長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[51: 匿名さん]

>>45
>>ずいぶん甘いね。標準管理委託契約ですら、定額委託業務費の中で、
「乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。」
としているのですよ。これが出来ないかやらない管理会社は即、変更に値するよ。

今度の改正で、長期修繕計画の作成は、標準管理委託契約書からは外れますよ。毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

「精密な長期修繕計画があるけど、積立金が全然足りないマンション」と「長期修繕計画は無いけど、積立金が充分あるマンション」なら、積立金がある方が数段マシな訳ですから、事の本質は、長期修繕計画では無く、積立金が充分かどうかです。
ですので、値上げの合意が取れる程度の長期修繕計画があれば、それで充分なのではと、個人的には思います。

[52: 匿名さん]

＞今度の改正で、長期修繕計画の作成は、標準管理委託契約書からは外れますよ。毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

ウソを書くのは止めましょう。

[53: 匿名さん]

>>52
国土交通省のHP中の

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000049965.pdf

に記載があります

（抜粋）

長期修繕計画作成ガイドライン（平成２０年６月国土交通省公表）に基づいて
当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査・診
断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立
性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであ
ることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。

「ウソを書くのは止めましょう」というのは、「面倒だから代わりに資料を探してくれ」という意味ですか？

[54: 入居済み住民さん]

>>39

38 の書き込みから１年近く開いている。
意味あるの？

[55: 匿名さん]

＞毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

定額委託業務費はその分は減額するのかしらね。

[56: 匿名さん]

>>55
そもそも、個別の契約が標準委託契約書の通りになっているかどうかも分かりませんしね。

標準委託契約書は、あくまでも見本ですから、個別の契約の中身によって、元々あったものが無くなるならその分減額すべきでしょうし、元々入っていない場合や、元々入っていて、今後も無くならないケースもあると思います。

[57: 匿名さん]

標準契約の改訂の事ですが、入っていたかいないかは関係ないでしょうよ。

[58: 匿名さん]

元々委託契約書は１年契約ですよ。
長期修繕計画を５年毎にやるとしても、その場合は別経費になるのが当然でしょう。
その年度の委託業務費を加算して契約すればいいでしょうが。
私のところは別の設計事務所に依頼してます。

[59: 匿名さん]

＞私のところは別の設計事務所に依頼してます。

お金があるんですね。それともお抱えの管理会社はお金勘定しか出来ないと言う事ですかね。
修繕積立金の目安を立てるのに、他の業者を使ってまでお金を使うとは！　一般組合員はオトナしいものですね。

[60: 匿名さん]

>>59
第１回目の大規模修繕工事を実施中なんですが、この工事が終了した時点で、設計・監理をしている
建築士に今後の大規模修繕計画を依頼しているのです。
大規模修繕に関しては、管理会社の紹介や管理会社の管理しているマンションを請け負った業者は
排除しました。大規模修繕については、大手ゼネコンの中から見積りをとり組合主導で決めました。
しかし、管理会社の対応が悪いという訳で排除したのではありません。どこの管理会社でもバックリベート
を取っておられるようですので、それを防ぐためにやったのです。
次回の計画を設計・監理会社に依頼しましたが、その分管理会社の分はカットしてあります。
どうせ来年からは大規模修繕計画の見積りは別個の契約となるのですから。どこに依頼しても経費は同じことですので。

[61: 匿名さん]

長期修繕計画の目的を考えると費用を掛けてまでそんなに精密な内容が必要ないんじゃない？いくら計画を緻密にしたって実際の見積もりと同じになんてできないんだし…。積立額がいくら値上げすれば十分かわかる程度のものでいいよ。コンサルとかは個人経営の建築事務所がほとんどで管理会社以上にあくどいとこが多いから要注意。

[62: 匿名さん]

>その分管理会社の分はカットしてあります。

今度は事実歪曲ですか？
どうゆう形でカットしたの？

[63: 匿名さん]

管理会社に依頼する５年毎の大規模修繕計画をカットしただけですよ。

[64: 匿名さん]

お金はカットしてなければ、管理会社丸儲けですね。あなたは管理会社の方？

[65: 匿名さん]

