防犯カメラ設備の費用について

[西宮市の管理組合理事長]

西宮市の約20戸のマンションで、理事長をしております。
現在、防犯カメラの設置（リース契約）について検討しています。
防犯カメラの設置と管理費の値上げ（持分割合に応じて値上げする案）でアンケートをしたところ、利便性は、部屋の面積に比例しないので、各部屋同額にすべきとのご意見を頂きました。
当マンションの管理規約では、標準管理規約をもとにしており、「管理費等の額については、各区分所有者所有者の共有部分の共有持分に応じて算出するものとする。」と謳われております。
防犯カメラのリース料について、通常の管理費の値上げでは問題があるのでしょうか？ご教授のほど宜しくお願い致します。
以上

[2: 匿名さん]

区分所有法（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

共用部分の負担とは、共用部分の保存や修繕積立金などをも含めた維持管理に必要な費用や公租公課の負担等であるから、規約の規定は正しいし、防犯カメラのリース料の負担も同様に解釈することは正しい。利便性から均等負担とする理由はない。

[3: 匿名さん]

こちらのスレで既にさんざん論じられていますのでご参照下さい。
防犯カメラという部分的な経費であっても、本質的には同じでしょう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46091/

[4: 匿名さん]

蛇足かもしれませんが、土地の持ち分に比例させるのが基本でしょう。

前に、１階の人から、”うちはエレベータ使ってないから、その分安くしてくれ。”という
意見が出たことがありましたが、当然却下です。マンションの管理というのは、全体で
やるべきであり、全体でひとつ。持ち分に応じて、その費用を持つのが当然なのです。
他に、合理的な方法はないと思います。

最近は、一般人もモンスター化しつつあり、いいたいことを考えもなしに言うひとが
増えている印象です。黙って我慢しているよりはいいような気もしますが、管理者
も、きちんと説明して対応しなければならない時代が来たのだと思います。

上記の１階の人(エレベータの費用払いたくない人)は、説明したらわかってくれましたよ。

[5: 匿名さん]

＞蛇足かもしれませんが、土地の持ち分に比例させるのが基本でしょう。

（共用部分の持分の割合）
第十四条 　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２ 　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３ 　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４ 　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

[6: 匿名さん]

管理費を持分根拠で定めるのが基本、しかし、妥当な範囲で総意で変更するのを妨げるものではない、ということは別スレでさんざん応酬があったので、蒸し返しはやめましょう。

このＭＳの場合は規約で明記されているので、持分根拠で進められたらよいと思います。
ただ、表現方法として「管理費を〇％値上げ」という形にしておれば、平等性が謳われ、この件のような反応も出てこなかったのではないでしょうか。
また、このリース料だけを根拠に値上げというのも変です。20戸ですからこの程度の出費がひびくのも理解できますが、長期修繕積立金とのバランスとか、他にも考慮すべき事項はないのでしょうか。その都度都度値上げするのでなく、値上げに際しては総チェックをしたほうが理解を得られやすいと思います。

[7: 匿名さん]

＞また、このリース料だけを根拠に値上げというのも変です。
管理費は、年間予算として計上されますので、新たな予算項目が生じればその分を値上げするのは当然です。

＞20戸ですからこの程度の出費がひびくのも理解できますが、長期修繕積立金とのバランスとか、他にも考慮すべき事項はないのでしょうか。その都度都度値上げするのでなく、値上げに際しては総チェックをしたほうが理解を得られやすいと思います。

管理費と長期間単位の修繕積立金は、通常会計と特別会計の全く異質のものです。
管理費に不確定要素を含ませることは、管理会社の余剰予算を流用する魂胆に影響されている弊害です。

[8: 西宮市の管理組合理事長]

ご回答かりがとうございました。
非常に勉強になりました。
関連スレッドも大変参考になりました！

[9: 匿名さん]

>>07
また例の議論の不得手な方ですか。
そんなことは一切言ってませんよ。よく相手の論旨を理解ください。
貴方にはそれを期待しても無理でしょうが。

[10: 匿名さん]

＞そんなことは一切言ってませんよ。よく相手の論旨を理解ください。

具体的指摘には、具体的にお答え下さい。遠吠えは見にくいだけです。

[11: 匿名さん]

やっぱりxyzですか。
「具体的指摘」って、議論能力のないおたくが勝手に誤読してるだけなのに、いちいち説明しないといけないのですかね。

＞＞また、このリース料だけを根拠に値上げというのも変です。
＞管理費は、年間予算として計上されますので、新たな予算項目が生じればその分を値上げするのは当然です。

そんな当然のことを何を今更。値上げがだめと誰が言ってますかね。
値上げはそうそう行うものではないので、単一項目に呼応する形よりは、諸々の委託の諸経費の再見積
や見直しと併せて検討するのがベターなのです。
長期修繕計画の数年毎の見直しで変動することもある修繕積立金との合計額を考慮するのも、提案説明上の有用な点です。
「管理会社の余剰予算を流用する魂胆」等という発想が出てくることこそ、予算執行者として主体的に考えることのできない証拠でしょう。

[12: 匿名さん]

11です。
「諸々の委託の諸経費」は「諸々の委託等の諸経費」です。

[13: サラリーマンさん]

全体が見えない状況で書き込みをさせていただきますが、防犯カメラのリースですが、私の入っているマンションも最近更新しました。
買取です。リースの場合は、会社組織の様に帳簿外処理、すなわち経費処理をするのではなく、リースの金利支払いは＊＊になりませんよ。これは、修理費用の積立金に余裕がある場合ですがね。
機械は、三社競合（見積もりの下見は別々としました。結構ネットワークがよく業者を集めて説明会をすると、帰りには談合の取り決めをされる恐れがあり）総会で、3社のプレゼンを行いコストと内容を見て決めました。
区分所有者の持分に大きな開きがある場合は、負担の差を設けるのが妥当と思います。

