管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[42: 41]

自明のことですが、管理規約での規定が大前提となります。
規約の作り方として、金額一律という考え方もありだ、ということです。

[43: サラリーマンさん]

>>40
管理費と修繕積立は、別に考えたら？

[44: 匿名さん]

私共のマンション管理規約では、居住人数とかではなく、住戸所有数按分（＝一律）です。住戸タイプ数が多く、また住戸タイプによる面積比が1.3程度以内なので、煩雑さ回避のため、一律の規約で同意を得ています。今まで数回の管理費改定をしましたが、わかりやすく正解であったと思います。

共用部はその価値を各戸が平等に享受するのですから、逆に負担割合も平等に、とあえて理屈をつければそういうことになります。だれも、外壁部分や植栽が整備されたとき、区分所有面積に応じて自分の持分に応じて他住戸より多く（あるいは少なく）享受してる、とは感じないですからね。

[45: 匿名さん]

＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[46: 41]

>>45さん

一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

[47: 匿名さん]

＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。

[48: サラリーマンさん]

＞例え総会で決議されても
総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

[49: 匿名さん]

>>47

それはどうも。我々も能無しではありませんので、「常識」のご教示痛み入りますが、ご心配には及びません。
一般論を振りかざすのは結構ですが、格段の定めが有効に機能するケースにまでご忠告には及びません。

[50: 匿名さん]

＞＞例え総会で決議されても
＞総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

この程度の感覚ですと後が思いやられますね。
例え選任されても、役員就任は思いとどまるべきですね。

[51: 匿名さん]

そもそも、こういう事言い出すヤツは、
自分では賢いと思っているけど、
傍から見れば、考えが浅はかなだけ
っていうのばっかりだからな。

そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

[52: 匿名さん]

＞そろそろ、このスレのＦＡもそんなカンジで幕が下りそうだしな。

貴方からどうぞ。

[53: スレ主です]

44さん、実例を紹介していただき、ありがとうございます。

また、みなさまからのご意見、大変勉強になりました。

[54: 匿名さん]

自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ

逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ

ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

[55: 匿名さん]

＞自分の部屋が最上階で、占有面積が倍くらい広い部屋で、他の人達と管理費が同じだったらいいなぁ　逆に、自分が３０平米とか５０平米くらいなのに、高層階住民は１００平米とか１５０平米で、管理費同じだったら嫌だなぁ　ほとんど同じ広さばかりだったらいいかも？

基本は分譲価格の割合です。

[56: 匿名さん]

＞基本は分譲価格の割合です。
これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

[57: 匿名さん]

＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[58: 匿名さん]

>>57
それであなたはどう思うのかね？

[59: 匿名さん]

＞それであなたはどう思うのかね？

間違いではない。

[60: 匿名さん]

なんでもかんでも民法で完結させようとするのは、ある意味すごい。

でもリアル世界や理事会板では、「困ったちゃん」な存在。

[61: 匿名さん]

民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。
マンションの特性、管理組合の主体的判断において（当然、妥当であることの説明責任を果たせる内容で）、必要に応じ規約で別段の定めをすればよいのです。
これがすべてです。

[62: 元理事]

法律に詳しい方々には太刀打ちできないのですが、
私は明らかに61さん派(笑

民法だけでは解決できないので区分所有法があるのだと思っています。

[63: 匿名さん]

＞民法の趣旨を踏まえた特別法である区分所有法上では、「別段の定め」を許容しています。

別段の定めが無制限である筈は無く、区分所有法の原則を逸脱するものは当然に無効となります。
区分所有者間の利害の衡平を害したり、ある有用性が当該区分所有者の受ける不利益が受忍すべき範囲を超えることが出来ない事は当然です。

[64: 匿名さん]

また、×yzがヘンな事言ってるな。

それにしても、小難しい言い回しをするとみんなすぐに煙に巻かれるんだな。世の中のヘンなのがいるのはしょうがないから、ひとりひとりがしっかりしないと詐欺にあうぞ。

>>57の民法第二百五十二条〜第二百五十三条とやらを読んでも、分譲価格という解釈は明らかに間違っているな。

その条文を正しく解釈すると、登記簿に記載の持ち分が正しい。登記簿に書いてある○○分の○○ってやつだよ。それが専有面積比になっているハズ。

固定資産税払うときもこれだろ。みんな税金払うときに分譲価格に応じて払っているワケじゃないだろ。

建て替えとかなんとかで、マンション丸ごと譲渡しても登記簿の持分割合での分配だよ。分譲価格での分配なんて有り得ないだろ。

だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？
売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？
値引きして買っちゃったら持分も減るの？

ね〜ね〜教えてＸｙｚ。

[65: 匿名さん]

＞だいたい分譲価格ってなんだよ。定価か？実売価格か？売れ残りで価格改定があったら、先に買った人は持分が増えるの？
買い替えで、古い家高く査定して、新しいのを高く買ったら、持分も増えるの？値引きして買っちゃったら持分も減るの？

