 当方のマンションはその内容説明が曖昧すぎるので困っています。 でも、サイトでの質問や見積も簡単に入手できる時代なので先方もへたなことできませんね。 |
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| No.34 |
31さんは管理会社の方の発言に感じます。
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| No.35 |
えっ
ここに管理会社の方も発言しているの！ |
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| No.36 |
まだ竣工して２年とのことですが、駐車場も１００％管理費に組み込まれているということは、剰余金として修繕積立金にまわしているのか分かりませんが、赤字にならない程度であれば、修繕積立金にはほとんど回されてないことと思います。長期修繕計画の十数年後の修繕時までにどれだけお金を貯めていかないといかないのか、現状で足らないのであれば、どの程度値上げしなければならないのか分かるはずですので、管理会社の担当者が熱心であれば、理事会でよく検討されて、積立金を補えるためにコストダウンをもとめては如何ですか？管理費の高い安いは設備や敷地の広さ、戸数などで一概に計れませんので、管理組合連合会などの団体に問い合わせればある程度の相場的なものは教えてもらえると思いますよ
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| No.37 |
マン管新聞4/15号によりますと・・・
条件：2006/7〜9の流通販売物件、都内23区内、201戸超MS の場合、 管理費 201円/m2 積立金 120円/m2 が平均です。 もちろん経年数や附帯設備によるところも大きいでしょうが、１つの目安になりますかね。 |
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| No.38 |
うちの管理委託費は
\14,000/戸・月 です。 戸数は２４戸、管理人はいません。共有設備も特にありません。 宅配ボックスなんてなし。 管理会社は電話してもあまり繋がりません。（AM中だけみたい） 何かトラブルあったらどうすればよいんだろう？ 委託費に含まれるものは、 ・エレベータ点検費 ・清掃業者委託費 ・その他？？ 内訳を教えてもらっていないのでそれぞれのコストがいくらなのかわかりません。（現在問い合わせ中。教えてくれるかな？） 電気代は別です。 はっきり言って管理は賃貸以下のような気がします。 結構ぼったくられている気がします。 管理委託契約書は紙きれ一枚。契約内容もかいてありません。 しかも個人単位で契約。 おまけに管理会社替えれないと書いてある。 これって有効？ |
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| No.39 |
契約更新の際に、下記の標準契約書を参考に改訂し、６条の別紙を採用させたら如何ですか。
マンション標準管理委託契約書 http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409/010409-1.pdf マンションの管理委託契約に係る標準管理委託契約書について http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010409_.html |
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| No.40 |
＞内訳を教えてもらっていないのでそれぞれのコストがいくらなのかわかりません。（現在問い合わせ中。教えてくれるかな？）
結果が返ってきました。 結論：教えてくれませんでした。 えーと、内訳を知りたい意図がわかりません。・・・信頼して頂くしかありません。・・・ まったくお話になりません。 ＞契約更新の際に、下記の標準契約書を参考に改訂し 契約更新なんてないのです。決算説明も受けたことがありません。 （書面で送りつけてくるだけ。質問しても適当にはぐらかされます。今回のように。） もう弁護士にでも相談するしかないのでしょうか？ |
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| No.41 |
>>40
そんないい加減な会社とは縁を切ってリプレイス（委託会社の変更）すれば良いだけ。 |
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| No.42 |
＞もう弁護士にでも相談するしかないのでしょうか？
