長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[22: 新築理事]

情報ありがとうございました。デベに連絡して、再度もらうことにしました。

再度っていうか、初めてのような気がするのですが・・・

[23: 匿名さん]

管理会社に頼るばかりではなく、ご自分の財産のことです。無料ですので勉強したら如何ですか。 
マ　ン　シ　ョ　ン　管　理　に　つ　い　て
●中高層共同住宅標準管理規約及び同コメント 　（最終改正　平成１６年１月）
　■標準管理規約の改正について 
　　・ 標準管理規約及び同コメント（単棟型） 
　　　・ 標準管理規約及び同コメント（団地型） 
　　　・ 標準管理規約及び同コメント（複合用途型） 
　　　・ 標準管理規約新旧対照表（単棟型）
　　　・ 標準管理規約新旧対照表（団地型）
　　　・ 標準管理規約新旧対照表（複合用途型）

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成 ２０ 年６月策定）
　■長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（全文）
　　・ 長期修繕計画標準様式
　　・ 長期修繕計画作成ガイドライン
　　・ 長期修繕計画作成ガイドラインコメント

　　・ 長期修繕計画標準様式（記載例）
 
● マンション管理標準指針　（平成１７年 １２月策定）
 
●平成２０年度マンション総合調査について
 
●平成１５年度マンション総合調査結果 
　 ■ マンション総合調査の調査結果からみたマンションにおける居住や管理の状況 
　 ■ 平成１５年度マンション総合調査結果のポイント
 　■ 平成１５年度マ ンション総合調査結果
・ マンション総合調査結果項目一覧
　　 ・ 管理組合向け調査の結果
・ 区分所有者向け調査の結果　
 
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

[24: 匿名さん]

長期修繕計画なんてでたらめに決まってるだろ。管理会社が金を儲けたくって書いてるだけ。
相手にするな。

[25: 匿名さん]

長期修繕計画書は、総会決議事項です。

[26: 匿名さん]

>>25
人に責任押し付けようってことだよな。原案作ったのは管理会社だろ。ふざけんなよ。

[27: 匿名さん]

＞人に責任押し付けようってことだよな。原案作ったのは管理会社だろ。ふざけんなよ。

仰る通りです。それを改善するのが管理組合の仕事です。
管理会社はどのような原案を作っても責任はありません。
それの善し悪しは理事会で判断し、総会に諮るべきです。

[28: 匿名さん]

>長期修繕計画は全部本当？
このスレタイですが、全部が本当のはずはないですね。管理会社の都合で作られた修繕計画でしょう。金儲けしか考えてないよ。

[29: 匿名さん]

＞管理会社の都合で作られた修繕計画でしょう。金儲けしか考えてないよ。

それはありうるのかもしれんけど、それじゃ、誰に修繕計画たててもらうわけ?

そのマンションの事情を全然知らない設計事務所あたりでは、もっと危険な
気がするけど?

信頼できる修繕計画の立て方を教えてくださいな。ただし、自分で建築関係の
大学に入り直して勉強するというのは無理。

[30: 匿名さん]

＞29
マンション管理センターで制作をしてくれますよ。

http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html

[31: 匿名さん]

>29
管理規約や長期修繕計画などを自分でチェックしてみよう！
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto01.html

[32: 匿名さん]

”マンション管理センター”というのは、どういう団体なんですか?　バックがわからないと
信頼性について判断できません。誰が設立して、資金は誰がだしているのか。職員はどういう
人達なのか?

政府の外郭団体であれば、信頼性については問題ないでしょうけど、こういう団体が作るもの
は、役に立たない現実的なシステムではないこともかなりあります。めちゃくちゃに高価だ
ったりすることもありますし。

[33: 匿名さん]

＞３２
その内に流行の民営化されるか無くなる運命にあります。

[34: 匿名さん]

ウチの長期修繕計画書は杜撰です。
児童遊具がないのにその修繕費用が計上されています。

修繕積立金の平米単価は、同じデベでほぼ同時期に販売されたマンション
数箇所と同じです。
そのマンションは、
　　　半地下の５０戸
　　　７０戸
　　　１００戸の郊外型
　　　２００戸のタワー
です。これらのマンションの建築費用の平米単価が同じということでしょうか？
理解できません。　

