長期修繕計画は全部本当？

[目からウロコ]

築30年のマンションを10年前に購入し、理事を複数年やっています。
10年前に管理会社を変更し、長期修繕計画を立てていますが疑問が多いです。
新理事でマンションの設計を、数多く手がけた60代の建築家がいるのですが
管理会社の対応は、それまでとは一変しました見積も明細が細かくなった。
新理事のアドバイスでわかったことは、たとえば・・・、
・外壁塗装を10年ごと：
　　塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上だから見直し必要。
・エレベターの寿命は20年程度：
　　特に根拠なし、全部交換で1ヶ月もエレベターが使用不能な方が問題らしい。
・サッシの寿命は30年：
　　美観はともかく、開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK、交換は不要。

長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

[2: 近所をよく知る人]

管理会社の取り分が見えない為、見積が不透明なんでしょうね。
仰る修繕アドバイザーみたいな会社はありますよ。
「長期修繕」とかで検索すると出てくるかと思います。

[3: 物件比較中さん]

管理会社や設備会社の「言い値」の妥当性を把握するためにも大型修繕は相見積りをとるべきです。
専門的にやってる「修繕アドバイザー」みたいな会社とともに、マンション管理士も検討してみては？

[4: 01]

＞03さん
30万円以上の工事は、3社は相見積もりをとるのは習慣になっています
管理会社の下請けが安心なのですが、実際に発注できる（安い）のは30％程度です。

問題なのは、長期修繕計画の妥当性、本当にその時期にする必要があるかの判断です。

[5: 購入経験者さん]

＞長期修繕計画も、実施する前に専門家の判断を仰ぐべきだと感じました。
管理会社とは別に、修繕アドバイザーみたいな人は、いないのでしょうか？

修繕積立金の金額推定資料と現実計画修繕の混同してませんか。
お金さえ積めば、アドバイザー的なものは沢山あります。
エレベーターは２０年過ぎた頃に、夜半に区分所有者から「閉じこめられた！」と管理者＝理事長がクレームされ慌てることが多くなります。

[6: 匿名さん]

＞05
デベや管理会社の関係者ですか？
エレベターは、毎月専門業者が点検しているんですけどね、普通は。
まともなマンションならメンテナンス契約も結んでますよ。
それで閉じこめられたら、業者の怠慢でしょう？
リニューアルを奨めている業者も、さすがにそんなことは言いませんよ（笑

[7: 匿名]

＞デベや管理会社の関係者ですか？

マン管センターからでしょう。わけわからん団体ができたもんだ。

[8: 購入検討中さん]

エレベーター毎月点検とは昔スタイル。
カメラ付きで、今じゃ、３，４ヶ月毎の点検。
回数が多くとも、煙草を吸ってては意味無いし・・・。

[9: 匿名さん]

アホじゃないの？
マンションによって、頻度も階数も違うんだよね。
新築の理事ならスレ違いもいいところですから去りましょう。
安いマンションで、何もしなくても10年くらいは問題ないよ。

[10: 住まいに詳しい人]

新築設計と改修設計は根本的に違います。
新築分譲マンションと改修設計を両方手がけている設計事務所は倫理的矛盾します。
改修専業中心の２０年以上経験のある、調査、診断等を一人が一貫して行う設計者が良いでしょう。

[11: XYZ]

住まっぷ〜住宅なんでも情報まっぷ〜（マンションの管理と修繕）
マンションの管理と修繕について、これだけは知っておきたい「必見！ポイント」をご紹介します。(住宅金融支援機構）
管理規約や長期修繕計画などを自分でチェックしてみよう！
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto01.html
建物を点検しよう！管理組合でできるチェックポイント
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto02.html
マンションの大規模修繕を検討する
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/daikibosyuzen/daikibosyuzen01.html
大規模修繕はステップを踏んで進めていこう！
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/daikibosyuzen/daikibosyuzen02.html
快適に住むためのお手入れ方法・住まいを長持ちさせるための方法・専有部分のリフォーム
http://www.jhf.go.jp/jumap/mansion/kyoyu/marugoto01.html

[12: 匿名さん]

>>1
見直しが必要なのは当たり前じゃん。
どんな誠実かつ有能な管理会社が修繕計画を立てたとしても、数十年後の劣化具合や不具合の発生まで全部見通せるわけ無いだろ。「本当？」とか言う方が可笑しい。
10年毎の塗装も20年毎のエレベーター交換も30年毎のサッシ交換も、実際にその時になったら全部不要になるかもしれない。でも、もし不要という計画を立てて、それに応じた修繕積立金しか積み立ててこなかったら、万一実際に必要になった時に巨額の一時金が発生して、逆に「管理会社何やってんだ！」ということになるだろ。
過去の経験上、修繕が必要になる確率＜不要な確率であっても、修繕が必要になる確率がある程度以上になってくるなら、長期計画は固めに見積もって修繕を織り込んでおくのが当然のこと。
それで実施の段階では、計画の時期が来たから機械的に修繕実施、などというばかげた事をするべきではなく、実際に痛み具合をチェックしてくれる業者にチェックしてもらって、それで実際に行う時期や工事の規模を決定するのも当然。そしてその結果が計画とは異なっている方がむしろ普通であって、それは別に、管理会社の立てた長期修繕計画が間違っていることを意味するわけではない。

