長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[82: 匿名さん]

>>81
だから同じ仕様での相見積りをとればいいのですよ。
同じ仕様書だけはプロに頼まなければなりませんが、それで見積りを取り、その判断をするのは組合員です。
決して管理会社や業者任せにすべきではないというか、絶対にそこに介入させてはいけません。

[83: 匿名さん]

>>82
そんな当たり前のこと、皆さんは知っていますね！！

あ！、ごめん。これができないから皆さん苦労しているのね。

[84: 匿名さん]

出来ないというより、やらないんじゃないの。
最初から自分たちには出来ないと思っているんだろうね。
やる意思がなければ絶対できないし、やる気があれば簡単にできるよ。
全然難しいことじゃないからね。

[85: 匿名さん]

相見積もりじゃなくて予定価格を作成できなきゃ適性かどうかなんて判断できんと思うが。
積算しない時点でダメダメでしょ。

[86: 匿名さん]

>>85
だから同じ仕様で相見積もりを取るといっているでしょう。
予定価格を決めてはだめでしょう。それを競争させるのでしょう。

[87: 匿名]

>>86

同じ仕様を示して相見積で価格競走させると言うことを言っているのだと文面から受け取りましたが、それでよろしいですか？

だとしたら、あなたは、分かってないです。

図面を作成して数量を算出。それに、単価や労務、経費を入れて落札予定価格を作成。当然、予定価格は業者には秘密。

入札参加希望者に仕様や図面を示して見積を出してもらう。その時予定価格を下回ってなおかつ安い業者が落札者となる。価格競走の場合ね。総合評価でも予定価格の作成は必要。

簡単に書くとこんな感じです。

[88: 匿名さん]

>>87
同じ仕様書とは、修繕箇所、同じ材料を使って工事をした場合、いくらでやりますかということを
各業者に見積もってもらうのですよ。
業者によって仕様が違えば比較ができないでしょう。
総合評価方式の場合も、予定価格で計算するのではなく、同じ仕様での見積価格で計算するのですよ。
見積り評価の計算方法知ってます？

[89: 匿名]

87を読んで分からない時点でダメダメです。
上限価格が無い競走なんてありえないでしょ。

ここの主旨から外れるのでお終いにしますが予定価格ってなんなのか調べるぐらいはしたほうがよいですよ。

[90: 匿名さん]

>>89
総合評価方式を述べていて、予定価格はないよ。
入札評価の計算式を書いてごらん、知ってれば。
総合評価方式の場合は、見積り価格で計算するんだよ。
たぶん知らないだろうね。
尻尾を巻いて逃げるが勝ちだね。

[91: 匿名さん]

８９のやり方は、完全な施行計画見積りをたててやるのであって、マンションの大規模修繕計画
程度には採用されていないよ。
予定価格を計算して、それに一番近い業者に決めるやり方。
ここはマンション関係のスレではないの？
総合評価方式が一般的だね。

[92: 匿名]

以下のpdfで7、9、11、13ページのグラフに注目。横軸の右側に何で書いて有るか確認してみてください。

公共工事発注にあたっての総合評価落札方式活用ガイド
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/siryou/sougou/gaido/02.pdf

マンションの工事は、公共工事ではありませんが、いい加減な手続きをして普通のものを高く買わないように気を付けましょう。

[93: 匿名]

修繕というとだれかさんがでてくるな！

[94: 匿名さん]

＞長期修繕計画は全部本当？

このような人が存在するとは呆れる。長期修繕計画は修繕積立金の金額の目安を推定する手段に過ぎない。
これぞれの修繕計画と金額は、対象とする部位の現状を見て実施を早めたり、遅らしたりするのは当然で、具体的修繕の内容を実施する場合は、相見積を取って決めて行く事になる。だからこそ５年毎に見直すことが推奨されているし、元来、長期修繕計画は総会で決議するものなのです。

[95: 匿名さん]

認識は、間違っていないけど少数派だと思う。

[96: 匿名さん]

国交省が、何をどうアドバイスするのかわからんが、
素人の団体である管理組合にとってはいいニュースでないかい？

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100909-00000080-jij-soci

[97: 匿名さん]

いつも出てくる総合評価方式の人って残念な感じだよね。
予定価格と最低制限価格は必要ですよ！

[98: 入居済み住民さん]

バーベキュー大会で思い出した。
大規模修繕を行った夏、バーベキュー大会にも施工業者も参加したが、大阪市南部のマンションが大規模修繕の予定があるらしく誰が何のの意図で招待したのか、そのマンションの理事達も参加していた。（マンション名、理事名は判るが書かない）
　マンションの修繕も終わり、２年点検後の総会で、理事長「工事費が高いのでこの業者とは手を切った」発言した。修繕費用は約１億円掛かった。不明な所もあるが又投稿します。

[99: サラリーマンさん]

どうでしたか？

[100: 匿名]

たしかに意味不明

[101: 匿名さん]

＞９７
総合評価方式の計算式、知ってますか。知らないのでしょうね。
知ってれば、予定価格と最低価格が必要ないことが一目瞭然ですよ。