理事会運営について

[入居済み住民さん]

はじめてスレッドに書き込みします。

　私の住まうマンションは築約30年弱、店舗あわせて12階立て、100戸ほどのマンションです。

　わけあって今年管理組合の理事長をつとめています。本来なら私のような若輩がすることでもないと思いますが、築30年ということもあり、住民の多くがお年寄りになられ、理事会活動がままならないこと、若い方がいらっしゃっても、将来的に引越しを考えている方がほとんどで理事会活動に興味を持っていないこと、また、賃貸に出されている方も多く、年々理事会に参加される方が少なくなっているというのが現状です。
　将来的には管理組合を管理会社に委託するという法律が立法化されるという動きもあると聞きますが、具体的にいつになるかというのは未定とのこと。
　その中にあって、今後理事会を運営していく上で何かいい知恵がおありならば教えていただきたいと思います。
　今のところ、理事会参加に際して報酬制にする、議事録以外に壁新聞のようなものを作成し、広報活動を行う、アンケートの実施や議題、意見を住民全体から募り、参加意識を持っていただくといったところしか私の思いつくところはないのですが...。

[2: 元理事]

新理事長さん、こんばんは！
右も左もわからぬまま、理事長就任して焦る気持ちはわかるのですが、
スレ立てした相談事項は、理事会運営全般でしょうか？
この掲示板の下のほうには、各課題に関して経験者や知識者の方のアドバイスが多数あります。
それらに目を通した上で、既マンションで試みるべき事項を絞ったほうがいいのでは？

築３０年となれば、組合活動や理事会もかなり落ち着いていると思います。
大きな修繕も終えている頃でしょう。

まずは、副理事長や他理事の人とじっくり話し、解決せねばならない問題を知るべきかと。

[3: 匿名さん]

＞理事会参加に際して報酬制にする、議事録以外に壁新聞のようなものを作成し、広報活動を行う、アンケートの実施や議題、意見を住民全体から募り、参加意識を持っていただくといったところしか私の思いつくところはないのですが...。

報酬制はやめたほうがいいです。報酬もらうと責任も大きくなるし、言いたいこと言われてしまい
ますよ。自分の家のことなんだから、報酬もらおうともらうまいと、参加してくれる人はいると
思います。

他は正しいですが、なんか新築マンションみたいな雰囲気ですね。他のマンションではすでに
実行されていることばかり・・・。今まで、何もやってなかった、ということですよね。
なお、実施にはお金のかかることもあります。工夫すべきはなるべく安くやることですね。
ホームページ作成が安くていいのですが、これもプロに頼むとかなりお金を取られます。
住民に詳しい人がいて、ボランティアでやってもらえるといいのですが・・・。

[4: ＨＮ考えてなかった^^;;]

こんばんは。

他のマンションですと、たいていは、何らかの問題を抱えています。
・ペット問題。
・騒音問題。
・大規模修繕。
・管理費の滞納。
・駐車場や駐輪場の問題。
・ごみ出しルールが守られない。
．．等々．．

特に問題がないのであれば、それは喜ばしいことです。

築約３０年弱でしたら、そろそろ２回目の大規模修繕、でしょうか？
それとも、大規模修繕も終わって、特に何の問題もない状態なのでしょうか？

それと、理事会に参加される方が少なくなっている、とはいうものの、理事会そのものが適正に開催され、理事の過半数の出席により成立しているのでしたら、本当に特に問題ないように思うのですが．．

[5: 入居済み住民さん]

