長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[2: 近所をよく知る人]

管理会社の取り分が見えない為、見積が不透明なんでしょうね。
仰る修繕アドバイザーみたいな会社はありますよ。
「長期修繕」とかで検索すると出てくるかと思います。

[3: 物件比較中さん]

管理会社や設備会社の「言い値」の妥当性を把握するためにも大型修繕は相見積りをとるべきです。
専門的にやってる「修繕アドバイザー」みたいな会社とともに、マンション管理士も検討してみては？

[4: 01]

＞03さん
30万円以上の工事は、3社は相見積もりをとるのは習慣になっています
管理会社の下請けが安心なのですが、実際に発注できる（安い）のは30％程度です。

問題なのは、長期修繕計画の妥当性、本当にその時期にする必要があるかの判断です。

[5: 購入経験者さん]

＞長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

修繕積立金の金額推定資料と現実計画修繕の混同してませんか。
お金さえ積めば、アドバイザー的なものは沢山あります。
エレベーターは２０年過ぎた頃に、夜半に区分所有者から「閉じこめられた！」と管理者＝理事長がクレームされ慌てることが多くなります。

[6: 匿名さん]

＞05
デベや管理会社の関係者ですか？
エレベターは、毎月専門業者が点検しているんですけどね、普通は。
まともなマンションならメンテナンス契約も結んでますよ。
それで閉じこめられたら、業者の怠慢でしょう？
リニューアルを奨めている業者も、さすがにそんなことは言いませんよ（笑

[7: 匿名]

＞デベや管理会社の関係者ですか？

マン管センターからでしょう。わけわからん団体ができたもんだ。

[8: 購入検討中さん]

エレベーター毎月点検とは昔スタイル。
カメラ付きで、今じゃ、３，４ヶ月毎の点検。
回数が多くとも、煙草を吸ってては意味無いし・・・。

[9: 匿名さん]

アホじゃないの？
マンションによって、頻度も階数も違うんだよね。
新築の理事ならスレ違いもいいところですから去りましょう。
安いマンションで、何もしなくても10年くらいは問題ないよ。

[10: 住まいに詳しい人]

新築設計と改修設計は根本的に違います。
新築分譲マンションと改修設計を両方手がけている設計事務所は倫理的矛盾します。
改修専業中心の２０年以上経験のある、調査、診断等を一人が一貫して行う設計者が良いでしょう。

[11: XYZ]

住まっぷ〜住宅なんでも情報まっぷ〜（マンションの管理と修繕）
マンションの管理と修繕について、これだけは知っておきたい「必見！ポイント」をご紹介します。(住宅金融支援機構）
管理規約や長期修繕計画などを自分でチェックしてみよう！
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto01.html
建物を点検しよう！管理組合でできるチェックポイント
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto02.html
マンションの大規模修繕を検討する
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/daikibosyuzen/daikibosyuzen01.html
大規模修繕はステップを踏んで進めていこう！
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/daikibosyuzen/daikibosyuzen02.html
快適に住むためのお手入れ方法・住まいを長持ちさせるための方法・専有部分のリフォーム
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto01.html

[12: 匿名さん]

>>1
見直しが必要なのは当たり前じゃん。
どんな誠実かつ有能な管理会社が修繕計画を立てたとしても、数十年後の劣化具合や不具合の発生まで全部見通せるわけ無いだろ。「本当？」とか言う方が可笑しい。
10年毎の塗装も20年毎のエレベーター交換も30年毎のサッシ交換も、実際にその時になったら全部不要になるかもしれない。でも、もし不要という計画を立てて、それに応じた修繕積立金しか積み立ててこなかったら、万一実際に必要になった時に巨額の一時金が発生して、逆に「管理会社何やってんだ！」ということになるだろ。
過去の経験上、修繕が必要になる確率＜不要な確率であっても、修繕が必要になる確率がある程度以上になってくるなら、長期計画は固めに見積もって修繕を織り込んでおくのが当然のこと。
それで実施の段階では、計画の時期が来たから機械的に修繕実施、などというばかげた事をするべきではなく、実際に痛み具合をチェックしてくれる業者にチェックしてもらって、それで実際に行う時期や工事の規模を決定するのも当然。そしてその結果が計画とは異なっている方がむしろ普通であって、それは別に、管理会社の立てた長期修繕計画が間違っていることを意味するわけではない。

[13: 理事]

4さん
>>30万円以上の工事は、3社は相見積もりをとるのは習慣になっています
とありましたが、管理組合が直接見積もりを取寄せるのでしょうか？
それとも管理会社に任せるのでしょうか？
私も工事が高額の場合管理会社経由で相見積もりを取っていますが
管理会社経由だと出来レースになるのではないかと心配しています。