[14: 匿名さん]

＞そんな当然のことを何を今更。値上げがだめと誰が言ってますかね。
管理費の値上げ＝リース料が理解出来ない様ですね。
＞値上げはそうそう行うものではないので、単一項目に呼応する形よりは、諸々の委託の諸経費の再見積や見直しと併せて検討するのがベターなのです。
管理費と委託料の区別もつかない様ですね。
＞長期修繕計画の数年毎の見直しで変動することもある修繕積立金との合計額を考慮するのも、提案説明上の有用な点です。「管理会社の余剰予算を流用する魂胆」等という発想が出てくることこそ、予算執行者として主体的に考えることのできない証拠でしょう。
一般会計と特別会計の区別がつかない様ですね。

[15: 匿名さん]

>>14
意味不明な戯言はやめなさい。管理運営に無知なら発言しないことです。

[16: 匿名さん]

14さんへ
私は、管理運営に無知な人も発言してもいいと思いますが、１４さんは何をおっしゃりたいのかわかりません。
管理費と委託料の区別
リース料も委託料も管理運営費に含まれるでしょう。総合的に考えてはいけないのですか？
一般会計と特別会計の区別
11さんの意見は、管理費と修繕積立金はそれぞれ独立して設定するが、値上げにはその合計金額を考慮することも住民感情から必要だとおっしゃってるのでは？
うちのマンションでも値上げをしましたが、やはりいろんなことを見直して、上げ幅を小さくしましたよ。当然のことだと思うのですがいけないのでしょうか。よくわかるようにご説明を頂けたら幸いです。

[17: 匿名さん]

＞一般会計と特別会計の区別
＞11さんの意見は、管理費と修繕積立金はそれぞれ独立して設定するが、値上げにはその合計金額を考慮することも住民感情から必要だとおっしゃってるのでは？

管理費、一般会計の類いは、年度単位で具体的項目に対する費用の予算が総会承認されたものです。
これに対し修繕積立金は、長期修繕計画書に基ずく総会決議の金額ではあるが、この取り崩しは更なる総会の承認事項です。

[18: 匿名さん]

＞これに対し修繕積立金は、長期修繕計画書に基ずく総会決議の金額ではあるが、この取り崩しは更なる総会の承認事項です。

それはわかっていますし、むやみな取り崩しなんかできません。修繕計画は不確定要素があるわけですから、理解をいただいて修繕積立金の下方修正も可能でしょう。もちろん計画に大きな影響のない範囲でですが。入居者の異動がほとんどないような場合には、それに基づいて修繕積立金の徴収額の見直しを総会で同時に承認して、管理費の増額をそう負担にはならないよう設定もできますよね。いけませんか？

それと、＞リース料も委託料も管理運営費に含まれるでしょう。総合的に考えてはいけないのですか？
についてはそれでいいのですね。

[19: 匿名さん]

＞修繕計画は不確定要素があるわけですから、理解をいただいて修繕積立金の下方修正も可能でしょう。もちろん計画に大きな影響のない範囲でですが。入居者の異動がほとんどないような場合には、それに基づいて修繕積立金の徴収額の見直しを総会で同時に承認して、管理費の増額をそう負担にはならないよう設定もできますよね。いけませんか？

長期修繕計画に基ずく修繕積立金の見直しは、長期修繕計画の見直しですので、管理費との兼ね合いで出来るものではありません。
それは言わば、先に必要になる預金を今年からその一部使ってしまえの発想と同じです。
どちらかと言えば、逆に、各年度の管理費の余剰累計が過大になった場合に，総会決議で修繕積立金に振り返るのが現実です。

＞それと、＞リース料も委託料も管理運営費に含まれるでしょう。総合的に考えてはいけないのですか？についてはそれでいいのですね。

年間経費の管理費は、具体的項目に対する予算額が計上されているのが通常ですので、管理費で総合的に考えるのは予備費の過不足程度です。

[20: 匿名]

２０戸だと、例えリース料２万/月としても、一戸当たり千円になってしまいますから、
管理費の値上げは避けられないのでは？

出来れば積立金から費用を捻出して買取にされたらどうでしょう？
先にどなたかが書かれてましたが、管理組合の場合、
リースは資金が無いときの分割払いでしかないとおもいます。

[21: 匿名さん]

１９さん
＞長期修繕計画に基ずく修繕積立金の見直しは、長期修繕計画の見直しですので、管理費との兼ね合いで出来るものではありません。
＞それは言わば、先に必要になる預金を今年からその一部使ってしまえの発想と同じです。

ですから取り崩しはしないし、不確定要素で計画に大きな影響のない範囲って言ってるでしょう。先に必要になる範囲には手をつけたりしません。よく読んでほしいです。

＞年間経費の管理費は、具体的項目に対する予算額が計上されているのが通常ですので、管理費で総合的に考えるのは予備費の過不足程度です。

委託料の見直し、修繕積立金外の緊急補修費の切り詰めとか、排水管の洗浄費や清掃範囲の見直し（うちはあまり効果のない清掃委託範囲をかなり減らしました）とか、管理費の総合的な見直しは普通にあると思いますし現に頻繁にしていますよ。あなたのマンションではすべてぎりぎりに切り詰めておられて、予備費の過不足程度なのかもしれませんが、ある程度の余裕を見込む会計も結構あると思いますよ。