管理費等の金額を一律にできないか？

[匿名さん]

管理費・修繕積立金の額を各戸一律にしているマンションはあるのでしょうか？
現在一律でないことに不満を感じる方はいませんか？

面積で額が決まるのは、区分所有法に、
>規約に別段の定めがない限りその持ち分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用
部分から生ずる利益を収取する。
とあるからなのは分かります。

でも共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…と疑問
に感じました。払う時は持ち分に応じ額が違い、利益を受ける時は持ち分に応じ
ず一律に利益を受けているのではないでしょうか？
そのへんがよくわかりません。

また、「規約に別段の定め」があれば、持ち分に応じなくてよい…という事だと
思いますが、規約を変更して一律にした管理組合様があれば教えてください。
なお当方は、どうしても一律にしたい…と強い思いがあるのではなく、疑問に
感じ始めた…というレベルでの質問であります。

[2: 匿名さん]

難しく考える事はないでしょう。一階の人はエレベータ維持費は払わなくて良いのでしょうか？

[3: 匿名さん]

100%の得票が出来るならよいでしょうが、たとえ少数でも将来に禍根を残すような案件は慎むべきだと思います。
まして、持分比率による課金は現在の圧倒的多数のマンションで採用されている方法ですから。

[4: 匿名さん]

５０平米と１００平米では賃貸収入に換算すると２倍近い開きがでます
これが持ち分に応じた利益です。

[5: 匿名さん]

04さん
それは専有部分から生じる利益ですよ。

[6: 匿名さん]

05さん
コンクリートの梁や壁は共有部分です。
専有部分はコンクリートの内法部分です。
よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。

[7: 元理事]

面白い話題の提供ですね？

＞管理費等の金額を一律にできないか？
一律にするっという発想は、ば からしいと思わず検討しても良いと思います。
もちろん、現行の管理費算出方法になれた人も多いでしょうし、比較的狭い部屋の人は声を最大にして反論すると思いますけど。

管理費・・実際の用途は共用部分の維持管理、特にそのための人件費ですよね？なら部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。簡易的に全戸一律もありかなっと思います。

修繕積立金・・これはちょっと難しいけど、立替を考慮しないなら、やはり共用部の修繕に使われる比率が高いと思います。よって、ベランダや外壁の面積など専有部の広さ以外の要素を入れた負担率計算が正しい気もします。

[8: スレ主です]

皆様、早々にレスをいただきありがとうございます。

07さんの管理費についての
>部屋の広さより、居住者数に比例するほうが適切な気もします。
というご意見、考えさせられました。

01に書いた
>共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…
について、詳しくわかる方がおられましたらご説明いただけないでしょうか。

ちなみに一般的に共用部分から生ずる利益とは、何があたりますか？
駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、
日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。
口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、
利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。

上手く言葉にできず、分かりづらくてすみません。

[9: 匿名さん]

うちのマンションは一戸の占有面積は最大２倍の違いがあります。
管理費・修繕積立金は面積が反映されていますが、管理組合の
議決権は大きい部屋も小さい部屋も１票です。

まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありま
すが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平と
いう気もします。とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず
一人一票なのでしょうがないのかな

[10: 匿名さん]

＞駐車場や共用施設の使用料収入、テナント使用料はそれに該当しますか？
その通りです。
＞該当するとしたらそれらは、管理費口座あるいは修繕積立金口座にプールされ、日々の管理にかかる費用の支払いや大きな修繕があった時に支払われます。口座から支払われる時は、誰の持分が何％などとこだわりませんので、結局、利益は持ち分に応じて収取していると言えないように思うのですが。
そうでしょうか。算術的にも貴方の感覚は間違っておりますよ。
利益は費用に比べて少なく、費用で支出され、無くなるのが一般ですよ。
管理組合が消滅する場合は、残余の財産は共有持分割合で各区分所有者に帰属すると、貴方のマンションの管理規約には規定されていないのでしょうか。

[11: 匿名さん]

＞まあ総会で挙手されても計算するのが面倒だからというのもありますが管理費の納入割合が異なるのに議決権は同じというのは不公平という気もします。
＞とはいえ選挙権というものは納税額にはかかわらず一人一票なのでしょうがないのかな

IT時代に一人一票とは、情けないことを言いますね。
区分所有法の原則は、区分所有者数と議決権（専有面積割合）でカウントすることになっているので、それに従う管理規約に改正したらどうですか。総会では納入割合別（専用部分別）の頭数をカウントすれば、後はパソコンで５０、７５、８０パーセントの有無を計算すれば済むことですよ。

[12: 匿名さん]

別段の定めをすれば管理費の一律な徴収が可能であるが、大切なことは
区分所有者間の公平性を保つことだと思います。
そうでなければ、規約の変更も難しいでしょう。
居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。
しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
今月、子供が生まれた。亡くなった。子供が嫁に行った。主人が長期出張で留守。
娘が出産のため戻ってきている。賃貸にしているが、入居者がいない。…ほか
様々な理由で居住者数は変わります。
中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。
また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば
結局は管理費の値上げもしなければなりません。
他にも、人それぞれに公平だと感じる手法があると思いますが、他の人から見ても
公平と思えるかは、わかりません。
結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても
一番、反論しにくいということでしょう。

