長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[42: 匿名さん]

41
＞小規模マンションや形の入り組んだマンションなどモデルの標準から外れた物件
補正係数がありますので、掛ければよいのです。
マン管センターに委託せずとも、同センターが発行している算出マニュアルを平面図・立面図があれば自分達で簡単にできます。
これを使って理事達で計画書を見直しましたが、予算把握上は十分の精度です。

[43: 匿名さん]

>管理組合で修繕の積算をして長期修繕計画を作成する方法論を教えてください。
こんな所でノウハウを得ようとせずに、自分での勉強が大切です。それが出来ないようでしたら関心を持つだけで止めておいた方が貴方の為です。
>見積もりを業者から取り捲って長期修繕計画に落とし込めばいいでしょうか？
この一言で、貴方はお金の計算には不適格な方ですから、基礎的勉強から始めるべきです。
貴方の様な人がシロアリ画策業者の詐欺に遭い安いのと同一ですから、実行に関わらない方が良いでしょう。

[44: 匿名さん]

建築士ならいざしらず、素人で長期修繕計画の費用を出すのは難しいでしょう。
建築事務所に依頼すれば済む問題です。
ただ長期修繕計画の工事内容については十分検討すべきです。洩れてるのも出てきますので。
そして、修繕周期については、業者まかせではなく組合でジャッジすべきです。
劣化診断についても、これは素人でもできることですから。

[45: 匿名さん]

＞建築士ならいざしらず、素人で長期修繕計画の費用を出すのは難しいでしょう。 建築事務所に依頼すれば済む問題です。

ずいぶん甘いね。標準管理委託契約ですら、定額委託業務費の中で、
「乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。」
としているのですよ。これが出来ないかやらない管理会社は即、変更に値するよ。

[46: 匿名さん]

長期修繕計画を管理会社に依頼するということですか。
何故管理会社にまかせにするんですか。
管理会社まかせにするからおかしくなるんでしょう。
管理会社まかせにせず、自分達で設計会社なりを選んで計画させればいいのでは。
管理会社にやらせても無料ではないでしょう。

[47: 匿名さん]

大規模修繕工事の時、管理会社にバックリベートをがっぽりもっていかれるかもね。
大規模修繕に関することは管理会社にはやらせないのがベターだよ。

[48: 匿名さん]

>管理会社まかせにするからおかしくなるんでしょう。

全く知識が無いんですね。（案）と書いてあるでしょう。一方、管理規約には総会決議事項の中に長期修繕計画の作成又は変更があるのですよ。管理会社に委ねるのではないことを勉強しましょうよ。頑張ってね。

[49: 匿名さん]

へんな建築事務所にたのんだらぼったくられるよ。いろいろ知らないと損するよ。知らない人はだれになにをたのんでもどこかで損するようになってるよ。

[50: 匿名さん]

>>48
＞全く知識が無いんですね

お陰様で今回第１回目の大規模修繕を現在施行中です。
専門委員会に入り建築士や施行会社、管理会社とバトルを行いかなり内容の濃い工事ができそうです。
勿論管理会社にバックリベートがいくこともないでしょう。
修繕周期や工事の優先順位、劣化診断等についても自主点検も含め検討しました。
工事終了後の計画の再見積もりでの修繕積立金の値上げの検討も計画中です。
マン管士の資格を取ったのも役に立ちました。

余談ですが、標準管理規約は単なる雛形であってそれに準じる必要はありません。

[51: 匿名さん]

>>45
>>ずいぶん甘いね。標準管理委託契約ですら、定額委託業務費の中で、
「乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。」
としているのですよ。これが出来ないかやらない管理会社は即、変更に値するよ。

今度の改正で、長期修繕計画の作成は、標準管理委託契約書からは外れますよ。毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

「精密な長期修繕計画があるけど、積立金が全然足りないマンション」と「長期修繕計画は無いけど、積立金が充分あるマンション」なら、積立金がある方が数段マシな訳ですから、事の本質は、長期修繕計画では無く、積立金が充分かどうかです。
ですので、値上げの合意が取れる程度の長期修繕計画があれば、それで充分なのではと、個人的には思います。

[52: 匿名さん]

＞今度の改正で、長期修繕計画の作成は、標準管理委託契約書からは外れますよ。毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

ウソを書くのは止めましょう。

[53: 匿名さん]

>>52
国土交通省のHP中の

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂の概要
http://www.mlit.go.jp/common/000049965.pdf

に記載があります

（抜粋）

長期修繕計画作成ガイドライン（平成２０年６月国土交通省公表）に基づいて
当該業務を実施するには、マンションの劣化状況などを把握するための調査・診
断等を実施する必要があり経費も相当な額を要するものとなる等業務内容の独立
性が高く、また、当該計画の見直し業務は必要な年度に特別に行われるものであ
ることから、本管理委託契約とは別個の契約とすることを原則としたもの。

「ウソを書くのは止めましょう」というのは、「面倒だから代わりに資料を探してくれ」という意味ですか？

[54: 入居済み住民さん]

>>39

38 の書き込みから１年近く開いている。
意味あるの？

[55: 匿名さん]

＞毎年実施するわけではない業務を１年契約の中に含めるのは、おかしいですしね

定額委託業務費はその分は減額するのかしらね。

[56: 匿名さん]

>>55
そもそも、個別の契約が標準委託契約書の通りになっているかどうかも分かりませんしね。

標準委託契約書は、あくまでも見本ですから、個別の契約の中身によって、元々あったものが無くなるならその分減額すべきでしょうし、元々入っていない場合や、元々入っていて、今後も無くならないケースもあると思います。

[57: 匿名さん]

標準契約の改訂の事ですが、入っていたかいないかは関係ないでしょうよ。

[58: 匿名さん]

元々委託契約書は１年契約ですよ。
長期修繕計画を５年毎にやるとしても、その場合は別経費になるのが当然でしょう。
その年度の委託業務費を加算して契約すればいいでしょうが。
私のところは別の設計事務所に依頼してます。

[59: 匿名さん]

＞私のところは別の設計事務所に依頼してます。

お金があるんですね。それともお抱えの管理会社はお金勘定しか出来ないと言う事ですかね。
修繕積立金の目安を立てるのに、他の業者を使ってまでお金を使うとは！　一般組合員はオトナしいものですね。

[60: 匿名さん]

>>59
第１回目の大規模修繕工事を実施中なんですが、この工事が終了した時点で、設計・監理をしている
建築士に今後の大規模修繕計画を依頼しているのです。
大規模修繕に関しては、管理会社の紹介や管理会社の管理しているマンションを請け負った業者は
排除しました。大規模修繕については、大手ゼネコンの中から見積りをとり組合主導で決めました。
しかし、管理会社の対応が悪いという訳で排除したのではありません。どこの管理会社でもバックリベート
を取っておられるようですので、それを防ぐためにやったのです。
次回の計画を設計・監理会社に依頼しましたが、その分管理会社の分はカットしてあります。
どうせ来年からは大規模修繕計画の見積りは別個の契約となるのですから。どこに依頼しても経費は同じことですので。

[61: 匿名さん]

長期修繕計画の目的を考えると費用を掛けてまでそんなに精密な内容が必要ないんじゃない？いくら計画を緻密にしたって実際の見積もりと同じになんてできないんだし…。積立額がいくら値上げすれば十分かわかる程度のものでいいよ。コンサルとかは個人経営の建築事務所がほとんどで管理会社以上にあくどいとこが多いから要注意。