管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[62: 元理事]

法律に詳しい方々には太刀打ちできないのですが、
私は明らかに61さん派(笑

民法だけでは解決できないので区分所有法があるのだと思っています。

[63: 匿名さん]

＞民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。

別段の定めが無制限である筈は無く、区分所有法の原則を逸脱するものは当然に無効となります。
区分所有者間の利害の衡平を害したり、ある有用性が当該区分所有者の受ける不利益が受忍すべき範囲を超えることが出来ない事は当然です。

[64: 匿名さん]

また、×yzがヘンな事言ってるな。

それにしても、小難しい言い回しをするとみんなすぐに煙に巻かれるんだな。世の中のヘンなのがいるのはしょうがないから、ひとりひとりがしっかりしないと詐欺にあうぞ。

>>57の民法第二百五十二条〜第二百五十三条とやらを読んでも、分譲価格という解釈は明らかに間違っているな。

その条文を正しく解釈すると、登記簿に記載の持ち分が正しい。登記簿に書いてある○○分の○○ってやつだよ。それが専有面積比になっているハズ。

固定資産税払うときもこれだろ。みんな税金払うときに分譲価格に応じて払っているワケじゃないだろ。

建て替えとかなんとかで、マンション丸ごと譲渡しても登記簿の持分割合での分配だよ。分譲価格での分配なんて有り得ないだろ。

だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？
売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？
値引きして買っちゃったら持分も減るの？

ね〜ね〜教えてＸｙｚ。

[65: 匿名さん]

＞だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？値引きして買っちゃったら持分も減るの？

常識ですね。ですから、専有部分の床面積割合とすると規定している事は既に説明済。
あと、登記簿については、売買契約書に基づく敷地の区分所有権の持分割合のみは貴方の意見は正しいが、専有部分、共用部分の持分割合は区分所有法により規定されているので、これは貴方の誤解で、一般には管理規約の別表で規定していますし、規定できます。

[66: 匿名さん]

民法は強行規定でない限り、特別法（区分所有法や会社法など・・）が優先するし、その強行規定に反しない限り、契約（規約）が優先する。
契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？

「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

[67: 匿名さん61]

>>63
＞別段の定めが無制限である筈は無く

妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

[68: 匿名さん]

＞契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？
＞「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

あれ？では、一行目と二行目は明らかに矛盾してる分けですね。自己矛盾は困りものです

[69: 匿名さん]

＞妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

断っているコメントの前後が問題なのに、括弧で合理化を計っているのは明らかでしょうに。

[70: 匿名さん]

＞別段の定めが無制限である筈は無く
　結局、「別段の定め」を認めてるのね。

[71: 匿名さん]

専有面積比になっている「ハズ」って書いただろ。
いろんな法律や規約で異なる言い回しがされてても、現実にはほとんどが専有面積比なんだよ。
（面積比で区分所有してない物件知ってる人いる？）

だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

なんで君は瑣末なことまで言われないと理解できないの？

それで結局
>>55
>基本は分譲価格の割合です。
が揺らいでいるの分かってる？

[72: 匿名さん]

＞だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。

[73: 匿名さん]

>生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。
それでは脳内メーカーさんの考えを説明して下さい。

[74: 匿名さん]

運転しない（できない？）のに、道路交通法のウンチク喋ってるようなもんだな。。。

[75: 匿名さん]

彼なら、道路交通法を使わず、民法で全て説明します。

[76: 匿名さん]

>生まれの違い...
...ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

[77: 匿名さん61]

もうこのお方に反応するのはやめませんか。
机上の空論ばかり、議論能力も怪しく支離滅裂な発言も少なくないくせに分かったようなことを。
何様ですかね。うんざりです。
（管理者様：これは誹謗中傷ですので削除して結構です）

[78: 匿名さん]

xyzお得意の逃げパターンだよな。
思い込みも断言口調で言えばどうにかなると思ってるんだよな。

>>55
>基本は分譲価格の割合です。

[79: 匿名さん]

＞>生まれの違い......ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

あーあ、日本語を性格に使いましょうよ。
生まれとは、規定する法律の違い，即ち、不動産登記法施行令８条と区分所有法の違いを言っているのに、これが理解出来ていない人はコメントを控えて頂きたい。

[80: 匿名さん]

さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

[81: 匿名さん]

＞さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

さすがですね。その調子で，今後は単語のみならず、文脈の意味の理解まで、鋭く突っ込んで正しく読んで下さい。

[82: 匿名さん]

>>55　>基本は分譲価格の割合です。
XYZは、
　誤解なら説明する。
　間違っていたなら謝る。
民法に書いてあるだろ。

（公序良俗）
第90条　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

（任意規定と異なる慣習）
第92条　法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

（虚偽表示）
第94条　相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

（錯誤）
第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

（条件の成就の妨害）
第130条　条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

[83: 匿名さん]

>>82

No.45 by 匿名さん　2008/11/03(月) 17:41
＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[84: 匿名さん]