>共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか…
スレ主さん個人の感覚として部屋の大小で受けるサービスはあまり変わらない。
ということでしょうか。
たしかにそのような部分もありますが、基本的にマンションの管理は、共用部分の
維持管理を目的にしています。
例えば、敷地や共用廊下を清掃した場合で言うと、共有部分は、持分比率に応じて
所有していますから、負担も利益（清掃による効果）も持分に応じて受けたことに
なります。
もちろん、各戸で一律にかかる経費も無いとは言いません。
しかし、色々な主張をされても全てを聞き入れていたら、そちらの方が大変でしょう。

[13: 匿名さん]

＞居住者数に比例し徴収するというのも一案と思います。しかし、その人数把握はどのようにしましょう？

お願いですから、区分所有法を少しは勉強して下さい。

[14: 匿名さん]

>>13
お願いですから、区分所有法を少しはじっくり読み直して下さい。

[15: 匿名さん]

なんでも提案はできます。
しかし決めるのは多数決（1／2か2／3か知りませんが）なので、値上げとなる人がまず反対しますから、実際に変更は難しいでしょう。
変更したければ同志を集めて理事長＆理事となり、総会で欠席者の委任状を集めて議決してみてください。

[16: 07]

>>12さん
部分的ですが、代案など。
尚、今回のこのスレでは議案として通るかどうかは二の次で意見してます(笑

＞しかし、その人数把握はどのようにしましょう？
もともと、マンションの管理運営上、賃借者も含めて居住者を把握する必要があると思います。
罰則のない規約などで徹底させるのは他の案件と同様ですが、居住者台帳の整備をすればおのずと人数把握は可能でしょう。

＞中には、日割り計算しろなんて要求もでるかもしれません。
これは、現状の月額管理費であっても全く同じ課題なので、スルーです。

＞また、子供の自立など居住者が減ると管理費収入が減り、会計が赤字になれば
＞結局は管理費の値上げもしなければなりません。
私は、人数による負担比率と考えてました。
管理費の値上げ値下げ要因は他にもいろいろあると思いますが、確かに居住者数が頻繁に大きく変動するようなマンションでは注意すべき点ですね。

＞結果的に「共用部分の持分比率に応じた負担」というのが、異論があったとしても一番、反論しにくいということでしょう。
これはごもっともであり、スレ主も重々承知した上でもスレだと思います。

[17: 匿名さん Ａ]

>>6　さん
＞コンクリートの梁や壁は共有部分です。
＞専有部分はコンクリートの内法部分です。
＞よって、共有土地や共有建物の持分を多く占有しているんです。

そのご意見に賛成です。各区分所有者の資産の持分に見合った管理費や修繕積立金を負担する事に何等不思議は無いと考えます。
資産価値には、共用部分（含む土地）の持分を含んでいるのですから。

[18: 匿名さん]

管理費を居住者に比例する案は
長期不在を理由に管理費滞納を正当化させることになるので　ボツ！

[19: 匿名さん]

>18
理由は違いますが，私も居住者比例の管理費算出には疑問を感じます。

人数把握を申請性にして徹底したとして、その妥当性の検証は誰がやりますか？　管理会社ですか？理事長ですか？
私が理事長なら絶対にやりません。手間が掛かりすぎるからです。　では管理会社？管理会社にしてもやってくれることはあるでしょうが、本来の業務に支障が出ることが目に浮かびます。引いては結局コスト増になることでしょう。

外人労働者でもない限り、一部屋に何十人も住むことなんてないのですから、専有面積辺りの居住者数ってだいたいの数字に収束していることでしょう。(地域によりけりですが，マンションに限れば当たらずも遠からずでしょう)

管理が手間になるので、指標として変動要素のないものを選択すれば自ずと専有面積比になるのではないでしょうか。

それに2さんも指摘している様に、特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を免れることもおかしな話。
共同住居に住んでいるのですから、共同負担するのは当然でしょう。コミュニティ崩壊しますよ、、、我侭を認め始めてしまってわ。

[20: 07]

ちなみに、居住者数比例配分(笑)方式を考える際、私なら
　①基本料＋人数比例
　②大人と子供は分ける（一定の年齢以上、及び未満も考慮するかも）
　③賃貸（外部オーナー）は付加管理費を加える
　④ペットは絶対に課金します。＜管理費
などは最低考えますね。

共用施設の使用頻度やその受益について言及すると、このスレの主旨とは違う話題になるのでコメントしません。

人数の把握に関しては前述のように「居住者台帳」は現状よりかなり正確に把握する必要があります。それはいろんな意味で本来の「管理」にも不可欠だと思ってます。

[21: スレ主です]

たくさんの方に関心をもっていただき嬉しいです。
みなさま、コメントいただきありがとうございます。

私が一番突っ込んで議論したかったのは、
①「共用部分から生ずる利益を持ち分に応じて収取しているのだろうか」という疑問と、
②「一律でないことに不満を感じる人はいないのか」ということです。

①については、10さんと12さんがお答えくださりました。
②については、みなさんのレスから持分に応じた負担に納得されている方が多数とわかり
ました。
話が居住者数に比例という案の方へいってしまいましたので、整理させていただきました。

ちょっと誤解されている方がいらっしゃるようですが、１に書いたように、疑問に感じ
始めたレベルの話であり、総会に諮るだの理事長になって変えたいなどとの話ではあり
ませんので。他のマンションの方はどう思っているのか知りたかっただけです。
また、
>特定施設(EV,駐車場,その他)を利用しないからといって、その管理修繕費の負担を
>免れることもおかしな話。
これも私の意図するところではありません。
１階居住者がエレベーターを使わないから管理費安くしろ…の話が通らないのは当然で、
そんなこと私はどこかに書きましたっけ？