いずれにしても、修繕積立金の算定理由がわかりません。

[35: 匿名さん]

管理会社は管理組合の理事長がノーなしっぽいアホ系の人に回ってきたタイミングで
そのアホを操り、高額な工事を仕向けるのです。
そこのあなた！管理会社の言いなりだと後々白い目で見られますよ！
ってか、本当の＊＊老人が理事長になって
まんまと高額工事を発注することになった管理組合は災難です。

実質的には手抜きマンションで無い限り３０年先のことでしょうね
１０年そこそこで大規模修繕をするのは
上記のとおり管理会社の仕業でマン管の目指すところです。

[36: 匿名さん]

＞いずれにしても、修繕積立金の算定理由がわかりません。
適正な修繕積立金額
http://www.mankan.or.jp/html/faq/04_02.html

[37: 匿名さん]

自分(管理組合)で、修繕の積算ができなければ金額が正しいかどうか判断できないままです。

自分(管理組合)で出来ないから、他人(マンション管理センター等)に頼ってみたり、平均的な金額を参考にしてるだけです。

その挙句、ぼったくられてオシマイ。　そうならないように自分(管理組合)たちで、勉強しましょう。

[38: 匿名さん]

＞そうならないように自分(管理組合)たちで、勉強しましょう。

お手盛りは安過ぎて将来に禍根を残す事になる。
２０、３０年レンジですよ、費用を掛けてでも、第三者の長期修繕計画でなければ適格性が疑われる。

[39: 副理事長]

>>37
管理組合で修繕の積算をして長期修繕計画を作成する方法論を教えてください。
見積もりを業者から取り捲って長期修繕計画に落とし込めばいいでしょうか？

[40: 匿名さん]

財団法人マンション管理センターに頼んでください。
確か3万円くらい。
マンション管理センターは国土交通省の外郭団体で、管理組合の味方です。
国民生活センターとか消費者庁みたいなものです。

[41: 匿名さん]

でも、マンション管理センターの長期修繕計画書は概算法によるざっくりとしたもので、小規模マンションや形の入り組んだマンションなどモデルの標準から外れた物件では実際にかかる費用と大きな誤差が出る場合もありますよ。

[42: 匿名さん]

41
＞小規模マンションや形の入り組んだマンションなどモデルの標準から外れた物件
補正係数がありますので、掛ければよいのです。
マン管センターに委託せずとも、同センターが発行している算出マニュアルを平面図・立面図があれば自分達で簡単にできます。
これを使って理事達で計画書を見直しましたが、予算把握上は十分の精度です。

[43: 匿名さん]

>管理組合で修繕の積算をして長期修繕計画を作成する方法論を教えてください。
こんな所でノウハウを得ようとせずに、自分での勉強が大切です。それが出来ないようでしたら関心を持つだけで止めておいた方が貴方の為です。
>見積もりを業者から取り捲って長期修繕計画に落とし込めばいいでしょうか？
この一言で、貴方はお金の計算には不適格な方ですから、基礎的勉強から始めるべきです。
貴方の様な人がシロアリ画策業者の詐欺に遭い安いのと同一ですから、実行に関わらない方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

建築士ならいざしらず、素人で長期修繕計画の費用を出すのは難しいでしょう。
建築事務所に依頼すれば済む問題です。
ただ長期修繕計画の工事内容については十分検討すべきです。洩れてるのも出てきますので。
そして、修繕周期については、業者まかせではなく組合でジャッジすべきです。
劣化診断についても、これは素人でもできることですから。

[45: 匿名さん]

＞建築士ならいざしらず、素人で長期修繕計画の費用を出すのは難しいでしょう。 建築事務所に依頼すれば済む問題です。

ずいぶん甘いね。標準管理委託契約ですら、定額委託業務費の中で、
「乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。」
としているのですよ。これが出来ないかやらない管理会社は即、変更に値するよ。

[46: 匿名さん]

長期修繕計画を管理会社に依頼するということですか。
何故管理会社にまかせにするんですか。
管理会社まかせにするからおかしくなるんでしょう。
管理会社まかせにせず、自分達で設計会社なりを選んで計画させればいいのでは。
管理会社にやらせても無料ではないでしょう。