常識ですね。ですから、専有部分の床面積割合とすると規定している事は既に説明済。
あと、登記簿については、売買契約書に基づく敷地の区分所有権の持分割合のみは貴方の意見は正しいが、専有部分、共用部分の持分割合は区分所有法により規定されているので、これは貴方の誤解で、一般には管理規約の別表で規定していますし、規定できます。

[66: 匿名さん]

民法は強行規定でない限り、特別法（区分所有法や会社法など・・）が優先するし、その強行規定に反しない限り、契約（規約）が優先する。
契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？

「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

[67: 匿名さん61]

>>63
＞別段の定めが無制限である筈は無く

妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

[68: 匿名さん]

＞契約や特別法に定めがない場合とか疑義が生じたときに立ち返る原則が民法だろう？
＞「民法に書いてあるから---だ」というのは、お上のいうことは絶対でございますという発想だね。

あれ？では、一行目と二行目は明らかに矛盾してる分けですね。自己矛盾は困りものです

[69: 匿名さん]

＞妥当な範囲と断っています。皆さんも分かってます。

断っているコメントの前後が問題なのに、括弧で合理化を計っているのは明らかでしょうに。

[70: 匿名さん]

＞別段の定めが無制限である筈は無く
　結局、「別段の定め」を認めてるのね。

[71: 匿名さん]

専有面積比になっている「ハズ」って書いただろ。
いろんな法律や規約で異なる言い回しがされてても、現実にはほとんどが専有面積比なんだよ。
（面積比で区分所有してない物件知ってる人いる？）

だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

なんで君は瑣末なことまで言われないと理解できないの？

それで結局
>>55
>基本は分譲価格の割合です。
が揺らいでいるの分かってる？

[72: 匿名さん]

＞だから、専有部分も共有部分も結局は専有面積比なんだよ。

生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。

[73: 匿名さん]

>生まれの違い、数値の違いが理解出来ていない様ですね。
それでは脳内メーカーさんの考えを説明して下さい。

[74: 匿名さん]

運転しない（できない？）のに、道路交通法のウンチク喋ってるようなもんだな。。。

[75: 匿名さん]

彼なら、道路交通法を使わず、民法で全て説明します。

[76: 匿名さん]

>生まれの違い...
...ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

[77: 匿名さん61]

もうこのお方に反応するのはやめませんか。
机上の空論ばかり、議論能力も怪しく支離滅裂な発言も少なくないくせに分かったようなことを。
何様ですかね。うんざりです。
（管理者様：これは誹謗中傷ですので削除して結構です）

[78: 匿名さん]

xyzお得意の逃げパターンだよな。
思い込みも断言口調で言えばどうにかなると思ってるんだよな。

>>55
>基本は分譲価格の割合です。

[79: 匿名さん]

＞>生まれの違い......ここで差別用語を堂々と発言する人初めて...

あーあ、日本語を性格に使いましょうよ。
生まれとは、規定する法律の違い，即ち、不動産登記法施行令８条と区分所有法の違いを言っているのに、これが理解出来ていない人はコメントを控えて頂きたい。

[80: 匿名さん]

さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

[81: 匿名さん]

＞さすが、日本語を「性格」に使えてる人は違うなぁ〜

さすがですね。その調子で，今後は単語のみならず、文脈の意味の理解まで、鋭く突っ込んで正しく読んで下さい。

[82: 匿名さん]

>>55　>基本は分譲価格の割合です。
XYZは、
　誤解なら説明する。
　間違っていたなら謝る。
民法に書いてあるだろ。

（公序良俗）
第90条　公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

（任意規定と異なる慣習）
第92条　法令中の公の秩序に関しない規定と異なる慣習がある場合において、法律行為の当事者がその慣習による意思を有しているものと認められるときは、その慣習に従う。

（虚偽表示）
第94条　相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
２　前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

（錯誤）
第95条　意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

（条件の成就の妨害）
第130条　条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる。

[83: 匿名さん]

>>82

No.45 by 匿名さん　2008/11/03(月) 17:41
＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[84: 匿名さん]

>>82

No.57 by 匿名さん　2008/11/10(月) 18:51
＞＞基本は分譲価格の割合です。
＞これは絶対に間違ってると思う。。。向きによって管理費違う？？？

民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
（共有物に関する負担）第二百五十三条 　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

[85: 匿名さん]

その分譲価格が、面積比になっていないところが問題なんだがな。

君のいう「本来」とは昭和３０年代の事かい？

[86: 匿名さん]

>>61(77)さん
基本的には、そのとおりです。

興味深い裁判例を紹介しておきます。
http://www.fukukan.net/paper/070701/work_help4.html
（福管連−業務知識・判例より）

[87: 匿名さん]

