管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[2: 匿名さん]

難しく考える事はないでしょう。一階の人はエレベータ維持費は払わなくて良いのでしょうか？

[3: 匿名さん]

100%の得票が出来るならよいでしょうが、たとえ少数でも将来に禍根を残すような案件は慎むべきだと思います。
まして、持分比率による課金は現在の圧倒的多数のマンションで採用されている方法ですから。

[4: 匿名さん]

５０平米と１００平米では賃貸収入に換算すると２倍近い開きがでます
これが持ち分に応じた利益です。

[5: 匿名さん]

04さん
それは専有部分から生じる利益ですよ。

[6: 匿名さん]

05さん
コンクリートの梁や壁は共有部分です。
専有部分はコンクリートの内法部分です。
よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。

[7: 元理事]

面白い話題の提供ですね？

＞管理費等の金額を一律にできないか？
一律にするっという発想は、ば からしいと思わず検討しても良いと思います。
もちろん、現行の管理費算出方法になれた人も多いでしょうし、比較的狭い部屋の人は声を最大にして反論すると思いますけど。

管理費・・実際の用途は共用部分の維持管理、特にそのための人件費ですよね？なら部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。簡易的に全戸一律もありかなっと思います。

修繕積立金・・これはちょっと難しいけど、立替を考慮しないなら、やはり共用部の修繕に使われる比率が高いと思います。よって、ベランダや外壁の面積など専有部の広さ以外の要素を入れた負担率計算が正しい気もします。

[8: スレ主です]

皆様、早々にレスをいただきありがとうございます。

07さんの管理費についての
>部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。
というご意見、考えさせられました。

01に書いた
>共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…
について、詳しくわかる方がおられましたらご説明いただけないでしょうか。

ちなみに一般的に共用部分から生ずる利益とは、何があたりますか？
駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、
日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。
口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、
利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。

上手く言葉にできず、分かりづらくてすみません。

[9: 匿名さん]

うちのマンションは一戸の占有面積は最大２倍の違いがあります。
管理費・修繕積立金は面積が反映されていますが、管理組合の
議決権は大きい部屋も小さい部屋も１票です。

まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありま
すが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平と
いう気もします。とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず
一人一票なのでしょうがないのかな

[10: 匿名さん]

＞駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
その通りです。
＞該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。
そうでしょうか。算術的にも貴方の感覚は間違っておりますよ。
利益は費用に比べて少なく、費用で支出され、無くなるのが一般ですよ。
管理組合が消滅する場合は、残余の財産は共有持分割合で各区分所有者に帰属すると、貴方のマンションの管理規約には規定されていないのでしょうか。

[11: 匿名さん]

＞まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありますが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平という気もします。
＞とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず一人一票なのでしょうがないのかな

IT時代に一人一票とは、情けないことを言いますね。
区分所有法の原則は、区分所有者数と議決権（専有面積割合）でカウントすることになっているので、それに従う管理規約に改正したらどうですか。総会では納入割合別（専用部分別）の頭数をカウントすれば、後はパソコンで５０、７５、８０パーセントの有無を計算すれば済むことですよ。

[12: 匿名さん]

別段の定めをすれば管理費の一律な徴収が可能であるが、大切なことは
区分所有者間の公平性を保つことだと思います。
そうでなければ、規約の変更も難しいでしょう。
居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。
しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
今月、子供が生まれた。亡くなった。子供が嫁に行った。主人が長期出張で留守。
娘が出産のため戻ってきている。賃貸にしているが、入居者がいない。…ほか
様々な理由で居住者数は変わります。
中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。
また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば
結局は管理費の値上げもしなければなりません。
他にも、人それぞれに公平だと感じる手法があると思いますが、他の人から見ても
公平と思えるかは、わかりません。
結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても
一番、反論しにくいということでしょう。

