最悪の管理会社情報

[匿名さん]

今は、管理でマンションを買うとよく言われますが、みなさんのマンションの管理会社はどうでしょう？
どこの管理会社がいいですか？

我が家は、大手のデベ系管理会社ですが、水漏れがして連絡をして、来てもらっても写真を撮って帰るだけ。
保険を使って修理をしたいので、報告書くださいと言っても「連絡ミスでまだ出来てません」といいつつ既に半年。
電話しても、担当者はいつも「休暇中」
上司を出せというと出てはくるが「担当でないとわかりません」という返事。

さらに、自転車置き場に名前書いてかぎもかけて止めてあった自転車を、管理人が鍵を壊して他の住人に「だれも乗ってないからどうぞ」と差出しそんな状況をしらない私は警察に届け、そのもらっただけの住人は窃盗で逮捕。
その件で説明を求めても、「管理人がどう思ってやったか不明」「管理人はくびにしたのでもう問い詰められない」という返事。

こんな管理会社って他にもあったら知りたいです。
今、引越しを考えていて参考にしたいので、よろしくお願いします。

[230: 匿名さん]

>229

こういう法律上の問題ではないんですよ。

議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。

まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。

[231: 匿名さん]

２２８

簡単に片付けます。

＞「問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、」は、管理委託契約＝準委任契約には理屈では存在しても、民事訴訟あり、相手の同意が必要で、現実的ではありません。

貴殿が異常に拘る「まずフロント交代」「是正指導」にしても、相手の同意があってのことなんですがね。
損害の事実について話し合いで合意があれば、損害の程度に応じ、フロント交代、追加事務等の補填、損害賠償を交渉すればよいだけのことです。

＞２１０の記載者は三年間考えた上に臨時総会で決議されたとコメントしてます。契約期間があればその満了時に当然に問題提起があって然るべきでしょう。それがないので期間３年と類推し、

だから然るべき、など言えないのです。更新の都度、疑問を募らせ、学習を経て３年目で問題提起、ということはない、とでも言うのでしょうかね？（苦笑）

＞契約期間を一年とし、毎年の通常総会での管理会社継続か否かのチェック体制を作ることを教科書的くらいの認識では、２１０の記載者を含めて管理会社に対抗するのは難しい

何を大袈裟な(苦笑)。基本的な事項ですよ。私をバ カにするのはともかく、210さんまで巻き添えにすることはないでしょう。他人の能力を軽視するのもいい加減にされたい。

年の瀬にこんなレベルの遣り合いをしてもしょうがないのでこのへんで。
これ以上「反論」（というほどのことでもなし）しようもないので、あとは「反論できないので逃げましたね」(笑)だの何とでもおっしゃればよろしい。＜コピペ氏

[232: 匿名さん]

>229 こういう法律上の問題ではないんですよ。
>議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。
>まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
>ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。

議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。

[233: 匿名さん]

>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。

”議事録の原則”ってなんですか?　議長って、理事長のことですよね。

わかりやすく教えてくれますか?　議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。

[234: 匿名さん]

>>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。
>”議事録の原則”ってなんですか?　

原則とは、議事録を規定している区分所有法やそれから派生する管理規約のことです。

>議長って、理事長のことですよね。

区分所有法
（議長)
第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

標準管理規約
(総会)
第42条 １ー４略
5 総会の議長は、理事長が務める。

(理事会)
第51条 1項　略
2 理事会の議長は、理事長が務める。

＞わかりやすく教えてくれますか?　議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。

区分所有法
(議事録) 第四十二条 １項　略　
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 １項
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 １項　略
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

参考；要領＝物事の最も大事な点。要点。（国語辞典）

[235: 匿名さん]

＞議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し

だから、”議論になったこと、決まったことを書くんだと”　ではいけないの?