＞法的解釈はこのとおりでしょうが、建替え時の権利や維持コストを考えると、２倍の差があっても均等負担することは適切であるかの疑問は残ります。この組合も、その後、管理規約を「管理費等は共有持分等で算出する」と改めました。

裁判を二倍あって一応凌いでも、規約を普通に改正したのは当然でしょう。

[88: 匿名さん]

>87
２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

[89: 匿名さん]

＞>87
＞２倍だから改正したのです。そうでなければ均等負担のままも十分あり得るということです。

何を仰るのですか、均等負担が不自然と気がついた結果です。

[90: 匿名さん]

>89
不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。
札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。
＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、（以下略）
＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。

だけでは対抗できません。

[91: 元理事]

86さんの提示された判例の紹介は、このスレのスレ主には、参考になったのではないかと。
私には、そういう訴訟をし「組合総会で決めなさいよ〜！」という結果に納得しました。

気になるのは、当初は広さが倍でも均一の管理費だったのを、その後に持分比率に規約変更したことです。
総勢が賛成するような管理費負担変更は、どんな論述でどんな仕組み（金額など）になったのでしょうね？
非常に気になります(笑

[92: 匿名さん]

ご参考に、
判決要旨
エレベーター及び二階以上の区分所有者専用の給排水管について、二階以上の区分所有者の一部共用部分との主張を排斥した事例／分譲時一階部分の管理費が、二階以上の区分所有者に較べて面積あたりの金額が低額であった場合に、これを二階以上の額と同額に変更することは、法31条の「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例

管理費等請求事件、東京地裁平３(ワ)17250号、平５.３.30民４部判決、一部認容、一部棄却（控訴）
判決文ー抜粋

２　そこで、被告が負担すべき管理費につき、従前は専有部分及び専用使用部分の面積とは関係なく、２階以上の区分所有者に比べて面積当たりの金額が低額であったものを、面積あたりの金額を２階以上の区分所有者と同額とした金額に変更することが法第31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」に該当するか否かにつき検討する。
　本件建物のような区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、また、利益状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常である。しかしながら、共用部分につき各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また、相当であるともいえず、共用部分に対す各区分所有者の利害得失をある程度捨象し、一律に各区分所有者の専有部分及び専用使用部分の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法であるということができる（上を超えて、一部共用部分の管理費用を含めたすべての管理費用に充てるための管理費を全区分所有者に面積に応じて負担させることは合理性が否定される場合があるが、本件ではエレベーター設備や給排水設備等が一部共用部分といえないことは前記のとおりである。また、１階部分の給排水設備及びその配管を共用部分から除外し、２階以上の給排水設備及びその配管のみを共用部分と定めたとすれば公平を欠くが、本件においては、前記認定のとおり１階部分の給排水設備及びその配管も共用部分とされている。）。
　なお、前記のとおり、本件建物の分譲時に分譲会社が定めた管理費の額は、１階部分のみ面積に応じたものとなっておらず、減額されており、仮に、上減額の根拠がエレベーター使用の程度や水道配管の点にあったとしても、前掲甲第８号証によれば、その金額の定め方は単に１階の各区分所有建物の部屋番号に対応した２階以上の各区分所有建物の管理費の額と同額に定めたものに過ぎず、減額の程度には合理的な根拠はなかったことが認められる。
　以上の点にも鑑みると、従前、面積に比べて低額であった管理費を専有部分及び専用使用部分の面積に応じた金額に変更することは、被告には不利益な内容ではあるが、法31条後段に規定する「特別の影響を及ぼすべきとき」には該当しないというべきである。

[93: 匿名さん]

結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。

[94: 匿名さん]

＞結局、分譲価格で負担の話は脳内メーカーさんの脳無フェイクだったのか。

＞＞８４の専有部分の床面積に規定された経緯

を理解出来ない人は、そう思うでしょうね。

[95: 匿名さん]

>>94
　分譲価格で負担(比率) ≠ 専有部分の床面積(比率)
が理解できてないのかな？

[96: 匿名さん]

>>94ってマンション持ってないどころか
検討すらしたことないんじゃないの？

[97: 匿名さん]

いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。

[98: 匿名さん]

＞いつもの事だけど、94の言ってること理解できる人いないよね。

精神的にお疲れの様ですね。

[99: 匿名さん]

分譲価格割りの話は、明らかにおかしいから
これいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。

あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。

[100: 匿名さん]

＞分譲価格割りの話は、明らかにおかしいからこれいじょう恥の上塗りをするのがイヤなんだろ。あんまりイジメると荒れるからその辺にしておいたほうがいいじゃないか。

ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。

[101: サラリーマンさん]

みんな気を使って遠まわしに言っているのに

＞ご苦労様です。可笑しーとばかり言わずに、反論したら如何ですか。
おつむが可笑しー人に反論しても無意味です。　　　　　　　　　っという反論。

[102: 匿名さん]

>>91 さん
ご存知かもしれませんが、管理費等の負担について、規約、決議が合理的限度を
超えているとされた裁判例（乙事件）です。
ご参考まで
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199111.html