元々大規模修繕計画については別経費で契約してたもんでね。
５年毎の計画は管理会社でしたり、設計事務所に依頼したりしてるよ。
大体毎年計画表の手直しをしてないのに委託業務費が同じ金額というのがおかしいのでは。
普通５年毎の見直しでしょう。

[66: 匿名さん]

＞元々大規模修繕計画については別経費で契約してたもんでね。

それなら今度の改訂を取り上げる事ではあるまい。
標準は定額委託費に業務として計画案作成は含まれていたものが、大規模修繕計画ガイダンスが出だからこれ幸いとして、管理業協会が今度の改訂のどさくさにマギレて別件の有料化を画策したまでのことよ。
別経費で契約していたとは、よっぽど管理会社がその仕事に無能か、金勘定に優れていたか、組合役員がお人好しか、管理会社に迎合していたかのどれかでしょうね。

[67: 匿名さん]

>>66
それではあなたのところでは毎年委託業務費の値段は違うのですか？
長期修繕計画は普通５年毎しかやらないでしょう。
やってもやらなくても値段が一緒なんですね、あなたのところは。
途中で管理会社の変更があったらおかしいでしょう。

[68: 匿名さん]

標準をコメントしているのよ。定額委託費には計画作成が含まれるのが当然で、その様な管理会社を対象にしていたのが、現実であったのです。そのようにしていなかった貴方の組合がおかしいと言っているのですよ。当時は○年ごとに見直すとなっていていますよ。管理会社の当然の仕事で、特別コスト、技術料が生じる問題ではなかったのですよ。

[69: 匿名さん]

>>68さん
事務管理業務の基幹事務の中に、マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整が
ありますね。
あなたのいっていることが正しいですね。
マン管士の資格をもっているんですが、こういう基本的なことを忘れてはダメですね。

[70: 匿名さん]

ワイも去年マン管とったけど管業落ちたんや。おかしいやろ。せやけどウソちゃうで。たぶん運で合否が決まる試験やさかいにマン管やいうてようけ金取ってコンサル業務するやつはうさん臭いで。試験受けてるやつのほとんどは管理会社勤務か暇持て余してるじいさんか本業で食えん建築士やと思うで。ワイのオヤジはマン管と管業どっちも受かりおったわ。ワイのオヤジは年金暮らしの暇人や。マン管どないやねん。

[71: 匿名さん]

マン管受験者には、マンションの住民が多くなってるのも事実ですよ。
マンションの管理を良くするためにボランティア感覚で資格を取っています。
私もその中の一人で今年合格しました。管業も勿論合格はしましたが、登録はしてません。
マン管は一応登録はしましたが、５年後は研修は受けないでしょう。必要ありませんから。合格証があれば十分です。

[72: 匿名さん]

放言は自由ですね。

[73: 匿名さん]

>>72
方言？
なんのことですか。
マン管合格のことかな？

[74: 匿名さん]

役員が回ってきたのをきっかけに勉強してマンション管理士をとりましたが自己満足で終わりました。マンション管理士もってない管理会社担当者に「スゴイですねえ。よく勉強なさったんですね。」っておだてられましたこと以外にあまり何もかわりませんね。大した資格じゃないと言われるのがよくわかります。長期修繕計画に関する案件なんてよくわかってない管理会社担当者とよくわかってない理事会役員でよくわからないまま見直ししてるような管理組合も多いのではないですか？

[75: 匿名さん]

>>74
役員が回ってきた時点でマン管士の勉強を始めて何年で合格できたのか分からないけど
理事は何年やったのですか。
私も理事が回ってくる２年前から勉強してたまたま１年で合格できたけど、それからが大変でした。
毎日２～３時間はパソコンに向かって実務面の勉強をしましたよ。
法律だったり、大規模修繕全般に関すること、規約や使用細則の問題点とか。
そして、法の改正や地デシ対応の仕方、修繕委員会や規約改正の専門委員会の設置の要求等々・・・・
試験で勉強したことが役にたつのはほんの一部ですよ。それを基本として研鑽を積んでいかねば
役にたたないでしょう。
私はマン管士を取ったことでマンション管理に関心が持て、又有資格者としての自覚で更に勉強できて
資格をとってよかったと思っています。
私は管理会社や理事達にマン管士の資格があるとはいっていません。知っている方はおられますがね。
修繕計画や大規模修繕に関することがわからないマン管士はいないでしょう。私は良く分かっていると思っています。建築士を相手に議論できるぐらいの知識は身につけておくべきでしょう。
マンション管理をしていくのにマン管士の資格は大変有意義だということが分かっていないあなたは多分
有資格者じゃないと思います。

