理事の意欲をそぐ管理規約

[現理事長です]

意欲、実行力のある理事がいて助かるのですがたとえば管理規約の共用部分の変更を伴う工事などを総会手続きを省略してどんどんすすめる。
注意すると法規をうるさく言われるとやる気がなくなると反論される。
本人は人のために良いことをしているのだから訴訟をされたらその時に考えれば良いことと言う。
こんな理事が３分の１くらい約3〜4名いて理事長としては困っています。
とりあへずはストップをかけていますが理事会が割れるのは回避したい。
また、法規で攻めれば本人がツブレるのが心配です。
管理会社は法規に厳密に従えば総会決議事項だけれど法規は適当にしたがっていれば良い、理事会の判断ですと。
管理会社の理事会判断という助言により過去は2百万円位までの共用部分変更工事は総会決議を取らずに実行していることも影響しています。
皆さんならどう対処されますか？

[2: 匿名さん]

理事長としては、管理規約に従った理事会の運営を行うべきです。
法人組合でない場合、管理規約に理事長は「区分所有法の管理者」とするとの規定があると思いますが、一般の理事、監事と異なり管理者は区分所有法の規定の遵守義務がありますので、一部の理事の独断専行を他人事の様に傍観する事は許されません。
理事長職務の権利と義務の勉強をお勧めします。
http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_14.html

[3: 匿名さん]

信じられません。

そもそも、そんなに急な工事があるはずがないと思うのですが・・・。何年目のマンションですか?

もし、1年目なら、デベの責任だし、2年目以降なら、総会に出しても間に合う工事でしょう。

訴訟が心配というより、計画性がなさ過ぎだと思います。
お金は、理事長のハンがなければ出せないはず。ハンをおさなければ良いのでは?
ハンを押したら、理事長の責任ですね。

[4: 大規模マンション理事長]

『訴訟を起こされたらその時に考える』と言う理事がおられるようですが、
仮に訴訟を起こされた場合、被告は管理者である理事長となります。

その裁判に相当の時間を費やすのは理事長であります。

理事長以外は、理事としての責任はあっても、スレ主の仰る法規的責任はすべて理事長です。

それを踏まえると、やはりきっちり道理を通して、余計な心配事を遠ざけるのが、理事長としての自己防衛です。


確かに、総会で議案について組合員に突っつかれると、心の中で『じゃあ、お前が理事長やれよ・・・。』
と思っちゃったりします。

[5: 匿名さん]

＞３信じられません。

私も信じられなかったのですが、実際にそんなＭＳあるんですよ。
私の知人が自主管理ＭＳの理事長になり、組合運営に疑問を持たれたようで、
他のマンションで理事長経験した私に相談がありました。
築30年近いＭＳですが、今まで奥さん任せにしていたので組合運営について
ノータッチでしたが、定年退職を機に理事長を引き受けたようです。
（相談内容は貯水槽を撤去して水道直結の給水に変更することでした）

そのＭＳの総会では、決算報告の承認しかなく、他の議案はありません。
また、スレ主さんと同様で、その年の理事は200万円の範囲内で勝手に
修繕や共用部の変更を行って良いとの慣例になっているとか。
もちろんそんなことは規約に書かれていませんし、過去に総会の議事録も
執っていないので、書面で証拠になる物は、なにもありません。

規約ですら、区分所有法に反する条文が、多く含まれています。
管理会社も入っておらず、外部から注意をする者がなければ、法も規約も関係なく
自分たちの都合だけで管理されている場合は、かなりあるのかもしれません。

[6: 匿名さん]

修繕積立金に手を付けなければ、ＯＫって感じじゃないんでしょうか？
管理費内で行う工事は小修理の扱いだと言われれば、阻止できないかも
知れませんね。

[7: 匿名さん]

>>1だけ読むと「管理規約だけの問題か？スレタイ違うのでは？」と思ったんですが
他の方のレスを見て理解できるようになりました（笑）

[8: 匿名さん]