>>82

No.57 by 匿名さん　2008/11/10(月) 18:51
＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[85: 匿名さん]

その分譲価格が、面積比になっていないところが問題なんだがな。

君のいう「本来」とは昭和３０年代の事かい？

[86: 匿名さん]

>>61(77)さん
基本的には、そのとおりです。

興味深い裁判例を紹介しておきます。
http://www.fukukan.net/paper/070701/work_help4.html
（福管連−業務知識・判例より）

[87: 匿名さん]

＞法的解釈はこのとおりでしょうが、建替え時の権利や維持コストを考えると、２倍の差があっても均等負担することは適切であるかの疑問は残ります。この組合も、その後、管理規約を「管理費等は共有持分等で算出する」と改めました。

裁判を二倍あって一応凌いでも、規約を普通に改正したのは当然でしょう。

[88: 匿名さん]

>87
２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

[89: 匿名さん]

＞>87
＞２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

何を仰るのですか、均等負担が不自然と気がついた結果です。

[90: 匿名さん]

>89
不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。
札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。
＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、（以下略）
＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

だけでは対抗できません。

[91: 元理事]

86さんの提示された判例の紹介は、このスレのスレ主には、参考になったのではないかと。
私には、そういう訴訟をし「組合総会で決めなさいよ〜！」という結果に納得しました。

気になるのは、当初は広さが倍でも均一の管理費だったのを、その後に持分比率に規約変更したことです。
総勢が賛成するような管理費負担変更は、どんな論述でどんな仕組み（金額など）になったのでしょうね？
非常に気になります(笑

[92: 匿名さん]

ご参考に、
判決要旨
エレベーター及び二階以上の区分所有者専用の給排水管について、二階以上の区分所有者の一部共用部分との主張を排斥した事例／分譲時一階部分の管理費が、二階以上の区分所有者に較べて面積あたりの金額が低額であった場合に、これを二階以上の額と同額に変更することは、法31条の「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例

管理費等請求事件、東京地裁平３(ワ)17250号、平５.３.30民４部判決、一部認容、一部棄却（控訴）
判決文ー抜粋

２　そこで、被告が負担すべき管理費につき、従前は専有部分及び専用使用部分の面積とは関係なく、２階以上の区分所有者に比べて面積当たりの金額が低額であったものを、面積あたりの金額を２階以上の区分所有者と同額とした金額に変更することが法第31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当するか否かにつき検討する。
　本件建物のような区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、また、利益状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常である。しかしながら、共用部分につき各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また、相当であるともいえず、共用部分に対す各区分所有者の利害得失をある程度捨象し、一律に各区分所有者の専有部分及び専用使用部分の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法であるということができる（上を超えて、一部共用部分の管理費用を含めたすべての管理費用に充てるための管理費を全区分所有者に面積に応じて負担させることは合理性が否定される場合があるが、本件ではエレベーター設備や給排水設備等が一部共用部分といえないことは前記のとおりである。また、１階部分の給排水設備及びその配管を共用部分から除外し、２階以上の給排水設備及びその配管のみを共用部分と定めたとすれば公平を欠くが、本件においては、前記認定のとおり１階部分の給排水設備及びその配管も共用部分とされている。）。
　なお、前記のとおり、本件建物の分譲時に分譲会社が定めた管理費の額は、１階部分のみ面積に応じたものとなっておらず、減額されており、仮に、上減額の根拠がエレベーター使用の程度や水道配管の点にあったとしても、前掲甲第８号証によれば、その金額の定め方は単に１階の各区分所有建物の部屋番号に対応した２階以上の各区分所有建物の管理費の額と同額に定めたものに過ぎず、減額の程度には合理的な根拠はなかったことが認められる。
　以上の点にも鑑みると、従前、面積に比べて低額であった管理費を専有部分及び専用使用部分の面積に応じた金額に変更することは、被告には不利益な内容ではあるが、法31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しないというべきである。

[93: 匿名さん]

結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。

[94: 匿名さん]

＞結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。

＞＞８４の専有部分の床面積に規定された経緯

を理解出来ない人は、そう思うでしょうね。

[95: 匿名さん]

>>94
　分譲価格で負担(比率) ≠ 専有部分の床面積(比率)
が理解できてないのかな？

[96: 匿名さん]

>>94ってマンション持ってないどころか
検討すらしたことないんじゃないの？

[97: 匿名さん]

いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。

[98: 匿名さん]

＞いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。

精神的にお疲れの様ですね。

[99: 匿名さん]

分譲価格割りの話は、明らかにおかしいから
これいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。

あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。

[100: 匿名さん]

＞分譲価格割りの話は、明らかにおかしいからこれいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。

ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。

[101: サラリーマンさん]

みんな気を使って遠まわしに言っているのに

＞ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。
おつむが可笑しー人に反論しても無意味です。　　　　　　　　　っという反論。

[102: 匿名さん]

>>91 さん
ご存知かもしれませんが、管理費等の負担について、規約、決議が合理的限度を
超えているとされた裁判例（乙事件）です。
ご参考まで
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199111.html