[76: 匿名さん]

７４は資格はもってないな。
たいした資格じゃないといわれるはずはないしね。
資格をもっている理事と何も関心を示さずただ輪番制で仕方なくなっている理事との差は歴然としているでしょう。

[77: 匿名さん]

＞方言？ なんのことですか。
放言　　
他への影響などを考えずに、思ったままを口に出すこと。無責任な発言。「―して世の顰蹙(ひんしゅく)を買う」「―癖のある大臣」

[78: 匿名さん]

総会で現在の管理会社が作成した長期修繕計画の説明があり、そのために積立金の値上げの承認を求められ多数決で可決しました。

しかし、この計画が本当に妥当なのか分からず、反対した人もいました。
妥当かどうか調べるのには、やはり費用がかかりますよね？
そうすると理事会に諮ってもらい総会で決めなくてはなりませんか？
独自に調べようとするのは無謀でしょうか？

[79: 匿名さん]

大規模修繕工事の費用については、１戸当り７０万前後が相場といわれています。
しかし、１戸当り３０万でも１００万でも、要は修繕積立金次第です。
余裕のあるマンションはお金をかけていろいろな工事やグレードアップ化、バリアフリー化とかもできるでしょう。
お金のないマンションは最低限の補修工事をすればいいだけのことです。
専有部分と一緒ですよ。
お金がなければ、壁紙と襖・障子の張替えですませるだろうし、余裕のあるところは、カーテンや家具、台所や
風呂場、照明器具とか全てを取替えることもできるでしょう。
それに工事の時期についても、余裕のあるところは１０年でもいいし、余裕のないところは２０年でやればいいだけのこと。

[80: 匿名さん]

７９のレスは説得力があるというか、納得だね。
今までは、ぼられたとか、癒着だとかいってたけど、根本は７９の通りだと思う。
勉強になりました。

[81: 匿名さん]

>>79
７９のレスは正しいが、ちょっとずれています。
同じグレードで金額が違うことが問題と皆さんが感じている

＞お金がなければ、壁紙と襖・障子の張替えですませるだろうし、余裕のあるところは、カーテンや家具、台所や
風呂場、照明器具とか全てを取替えることもできるでしょう。

お金に余裕があっても、管理会社に発注したら、ぼられて、カーテンや家具、台所や 風呂場、照明器具とか全てを取替えることができなかったらどうでしょうか？

[82: 匿名さん]

>>81
だから同じ仕様での相見積りをとればいいのですよ。
同じ仕様書だけはプロに頼まなければなりませんが、それで見積りを取り、その判断をするのは組合員です。
決して管理会社や業者任せにすべきではないというか、絶対にそこに介入させてはいけません。

[83: 匿名さん]

>>82
そんな当たり前のこと、皆さんは知っていますね！！

あ！、ごめん。これができないから皆さん苦労しているのね。

[84: 匿名さん]

出来ないというより、やらないんじゃないの。
最初から自分たちには出来ないと思っているんだろうね。
やる意思がなければ絶対できないし、やる気があれば簡単にできるよ。
全然難しいことじゃないからね。

[85: 匿名さん]

相見積もりじゃなくて予定価格を作成できなきゃ適性かどうかなんて判断できんと思うが。
積算しない時点でダメダメでしょ。

[86: 匿名さん]

>>85
だから同じ仕様で相見積もりを取るといっているでしょう。
予定価格を決めてはだめでしょう。それを競争させるのでしょう。

[87: 匿名]