[47: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、管理会社にバックリベートをがっぽりもっていかれるかもね。
大規模修繕に関することは管理会社にはやらせないのがベターだよ。

[48: 匿名さん]

>管理会社まかせにするからおかしくなるんでしょう。

全く知識が無いんですね。（案）と書いてあるでしょう。一方、管理規約には総会決議事項の中に長期修繕計画の作成又は変更があるのですよ。管理会社に委ねるのではないことを勉強しましょうよ。頑張ってね。

[49: 匿名さん]

へんな建築事務所にたのんだらぼったくられるよ。いろいろ知らないと損するよ。知らない人はだれになにをたのんでもどこかで損するようになってるよ。

[50: 匿名さん]

>>48
＞全く知識が無いんですね

お陰様で今回第１回目の大規模修繕を現在施行中です。
専門委員会に入り建築士や施行会社、管理会社とバトルを行いかなり内容の濃い工事ができそうです。
勿論管理会社にバックリベートがいくこともないでしょう。
修繕周期や工事の優先順位、劣化診断等についても自主点検も含め検討しました。
工事終了後の計画の再見積もりでの修繕積立金の値上げの検討も計画中です。
マン管士の資格を取ったのも役に立ちました。

余談ですが、標準管理規約は単なる雛形であってそれに準じる必要はありません。

[51: 匿名さん]

>>45
>>ずいぶん甘いね。標準管理委託契約ですら、定額委託業務費の中で、
「乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。」
としているのですよ。これが出来ないかやらない管理会社は即、変更に値するよ。

今度の改正で、長期修繕計画の作成は、標準管理委託契約書からは外れますよ。毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

「精密な長期修繕計画があるけど、積立金が全然足りないマンション」と「長期修繕計画は無いけど、積立金が充分あるマンション」なら、積立金がある方が数段マシな訳ですから、事の本質は、長期修繕計画では無く、積立金が充分かどうかです。
ですので、値上げの合意が取れる程度の長期修繕計画があれば、それで充分なのではと、個人的には思います。

[52: 匿名さん]

＞今度の改正で、長期修繕計画の作成は、標準管理委託契約書からは外れますよ。毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

ウソを書くのは止めましょう。

[53: 匿名さん]

>>52
国土交通省のHP中の

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000049965.pdf

に記載があります

（抜粋）

長期修繕計画作成ガイドライン（平成２０年６月国土交通省公表）に基づいて
当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査・診
断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立
性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであ
ることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。

「ウソを書くのは止めましょう」というのは、「面倒だから代わりに資料を探してくれ」という意味ですか？

[54: 入居済み住民さん]

>>39

38 の書き込みから１年近く開いている。
意味あるの？

[55: 匿名さん]

＞毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

定額委託業務費はその分は減額するのかしらね。

[56: 匿名さん]

>>55
そもそも、個別の契約が標準委託契約書の通りになっているかどうかも分かりませんしね。

標準委託契約書は、あくまでも見本ですから、個別の契約の中身によって、元々あったものが無くなるならその分減額すべきでしょうし、元々入っていない場合や、元々入っていて、今後も無くならないケースもあると思います。

[57: 匿名さん]

標準契約の改訂の事ですが、入っていたかいないかは関係ないでしょうよ。

[58: 匿名さん]

元々委託契約書は１年契約ですよ。
長期修繕計画を５年毎にやるとしても、その場合は別経費になるのが当然でしょう。
その年度の委託業務費を加算して契約すればいいでしょうが。
私のところは別の設計事務所に依頼してます。

[59: 匿名さん]

＞私のところは別の設計事務所に依頼してます。

お金があるんですね。それともお抱えの管理会社はお金勘定しか出来ないと言う事ですかね。
修繕積立金の目安を立てるのに、他の業者を使ってまでお金を使うとは！　一般組合員はオトナしいものですね。

[60: 匿名さん]