[103: サラリーマンさん]

>>102
それは「個人」と「法人」の管理費を区別した事例。このスレの流れとは異なるが？？

--裁判所の考え部分を引用---
(a)　区分所有法１９条は持分に応じて管理費を徴収することの例外を規約で定めることを認めているから、徴収額に差異を設けること自体が直ちに同法に反するものではない

(b)　しかし、承諾がある等特段の事情のない限り合理的限度を超えた差別的取扱を定めた規約及び決議は区分所有法及び民法９０条に違反し無効である

(c)　実質的な利用状態を無視して単に所有名義のみによって本件程度の格差を設けることは合理性に乏しく、Ｙが差異を承諾しておらず、居住用にのみ使用していること、十分な協議が尽くされていないことなどからすれば、本件規約及び決議は本件のような差別的取扱を定めた限度で区分所有法の趣旨及び民法９０条に違反し無効である、と判示しました。なお、Ｘは、従前の経緯や他の法人組合員が認めていること、負担能力の差、組合維持の必要性などを強調しましたが、裁判所はこれらの事情は結論を左右しないと一蹴しています。
--
特に(C)の１行目が肝心でしょう。

[104: 匿名さん]

>>103 さん
わたしが伝えたいことは、「４　判決から学ぶべきこと」に書かれている内容です。

[105: 匿名さん]

>104

この事例では、同意もなく格差の実態的根拠もなく、といったことが合理性を欠く、とごく当然のことを言っているに過ぎません。
平面形状や管理実態に照らし、合理性については総会等で説明責任に耐えられればよいことです。

[106: 匿名さん]

>>105
>〜総会等で説明責任に耐えられればよいことです。
「説明責任に耐えられればよい」とはどういう意味でしょうか？

[107: 匿名さん]

>>90
>89
>
＞不自然と気がついたから改正したのか、２倍だから改正したのか、当の組合に聴取でもしたのですか？我田引水の憶測を書かないことです。

不自然と気がついたから改正したのかは、下記の通り常識的な判断をしました。

＞札幌高裁は不自然な判決をしたというなら、判決文に対抗できるだけの論理を展開しなさい。話はそれからです。

不自然な判決はしていない、裁判所が決める問題ではなく、総会、規約で決めるべきことだとしてるに過ぎない。
この裁判後に、同一管理費では、控訴か新たな訴訟を心配して、専有部分床面積比を取り入れたと考えるのが自然です。

＞＞民法（共有物の管理）第二百五十二条 　共有物の管理に関する事項は、（以下略）
＞＞が基本で、区分所有法では、区分所有物件の価格という言葉が多義的であり、価格割合に近く、算定も比較的容易な専有部分の面積割合によるものとされた。
＞だけでは対抗できません。

対抗出来る出来ないの問題ではなく、事実関係を述べたに過ぎない。
そして、＞＞８５の下記も同じ理屈です。
本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[108: 匿名さん]

４　判決から学ぶべきこと

　甲事件では結論として、管理費等の請求は認容されましたが、反対に慰謝料３０万円の支払を命じられています。また、乙事件では管理費等の請求が棄却されてしまいました。では、２つの判決から何を教訓として読み取るべきでしょうか。
　略
　次に、乙事件は管理費等の負担割合の不平等が問題となったものです。区分所有法上、負担割合は共用部分の持分割合によるのが原則です（判決中の「区分所有法の趣旨」というのはそのことを指しています）が、規約で異なる定めをすることも可能です（１９条）。
　そこで、費用の内容などによって戸数割を併用するなど負担割合に差を設けているところもかなりあると思われますし、構造や使用形態、組合員の質が不均質なマンションでは事情に応じて乙事件のような規定を置いている場合も多いでしょう。しかし、規約で定め総会で決議すればどんな内容でも許されるわけではなく、差別的取扱にも合理的限界があることを判決は教えています。判決は、利用形態などが異ならないのに所有名義が法人だというだけで差別するのは違法だといっていますから、法人は負担能力が高いというような理由だけで負担割合に差異を設けているところは規約や細則、決議を見直す必要があるでしょう（その法人が承認していれば別ですが）。格差の程度については判決は何も基準を示しておりませんが、1：1.651ではだめだとしていることから考えると、少なくとも居住用として普通に使用している限りは、ほとんど平等でなければならないというのが判決の趣旨であるように思います。また、判決に示された「合理的限界」という法理は、法人と個人との差別的取扱だけではなく、あらゆる差異の合理性に再検討を促すものであることを忘れてはならないでしょうし、当然のことですが、規約や決議自体に合理性がない限り「皆は納得しているのにあなただけが反対している」というのは全く理由にならないことが指摘されていることも見落とすべきではありません。

[109: 匿名さん]