スレ主です。
　ご返信ありがとうございます。
　まずはこの議題を出したその思いを。

　当マンションは規約として、たて列2列でスライド式に、一列2年の任期で理事会役員を持ち回りすることになっております。他のマンションでは、同じ人が20年近く理事長になったり、立候補選挙制になっているところもあると聞きますが、それぞれメリット、デメリットがあると思います。
　そのメリットを活かしつつ（ある人に権益が集中しない、その人が不在になったら、引継ぎがうまくいかず理事会運営に支障をきたすなどがない）、将来的な高齢化問題、賃貸が多くなった場合理事会運営に必要な人数を確保できるのかといったことに対し、具体的にアドバイスいただけるような案を教えていただけたらということで、前回のスレッドを提示させていただいたというわけです。
　ですから、基本的には同様な問題を抱えていらっしゃり、実際にその問題に対処するにあたって、どういうアクションをとられ、その効果はどうだったかというアドバイスや、また、直接の住民ではなくとも身近にこういう事例があるといったことをご提案いただければと思いました。
　勿論、掲示板に書き込みするのは有志的な動機を持ってのことだと思いますので、それならプロに頼めばとお思いの方もいらっしゃるかとは思います。私も正直、そういう有志的な皆様のご好意に甘えてみたいという動機が発端となっていることは否定できませんので、えらそうなことはいえません。　
　ただ、当マンションが何もしてこなかったのではという書き込みがあったと思いますが、それに対しては、それでは逆に、おっしゃった方ないしその管理組合では具体的にどういう問題にたいし、どういうアクションをとられ、その効果はどうだったということまで落としこんだ上で、ご教示いただければありがたかったと感じております。今まで理事会活動でがんばっていらっしゃった方の積み重ねに対し、軽いお気持ちだったかもしれませんが、名誉を傷つけられたような気がいたしましたので、一言多いとは思いつつ、申し上げさせていただきました。もし、非難めいた言説になってしまっていたら、それについては謝ります。
　

　滞納者問題、長期修繕問題、あるいは元からの未必の故意的な設計不備（といっても設計、施工会社の不備として着せられないような、後になって問題ではないかときずいた事項。その当時はデザイン的に優れていたということで価値があったものでも、実際に使用していくうちに安全面での配慮が少し足りないといった事例）、などについては、通常のマンションがかかえるのと同等位には問題はございます。それはそれで、月々の理事会で問題定義し、処理は行っております。
　また、現状は理事会運営に支障をきたすといったことはありません。それはたまたま今回運がよく、理事会活動に参加されている方が壮健で、献身的なお気持ちの強い方が集まった結果だと思っております。
　ただ、基本的にこの議題を定義したその根底は、性悪説に基づいております。誰もが面倒なことにはかかわりたくない、理事会など理事会規定でやや義務化されているところも多いとはいいながら、忙しさにかまけて、なかなか出席率が上がらない、またはさまざまな理由を設けて、最初から理事会の役員を辞退しているというケースが大半ではないかと思うのです。そうでなくても、いやいやながら出席し、何かきっかけがあれば、出席しなくなるという方もいらっしゃるのではないかと思います。
　勿論この掲示板をお読みの方は真摯に考えていらっしゃる方が大半だと思いますし、非難をするつもりもありません。また、私の場合でいうと、私が理事長をしているからといって、自分が被害者意識を持ったり、それとは別に、自分はすばらしい人間というつもりもありませんし、一緒に理事会を運営していただいている役員の皆様の尽力には、感嘆するばかりです。
　しかし、性悪説ないしは最悪の状況を前提にして考えていかなければならないという認識を持つ必要はあると考えております。
　その認識の上で、より良い処方箋があればと思い相談させていただいた次第です。長々となりましたが、もしよろしければこのスレッドに書き込みいただければ幸いです。

[6: 新米理事]

スレ主さま
お気持ちはわかりました。
が、質問が漠然としすぎていて、みなさま回答のしようがないと思います。
個別の問題をもっと具体的に挙げていただければ、参考になるご意見を聞けると思うのですが・・・

[7: 匿名さん]