>共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…
スレ主さん個人の感覚として部屋の大小で受けるサービスはあまり変わらない。
ということでしょうか。
たしかにそのような部分もありますが、基本的にマンションの管理は、共用部分の
維持管理を目的にしています。
例えば、敷地や共用廊下を清掃した場合で言うと、共有部分は、持分比率に応じて
所有していますから、負担も利益（清掃による効果）も持分に応じて受けたことに
なります。
もちろん、各戸で一律にかかる経費も無いとは言いません。
しかし、色々な主張をされても全てを聞き入れていたら、そちらの方が大変でしょう。

[13: 匿名さん]

＞居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。しかし、その人数把握はどのようにしましょう？

お願いですから、区分所有法を少しは勉強して下さい。

[14: 匿名さん]

>>13
お願いですから、区分所有法を少しはじっくり読み直して下さい。

[15: 匿名さん]

なんでも提案はできます。
しかし決めるのは多数決（1／2か2／3か知りませんが）なので、値上げとなる人がまず反対しますから、実際に変更は難しいでしょう。
変更したければ同志を集めて理事長＆理事となり、総会で欠席者の委任状を集めて議決してみてください。

[16: 07]

>>12さん
部分的ですが、代案など。
尚、今回のこのスレでは議案として通るかどうかは二の次で意見してます(笑

＞しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
もともと、マンションの管理運営上、賃借者も含めて居住者を把握する必要があると思います。
罰則のない規約などで徹底させるのは他の案件と同様ですが、居住者台帳の整備をすればおのずと人数把握は可能でしょう。

＞中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。
これは、現状の月額管理費であっても全く同じ課題なので、スルーです。

＞また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば
＞結局は管理費の値上げもしなければなりません。
私は、人数による負担比率と考えてました。
管理費の値上げ値下げ要因は他にもいろいろあると思いますが、確かに居住者数が頻繁に大きく変動するようなマンションでは注意すべき点ですね。

＞結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても一番、反論しにくいということでしょう。
これはごもっともであり、スレ主も重々承知した上でもスレだと思います。

[17: 匿名さん Ａ]

>>6　さん
＞コンクリートの梁や壁は共有部分です。
＞専有部分はコンクリートの内法部分です。
＞よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。

そのご意見に賛成です。各区分所有者の資産の持分に見合った管理費や修繕積立金を負担する事に何等不思議は無いと考えます。
資産価値には、共用部分（含む土地）の持分を含んでいるのですから。

[18: 匿名さん]

管理費を居住者に比例する案は
長期不在を理由に管理費滞納を正当化させることになるので　ボツ！

[19: 匿名さん]

>18
理由は違いますが，私も居住者比例の管理費算出には疑問を感じます。

人数把握を申請性にして徹底したとして、その妥当性の検証は誰がやりますか？　管理会社ですか？理事長ですか？
私が理事長なら絶対にやりません。手間が掛かりすぎるからです。　では管理会社？管理会社にしてもやってくれることはあるでしょうが、本来の業務に支障が出ることが目に浮かびます。引いては結局コスト増になることでしょう。

外人労働者でもない限り、一部屋に何十人も住むことなんてないのですから、専有面積辺りの居住者数ってだいたいの数字に収束していることでしょう。(地域によりけりですが，マンションに限れば当たらずも遠からずでしょう)

管理が手間になるので、指標として変動要素のないものを選択すれば自ずと専有面積比になるのではないでしょうか。

それに2さんも指摘している様に、特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。
共同住居に住んでいるのですから、共同負担するのは当然でしょう。コミュニティ崩壊しますよ、、、我侭を認め始めてしまってわ。

[20: 07]

ちなみに、居住者数比例配分(笑)方式を考える際、私なら
　①基本料＋人数比例
　②大人と子供は分ける（一定の年齢以上、及び未満も考慮するかも）
　③賃貸（外部オーナー）は付加管理費を加える
　④ペットは絶対に課金します。＜管理費
などは最低考えますね。

共用施設の使用頻度やその受益について言及すると、このスレの主旨とは違う話題になるのでコメントしません。

人数の把握に関しては前述のように「居住者台帳」は現状よりかなり正確に把握する必要があります。それはいろんな意味で本来の「管理」にも不可欠だと思ってます。

[21: スレ主です]

