管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[161: 匿名さん]

>>159
>>44です
＞あまりに偏執的なので、具体的に相手をしましょう。
>>153
＞＞以上の通りどれ一つとして、割合の差に言及しているもののみ
＞どこをどう読めばそうなるのですか。だらだら説明引用をされてるので、引用をまとめます。
＞区分所有者間の利害の衡平が図られるよう考慮すべき事項
この間は字数制限に引っかかり止むなく削除した。
＞このように、区分所有面積按分のみでは衡平は図られないことを言っているに過ぎません。

全く逆ですよ。
（規約事項）_第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
の条項の規約で定める場合の総合的に考慮すべき事項で、
「形状、面積：専有部分のこれらの要素の大小に応じて共用部分の負担等が異なる割合が定められる場合があるため」などの考慮すべき事項を尊重しない規約は衡平ではありませんよと理解すべきです。

＞私共のＭＳでは、プランの特徴として面積の小さい住戸でも周長が長いタイプも少なからずあり、配管も水周りまでの管長は面積に比例していない。排水管洗浄費、事務費（広報など）に至ってはまさに戸数の積上げです。防水・塗装・外壁改修やポンプ等の設備維持管理費は、トータルで性能を確保することで財産価値を維持する趣旨のもので、面積比でも受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。

「受益単位比（戸数比、人数比）でも可能でしょう。」ではありません。
「その持分に応じて共用部分の負担に任じる」こととは全く無関係です。

＞なお、
＞「管理費の内訳としての修繕費用との相関性」とは、一般には、管理費は一般会計で年間単位、修繕積立金は特別会計で２５年から３０年単位で、そこにはどのような相関性があり　管理費の内訳としての修繕費用と書いてますとおり、設備点検・維持管理、経常的補修費を言ってますが、修繕積立金も同様です。「管理費・修繕積立金との相関性」で結構です。

＞とまれこういう考え方から、多くの住戸タイプ毎に小数点単位（あるいは丸め整数値）で議決権や管理比を定めることの「当ＭＳの実態に照応し、大して意味のない数値偏重」を排し、規約改正時に改めてその考え方を整理し議決しています。

「大して意味のない数値偏重」とは、原則の無視か無知の現れです。

＞「月額300から500円の差があっても世のご夫人の意見は厳しい」のは尤もで、値上げについては厳しい追及があります（ちなみにご夫人でなく男性の追及のほうが強いです）が、この一律の考え方については理解を得ています。信じられない、と言うなら信じなくて結構です。貴方のＭＳの尺度（民度）で他を想像しないことです。

いろいろ苦しい言訳を並べられても、
＞＞共有部分の持分割合＝専有部分の床面積割合＝共用部分の負担割合＝管理者職務範囲内の第三者債務の責任割合＝管理組合消滅時の残余財産帰属割の原則を。無視か無知でも、
貴方のマンションの１対１．３＝４３対５６＝管理費合計一万円の場合で４３００円対５６００円の負担であるべきのを５０００円一律で良いとの感覚で賛同を得たとは考えられません。

＞ちなみにこちらも訊きますが、法で許容する「別段の定め」の適用されるケースとして、例えば私共のようなＭＳがあると考えています。

上の説明では、貴方のマンションが１．３倍の床面積比があっても管理費等が同額でも衡平であるとのマンションの特殊性は感じられません。
例えば、一区分所有区画に、上下二階構造で二階部分には配管がないなど単純に床面積のみでは他の一階構造の床面積との持分の比較が出来ないので、その部分については係数を作り何割減にしたとかの具体的評価なしには、「１．３倍あっても同額」を総会で賛同を得たとは信じられないと言う事です。

＞そちらは、
＞一律にすることが当然とかやむなしの理屈は全くありませんとのことですが、それでは法はどのようなケースを想定していると考えるわけですか。具体イメージをご教示ください。

別段の定めについては、
（共用部分の負担及び利益収取）_第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

この場合の別段の定めは、この条文の原則とする持分＝専有部分の床面積に応じない、著しく相違した比率での費用負担などは問題になるとの条件付きなことは当然です。
このスレッドでも紹介があった法人組合員と個人組合員に１．７倍の差異を、私的な団体自治を超えたとして公序良俗の規定違反で無効としている。一方、面積２倍あっても同額の規約は、私的な団体自治の問題との裁判例があったが、その後は同額を改正している。
これらは、原則から著しく相違していることからくる紛争です。
貴方のマンションの区分所有者も一定ではなく、今後は新入居者やエクセル計算で簡単に同額と面積比の試算結果の金額の差を提示する区分所有者が現れたなら、小型住戸の議決権にもよりますが簡単に改正されるか訴訟に巻き込まれましょう。
（規約事項）第三十条の衡平の原則についてはコメントすみですが、別段の定めもこれに制約されるのは当然です。
そしてこの３０条３項の規定違反で無効との理由付けの裁判例の可能で、この条文の新設以前の既存の規約についても適用されることからも、単に総会決議で全てが容認されることはないことは当然です。

[162: 匿名さん]