余りにも長いので読む気になれません。
区分所有者諸兄も、貴方の思いよりもっと簡単にする要領を身につけて欲しいと思っていることでしょう。
広報活動、アンケートも多分その傾向が想像されます。
それよりも、第一に理事長は区分所有法の管理者であることを正しく理解する事
第二に、一般に管理者は共用部分の保存管理の権利義務がある事
第三に、区分所有者の意見集約に汲々とするのではなく、長期修繕計画書の適正化を指向し、管理者として理事会に諮った上、総会に具体的提案を行なう事。
以上の様に貴方のマンションの管理規約に忠実に、規約の不備には規約の改正案を提案するなどして理事長たるものは基本に忠実であるべきです。

[8: 匿名さん]

そんなに難しく考えなくても良いのでは？
だいいち自分の親の世話もロクにできないのに（まだ親の世話になってたりして？）他人の世話ができる分けないでしょう（笑）わたしは５年以上役員やってるけれどスレ主さんのように悩んだことはなかったなあ。もっと大雑把に考えても良いのでは？

[9: ＨＮ考えてなかった^^;;]

スレ主様、こんばんは。

だいたいの状況（お気持ち）が、理解できました。

当マンションで、私が理事長を経験した時のことを書きます。
ご参考になりますかどうか．．ご参考になれば幸いです。

当マンションでも、理事と監事（以下、役員と書きます）は、輪番制です。ただし、任期は１年です。そのため、以下の課題がありました。
①輪番制で、いやいや役員をやっている。理事会の出席率も悪く、成立ぎりぎり。
②１年任期で、いやいややっているので、交代時の引き継ぎも適当で、新理事および新理事長は、自信を持った運営が困難。管理会社に完全に頼ることになる。（管理会社を頼るのは良いのですが、主体性がなく丸投げ状態に近い。）

そこで、私が新理事長になった時に、以下の対応を取りました。

上記①については、理事長は、理事の互選で決まるのですが、みんな理事長にはなりたくありません。そこで私が理事長を引き受ける時に、「私１人で運営するのは困難なのだから、みんなの協力が必要。協力してくれるのであれば、（みんながいやがる）理事長を引き受ける。」と提案し、これにより、他の役員の協力を取り付け、理事会の出席率も上がり、スムーズな運営ができました。

また、上記②のうち、「自信を持った運営が困難」については、とにかく勉強しました。マンション管理規約を全て読み、過去の十数年分の総会および理事会の議事録の全てに再度目を通し、関連の法律を勉強しました（特に「建物の区分所有等に関する法律」について勉強しました）。
その上で、管理会社の担当者にアドバイスを求めることで、自信を持った運営が可能となり、主体性も取り戻すことができました。

交代時の引き継ぎについては、理想を言えば、役員を２年任期にして、毎年、役員の半数だけが任期終了するようにするのが理想です。こうすれば、残る半数の役員が、残り１年の任期中、新役員に対して、スムーズな引き継ぎが可能となり、今後管理会社に丸投げすることもなくなり、主体性を持った運営を継続していくことが可能になると思われました。
ですが、現在の１年任期を、２年任期に変更するのは、敷居が高く、実現しませんでした。
それで、理事長であった私が、任期終了後も、しばらくの間は、理事会に出席することとし、少しでもスムーズな引き継ぎを目指し、主体性を持った運営を継続できるよう努めました。

長々と書きましたが、まとめると、以下の４点です。

１．理事長は、就任時に、他の役員の協力を取り付け、リーダーシップを発揮する。
２．主体性を持った、自信ある運営のために、とにかく勉強する。
３．管理会社の担当者と良好な関係を築き、意思決定のためのアドバイスを求める。（丸投げにしない。）
４．主体性を持った運営を継続するためには、引き継ぎが大切。

以上です。
もしご参考になれば、幸いです。

[10: 匿名さん]

スレ主さんは消えたのかな？

管理組合運営では情報が命です。
積極的に情報を発信し、一人でも多くの区分所有者に組合活動に興味を持ってもらえるように
努力するべきだと私は考えます。

[11: 匿名さん]