たくさんの方に関心をもっていただき嬉しいです。
みなさま、コメントいただきありがとうございます。

私が一番突っ込んで議論したかったのは、
①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問と、
②「一律でないことに不満を感じる人はいないのか」ということです。

①については、10さんと12さんがお答えくださりました。
②については、みなさんのレスから持分に応じた負担に納得されている方が多数とわかり
ました。
話が居住者数に比例という案の方へいってしまいましたので、整理させていただきました。

ちょっと誤解されている方がいらっしゃるようですが、１に書いたように、疑問に感じ
始めたレベルの話であり、総会に諮るだの理事長になって変えたいなどとの話ではあり
ませんので。他のマンションの方はどう思っているのか知りたかっただけです。
また、
>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を
>免れることもおかしな話。
これも私の意図するところではありません。
１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、
そんなこと私はどこかに書きましたっけ？

[22: 匿名さん]

議決権について：
標準管理規約では
第46条関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつ
つ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決権に
より対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併用す
ることにより対応することも可能である。

となっているので、規約で議決権は面積比にすると定めればいいだけ。
実際に私の住むマンションでは議決権は面積比になっているな。

[23: 万年理事]

スレ主さん
＞①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問

既に>>10さんが的確に回答されていますが補足します。
この「利益」とは、駐車場使用料その他各種専用使用料、看板の設置料、携帯電話のアンテナ設置料など、共用部分の使用の対価として管理組合が得ている収益を指しているのであって、共用部分の使用・利用の度合いではありません。
この利益は管理組合に帰属し、総会でこの利益を各区分所有者に配当（分配）するといった決議がなされない限り、各区分所有者が「持ち分に応じて収取」することは現実にはありません。
では、この利益はどこに行ったのかというと、管理費または修繕積立金に充当されています。
すなわち、配当に代えて各区分所有者の「共用部分の負担」の一部が減殺されているのです。
「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。

[24: 匿名さん]

22さんに同意
区分所有法の議決権（持分割合）数が原則です。
また、標準管理規約の1戸につき1議決権は、あまり専有面積に差が無いことを
前提としていると思われます。
これは、持分割合の場合、計算が複雑というところが大きいでしょう。
しかし、最小持分の者との比が2倍以上の場合、同様に議決権１なのはどうか？
選挙での1票の重さについて有権者数が2倍以上の場合は違憲状態であると同様に
（法の下の平等っていうんですか？）
専有面積が2倍以上の場合は、議決権が2になることが本来の区分所有法が言うことと
一致しているのでないでしょうか。
したがって、最小持分割合を1としたら、その整数倍ごとに応じた議決件数が
与えられる必要が有ります。
早く言えば、各戸の議決権を1とする規約は、持分割合が1.99…倍までであり、
それを超ていて各戸１である場合には訴訟を起こされたら、是正する必要が有ると思います。
しかし、規約は基本的には区分所有者の合意の上に出来ているのですから、
意義を唱える者がいなければ、それで良しということでないか。
2倍を超えている方は、理事会に是正の必要性を訴えてみてはどうですか。

[25: 匿名さん]

＞>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。これも私の意図するところではありません。
＞１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、そんなこと私はどこかに書きましたっけ？

貴方のコメントの「払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じず一律に利益を受けているのではないでしょうか？そのへんがよくわかりません。」の考え方は、上記の二行と同じ理屈に通じるものです。

[26: 匿名さん]

狭い部屋を２戸買えばいい

[27: スレ主です]

25さん

ちょっと違うのでは。
「特定施設の使用頻度・使用の有無」が焦点ではなく、「持分（面積）」について
考えています。
「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」
という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。
決して管理費・修繕費の負担を免れたいなどというセコイ意図ではありません。

23さんの
>「共用部分の負担」は「持ち分に応じて」課されているのですから、その減殺もちゃんと「持ち分>に応じて」各区分所有者に還元されているということになります。

これを読んでなんとなく理解できてきました。

[28: 匿名さん]

>「持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」という文言の『利益』を持ち分に応じ受けているのだろうか…という疑問でした。