>>59
第１回目の大規模修繕工事を実施中なんですが、この工事が終了した時点で、設計・監理をしている
建築士に今後の大規模修繕計画を依頼しているのです。
大規模修繕に関しては、管理会社の紹介や管理会社の管理しているマンションを請け負った業者は
排除しました。大規模修繕については、大手ゼネコンの中から見積りをとり組合主導で決めました。
しかし、管理会社の対応が悪いという訳で排除したのではありません。どこの管理会社でもバックリベート
を取っておられるようですので、それを防ぐためにやったのです。
次回の計画を設計・監理会社に依頼しましたが、その分管理会社の分はカットしてあります。
どうせ来年からは大規模修繕計画の見積りは別個の契約となるのですから。どこに依頼しても経費は同じことですので。

[61: 匿名さん]

長期修繕計画の目的を考えると費用を掛けてまでそんなに精密な内容が必要ないんじゃない？いくら計画を緻密にしたって実際の見積もりと同じになんてできないんだし…。積立額がいくら値上げすれば十分かわかる程度のものでいいよ。コンサルとかは個人経営の建築事務所がほとんどで管理会社以上にあくどいとこが多いから要注意。

[62: 匿名さん]

>その分管理会社の分はカットしてあります。

今度は事実歪曲ですか？
どうゆう形でカットしたの？

[63: 匿名さん]

管理会社に依頼する５年毎の大規模修繕計画をカットしただけですよ。

[64: 匿名さん]

お金はカットしてなければ、管理会社丸儲けですね。あなたは管理会社の方？

[65: 匿名さん]

元々大規模修繕計画については別経費で契約してたもんでね。
５年毎の計画は管理会社でしたり、設計事務所に依頼したりしてるよ。
大体毎年計画表の手直しをしてないのに委託業務費が同じ金額というのがおかしいのでは。
普通５年毎の見直しでしょう。

[66: 匿名さん]

＞元々大規模修繕計画については別経費で契約してたもんでね。

それなら今度の改訂を取り上げる事ではあるまい。
標準は定額委託費に業務として計画案作成は含まれていたものが、大規模修繕計画ガイダンスが出だからこれ幸いとして、管理業協会が今度の改訂のどさくさにマギレて別件の有料化を画策したまでのことよ。
別経費で契約していたとは、よっぽど管理会社がその仕事に無能か、金勘定に優れていたか、組合役員がお人好しか、管理会社に迎合していたかのどれかでしょうね。

[67: 匿名さん]

>>66
それではあなたのところでは毎年委託業務費の値段は違うのですか？
長期修繕計画は普通５年毎しかやらないでしょう。
やってもやらなくても値段が一緒なんですね、あなたのところは。
途中で管理会社の変更があったらおかしいでしょう。

[68: 匿名さん]

標準をコメントしているのよ。定額委託費には計画作成が含まれるのが当然で、その様な管理会社を対象にしていたのが、現実であったのです。そのようにしていなかった貴方の組合がおかしいと言っているのですよ。当時は○年ごとに見直すとなっていていますよ。管理会社の当然の仕事で、特別コスト、技術料が生じる問題ではなかったのですよ。

[69: 匿名さん]

>>68さん
事務管理業務の基幹事務の中に、マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整が
ありますね。
あなたのいっていることが正しいですね。
マン管士の資格をもっているんですが、こういう基本的なことを忘れてはダメですね。

[70: 匿名さん]

ワイも去年マン管とったけど管業落ちたんや。おかしいやろ。せやけどウソちゃうで。たぶん運で合否が決まる試験やさかいにマン管やいうてようけ金取ってコンサル業務するやつはうさん臭いで。試験受けてるやつのほとんどは管理会社勤務か暇持て余してるじいさんか本業で食えん建築士やと思うで。ワイのオヤジはマン管と管業どっちも受かりおったわ。ワイのオヤジは年金暮らしの暇人や。マン管どないやねん。

[71: 匿名さん]

マン管受験者には、マンションの住民が多くなってるのも事実ですよ。
マンションの管理を良くするためにボランティア感覚で資格を取っています。
私もその中の一人で今年合格しました。管業も勿論合格はしましたが、登録はしてません。
マン管は一応登録はしましたが、５年後は研修は受けないでしょう。必要ありませんから。合格証があれば十分です。