[103: サラリーマンさん]

>>102
それは「個人」と「法人」の管理費を区別した事例。このスレの流れとは異なるが？？

--裁判所の考え部分を引用---
(a)　区分所有法１９条は持分に応じて管理費を徴収することの例外を規約で定めることを認めているから、徴収額に差異を設けること自体が直ちに同法に反するものではない

(b)　しかし、承諾がある等特段の事情のない限り合理的限度を超えた差別的取扱を定めた規約及び決議は区分所有法及び民法９０条に違反し無効である

(c)　実質的な利用状態を無視して単に所有名義のみによって本件程度の格差を設けることは合理性に乏しく、Ｙが差異を承諾しておらず、居住用にのみ使用していること、十分な協議が尽くされていないことなどからすれば、本件規約及び決議は本件のような差別的取扱を定めた限度で区分所有法の趣旨及び民法９０条に違反し無効である、と判示しました。なお、Ｘは、従前の経緯や他の法人組合員が認めていること、負担能力の差、組合維持の必要性などを強調しましたが、裁判所はこれらの事情は結論を左右しないと一蹴しています。
--
特に(C)の１行目が肝心でしょう。

[104: 匿名さん]

>>103 さん
わたしが伝えたいことは、「４　判決から学ぶべきこと」に書かれている内容です。

[105: 匿名さん]

>104

この事例では、同意もなく格差の実態的根拠もなく、といったことが合理性を欠く、とごく当然のことを言っているに過ぎません。
平面形状や管理実態に照らし、合理性については総会等で説明責任に耐えられればよいことです。

[106: 匿名さん]

>>105
>〜総会等で説明責任に耐えられればよいことです。
「説明責任に耐えられればよい」とはどういう意味でしょうか？

[107: 匿名さん]

>>90
>89
>
＞不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。

不自然と気がついたから改正したのかは、下記の通り常識的な判断をしました。

＞札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。

不自然な判決はしていない、裁判所が決める問題ではなく、総会、規約で決めるべきことだとしてるに過ぎない。
この裁判後に、同一管理費では、控訴か新たな訴訟を心配して、専有部分床面積比を取り入れたと考えるのが自然です。

＞＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、（以下略）
＞＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。
＞だけでは対抗できません。

対抗出来る出来ないの問題ではなく、事実関係を述べたに過ぎない。
そして、＞＞８５の下記も同じ理屈です。
本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[108: 匿名さん]

４　判決から学ぶべきこと

　甲事件では結論として、管理費等の請求は認容されましたが、反対に慰謝料３０万円の支払を命じられています。また、乙事件では管理費等の請求が棄却されてしまいました。では、２つの判決から何を教訓として読み取るべきでしょうか。
　略
　次に、乙事件は管理費等の負担割合の不平等が問題となったものです。区分所有法上、負担割合は共用部分の持分割合によるのが原則です（判決中の「区分所有法の趣旨」というのはそのことを指しています）が、規約で異なる定めをすることも可能です（１９条）。
　そこで、費用の内容などによって戸数割を併用するなど負担割合に差を設けているところもかなりあると思われますし、構造や使用形態、組合員の質が不均質なマンションでは事情に応じて乙事件のような規定を置いている場合も多いでしょう。しかし、規約で定め総会で決議すればどんな内容でも許されるわけではなく、差別的取扱にも合理的限界があることを判決は教えています。判決は、利用形態などが異ならないのに所有名義が法人だというだけで差別するのは違法だといっていますから、法人は負担能力が高いというような理由だけで負担割合に差異を設けているところは規約や細則、決議を見直す必要があるでしょう（その法人が承認していれば別ですが）。格差の程度については判決は何も基準を示しておりませんが、1：1.651ではだめだとしていることから考えると、少なくとも居住用として普通に使用している限りは、ほとんど平等でなければならないというのが判決の趣旨であるように思います。また、判決に示された「合理的限界」という法理は、法人と個人との差別的取扱だけではなく、あらゆる差異の合理性に再検討を促すものであることを忘れてはならないでしょうし、当然のことですが、規約や決議自体に合理性がない限り「皆は納得しているのにあなただけが反対している」というのは全く理由にならないことが指摘されていることも見落とすべきではありません。

[109: 匿名さん]

>>107
>この裁判後に、同一管理費では、控訴か新たな訴訟を心配して、専有部分床面積比を
>取り入れたと考えるのが自然です。

控訴審の札幌高裁においても、地裁の判決は正当であるとして、控訴を棄却しました。

[110: 匿名さん]

＞控訴審の札幌高裁においても、地裁の判決は正当であるとして、控訴を棄却しました。

それは結果に過ぎない。
管理組合の役員は、こんな問題で裁判業務での拘束や弁護士費用の浪費に巻き込まれるのを避けるために、
その為に当たり前の規約に変更したとみるのが自然です。

[111: マンション住民さん]

>>107
＞本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
まだ、ここを主張されるのか．．．．なんで？そこまで思い込むのかなぁ．．．