随分昔のスタイルの契約の様ですが、平成１３年にマンション管理適正化推進法が施行されて、マンション管理は様変わりしてます。 貴方の管理会社の詳細は分かりませんが、 マンション管理業者は、国土交通省の登録簿に登録を受ける義務があり、事務所ごとに、３０組合につき１名以上の管理業務主任者を置き、管理組合と管理委託契約を結んだり、更新する際に、事前に管理業務主任に重要事項説明する義務があります。この契約も従来の自動更新条項が廃止されて、民法６５１条の委任の両当事者の解除権を採用し、契約終了に伴う管理事務の引き継ぎ等の必要な期間を考慮して３ヶ月前の書面通知で解約申し出ができ、更に、契約書に有効期間を規定して、その満了日３ヶ月以上前に、総会で管理会社を継続するか否かの決議し、書面通告するのが一般です。 弁護士など費用を掛けなくとも、下記の窓口で相談しては如何ですか。 トラブルの相談にのってくれる主な窓口 高層住宅管理業協会 東京都港区虎ノ門1-23-7虎ノ門23森ビル TEL 03-3500-2721 http://www.kanrikyo.or.jp/ 月曜〜金曜 9時30分〜17時30分 国民生活センター 港区高輪3-13-22 TEL 03-3446-0999 http://www.kokusen.go.jp/ 月曜〜金曜 午前10時〜12時、午後1時〜4時 全国マンション管理組合連合会 京都府京都市下京区松原通高倉東入三洋ビル304 TEL 075-351-7421 http://www.mc-kyoto.org/ kanta/zenkan.html 月曜〜金曜 午前9時〜午後5時 東京都飯田橋不動産相談室 新宿区神楽河岸1-1飯田橋セントラルプラザ12階 TEL 03-3235-6551 http://www.tokyo- machidukuri.or.jp/ 日曜日を除く毎日 9時30分〜18時30分※弁護士相談の受付は9時から（先着順、人数制限あり） マンション管理センター 東京都千代田区一ツ橋2-5-5岩波書店一ツ橋ビル7階 TEL 03-3222-1516 http://www.mankan.or.jp/ 月曜日〜金曜日 9時30分〜17時30分 |
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| No.43 |
38さん
恐らくは管理組合が結成できていないのではないでしょうか？ ですので、個別での契約になっているかと思います。 今から組合を結成するのは大変でしょうけど、目ぼしい管理会社に相談してみては如何ですか？ |
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| No.44 |
今から組合を結成すると、言い出しっぺが一人理事・理事長確定だからな・・・。
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| No.45 |
自分のマンションは自分で守るのが原則。管理組合がないマンションなど、今の時代、信じられません。また、付近のマンションと交流して
情報交換をすることや、地域のマンション交流会に入り、勉強することも大事です。 「言いだしっぺになると、役員にならされる」…そんなことを言って、誰があなたのマンションを守ってくれるのですか？ |
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| No.47 |
４０戸のＭＳです。
月あたり、１１３００円です。 普通の管理委託です。 これ高いとおもうのですが、 いくら位が適正ですか。 誰かおしえてください。 |
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| No.48 |
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| No.49 |
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| No.50 | ||
| No.51 |
管理会社を変更しました。管理委託費はすごく安くなりました。
管理内容に合わせた見積入手され比較されたそうです。 変更の比較された結果です。2ヶ月くらいでしょうか、話題があってから。 すっきりしました、今まで無駄な金を支払ってましたね。 各会社によって性格違うのでしょうが各戸の管理費もかなり下げていただきました。 3割以上安くなりましたね。 結局、住民は何も知らないだろうからと経営してきたひどい管理会社らしいです。 そのひどい会社が存続してると考えただけで今でも頭にきます。 甲であるマンション住民から高額な管理費請求してたのです、何もまともに説明されずに。 最初の他社の見積だけで20万/月以上違うというのですから。 解約通知の時には皆さん喜ばれていましたよ。 そのひどい管理会社さんはあわててご近所の管理してるマンションの単価下げたらしいです。 笑っちゃいますよね！ そのマンションの友人からも、うちのマンション行動に対して感謝されていますよ。 不安とか不信な点があるならば、他の管理会社さんに変更を考えるべきです。 新しい管理会社さんについては今のところあまり不満はないような雰囲気ですし。 助かりました、ご苦労様でした。 ご近所さんにも気をつけて・・とだけこれからも言いますので。 |
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| No.52 |
>>51
まったく同じ委託管理仕様で、３割も下げられたなら、それは大成功といえます。 でも、各戸の管理費負担を比例して下げたのなら、それは時期早々だったかも。 修繕積立金は大丈夫？ また、各戸の負担を下げると大喜びしますけど、逆に必要な時に上げようとすると猛反発されて身動きとれなくなりますよ。 |
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| No.53 |
何故でしょう。