よくわからん。管理規約を知らないで、議事録書く理事長がいるってことかな・・・
それはありうるような気がする。理事全員が、管理規約の記載に気がつかなかった
事項も確かにあるし・・・。でも、管理事務所のほうでも気がつかないこともある
よ。

[236: 入居済み住民さん]

すぐに規約や区分所有法原文が出てきて具体の話からそれてしまうので・・

問題は
・議長自身が作成せずに代理者（管理会社や理事）が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはＯＫなのか。
・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのか
といったことですよね。
よくご存知の方はこれについて教えてくだされば幸いです。

[237: 匿名さん]

微妙に違います。

結局、管理会社につくってもらう以上、こちらの会議の印象と少々違うものが作られる
のは仕方ないのかなと思っています。重要な事項が抜けてしまうのは、故意ではなく、
こちらが重要だと思っていても、作成者は重要ではないと考えているのかもしれません。

満足いくまで作りなおしてもらうとことは可能だろうと思いますが、実際にはかなり
大変だということがわかりました。

私がご意見うかがいたいのは、

大変でも、理事の中から書記をだすべきじゃないかということなんですが、
いかがでしょうか。契約には、管理会社が書記をすると書いてあるのです
が、理事がやることは可能ですよね。

[238: 匿名さん]

>>237さん

>>227です。
議事録は、法や規約にもあるとおり、議長をつとめる理事長が作成するものですが、議長役と書記役と一人ニ役は大変なので、代理で理事や管理会社が記録作業を行うことが多いのではないでしょうか。
理事や管理会社員は、あくまで代理（書記）として議事録（案）を作成し、それに理事長が目をとおし修正したものを、正式な議事録として理事長と所定の理事が署名捺印するということです。
私のところも理事が書記をしていますが、通常は、理事会のあと10分ほど残って、その場でメモに理事長が目をとおし、その後打ち直して署名するか、年度によってはその場で署名したこともありました。
契約は甲乙協議で変更すればよいでしょう。

[239: 匿名さん]

＞問題は
＞・議長自身が作成せずに代理者（管理会社や理事）が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはＯＫなのか。
管理規約を読みましょう。多分議長が書き、出席者の二名の署名捺印でしょう。書記役に書かせて議長が署名捺印しても良いのは当然です。
＞・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。
＞・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのかといったことですよね。
議長、出席の署名人の署名捺印をした議事録の修正はあり得ません。
異議があり修正を求める場合は、一事不再理の原則で次年度に、五分の一の賛同者を集めて臨時総会で修正を図る他ありません。

[240: 匿名さん]

>>239さん

＞議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。

議事経過で「討議の内容」が抜けています。これは要約ですが表現方法によってはここでニュアンスの違いが生じるのです。

[241: 匿名さん]

240です。尻切れになりました。

ですので、理事長は曖昧な表現や事実が性格に伝わりにくいと思われる記述に対しては、管理組合の利益を守り、今後の適切な運営に資するために、署名前に適宜修正する必要があります。
署名後の異論については、理事長と相談し、同意が得られる事柄の場合は、補足事項を補足の趣旨と共に理事会で決議し、署名押印する等の方法で記録を残すべきかと考えます。

[242: 匿名さん]

えっと、署名後の変更が問題なのではなく、署名前の話です。

管理会社が署名してくれと持ってきたものを変更するのが大変だ、ということ
なんですが・・。納得がいかないところがあれば、直してくれと言うことは
もちろん可能ですが、延々と直し続けてもらうことはできません。

だから、みなさんのところではどうしてますか?　という質問なんですが・・。
規約には書記についての記載はなく、法律上も理事長と理事2人の署名が
あれば有効であることはわかっています。書記についての記載は、管理会社
の契約書にしかありません。

勘違いしている人もいらっしゃるようですが、おおむね了解しました。
管理会社との契約にかかわらず、理事が書記をする、ということにしま
す。

[243: 匿名さん]