貴方のマンションの管理規約に、標準管理規約６５条（消滅時の財産の清算）がありますか？
これがないと算術の不得意な貴方には理解出来ないでしょうね。

[29: 匿名さん]

↑失礼な奴。何様？

[30: 匿名さん]

↑時折出る、クレーマーですね、
法には詳しいようだが、実務経験が乏しいようだ
相手にしないように。

[31: 匿名さん]

＞↑失礼な奴。何様？

質問には答えられないでしょうね。これで二回目の同じ質問ですよ。
これを知っていれば、愚問を発する分けありませんよ。

[32: スレ主]

31＝10さんだったのですね。
10での最後の質問は見落としていたため、回答が遅れてすみません。
当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、
（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。

では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？
管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？

大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が
無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してし
まうということでしょうか？
その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に
応じて支払われるということですか？

ちょっと話がそれてしまいますが、ご存じでしたら教えていただきた
いのですが。よろしくお願いします。

[33: 匿名さん]

＞１／当方の管理規約は標準管理規約に準ずる形に変更いたしましたので、（消滅時の財産の清算）は規約に定められています。

３／の知識で、規約変更議案の総会決議に参加したとは、他の問題があるとはいえ驚かされています。

＞２／では、10さん＝31さんに新たに質問をしてもよろしいですか？　管理組合が消滅する場合とは、どういう例がありますか？

簡単なことです、建替え決議が成立した場合です。
標準管理規約に準ずる変更したのならば、修繕積立金の条文を読んでください。つまり建替え決議の後は、建替えに参加しない人達の修繕積立金相当額は管理組合の消滅時に清算（返却）されるので、建替えに関係する計画、設計などに必要な経費には取崩すことは出来なくなります。

＞３／大地震が起こり、建物が全壊してしまったとしたら、区分所有建物が無くなるわけですから、管理者もいなくなり、管理組合も消滅してしまうということでしょうか？　その時点での管理費・修繕積立金口座に残っている額は、持分割合に応じて支払われるということですか？

[34: スレ主]

ご回答ありがとうございます。
建替え決議が成立した場合、「管理組合が消滅する」ということですね。

関連したことで質問します。
●建替えでは消滅時期はいつになるのでしょうか？手持ちの本には詳しく載っていません。
やはり区分所有建物が無くなった（取り壊した）時点で消滅するのですか？

●前述の大地震による全壊…については、どうなのでしょうか？
本当に全壊するような大地震が起きた場合、死傷者が出るかもしれませんし、避難したまま
連絡がとれなくなる者も多数でると想定できます。
建替えを決議できる状態になるには相当の時間がかかると思います。
そのような事態の時に区分所有建物がなくても「管理組合は存在」しているのでしょうか？

法律に詳しい方からすれば、くだらない質問かもしれませんが、マンションで生活する人間
としてとても気になる事であります。
本来の話題から多少ずれますが、お時間がありましたらぜひご回答をお願いします。

[35: 匿名さん]

>>34

管理組合の消滅

１．物理的要因・・・区分建物の全部滅失
　　　　　　　　　（地震等による全壊、建替えのための区分建物の取り壊しなど）
２．人的要因・・・・区分建物の単独所有（複数の区分所有者がいたが、単独所有となった）

[36: 匿名さん]

>>34
下記を参考にして下さい。

マンション建替 え・改修について（国交省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseitatekae.htm

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（平成七年三月二十四日法律第四十三号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H07/H07HO043.html

[37: スレ主です]

35さん、36さん、ありがとうございます。

マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアルの53ページに
詳細が書かれていました。
少ししか読んでおりませんが、他にも興味深いことがいろいろ書かれて
いますね。
時間のある時に勉強してみたいと思います。

実際は、建て替えの前に自分の寿命がきてしまいそうですね（笑）。

[38: サラリーマンさん]

>>37
最後の１行がイイとこ衝いてます(笑

[39: 匿名さん]

↑山田君、座布団１枚！

[40: 匿名さん]