そもそもの管理内容や単価がおかしいのだから自然でしょう。 そのまま放置しておく方が不自然ではありませんか。 歴代の理事会さんが検討されたことは、過去より反対論議はあまり聞きません。 いつも総会で問題であったのはダメな管理会社でした。 まともな対応ができていないと評判でした。いつも住民から怒られてたような感じ。 それが証拠に何度もフロントさんが変っていた事実も聞いています。 委託費以前の問題でしたね。 |
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| No.54 |
この問題はズバリ以下の様に思います。
・現行の管理会社は適正な管理されているのか？（金額のみならず管理姿勢も含めて） ・住民からの不平不満はかなり蓄積されているのか、解消されてきたか否か？（進化無しは問題） ・他社に管理させたらいくらで管理するのか？（極端に安い委託なら会社変更価値有） ・他社に管理させてメリットはどのくらいあるのか？（前管理会社に不満あれば変えるべき！） ・新しい金額と管理内容に対して住側の総会で承認得られるか？（上記問題あれば即刻変更審議） ・新管理会社の経営状況については住意識はどうか、再度比較するか！（適時に行うが原則） ・所詮は一民間企業に委託してるだけであり理事会に説明や納得させる意見がない管理会社は×です。 昨今の景気から管理会社が自ら管理費低減するのが本論、住側からの低減の可否聞かれるようでは社会情勢無視のクサレ管理会社でしょう。私のところは後者でした。当マンションとしての結果は会社変更で全住民が合意した所です。大手の管理会社さんでしたが評判は最低でした。 今は、やや落ち着いております。3割以上の削減でありました。他マンションより高いなって思っていた管理費は世間と同等以下になりました。 |
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| No.55 |
管理委託費の金額について
・管理内容は適正なのか（住側で変更可能な項目あり、管理員配置や時間、点検も） ・管理単価はどうか（管理会社によって違う、見積り入手） 見積入手は現行委託内容（現契約書）を説明して他社に見積依頼するのみ、簡単です。 他社の見積と現行の差額が大きければ・・・要注意！、緊急理事会を独自に行う。 この感覚で管理委託費はかなり低減できると思います。 手間だ手間だと思ってるといつになっても現状のまま。 めんどうなのは内容的に現行の管理会社抜きで進めることくらいです。 情報がもれると現行の管理会社は談合活動するのでは。 |
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| No.56 |
ズバリ100万。
150世帯相当か（複合型の店舗付き:50世帯相当） この応答は明解でしょう。 つまり当マンションは1戸当り1万位でしょう。 今の時代は、なんとなくですが1万でも高いのではと感じていましたが。 でも地域や立地や構造の相違も関係あるだろうから0.8万〜1.3万位ならおかしくないかも。 それ以上はチョットー、チョットチョット。（もう古いか） 理事会に要望すれば、節減可能なテーマは結構あるように思います。 理事会に検討工夫させれば必ず下げることはできますね。 管理会社依頼じゃだめだ。 最大に下げたければ、全面見直しの会社変更がいい。 ここに至る自体は現状の管理会社に不平不満が多いとか不信感が募ってることが条件です。 会社変えてよかったという話題は他のスレッドで確認できますので参考に。 |
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| No.57 |
Ｎｏ.52さんは一体何が言いたいのかわかりません。
もう少しわかりやすく説明してください。 |
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| No.58 |
＞３８、４０
＞管理委託契約書は紙きれ一枚。契約内容もかいてありません。 ＞契約更新なんてないのです。管理会社替えれないと書いてある。 マンション管理適正化法違反です ＞決算説明も受けたことがありません。 管理組合は機能しているのですか？理事長は年に１回必ず総会を開いて 決算報告しなければなりません。（区分所有法違反） 報告書の原案となる書面は管理会社が作成することになりますから （あっ！業務内容がかいてないのか） とにかくこんな会社で業務もいい加減なら管理会社変えるしかないです。 管理会社を変更できないという契約内容は無効の主張ができます。 ただし、管理組合としての契約でなく個人契約になっているようなので 他の方たちの同意を得る必要がありそうです。 マンション管理士等の専門知識を有する方に相談してみてはいかがでしょう。 |
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| No.59 |
↑↑↑
スイマセンかなり古いレスに反応してしまいました。 無視してください |
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| No.60 |
立候補者などいるわけがないので、毎回階ごとに交代で役員をするようになってますが、今回で三回目です。