>>107
>この裁判後に、同一管理費では、控訴か新たな訴訟を心配して、専有部分床面積比を
>取り入れたと考えるのが自然です。

控訴審の札幌高裁においても、地裁の判決は正当であるとして、控訴を棄却しました。

[110: 匿名さん]

＞控訴審の札幌高裁においても、地裁の判決は正当であるとして、控訴を棄却しました。

それは結果に過ぎない。
管理組合の役員は、こんな問題で裁判業務での拘束や弁護士費用の浪費に巻き込まれるのを避けるために、
その為に当たり前の規約に変更したとみるのが自然です。

[111: マンション住民さん]

>>107
＞本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
まだ、ここを主張されるのか．．．．なんで？そこまで思い込むのかなぁ．．．

[112: 住まいに詳しい人]

>>110

我田引水はやめなさい。法を振り回す割に「当たり前の規約に変更したとみるのが自然」といった「当たり前」「自然」という主観を持ち出す。説得力の欠片もありません。ひとつの事例を以って何とか一般化したがるから「机上の空論」と言われるのです。法が別段の定めによる個別化を予想しているのと逆行しています。

[113: 匿名さん]

＞法が別段の定めによる個別化を予想しているのと逆行しています。

「乙事件は管理費等の負担割合の不平等が問題となったものです。区分所有法上、負担割合は共用部分の持分割合によるのが原則です。」
「しかし、規約で定め総会で決議すればどんな内容でも許されるわけではなく、差別的取扱にも合理的限界があることを判決は教えています。」
「当然のことですが、規約や決議自体に合理性がない限り「皆は納得しているのにあなただけが反対している」というのは全く理由にならないことが指摘されていることも見落とすべきではありません。」

No.47 by 匿名さん　2008/11/03(月) 20:37

＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。

[114: 匿名さん]

＞法が別段の定めによる個別化を予想しているのと逆行しています。

「本件建物のような区分所有建物においては各区分所有者の利害は必ずしも一致せず、また、利益状況も各区分所有者ごとに異なっているのが通常である。しかしながら、共用部分につき各区分所有者が受ける利益の程度を管理費の額にすべて反映させることは不可能であり、また、相当であるともいえず、共用部分に対す各区分所有者の利害得失をある程度捨象し、一律に各区分所有者の専有部分及び専用使用部分の面積に応じて管理費を負担することは合理的な方法であるということができる。」

[115: 住まいに詳しい人]

>>113
いい加減議論についてきたらどうですか。そのようなことは何方も百も承知です。
ただし後段の「常識です」は笑止。机上の法令論議をしているくせに常識論を持ち出すとは二枚舌もいいところです。

>>114
別段の定めにより一律に管理費を設定することの合理性を否定した文章ではありません。

[116: 匿名さん]

>>113
＞いい加減議論についてきたらどうですか。そのようなことは何方も百も承知です。
ただし後段の「常識です」は笑止。机上の法令論議をしているくせに常識論を持ち出すとは二枚舌もいいところです。
非常識な法律はありませんし、常識に違法性のものはありません。

>>114
＞別段の定めにより一律に管理費を設定することの合理性を否定した文章ではありません。
別段の定めを無制限と誤解している人への原則論の提示です。

[117: 匿名さん]

>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
ここにいる誰一人として、つゆほども同意しないのに、総会での説明に耐えられるわけないだろ。

[118: 匿名さん]

区分所有法第３０条第３項
　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは
附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、
面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の
事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければ
ならない。

は、平成１４年の区分所有法改正において、追加されたものです。
>>86 および >>102 は、いずれも改正前の事案です。
102 の解説「４　判決から学ぶべきこと」は、改正前に書かれていますが（１９９１年
（平成３年）１１月以前）、このような考え方を改正時に３項として規定したことに
注目すべきでしょう。

[119: 匿名さん]

>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。ここにいる誰一人として、つゆほども同意しないのに、総会での説明に耐えられるわけないだろ。

民法まで引用して説明しているのに、狭い知識に固執している姿です。

[120: 匿名さん]

法律は最後まで決着のつかない話し合いを、終わらせる判断基準だよ。
最初から法律を振りかざすのは、「組合」とは言わない。

裁判やったことないの？

[121: 匿名さん]

＞法律は最後まで決着のつかない話し合いを、終わらせる判断基準だよ。最初から法律を振りかざすのは、「組合」とは言わない。

民法組合の亡霊の再来ですか？　まさか。
マンションの管理組合は、区分所有法から派生した共有財産の管理団体で、この管理における集会中心主義はこの法律で規定されているのです。

[122: 住まいに詳しい人]

>>116
＞常識に違法性のものはありません。

貴方の言う「常識」以外にも適法な考え方はあり得ると言ってるのですが、相変わらず議論について来れないようですね。法令オタクなら初歩的な議論にはついてきてほしいですが。

＞別段の定めを無制限と誤解している人への原則論の提示です。

ここの発言者のどなたも、無制限と誤解した書き込みはされていないはずです。
お節介＆失礼極まりますね、貴方の発言はいつも。

[123: 匿名さん]