こ、このスレ名は、すごいですね。汗っ

100平米の人は、ベランダの外壁タイルが100枚ありますし、玄関から出て共用廊下に面してる幅も広いです。
50平米の人は、外壁タイル50枚で、廊下の幅も半分。　（と仮定します）

これが共用部分の面積負担割合の違いなんです。だから管理費（廊下の清掃）も、修繕費（タイル補修）も違うんです。

100平米でも50平米でも、どちらも２人しか住んでいないから管理費修繕費が同じ、ではないんですね。
視点を変えると錯覚してしまうんだと思います。

[41: 匿名さん]

40さん

逆に言えば、そのように単純化できない要素も多いのです。
例えばエレベーターは使用回数で共益費を算出するのではありませんよね。
１階の住戸が比較的利用頻度が少ないから電気料金や維持管理費用を使用頻度で按分する、というものではないでしょう。使用頻度がカウントできないから、という理由だけではなく、財産価値を高める共用部、という考え方にたち、均等に負担しよう、という考え方にしているはずです。
区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。
外壁もまたしかり。きれいに整備された外観が共有財産であるということから、一律負担という考え方も十分ありえます。外壁だけが共用部ではありませんし、外壁と区分所有面積と、それほど相関関係のない複雑なプランのマンションだってあります。
長期修繕積立金でない一般の管理費になると、さらに一律化の考え方のほうが筋が通る度合いは強まるでしょう。
この掲示板は、机上の議論が最近多いようですが、趣旨に立ち戻って考えてみられることをお勧めします。

[42: 41]

自明のことですが、管理規約での規定が大前提となります。
規約の作り方として、金額一律という考え方もありだ、ということです。

[43: サラリーマンさん]

>>40
管理費と修繕積立は、別に考えたら？

[44: 匿名さん]

私共のマンション管理規約では、居住人数とかではなく、住戸所有数按分（＝一律）です。住戸タイプ数が多く、また住戸タイプによる面積比が1.3程度以内なので、煩雑さ回避のため、一律の規約で同意を得ています。今まで数回の管理費改定をしましたが、わかりやすく正解であったと思います。

共用部はその価値を各戸が平等に享受するのですから、逆に負担割合も平等に、とあえて理屈をつければそういうことになります。だれも、外壁部分や植栽が整備されたとき、区分所有面積に応じて自分の持分に応じて他住戸より多く（あるいは少なく）享受してる、とは感じないですからね。

[45: 匿名さん]

＞区分所有面積だけで共用部の費用負担を決するなら、区分所有面積に関係のない廊下・階段、集会室や外構の維持管理費用はどうなるのでしょうか。


本来は、共用部分の区分所有の割合は、分譲価格の割合とすることから始まっています。
しかし、金額も時期に左右されますので、分譲金額の基礎となる専有部分の床面積の割合を原則とすることは区分所有法に規定されております。ですから、一般には、管理費等の金額は専有部分の床面積割合で決めて、議決権ではその割合が１．５倍以下の場合は１議決権、１．５ー２倍は２議決権としております。これらは、管理規約の別表で規定されているのが一般です。

[46: 41]

>>45さん

一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

[47: 匿名さん]

＞一般論としてはそのとおりですが、一歩話を進めて、特段の定めを規約で行おうとするときの考え方を書いただけです。

原則から大きく逸脱するような規約では、例え総会で決議されても区分所有者は出入りがあり、一定とはかぎりませんので、衡平の原則違反などで訴訟に巻き込まれるような特段の定めは避けるのが常識です。

[48: サラリーマンさん]

＞例え総会で決議されても
総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

[49: 匿名さん]

>>47

それはどうも。我々も能無しではありませんので、「常識」のご教示痛み入りますが、ご心配には及びません。
一般論を振りかざすのは結構ですが、格段の定めが有効に機能するケースにまでご忠告には及びません。

[50: 匿名さん]

＞＞例え総会で決議されても
＞総会で決議されたのなら、あとは方法論の問題ですなぁ。

この程度の感覚ですと後が思いやられますね。
例え選任されても、役員就任は思いとどまるべきですね。