しかし、いつも管理委託会社は総会が近づくと、自社が委託受けるのを当然のように、委託費の内訳を示さずに、委託内容の重要事項の説明を始めます。 他のこまごました修繕などは自信満々で見積もりを取りましたと自信満々です。 今回はいい加減頭にきたので、一番管理組合で支出が大きい管理委託費の見積もり、費用内容がないのか問い詰めたら「暫くの間、委託費が変わってないのでいらないと思いました。」だって! 馬鹿にしやがって! 法律では、管理業務主任は、10箇所のマンションを担当することができます。うちのマンション(約40世帯で)が,約500万円ということは、一人の管理業務主任で約5000万円の委託費を契約していることになります。 かなり問題が起こらない限りは、2～3月に一回の役員会の段取りと年に一回の総会そして毎月の管理費管理資料の送付(もちろん会社内で役割分担の事務員がさっさと流れ作業で処理しているだけだろうけど)です。 みなさんどう思いますか?知り合いに聞くとやはり委託費の不透明さグレーさを感じている人が多いようです。 もっと興味を持ったらいいと私は思います。年間自分がいくら払っていることになるのか計算してみては? |
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| No.61 |
>No.60さん
うちのマンションでは、管理委託費の内訳を提出するようにさせました。 まあ、項目出しただけでは、高いのか安いのか分かり難いので、 内訳をださせた上で、他社の見積りを取れば、適正価格を知ることが出来ます。 （他社には、金額を教えないで、業務内容のみ伝えます） |
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| No.62 |
事務管理費（会計＋総会理事会支援）：１戸あたり月額１５００円（独立系）、２５００円（財閥系）
エレベータ点検：１基あたり月額２万円（独立系）、５万円（メーカー） 管理人：１時間あたり１３００円 これがまずスタート このへんの費用が５割り以上高ければ、相当重症でしょう |
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| No.63 |
エレベーターは、着床階数や速度の違いやフルメンテかPOGかでも違うので一括りにしていくらとは言えないよ。
10階程度、フルメンテ位の設定は必要。 30階200m/分のエレベーターと10階60m/分のエレベーターで同じ費用なわけはないから。 |
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| No.64 |
うちは大規模マンション（600戸以上）で築5年だけど、この間2回管理委託契約の更新をした。
もちろん毎回3社見積りで比較していたが、理事会が恣意的に最初からの管理会社に理事会決議して総会に諮ってきた。 ただ、前回の3社見積りの時は、日本ハウズイングが低価格の見積りを出したため、値段を下げざるを得なくなった。 だけど、この5年間で管理委託費は年間1400万円も下がってる。いかにボラれてたのかが分る。 |
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| No.65 |
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| No.66 |
>>65
初回は年間５千万円台、1400万円下がって5年間で2回契約更新して20%下がった。 |
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| No.67 |
管理委託費下がっても管理の質が同じならボッタくりだったと言うことだ。
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| No.68 |
本当に同水準なのかね。
どうやって判断したんだ。 |
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| No.69 |
少なくとも管理委託契約書の契約更新前の内容と比較すれば机上では判断できる。
後は日ごろの業務チェックだろう。 |
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| No.70 |
例えば「○○の掃き掃除週１回以上」と書いてあった場合、更新前と後が同じかどうかどうやって判断するんだろうね。
日ごろの業務チェックとか簡単に言うが誰がするんだ？ |
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| No.71 |
理事長が自らやるか、清掃業務担当理事に命令して監視させる。
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| No.72 |
自分でやる気は無いってことだね。
判断する術も無く言うだけなら簡単。 |
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| No.73 |
自分って・・・・管理業務の執行を総会で役員に委任したんだが。
だから役員がやって当たり前だ。 |
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| No.74 |
組合員が自分で個々に管理組合業務やるなら理事・監事はいらない。
マンションは管理者が一人いればいい。 |