＞貴方の言う「常識」以外にも適法な考え方はあり得ると言ってるのですが、相変わらず議論について来れないようですね。法令オタクなら初歩的な議論にはついてきてほしいですが。

相も変わらず、具体性のない形式的コメントですか。少しは具体性を持たせたら如何ですか。人の揚げ足取りを楽しんでいるのなら別ですが・・・。

＞ここの発言者のどなたも、無制限と誤解した書き込みはされていないはずです。お節介＆失礼極まりますね、貴方の発言はいつも。

おしゃべりに苦々しく感情をぶつけても鬱積するだけです。どうぞ各論で論破して下さい。
匿名社会にバーチャルな世論なんか持ち出すのは一番悲劇的ですよ。

[124: 匿名さん]

＞民法まで引用して説明しているのに、狭い知識に固執している姿です。
これが全てを物語っているのです。
多くの人が「青く」見えるものが、彼にとっては「赤く」みえるのであり、彼にとっては赤く見える自分を目を疑う余力はないのです。

議論になるわけがありません。

[125: 匿名さん]

＞多くの人が「青く」見えるものが、彼にとっては「赤く」みえるのであり、彼にとっては赤く見える自分を目を疑う余力はないのです。

ご自分が無力だから、抽象論で野次るのは如何なものでしょうか。具体的にお話ししましょうや。

[126: 購入経験者さん]

>具体的にお話ししましょうや。
具体的に話そうとしないヤツが言うとは思わなかった

[127: 住まいに詳しい人]

>>123
自説に固執し、皆さんの具体の考え方を民法だの判例に無理やり引きずり込んで抽象化してるのはそちらでしょう。どの口で「揚げ足取り」「どうぞ各論で論破して下さい」ですか。開いた口が塞がらないとはこのことです。
貴方はさんざん論破されてるのだが、それを自覚してないのですからもうやめましょう。阿呆らしい。

[128: 匿名さん]

＞自説に固執し、皆さんの具体の考え方を民法だの判例に無理やり引きずり込んで抽象化してるのはそちらでしょう。どの口で「揚げ足取り」「どうぞ各論で論破して下さい」ですか。開いた口が塞がらないとはこのことです。貴方はさんざん論破されてるのだが、それを自覚してないのですからもうやめましょう。阿呆らしい。

矢張り具体的な反論が不能ならば、どうぞ退散して下さい。関心を持って頂いたことに感謝します。

[129: 近所をよく知る人]

孤独な人だな・・・・

[130: 匿名さん]

＞矢張り具体的な反論が不能ならば、どうぞ退散して下さい。

反論できないのは自分なのに。
滑稽通り越して哀れだな。xyz。

[131: 匿名さん]

XYZさんへ
もしあなたの主張が通ったスレが、ひとつでもあればそれを教えて下さい。

追伸：このスレでは、５回くらいノックアウトされているようです

[132: 匿名さん]

＞管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？

現実は裁判例に見る様にある様ですが、その割合は少ないものと思われます。その理由は平成１５年度国交省調査では半数以上は、管理費等の金額を共有持分に応じて算出している標準管理規約に準じているからです。

＞現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

原始規約を除き、標準規約に準じた改正管理規約であれば、区分所有者の総会決議の時は７５パーセント以上の共有持分による算出に賛成があったものと思われます。

＞面積で額が決まるのは、区分所有法に、>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。とあるからなのは分かります。

＞でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じず一律に利益を受けているのではないでしょうか？そのへんがよくわかりません。

仰る通りです。民法では各共有者は共有物全部につき、その持分に応じた回数・時間などで使用できますが、区分所有法では「その用法に従う限り持分には関係なく使用できる」ことになっています。この理由は区分所有物件では民法規定は適切ではないことにあります。例えばエレーベータの保守費用は一階の区分所有者は負担しない代わりに使用禁止などが現実的でないのとエレベーターが機能する事でそのマンションの資産価値がありそれが一階の区分所有物件の評価にも影響することもあります。
一方、民法では共有物の管理費用はその持分に応じて払いその負担に任ずるとあることが区分所有法にも取り入れられているのです。

＞また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。

前述したように原始管理規約はある年限が経つと区分所有者の自治意識が生じて規約を見直し標準管理規約に準じた改正をする傾向がありますので、一律を持分割合いにすることはあっても、逆は考えられません。
更に別段の定めが出来るとは言うものの、それが合理的限度を超えた差別的なものは出来ないのは当然として、区分所有法３０条では、下記の様に衡平規定があります。
「３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
以上のことを考慮にいれれば、管理費等を一律負担にするよりは
共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割合
の考え方が合理的といえます。

＞なお当方は、どうしても一律にしたいと強い思いがあるのではなく、疑問に感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[133: 匿名さん]