[14: XYZ]

＞私も工事が高額の場合管理会社経由で相見積もりを取っていますが、管理会社経由だと出来レースになるのではないかと心配しています。

仰る通りですが、問題は募集会社数と収集方法によります。
先例の三社は最悪です。管理会社は本命を二番目に仕組む恐れが有り、選択が難しくなりますので最低４社以上にして、管理会社に作成させても、組合承認の工事仕様書を作り、その仕様書に基ずく見積書は理事長親展としその開封は理事会の席で同時に行い、決定に先立って、その内から厳選された２、３社を理事会に呼んでヒヤリングを行ってから決めることが必要です。

[15: 匿名さん]

あんまり安い所に任せると、大変なことになりますよ。
うちのマンションの場合ですが、
その会社は、出入り禁止になりました。

[16: 理事]

15さんへ
安い高いの判断は、工事の単価表などで判断できますが
実際、適切な工事が行われているかの判断は素人には難しいですし
殆どの場合、我々が働いている日中に工事をするので・・・
第三者に工事管理を委託するには、費用が嵩みますし・・・
判断が難しいですよね！
一応そんな時当MSは、管理会社に頼んでいます。

[17: 匿名さん]

塗装：10年毎⇒やぐらを組まなくても塗装が可能は門扉や集合ゴミ箱、駐輪場、貯水槽などは塗装は必要、特に雨水が溜まるとかかかる場所水まわりはチェックすれば素人でも判断できる、これを修繕積立金でなく管理費の小修繕でこまめに実施すると大規模修繕時に外壁などやぐら（足場）が必要な部分のみで費用が抑えられる、管理会社に聞くと「塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上」とか言われる、5年もすればここは塗装しなければいけないと思う箇所が出てくる。自分の目で見ることが肝心。
　　参考：　http://www.toguruma.jp/02.html

エレベターの寿命は20年程度：寿命とは壊れるという意味でないと思います。20年もすれば新築のマンションと比較すると格差がかなり大きくなり資産価値が下がります。フルメンテはくせものですが、話が長くなるので省略します。

サッシの寿命は30年：「開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK」その通りですが30年経過すると戸車の入手は困難です、戸車は共用部分と解釈して（サッシは共用部分）新築時に予備を購入しておくのがいいですが、まだそういつたマンションは無く戸車が壊れてからあわてています。美観を損なうとマンションの資産価値は著しく低下します、美観＝営繕と考えて、壊れたら直すのではなく、壊れる前に美しく再生する考えに立つべきです、
　　参考：　http://www.toguruma.jp

[18: 新築理事]

もうすぐ新築マンションに入居の新理事です。

長期修繕計画ですが、まだ受け取っていません。これは必ず、新築マンションには付随してく
るものですか?　もちろん、完璧なものを期待しているわけではないですが、まるきりないのと、
それを変更するのとでは、容易さが違います。

もし、入居開始時になくてもいいものなら、ゆっくりやろうと思いますが、何年目くらいで
作ればいいのでしょうか?　管理会社の契約書を見たら、有料オプションになっていました。

実は、昔購入を検討していたマンションのスレッド見ていたら、長期修繕計画の話がでていて
驚きました。そのマンションも竣工が先で、入居はまだです。マンションによっては、
最初からある程度の修繕計画をたてているのだと理解しましたけど、その理解で合っています
か?

[19: 匿名さん]

>>18
ホントに受け取ってませんか？
重要事項説明書の添付書類になかったですか？

私の場合は、申し込みをした時、重要事項の説明の時、売買契約の締結の時の３回も
いただきましたけど・・

[20: 元理事]

長期修繕計画っといっても、契約時にもらうのは修繕積立金の根拠となる概算です。
もらわねば自分が払う修繕積立の概要すらわかりません。

入居後にも目安とする概算の見直しと、より詳しく部材（各々の部品や材料費や作業代）を拾い出して金額を算出するものがありますね？

[21: 新築理事]

最近、引っ越しの準備で、頭ぐちゃぐちゃになっているので、記憶力が低下しているのですが、

と、皆さんがおっしゃるからには、もらって当然のものなんですね。

ただ、私は、今住んでいるマンションでも、修繕計画はかなり気にしていたので、そういう
ものを見れば、覚えているはずなのですが・・・。

でも、まあ要求すればもらえるものなんですよね?