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| No.75 |
管理者と理事長分けてるマンションってあるの？
それとリゾートマンションは法人化されてる管理組合が多いのはなぜ？ |
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| No.76 |
しこってる物件を管理会社とくんで旨味を吸うためじゃまいか！
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| No.77 |
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| No.78 |
上記の投稿は誰がやってるのでしょう！
レベルが低そうですね！ 管路委託費は 戸数：１６０～２００戸規模で １，４００、０００円前後でしょう。 （管理委託内容にもよります ロボットゲート保守も入ってます） 区分所有者（管理組合の皆さん）達の 意識のもんだいでしょう。 |
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| No.79 |
管理委託費については、具体的に項目ごとに計算していけば、他所と比べて
自分のとこが高いか安いかはすぐに分かります。 事務管理費は1戸当たり月 １，０００円程度です。 ＥＶ点検費は、メーカー系のフルメンテで、１基 40,000～高くても50,000円 階数や何人乗りとかはあまり関係ありません。 清掃費は、殆どが人件費ですので、時給で計算してください。 管理員人件費も、日数や時間で計算してください。 消防設備点検費は、1戸当たり月500円程度。 雑排水管の高圧洗浄は2年に1回で、月換算では、1戸当たり月160円～180円 他に防犯カメラのレンタル料や植栽費用等があります。 電気料金や水道料金は毎年そんなに変わりません。 小修繕とかは、そのマンションでちがつてきます。 こういったことを参考にして、管理費が高いか安いかを判断してください。 |
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| No.80 |
振り替え手数料、理事手当、備品費、電気保守点検費等も殆ど毎年
そんなには変わりません。 貯水槽清掃費は、年1回で、6万～7万円 大体経費としては、こんなものですよね。 管理費としては、1戸当たり、月７，０００円～１０，０００円で十分です。 管理会社に管理を委託し、管理員と清掃員がいる場合の経費です。 但し、管理員を２４時間体制とか２～３名つけたり、警備員やコンシェルジュとかを つけているマンションは別です。 |
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| No.81 |
匿名
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| No.82 |
細かい金額ですが、文書通信費で7000円とか、清掃用具費6000円とか、蛍光灯などの管球費5000円とかを、毎月使っても使ってなくても払っているマンションがあります。また、マンションの損害保険料金を管理費から払っているマンションもあります。まあ、どんなに少なく見ても、30％は管理会社の利益です。
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| No.83 |
うちは、50戸で年間600万円ぐらいだけと、ひょっとしめ高いの？
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| No.84 |
委託費の総額だけおっしゃられてもなんとも言いようがありません。
同じ50戸でも、週2～3回の巡回清掃か週5の管理員かで大きく異なります。 エレベータの設置台数や機械式駐車場の有無によっても異なります。 |
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| No.85 |
スレ主さん
まず、お宅のマンションの 管理規約の管理組合の管理対象部分を投稿願いたい。 |
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| No.86 |
分譲マンションに住むからには、管理費と修繕積立金はついてまわります。高いの安いサービスがどうのというくらいなら、戸建てをかいましょう。 管理会社なんていう組織に影響される生活、自己責任以外に影響される生活は、負けです。
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| No.87 |
修繕費は将来に備えての積立金だから、マンションごとに事情が違うので違って当たり前。住民以外の方と高いの安いのと検討しても意味がない。
管理費は管理会社に委託しているのであれば、大いに検討する必要もある。 組合員が油断すると、その隙に乗じて彼らは組合費というおいしい餌を貪る。 彼らにとればそれがビジネスであり、罪悪感は持っていない。 やってもいない管理を色々と理屈をつけ管理費として徴収する。 しなくてもいい提案を持ち掛け、その裏リベートで会社に利益を与える。 彼らは、営業会議でそのノウハウを嫌というほど会社から教え込まれる。 挙句の果てな、マニュアルまでつくり、頭の悪いフロントマンに実行させる。 修繕費に関してはその使い方に関しては気を付けないといけない。 管理会社が絡むと必ず裏リベートが発生し、払わなくてもいい費用が発生してくる。 管理会社を外して組合運営をするという方法も考えないといけない時代になっている。 |