[13: 理事]

4さん
>>30万円以上の工事は、3社は相見積もりをとるのは習慣になっています
とありましたが、管理組合が直接見積もりを取寄せるのでしょうか？
それとも管理会社に任せるのでしょうか？
私も工事が高額の場合管理会社経由で相見積もりを取っていますが
管理会社経由だと出来レースになるのではないかと心配しています。

[14: XYZ]

＞私も工事が高額の場合管理会社経由で相見積もりを取っていますが、管理会社経由だと出来レースになるのではないかと心配しています。

仰る通りですが、問題は募集会社数と収集方法によります。
先例の三社は最悪です。管理会社は本命を二番目に仕組む恐れが有り、選択が難しくなりますので最低４社以上にして、管理会社に作成させても、組合承認の工事仕様書を作り、その仕様書に基ずく見積書は理事長親展としその開封は理事会の席で同時に行い、決定に先立って、その内から厳選された２、３社を理事会に呼んでヒヤリングを行ってから決めることが必要です。

[15: 匿名さん]

あんまり安い所に任せると、大変なことになりますよ。
うちのマンションの場合ですが、
その会社は、出入り禁止になりました。

[16: 理事]

15さんへ
安い高いの判断は、工事の単価表などで判断できますが
実際、適切な工事が行われているかの判断は素人には難しいですし
殆どの場合、我々が働いている日中に工事をするので・・・
第三者に工事管理を委託するには、費用が嵩みますし・・・
判断が難しいですよね！
一応そんな時当MSは、管理会社に頼んでいます。

[17: 匿名さん]

塗装：10年毎⇒やぐらを組まなくても塗装が可能は門扉や集合ゴミ箱、駐輪場、貯水槽などは塗装は必要、特に雨水が溜まるとかかかる場所水まわりはチェックすれば素人でも判断できる、これを修繕積立金でなく管理費の小修繕でこまめに実施すると大規模修繕時に外壁などやぐら（足場）が必要な部分のみで費用が抑えられる、管理会社に聞くと「塗装の種類によって全然違う、やぐらを組むだけで1000万円以上」とか言われる、5年もすればここは塗装しなければいけないと思う箇所が出てくる。自分の目で見ることが肝心。
　　参考：　http://www.toguruma.jp/02.html

エレベターの寿命は20年程度：寿命とは壊れるという意味でないと思います。20年もすれば新築のマンションと比較すると格差がかなり大きくなり資産価値が下がります。フルメンテはくせものですが、話が長くなるので省略します。

サッシの寿命は30年：「開閉不具合の原因は戸車の劣化と摩耗、部品交換でOK」その通りですが30年経過すると戸車の入手は困難です、戸車は共用部分と解釈して（サッシは共用部分）新築時に予備を購入しておくのがいいですが、まだそういつたマンションは無く戸車が壊れてからあわてています。美観を損なうとマンションの資産価値は著しく低下します、美観＝営繕と考えて、壊れたら直すのではなく、壊れる前に美しく再生する考えに立つべきです、
　　参考：　http://www.toguruma.jp

[18: 新築理事]

もうすぐ新築マンションに入居の新理事です。

長期修繕計画ですが、まだ受け取っていません。これは必ず、新築マンションには付随してく
るものですか?　もちろん、完璧なものを期待しているわけではないですが、まるきりないのと、
それを変更するのとでは、容易さが違います。

もし、入居開始時になくてもいいものなら、ゆっくりやろうと思いますが、何年目くらいで
作ればいいのでしょうか?　管理会社の契約書を見たら、有料オプションになっていました。

実は、昔購入を検討していたマンションのスレッド見ていたら、長期修繕計画の話がでていて
驚きました。そのマンションも竣工が先で、入居はまだです。マンションによっては、
最初からある程度の修繕計画をたてているのだと理解しましたけど、その理解で合っています
か?

[19: 匿名さん]

>>18
ホントに受け取ってませんか？
重要事項説明書の添付書類になかったですか？

私の場合は、申し込みをした時、重要事項の説明の時、売買契約の締結の時の３回も
いただきましたけど・・

[20: 元理事]

長期修繕計画っといっても、契約時にもらうのは修繕積立金の根拠となる概算です。
もらわねば自分が払う修繕積立の概要すらわかりません。

入居後にも目安とする概算の見直しと、より詳しく部材（各々の部品や材料費や作業代）を拾い出して金額を算出するものがありますね？

[21: 新築理事]

最近、引っ越しの準備で、頭ぐちゃぐちゃになっているので、記憶力が低下しているのですが、

と、皆さんがおっしゃるからには、もらって当然のものなんですね。

ただ、私は、今住んでいるマンションでも、修繕計画はかなり気にしていたので、そういう
ものを見れば、覚えているはずなのですが・・・。

でも、まあ要求すればもらえるものなんですよね?