>>161関連
管理費、修繕積立金の負担基準の決定方法（専有面積に応じ算出、各戸均一、その他）の調査結果（ご参考）
平成１５年度マンション総合調査結果
・ 管理組合向け調査の結果
I.管理組合向け調査の結果(A表)
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/manshon/manshoncyousa/kanrik...
20 管理費負担基準決定方法 ６１頁
表　—略—
本表は、各区分所有者の管理費負担基準の決定方法についてみたものである。
「専有面積に応じ算出」が最も多く82.8%(前回調査85.7%)、次に「各戸均一」が15.8% (同12.7%)となっている。 公共のマンションでかつ規模が大きいマンションほど「各戸均一」の割合が高い。また、新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高い。P61

蛇足：昔の公団など＝公共を除く民間のみでは、専有面積割合９２．１パーセント、各戸均一７．０パーセント

2 修繕積立金負担基準決定方法 　７１頁
表　　—略—
本表は、各区分所有者の修繕積立金の負担基準の決定方法についてみたものである。
「専有面積に応じ算出」が84.8%、次に「各住戸均一」が13.0%となっている。
規模の大きいマンションほど「各住戸均一」の割合が、また新しいマンションほど「専有面積に応じ算出」の割合が高くなっている。 P71

蛇足：同じく民間のみでは専有面積割合９２．１パーセント、各戸均一６．８パーセント

[163: 匿名さん]

パターンを整理します。
以下の３のパターンがあります。
１．専有面積割り
２．各戸均一
３．分譲価格割り

どれも適法ではあるが、
１が主流。これからも
２は昔の名残り、もしくは僅差なための簡便方法
３はｘｙｚの寝言

でよろしい？

[164: 匿名さん]

>>163
おもしろい整理ですね。

６行目を、
「区分所有者間の衡平を「著しく」害さない限り、どれも適法ではあるが、」
に変更してはいかがでしょうか？

（参考）
http://www.nichibenren.or.jp/ja/opinion/report/2002_14.html
http://www8.cao.go.jp/kisei/giji/02/wg/infra1-3.html

[165: 匿名さん]

無意味だな。ムダに長くなるだけ。

[166: 匿名さん44]

>>44です。
もうここらで十分でしょう。
皆さんが既に適切に判断しておられることと思いますので、私自身はおしまいにします。
今までどおり適法であることを確認しながら、理事会の主体的な知恵や工夫を重ねていきたいと思います。
当然、内容によってはアンケートも活用しますし、組合員の懇親も積極的に図っていきます。

[167: 匿名さん]

「管理費を総会の決議で各戸均一にした」
「そんな決議が通るなんて信じられない，衡平じゃない」

匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。

[168: 匿名さん]

匿名掲示板での水掛け論は、ある程度仕方がないが、

コピペの大量放水で何に向かって水を掛けているのか分からなくしている。
本人も論旨が首尾一貫していないので、もはや隣の家に水をかけているようなものだ。

[169: 匿名さん]

＞「管理費を総会の決議で各戸均一にした」
＞「そんな決議が通るなんて信じられない，衡平じゃない」
＞匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。

果たしてそうでしょうか。「各戸均一」を主張し続けるのは、分譲会社側としては大事な事なのです。
管理費、修繕積立金を同一にするメリットは、大型区分所有物件を販売しやすくするためにはどうしても必要な手段なのです。

[170: 匿名さん]

分譲会社の思いなどどうでもよい。管理組合がどう考えるかが問題。
勝手に論点をずらして荒らすのはやめるべし＞ＸＹＺ氏

[171: 匿名さん]

＞匿名掲示板においては水掛け論ではないでしょうか。

書き込みが事実かどうかを問題にすることがナンセンス。大体、マンションは千差万別で他所で成立する考え方がこちらでうまくいくとは限らないのは常識。ただ、考え方を交換しあい参考にできるヒントが得られることもあるから、こういう掲示板の意義がある。
某氏は法令根拠のコピペに専念してる分には重宝だが、やりとりを見てると、思ったよりマンション管理の知見はなさそうだ。他所の考え方に白黒つけようなどと思い上がったことはやめるべし。

[172: 匿名さん]

＞他所の考え方に白黒つけようなどと思い上がったことはやめるべし。
これは、大変重要な良いポイントだと思います。
試験に必ず出ますので、しっかり覚えておいてください。

いや、まじめに良く言い聞かせたい１文でした。

[173: 匿名さん]

>>169
いまどき均一にするのはxyzの住んでいるような賃貸アパートだよ。

新規分譲で均一なんて有り得ない。
とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。

[174: 匿名さん]

＞>>169
＞いまどき均一にするのはxyzの住んでいるような賃貸アパートだよ。新規分譲で均一なんて有り得ない。とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。

ミスター携帯君、好い事いいますね。結論は洗脳されて「新規分譲で均一なんて有り得ない。とくに最小と最大の差が大きいなら尚更です。」の結論に達しましたね。
良く出来ました。これに新旧マンションを含めたコメントならば、満点です。もう少しの勉強をお願い致します。

[175: 匿名さん]

>>174
こちらへどうぞ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/tintaimansion/

[176: 匿名さん]

>ミスター携帯君
これ、なんて妄想？

[177: 購入経験者さん]

スレタイと内容だけ読んだ
こうゆいア　ホな事言う人はマンション生活になじめないと思うから
迷惑にならないところに戸建でも買って住みなさいよ。

[178: 匿名さん]

ということで、管理費一律は可能。

[179: 匿名さん]

だけど、やるのは性格破綻者

[180: 匿名さん]

適切な処理でも自分が気にいらないことは「性格破綻の仕業」という低知能の区分所有者こそマンション住まいに向いてない。掘立小屋にでも住めばよし。