理事長が出来るのは、保存行為のみで、これは本来は各区分所有者も行うことが出来ることですが、規約で管理組合の業務と位置づけてその項目と予算は総会決議事項とされています。それが無視された形になるのは、理事長に責任があると同時に、各年度の管理費が過大であることに原因がありましょう。管理会社主導の管理組合に良くあるパターンで、その方が管理会社が工事手配に都合がよいからです。一般には、管理費を適正に使った後の余剰は、次年度の管理費に充当するが、過大な余剰は総会決議で修繕積立金に振替充当している。更に毎年度過大な余剰が出る場合は、修繕積立金が適正ならば管理費を減額するか、減額分を不足勝ちな修繕積立金を増額するかして、調整しない限り、管理会社やそれにつながる理事の餌食になりましょう。

[9: 元理事長]

仕事の分担の問題です。

組合員→理事会→業者

と、いるわけで、
「理事会→業者」の担当が突っ走っているのだから
「組合員←理事会」の担当者を理事の中から任命すれば良い。

本来なら同一者が望ましいが、別にした方がいいみたいなので、別にする。
工事だって今日見積もりして明日からやる訳ではないので、分担すれば総会上程は問題ないハズ。
何回も総会を開催しなければならないのなら、工事が行き当たりばったりすぎる。

[10: 元理事長]

続き

工事も、本来は定期総会に上程した予算に基づいて行われるべきです。
急を要するものでなければ、今期は調査、見積もりの期間とし、定期総会に向けて、仕様、見積もりの確定に力を注ぐべきです。
そして来期は、実際の工事、中間検査、最終検査を行い。来るべき次回に向けて業者の最終評価を行い、結果を文書もしくは説明会や総会で報告します。

[11: 元理事長]

続き

悠長に思えるかもしれませんが、「役員だって忙しい」という人程、功を焦る嫌いがあります。
工事しなければ明日崩れるワケでもありませんし、組合員が怒り出すワケでもありません。
矢継ぎ早に、理事会が展開しても、組合員がついて来れません。

大切なのは、計画に基づいて規約どおりに確実に行われる事です。

[12: 現理事長です]

みなさんのご意見ありがたく読ませていただきました。

やはり法規・計画性で指導するのがオ−ソドットクスですか。

No8さんの「管理会社主導の管理組合に良くあるパターンで、その方が管理会社が工事手配に都合がよいからです。」

我が管理会社の「法規をそこまで厳しくあつかっているＭは少ない、理事会で決定して実行していけばよい」という理事会での指導は困ったものだと思っていましたがNo8さんの言う管理会社の都合からなのでしょうか？

それとも区分所有法第１７条は管理会社が理事会で指導するように道路交通法の駐車違反のようなものなのか?

[13: 匿名さん]

＞我が管理会社の「法規をそこまで厳しくあつかっているＭは少ない、理事会で決定して実行していけばよい」という理事会での指導は困ったものだと思っていましたがNo8さんの言う管理会社の都合からなのでしょうか？

管理会社にそそのかされてはいけません。
貴方の管理組合の財政状況を良く知っているのは管理会社であり、それを自分に都合良く消費させるように画策することに気をつけるべきです。規約違反を指摘されるのは、管理会社ではなく理事長だからです。

＞それとも区分所有法第１７条は管理会社が理事会で指導するように道路交通法の駐車違反のようなものなのか?

その条文にありますように、金額の大小に関係なく、「その形状又は効用の著しい変更を」伴う変更は、総会に出席・欠席に関係なく、全組合員の７５パーセント以上の賛成決議が必要で、更に、この総会の通知には議案の要領（変更内容、相見積結果の選定業者案とその予算案など）を事前に通知せねばなりません。
この様な区分所有法や管理規約に違反した場合は、
理事長を解任する手続や理事長が善良なる管理者としての注意義務を尽くさず、管理組合に損害を与えた場合には、その損害を賠償する必要も生じます。また、理事長が管理会社、施工業者に利益を与える意図がある場合には、自己や第三者の利益を図り、背任行為で財産上の損害を加えたとして、刑事上の背任罪になることもあります。
理事長は管理組合の重要な職務を行なう権限を有していますので、自覚と責任感をもって、その職務を遂行することが必要です。