>1
>住民の多くがお年寄りになられ、理事会活動がままならない

逆に、時間に余裕のできたお年寄りに理事会を掌握(？)されている組合もあるようですが。
どっちがいいんでしょうね。どっちもどっちかな？

[12: サラリーマンさん]

やる気はなかったけど順番だったから・・・
法令規約に基づく業務と自覚して理事長をやった経験あり。
個人的、属人的に考えず、契約・規約上の権限と責任、
権利義務、制度として考えるようにしていた。
　　適正・適法、公平・透明、情報共有ですかねー。

ベテランでやる気はあったけど法令規約と財政状態には疎く
自分の実績と感覚だけであれこれ主張する理事がいて苦慮したが。

[13: 匿名さん]

＞交代時の引き継ぎについては、理想を言えば、役員を２年任期にして、毎年、役員の半数だけが任期終了するようにするのが理想です。
一年でもやり手がいないのに、絵に描いた餅です。

＞こうすれば、残る半数の役員が、残り１年の任期中、新役員に対して、スムーズな引き継ぎが可能となり、
引継書が書けないので、昔のon the job training　に頼るとは情けない。


＞今後管理会社に丸投げすることもなくなり、主体性を持った運営を継続していくことが可能になると思われました。
管理委託契約書の不備を、人力で補うのは本末転倒です。

[14: ＨＮ考えてなかった^^;;]

＞No.13 匿名さん

机上の空論は結構です。私としては、私の経験が、スレ主様に、「ご参考になれば、幸い。」なのです。

それと、あなたのように、言葉の途中途中を断片的に捉えているだけでは、物事を正しく受け止められないと思いますよ。

そもそも管理委託契約書については、何ら言及していませんし（^^;;

ご参考にならない場合は、読み飛ばしていただければ結構ですよ^^

[15: ＨＮ考えてなかった^^;;]

それと、板が荒れるのは私の本意ではないので、私はこれで止めにします。
スレ主様のご健闘をお祈りいたします。（^^）/

[16: 理事長はたいへん]

＞No.13 匿名へ

批判するなら代替案を示すべきでは？
代替案もないのに批判だけするの？

みんな、スレ主さんの力になろうと、一所懸命なのが、わからない？

批判だけなら誰でもできる。
そんな批判は必要ないし、そんなヤツも必要ない。

レスしてくれている他の人たちに失礼だ。

[17: 匿名さん]

＞１６に同意
理事会運営というスレに戻れば
最初から批判・否定的な態度で臨む理事がいると議事進行上たいへん困る。
なにごとにもメリットとデメリットがあるものなのだから、
ひとつの案に対してデメリットだけ指摘して（というか否定材料を探して）得意になってないで
他の案・他の考え方を提示して頂きたい、と思う。

[18: 匿名さん]

＞最初から批判・否定的な態度で臨む理事がいると議事進行上たいへん困る。
全て仲良し、イエスマンの集合では、一般組合員は訝しがるでしょう。批判・否定的な人がいて初めて健全さが補償される。
＞なにごとにもメリットとデメリットがあるものなのだから、ひとつの案に対してデメリットだけ指摘して（というか否定材料を探して）得意になってないで他の案・他の考え方を提示して頂きたい、と思う。
メリット・デメリットのバランスで判断すれば良い事でしょう。それをデメリットが気にいらないのは自説がプアーということに気がつくべきで、他に原因を求めるべきではありません。

[19: 匿名さん]

理事会においても掲示板においても、自説に理解者、賛同者が現れないのは、その自説が
プアーであるということに気がつくべきで、さらに強弁する必要はありません。

[20: 匿名さん]

＞理事会においても掲示板においても、自説に理解者、賛同者が現れないのは、その自説がプアーであるということに気がつくべきで、さらに強弁する必要はありません。

横を向かないで前を向いたら如何ですか。

[21: 匿名さん]

みんなでマンション管理士目指しません？