>>86

同じ仕様を示して相見積で価格競走させると言うことを言っているのだと文面から受け取りましたが、それでよろしいですか？

だとしたら、あなたは、分かってないです。

図面を作成して数量を算出。それに、単価や労務、経費を入れて落札予定価格を作成。当然、予定価格は業者には秘密。

入札参加希望者に仕様や図面を示して見積を出してもらう。その時予定価格を下回ってなおかつ安い業者が落札者となる。価格競走の場合ね。総合評価でも予定価格の作成は必要。

簡単に書くとこんな感じです。

[88: 匿名さん]

>>87
同じ仕様書とは、修繕箇所、同じ材料を使って工事をした場合、いくらでやりますかということを
各業者に見積もってもらうのですよ。
業者によって仕様が違えば比較ができないでしょう。
総合評価方式の場合も、予定価格で計算するのではなく、同じ仕様での見積価格で計算するのですよ。
見積り評価の計算方法知ってます？

[89: 匿名]

87を読んで分からない時点でダメダメです。
上限価格が無い競走なんてありえないでしょ。

ここの主旨から外れるのでお終いにしますが予定価格ってなんなのか調べるぐらいはしたほうがよいですよ。

[90: 匿名さん]

>>89
総合評価方式を述べていて、予定価格はないよ。
入札評価の計算式を書いてごらん、知ってれば。
総合評価方式の場合は、見積り価格で計算するんだよ。
たぶん知らないだろうね。
尻尾を巻いて逃げるが勝ちだね。

[91: 匿名さん]

８９のやり方は、完全な施行計画見積りをたててやるのであって、マンションの大規模修繕計画
程度には採用されていないよ。
予定価格を計算して、それに一番近い業者に決めるやり方。
ここはマンション関係のスレではないの？
総合評価方式が一般的だね。

[92: 匿名]

以下のpdfで7、9、11、13ページのグラフに注目。横軸の右側に何で書いて有るか確認してみてください。

公共工事発注にあたっての総合評価落札方式活用ガイド
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/siryou/sougou/gaido/02.pdf

マンションの工事は、公共工事ではありませんが、いい加減な手続きをして普通のものを高く買わないように気を付けましょう。

[93: 匿名]

修繕というとだれかさんがでてくるな！

[94: 匿名さん]

＞長期修繕計画は全部本当？

このような人が存在するとは呆れる。長期修繕計画は修繕積立金の金額の目安を推定する手段に過ぎない。
これぞれの修繕計画と金額は、対象とする部位の現状を見て実施を早めたり、遅らしたりするのは当然で、具体的修繕の内容を実施する場合は、相見積を取って決めて行く事になる。だからこそ５年毎に見直すことが推奨されているし、元来、長期修繕計画は総会で決議するものなのです。

[95: 匿名さん]

認識は、間違っていないけど少数派だと思う。

[96: 匿名さん]

国交省が、何をどうアドバイスするのかわからんが、
素人の団体である管理組合にとってはいいニュースでないかい？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100909-00000080-jij-soci

[97: 匿名さん]

いつも出てくる総合評価方式の人って残念な感じだよね。
予定価格と最低制限価格は必要ですよ！

[98: 入居済み住民さん]

バーベキュー大会で思い出した。
大規模修繕を行った夏、バーベキュー大会にも施工業者も参加したが、大阪市南部のマンションが大規模修繕の予定があるらしく誰が何のの意図で招待したのか、そのマンションの理事達も参加していた。（マンション名、理事名は判るが書かない）
　マンションの修繕も終わり、２年点検後の総会で、理事長「工事費が高いのでこの業者とは手を切った」発言した。修繕費用は約１億円掛かった。不明な所もあるが又投稿します。

[99: サラリーマンさん]

どうでしたか？

[100: 匿名]

たしかに意味不明

[101: 匿名さん]

＞９７
総合評価方式の計算式、知ってますか。知らないのでしょうね。
知ってれば、予定価格と最低価格が必要ないことが一目瞭然ですよ。

[103: 匿名さん]

ざっくり10年タームで見て、50戸5000万円、100戸1億円ぐらいの計画になってれば健全な内容なんじゃない！