[22: 新築理事]

情報ありがとうございました。デベに連絡して、再度もらうことにしました。

再度っていうか、初めてのような気がするのですが・・・

[23: 匿名さん]

管理会社に頼るばかりではなく、ご自分の財産のことです。無料ですので勉強したら如何ですか。 
マ　ン　シ　ョ　ン　管　理　に　つ　い　て
●中高層共同住宅標準管理規約及び同コメント 　（最終改正　平成１６年１月）
　■標準管理規約の改正について 
　　・ 標準管理規約及び同コメント（単棟型） 
　　　・ 標準管理規約及び同コメント（団地型） 
　　　・ 標準管理規約及び同コメント（複合用途型） 
　　　・ 標準管理規約新旧対照表（単棟型）
　　　・ 標準管理規約新旧対照表（団地型）
　　　・ 標準管理規約新旧対照表（複合用途型）

●長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（平成 ２０ 年６月策定）
　■長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント　（全文）
　　・ 長期修繕計画標準様式
　　・ 長期修繕計画作成ガイドライン
　　・ 長期修繕計画作成ガイドラインコメント

　　・ 長期修繕計画標準様式（記載例）
 
● マンション管理標準指針　（平成１７年 １２月策定）
 
●平成２０年度マンション総合調査について
 
●平成１５年度マンション総合調査結果 
　 ■ マンション総合調査の調査結果からみたマンションにおける居住や管理の状況 
　 ■ 平成１５年度マンション総合調査結果のポイント
 　■ 平成１５年度マ ンション総合調査結果
・ マンション総合調査結果項目一覧
　　 ・ 管理組合向け調査の結果
・ 区分所有者向け調査の結果　
 
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

[24: 匿名さん]

長期修繕計画なんてでたらめに決まってるだろ。管理会社が金を儲けたくって書いてるだけ。
相手にするな。

[25: 匿名さん]

長期修繕計画書は、総会決議事項です。

[26: 匿名さん]

>>25
人に責任押し付けようってことだよな。原案作ったのは管理会社だろ。ふざけんなよ。

[27: 匿名さん]

＞人に責任押し付けようってことだよな。原案作ったのは管理会社だろ。ふざけんなよ。

仰る通りです。それを改善するのが管理組合の仕事です。
管理会社はどのような原案を作っても責任はありません。
それの善し悪しは理事会で判断し、総会に諮るべきです。

[28: 匿名さん]

>長期修繕計画は全部本当？
このスレタイですが、全部が本当のはずはないですね。管理会社の都合で作られた修繕計画でしょう。金儲けしか考えてないよ。

[29: 匿名さん]

＞管理会社の都合で作られた修繕計画でしょう。金儲けしか考えてないよ。

それはありうるのかもしれんけど、それじゃ、誰に修繕計画たててもらうわけ?

そのマンションの事情を全然知らない設計事務所あたりでは、もっと危険な
気がするけど?

信頼できる修繕計画の立て方を教えてくださいな。ただし、自分で建築関係の
大学に入り直して勉強するというのは無理。

[30: 匿名さん]

＞29
マンション管理センターで制作をしてくれますよ。

http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html

[31: 匿名さん]

>29
管理規約や長期修繕計画などを自分でチェックしてみよう！
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto01.html

[32: 匿名さん]

”マンション管理センター”というのは、どういう団体なんですか?　バックがわからないと
信頼性について判断できません。誰が設立して、資金は誰がだしているのか。職員はどういう
人達なのか?

政府の外郭団体であれば、信頼性については問題ないでしょうけど、こういう団体が作るもの
は、役に立たない現実的なシステムではないこともかなりあります。めちゃくちゃに高価だ
ったりすることもありますし。

[33: 匿名さん]

＞３２
その内に流行の民営化されるか無くなる運命にあります。

[34: 匿名さん]

ウチの長期修繕計画書は杜撰です。
児童遊具がないのにその修繕費用が計上されています。

修繕積立金の平米単価は、同じデベでほぼ同時期に販売されたマンション
数箇所と同じです。
そのマンションは、
　　　半地下の５０戸
　　　７０戸
　　　１００戸の郊外型
　　　２００戸のタワー
です。これらのマンションの建築費用の平米単価が同じということでしょうか？
理解できません。　

いずれにしても、修繕積立金の算定理由がわかりません。

[35: 匿名さん]

管理会社は管理組合の理事長がノーなしっぽいアホ系の人に回ってきたタイミングで
そのアホを操り、高額な工事を仕向けるのです。
そこのあなた！管理会社の言いなりだと後々白い目で見られますよ！
ってか、本当の＊＊老人が理事長になって
まんまと高額工事を発注することになった管理組合は災難です。

実質的には手抜きマンションで無い限り３０年先のことでしょうね
１０年そこそこで大規模修繕をするのは
上記のとおり管理会社の仕業でマン管の目指すところです。

[36: 匿名さん]

＞いずれにしても、修繕積立金の算定理由がわかりません。
適正な修繕積立金額
http://www.mankan.or.jp/html/faq/04_02.html