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| No.88 |
>>85 匿名さん 2020/07/04 18:25:51
スレ主さん まず、お宅のマンションの管理規約の管理組合の管理対象部分を投稿願いたい。 参考にしたいと思いみなさんの投稿内容を読んでいますがこのスレすでにスレ主放棄しているように思います。～2008年で終了。 これに「お宅のマンションの管理規約の管理組合の管理対象部分を投稿願いたい。」関する投稿がなければこれからの投稿は無意味？ |
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| No.89 |
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| No.90 |
>>83 匿名さん エレベーター・電気設備・飲み水の管理点検をして、共用の電気水道料金を払い、管理人と清掃人が週に30時間くらい働いていたら、妥当な金額だと思います。管理人が清掃を兼ねているとかであれば、もう少し安くてもよいかもしれない。安くても年間500万円くらいだと思います。管理費から、マンション総合保険料金を払っていたり、いろいろなケースがあるので断定はできないが妥当。小規模のマンションは、管理費に関しては高くつきます。
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| No.91 |
>>83 匿名さん
なぜなら、管理会社のフロントさんは、少ない軒数だろうと、多い軒数だろうと、総会や理事会のサポートはしますので、その手間は同じだから、その分の一軒あたりの管理費は少ない軒数のマンションのほうが高くなります。 |
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| No.92 |
東京通勤圏・竣工後5年の大手分譲マンション300戸・延床面積30,000㎡です。
皆様がご存知のケースと比較してお気づきの点等がございましたらコメントいただきたく、よろしくお願いします。 各金額は月額・税抜です。 管理委託費合計 5,250千円 －出納・会計 100千円 －総理事会運営・契約管理 250千円 －施設維持・修繕企画＆保守点検 1,000千円 －日常・定期清掃(毎日3名体制) 1,300千円 －警備(機械監視＆常駐1名) 1,000千円 －管理員(常駐1名＆パート1名) 800千円 －諸経費 800千円 ※マンション総合保険料や防犯カメラリース料などは含まれていません。 |
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| No.93 |
うちも２００戸程度２４時間有人管理のタワマンですが、うちより、２ー３割高いですね。管理会社抜きで理事同士で話し合い、削減コンサル入れた方がいいと思います。安かろう悪かろうになると批判する人いると思いますが、実際は掃除さえきちんとしていればそんな不満でません。安くなるだけです。
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| No.94 |
＞92 理事2年目さん
いい方法がありますよ。 売り区分マンションの中古物件情報で調べる方法です。 これだと、修繕積立金の額まで知ることができるし、似た条件の中古売りマンションを選択して比較することも出来ます。 情報源は無限ですから利用しない手はありません。 参考 https://house.ocn.ne.jp/new-mansion/tokyo/ |
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| No.95 |
事務管理費用が＠3000円なのですが、
皆様のマンションでは、いくらでしょうか？ あと、最近見積もり取ったマンションあれば、教えていただけたら。 |
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| No.96 |
事務管理費は、１戸当たり月で換算すれば、７００円～１，５００円
程度ではないでしょうか。 当然戸数によって小規模の場合は高くなります。 |
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| No.97 |
全て人件費の時間給で試算してみると大体の金額は
でてくるでしょう。 |
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| No.98 |
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| No.99 |
定額委託業務費のうち、①事務管理業務費と
②管理手数料 の違いは何ですか？ |
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| No.100 |
読んで字の如く。