＞「３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」
＞以上のことを考慮にいれれば、管理費等を一律負担にするよりは
＞共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割合
＞の考え方が合理的といえます。

前段から後段の結論が乱暴な短絡だと自覚してないから失笑を買うのです。
確かに後段の考え方が基本ではありますが、いみじくも30条第3項で後段のようなストレートな書き方をせず、「衡平が図られるよう」と間接的な書き方をしているのは、ハードや運営の実態に応じ、適切な答えが複数あり得ることが当然ながら想定できるからです。
皆さんが「専有部分比とは限らない」と言ってるのは、抽象論ではなく、そういうケースを想定してのことだというのがどうしても理解できないので、未だに、無反省に自説を繰り返されるのでしょう。

＞区分所有者の自治意識が生じて規約を見直し標準管理規約に準じた改正をする傾向がありますので、一律を持分割合いにすることはあっても、逆は考えられません。

私は>>44で書いた者です。私共の組合は自治意識は弱いとおっしゃるのでしょうか。
自信もここまでくると真面目な理事達への侮辱です。思い込み、思い上がりもいい加減にしてほしいものです。

[134: 匿名さん]

＞皆さんが「専有部分比とは限らない」と言ってるのは、抽象論ではなく、そういうケースを想定してのことだというのがどうしても理解できないので、未だに、無反省に自説を繰り返されるのでしょう。

具体的にはどのような項目をどのような数値で決めているのかの説明がない限り、それこそ抽象的でしょう。
取るに足らないコメントです。
貴方の＞＞４４を読みました。驚きました。下記の項目にてコメントします。

＞＞区分所有者の自治意識が生じて規約を見直し標準管理規約に準じた改正をする傾向がありますので、一律を持分割合いにすることはあっても、逆は考えられません。

＞私は>>44で書いた者です。私共の組合は自治意識は弱いとおっしゃるのでしょうか。

まさにその通りです。これは本当は管理組合の総会で決議されたものではなく所謂、営業的に売らんかなの原始規約そのものと思います。
面積比１．３とは本当ですか？３０パーセントも差があっても管理費等が一律で同額とは、貴方の管理組合員のセンスを疑います。
１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきである。
しかし、これを「煩雑さ回避のため、」に同額としたとは何をか況んやです。でも、とても事実とは思われません。

＞自信もここまでくると真面目な理事達への侮辱です。思い込み、思い上がりもいい加減にしてほしいものです。

それなのに良くも上のコメントを言えますね。真面目な理事達に是非伝えて下さい。
ご返事を鶴首してます。

[135: 匿名さん]

>>83 および >>107
>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
>しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の
>割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、
>管理費等の>金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が
>１．５倍以下の場合は１議決、１．５ー２倍は２議決権としております。
>これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

議決権について、この内容が一般的だとすると、

専有部分の床面積が最小であるＡ住戸の議決権を１個とした場合、
・専有部分の床面積がＡ住戸の１．５倍のＢ住戸の議決権・・・１個
・専有部分の床面積がＡ住戸の１．６倍のＣ住戸の議決権・・・２個

となり、Ｃ住戸の床面積がＢ住戸の床面積とほとんど変わらない（１．０７倍）にも
かかわらず、Ｃ住戸の議決権は、Ｂ住戸の議決権の２倍となります。
これを合理的というのでしょうか？

[136: 匿名さん]

>>134
>>44です。
＞具体的にはどのような項目をどのような数値で決めているのかの説明がない限り、それこそ抽象的でしょう。取るに足らないコメントです。

何を言ってるんですかね。そもそも各組合固有の事情からくる「別段の定め」を抽象的に十把一絡げに否定してきたのはそちらでしょう。いちいちＭＳが特定されるような具体の検討内容を貴方に説明し了解を得ないといけないんですかね。何様気取りですか。貴方の言うことが理不尽である、だけで十分です。取るに足らないイチャモンを反省なさい。

＞これは本当は管理組合の総会で決議されたものではなく所謂、営業的に売らんかなの原始規約そのものと思います。
＞面積比１．３とは本当ですか？３０パーセントも差があっても管理費等が一律で同額とは、貴方の管理組合員のセンスを疑います。

売らんかなの原始規約ではありません。当ＭＳの実態（プランが複雑で外壁を含め管理費の負担基礎を専有面積のみとする考え方が妥当と判断されなかった）を鑑みて合意を得たものです。マンション管理のセンスのないのは貴方です。議論のできない貴方にはこういうレベルの返事で十分でしょう。
>>135さんの問いにきちんと答えてから他人のセンスを云々することです。馬＊＊鹿しい。

[137: スレ主です]

>>53　
でレスして以降、顔を出せずすみませんでした。
法律にお詳しい方々の熱い議論についていけず申し訳ありません。
わからないなりに目は通させていただいておりますのでお許しください。
86さんが教えてくださった判例も読ませていただきました。
ありがとうございます。