[37: 匿名さん]

自分(管理組合)で、修繕の積算ができなければ金額が正しいかどうか判断できないままです。

自分(管理組合)で出来ないから、他人(マンション管理センター等)に頼ってみたり、平均的な金額を参考にしてるだけです。

その挙句、ぼったくられてオシマイ。　そうならないように自分(管理組合)たちで、勉強しましょう。

[38: 匿名さん]

＞そうならないように自分(管理組合)たちで、勉強しましょう。

お手盛りは安過ぎて将来に禍根を残す事になる。
２０、３０年レンジですよ、費用を掛けてでも、第三者の長期修繕計画でなければ適格性が疑われる。

[39: 副理事長]

>>37
管理組合で修繕の積算をして長期修繕計画を作成する方法論を教えてください。
見積もりを業者から取り捲って長期修繕計画に落とし込めばいいでしょうか？

[40: 匿名さん]

財団法人マンション管理センターに頼んでください。
確か3万円くらい。
マンション管理センターは国土交通省の外郭団体で、管理組合の味方です。
国民生活センターとか消費者庁みたいなものです。

[41: 匿名さん]

でも、マンション管理センターの長期修繕計画書は概算法によるざっくりとしたもので、小規模マンションや形の入り組んだマンションなどモデルの標準から外れた物件では実際にかかる費用と大きな誤差が出る場合もありますよ。

[42: 匿名さん]

41
＞小規模マンションや形の入り組んだマンションなどモデルの標準から外れた物件
補正係数がありますので、掛ければよいのです。
マン管センターに委託せずとも、同センターが発行している算出マニュアルを平面図・立面図があれば自分達で簡単にできます。
これを使って理事達で計画書を見直しましたが、予算把握上は十分の精度です。

[43: 匿名さん]

>管理組合で修繕の積算をして長期修繕計画を作成する方法論を教えてください。
こんな所でノウハウを得ようとせずに、自分での勉強が大切です。それが出来ないようでしたら関心を持つだけで止めておいた方が貴方の為です。
>見積もりを業者から取り捲って長期修繕計画に落とし込めばいいでしょうか？
この一言で、貴方はお金の計算には不適格な方ですから、基礎的勉強から始めるべきです。
貴方の様な人がシロアリ画策業者の詐欺に遭い安いのと同一ですから、実行に関わらない方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

建築士ならいざしらず、素人で長期修繕計画の費用を出すのは難しいでしょう。
建築事務所に依頼すれば済む問題です。
ただ長期修繕計画の工事内容については十分検討すべきです。洩れてるのも出てきますので。
そして、修繕周期については、業者まかせではなく組合でジャッジすべきです。
劣化診断についても、これは素人でもできることですから。

[45: 匿名さん]

＞建築士ならいざしらず、素人で長期修繕計画の費用を出すのは難しいでしょう。 建築事務所に依頼すれば済む問題です。

ずいぶん甘いね。標準管理委託契約ですら、定額委託業務費の中で、
「乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。」
としているのですよ。これが出来ないかやらない管理会社は即、変更に値するよ。

[46: 匿名さん]

長期修繕計画を管理会社に依頼するということですか。
何故管理会社にまかせにするんですか。
管理会社まかせにするからおかしくなるんでしょう。
管理会社まかせにせず、自分達で設計会社なりを選んで計画させればいいのでは。
管理会社にやらせても無料ではないでしょう。

[47: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、管理会社にバックリベートをがっぽりもっていかれるかもね。
大規模修繕に関することは管理会社にはやらせないのがベターだよ。

[48: 匿名さん]

>管理会社まかせにするからおかしくなるんでしょう。

全く知識が無いんですね。（案）と書いてあるでしょう。一方、管理規約には総会決議事項の中に長期修繕計画の作成又は変更があるのですよ。管理会社に委ねるのではないことを勉強しましょうよ。頑張ってね。

[49: 匿名さん]

へんな建築事務所にたのんだらぼったくられるよ。いろいろ知らないと損するよ。知らない人はだれになにをたのんでもどこかで損するようになってるよ。

[50: 匿名さん]

>>48
＞全く知識が無いんですね

お陰様で今回第１回目の大規模修繕を現在施行中です。
専門委員会に入り建築士や施行会社、管理会社とバトルを行いかなり内容の濃い工事ができそうです。
勿論管理会社にバックリベートがいくこともないでしょう。
修繕周期や工事の優先順位、劣化診断等についても自主点検も含め検討しました。
工事終了後の計画の再見積もりでの修繕積立金の値上げの検討も計画中です。
マン管士の資格を取ったのも役に立ちました。

余談ですが、標準管理規約は単なる雛形であってそれに準じる必要はありません。