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| No.101 |
事務管理費は、会計に伴う費用です。
管理手数料というか、それは管理をしていく中で必要な 口座引き落とし料とか点検料とかをいいます。 手数料という表現はおかしいかもしれませんが。 |
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| No.102 |
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| No.103 |
一般的には、
１．事務管理業務費 ２．管理員業務 ３．清掃業務 ４．建物・設備管理業務 ５．管理費用 ※小さな管理会社の場合、事務管理費用に会社の利益分を乗せず、 この項目に会社の利益として項目で計上している場合があります。 一般的には、大中の管理会社では、事務管理業務費又は管理費に利益部分を入れてる場合が多いです。 この管理費用の事を言っているのでしょうか？ |
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| No.104 |
したがって、５番の管理費用項目はほとんどの会社では、
項目が無いのが一般的ですね。 |
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| No.105 |
まずは、９９番さんが委託項目が、どのようになっているのか？
具体的に並びを教えてください。 年間契約の場合ですと、 総会前などに毎年配布される重要事項説明書がお手元に通常配布されているはずです。 |
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| No.106 |
一般的には、大体並びは表１のような感じかと思います。
https://manshion.runkodaira.com/management-fee/ |
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| No.107 |
管理費用でなく、
５．管理報酬です。 訂正いたします。 |
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| No.108 |
駐車場料金を全て管理費に計上されているんですか。
修繕積立金へ計上しているマンションが多いんですが。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
>>108 マンション比較中さん
私のマンションでは、管理費会計に入れ込んでいますが、 小さなマンションで築古なので、管理費に入れ込まないと（駐車場収入の副収入があって成立）、 今では副収入がない管理費単独だと、破綻する財政になってます。 しかし、修繕積立金が低すぎてかなり金額（比率も倍ぐらいにまで）上げました。 管理費に余裕があって、修繕積立金を計画的に蓄えたいマンションや、 機械式駐車場があるマンションでは、 メンテナンス等補修に多額の費用が掛かることから、 修繕積立金に入れ込む方が望ましいと書かれた一説記事を昔ネットで見かけた気がします。 どちらに当てはまるのでしょうか？ |
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| No.111 |
>>108 マンション比較中さん
追記 管理費を高めに設定するマンション、 修繕積立金を高めに設定するマンション、 マンションによって、考え方や設備も異なりため事情が異なると思います。 建物分譲時の初期管理会社は、管理費を高めに設定する傾向があります。 これは、管理会社が高い管理委託費を得る為の利益を確保したいためです。初期管理会社は大抵高めに設定されてます。 これを40年、50年経った時に管理費ばかりで修繕積立金を上げないと（上げるようシフトしていかないと）、または少しずつ、比率を変えるとかしていかないと、 成り立たなくなります。 マンションは古くなると工事部分も費用も増え大変です。 |
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| No.112 | ||
| No.113 |
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| No.114 |
42世帯、新築マンションです。(地方)
常駐の管理人さんはおらず、週に2回、5時間ずつ巡回で管理会社の方が清掃に来ています。 周りの物件と比べて管理費が高く、駐車場代まで修繕費ではなく管理費の足しにされているので、委託管理費(月額)を見ていたところ、 清掃の分野にて、 ?日常清掃 110,000円 週2回 ?定期清掃 31,000円 月1回 ?特別清掃業務 20,500円 年1回 ?24時間ゴミ保管庫収集業務 27,000円 週1※ペットボトル、缶、不燃物のみ(一箇所) とのことでした。 時給換算して日常清掃が割高な事は分かっていましたが、それならせめて24時間ゴミ保管庫収集業務くらい追加料金をとらずやってよ、定期清掃も高いし月一は多すぎじゃない？と思います。 これは許容範囲ですか？それとも見直しをお願いできると思いますか？ |
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