識者の方々の熱い議論の中で、嫌な思いをされた方もいらっしゃると思います。
ご迷惑をおかけしました。

>なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
>感じ始めた…というレベルでの質問であります。

上記は本当の事であり、これまでに皆様からいただいた情報やアドバイスは
参考になりました。
レスを読んでも難しくて分からない部分もありますが、一応整理はつきました。
ですので、私の質問は一応「解決」ということで、ここで〆させていただきたい
と思います。
どうもありがとうございました　m(__)m

[138: 匿名さん]

>>83 および >>107
>本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
>しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の
>割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、
>管理費等の>金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が
>１．５倍以下の場合は１議決、１．５ー２倍は２議決権としております。
>これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

＞議決権について、この内容が一般的だとすると、

＞専有部分の床面積が最小であるＡ住戸の議決権を１個とした場合、
＞・専有部分の床面積がＡ住戸の１．５倍のＢ住戸の議決権・・・１個
＞・専有部分の床面積がＡ住戸の１．６倍のＣ住戸の議決権・・・２個

＞となり、Ｃ住戸の床面積がＢ住戸の床面積とほとんど変わらない（１．０７倍）にもかかわらず、Ｃ住戸の議決権は、Ｂ住戸の議決権の２倍となります。これを合理的というのでしょうか？

そのような場合は、原点に返って、
Ａの議決権＝Ａの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計）
Ｂの議決権＝Ｂの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計）
Ｃの議決権＝Ｃの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計）
の算式から小数点入りの議決権数とすべきです。

[139: 匿名さん]

>>134
>>44です。
＞＞具体的にはどのような項目をどのような数値で決めているのかの説明がない限り、それこそ抽象的でしょう。取るに足らないコメントです。

＞何を言ってるんですかね。そもそも各組合固有の事情からくる「別段の定め」を抽象的に十把一絡げに否定してきたのはそちらでしょう。いちいちＭＳが特定されるような具体の検討内容を貴方に説明し了解を得ないといけないんですかね。

具体的な説明無しには、十把一絡げに否定せざるを得ません。特段の項目がなければ原則に返るのが当然です。

＞何様気取りですか。貴方の言うことが理不尽である、だけで十分です。取るに足らないイチャモンを反省なさい。

理不尽の理由を具体的に指摘がなければ、残念ながら単なる誹謗中傷でしょう。

＞＞これは本当は管理組合の総会で決議されたものではなく所謂、営業的に売らんかなの原始規約そのものと思います。
＞＞面積比１．３とは本当ですか？３０パーセントも差があっても管理費等が一律で同額とは、貴方の管理組合員のセンスを疑います。

＞売らんかなの原始規約ではありません。当ＭＳの実態（プランが複雑で外壁を含め管理費の負担基礎を専有面積のみとする考え方が妥当と判断されなかった）を鑑みて合意を得たものです。

＞＞１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきである。
の例で、これでも５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たのでしょうか。本当に具体的な計算結果の情報を公開した上での合意とは信じられません。月額３００から５００円の差があっても世のご夫人の意見は厳しいものですので、貴方のマンションの組合員のセンスを疑いました。

＞マンション管理のセンスのないのは貴方です。議論のできない貴方にはこういうレベルの返事で十分でしょう。

具体的な例示なしに、中傷に終止するのはつらいでしょうね。

>>135さんの問いにきちんと答えてから他人のセンスを云々することです。馬＊＊鹿しい。

未だに貴方の１．３倍でも一律同額は信じられません。

[140: 匿名さん]

>>137
＞識者の方々の熱い議論の中で、嫌な思いをされた方もいらっしゃると思います。
＞ご迷惑をおかけしました。

決してそんな事はありません。素朴な疑問を問いかけられるのが匿名の掲示板の良いところです。
今後ともご自由にコメントして下さい。
貴方のお陰で、面白い議論になっております。
業者作成の原始規約のままで、自治的な管理規約に改正していない管理組合の混乱が目に見える様です。

[141: 匿名さん]

>>138
このような専有面積比の住戸で構成されているマンションは、決して特殊であるとは
いえないと思います。にもかかわらず、

>そのような場合は、原点に返って、
>Ａの議決権＝Ａの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計）
>Ｂの議決権＝Ｂの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計）
>Ｃの議決権＝Ｃの専有床面積／（Ａ、Ｂ、Ｃ・・・専有部分床面積合計）
>の算式から小数点入りの議決権数とすべきです。

というのであれば、
「議決権は、専有部分の床面積の割合によるのが一般的であり、各住戸の面積があまり
異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権により対応することも可能である。」
と説明すべきでしょう。

つぎに、
>一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が
>１．５倍以下の場合は１議決権

と説明されていますが、
議決権については、専有部分の床面積に１．５倍の差があっても合理的であるが、
管理費等の負担については、専有部分の床面積に１．３倍の差があるのは合理性に
欠けるとする合理的な根拠はなんでしょうか？