＞＞議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。

＞議事経過で「討議の内容」が抜けています。これは要約ですが表現方法によってはここでニュアンスの違いが生じるのです。

討議のやり取りの内容は全く不必要です。それ迄が必要ならテープでも起こさなければ出来ません。要領（＝物事の最も大事な点。要点。）と規定されている理由です。議会の如く速記録迄残す必要がないことを規定しているのです。
議案に対する決議内容を議事録に残すことが、規約、細則と同じ様にこの議事録決議事項に管理組合の遵守義務が生じることになりますので、それに至る討議内容は全く不必要です。
議事録作成には理事会は全く権限がないのが一般の規約です。議長＝理事長が理事会のメンバーに意見を求める自由がありますが、飽くまでも議長＝理事長の責任と権限で議事録作成する区分所有法の規定する所です。
裁判例では、議事録の署名人との何かの意見の違いでその署名捺印が得られなくとも、規約の議長権限で有効とさえされています。

[244: 匿名さん]

>>243さん

何も発言内容を逐一残せと言っているのでも、どんな事項でも必要と言ってるわけではありません。
組合の意見を二分するような、また、後々も蒸し返されそうな議案について、どのような理事会での議論経過があって最終の結論に達したのかは、その議論経過自体が「要領（＝物事の最も大事な点。要点。）」であり、当然、その概要の記録は必要です。あなたが不必要です、ということの説得力は全くありません。
あなたが不必要というのは自由ですが、必要とする理事長がほとんどなのであって、その場合に、ニュアンスの問題は出るのです。

[245: 匿名さん]

こちらのスレをごらんください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46152/res/1-10

なお、↑このスレの№03のお方は
＞議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会を指します
とおっしゃってますね。(笑)

[246: 匿名さん]

＞組合の意見を二分するような、また、後々も蒸し返されそうな議案について、どのような理事会での議論経過があって最終の結論に達したのかは、その議論経過自体が「要領（＝物事の最も大事な点。要点。）」であり、当然、その概要の記録は必要です。あなたが不必要です、ということの説得力は全くありません。

例え二分するような激論になろうと、採決結果の決議に必要な賛成数が必要なのであって、反対、棄権に関することは全く必要ではありません。決議に必要な賛成数が得られなかったら否決になる迄です。
貴方の理屈は、採決に反対票を投票した者の意見を何とか議事録に残そうとする魂胆を可能にすることになりますので、許されるものではありません。
規約、細則同様に、総会議事録は、区分所有者は勿論、占有者も遵守義務のあるものですので、取扱、運用に誤解を生じるような余分な記述を避けるのは当然です。

[247: 匿名さん]

>>246さん

＞取扱、運用に誤解を生じるような余分な記述を避けるのは当然です。

反対意見、少数意見にも考慮すべき内容があり、苦渋の選択で採決されることもあります。
一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
「貴方の理屈は、採決に反対票を投票した者の意見を何とか議事録に残そうとする魂胆を可能にすることになりますので、許されるものではありません。」というのは民主主義の学校である管理組合の自殺行為です。正気の沙汰の意見ではありません。
もしかして単なる煽りでしょうか？

[248: 匿名さん]

支離滅裂ですね。XYZ氏＝後期若年者氏は。偉そうに「間違いを指摘していく」等と言いながら、その実は。。

議論の過程の記録は重要です。
法律改正ひとつとっても、厳しく国民に遵守義務が課せられながら、国会での専門委員を招聘しての議論記録は公開されており、あとあと法を活用し派生法令や制度をつくる際に非常に参考になるわけです。その次の法改正においても、前回の想定事態が何であってそのような改正になったかを踏まえて新たな対応を組み立てるわけで、結論しか残ってないようでは説明責任も何もあったものではありません。
総会や理事会での議決も、国会議決と同じです。
今更ですが、管理組合は人の入れ替わり、役員の世代交代が付き物で、ひとつにはそれらの伝承を人に頼ることはできないため、文書で残す必要があること。
また、徐々に高齢化が進むにつれ、10年、20年の単位でルールの前提となる状況が変わっていく可能性が大きいため、前回の議決の前提条件、採決附帯条件がどうであったのかがより求められるのです。
法令・規約に管理組合の運営を機械的に合わせていく発想のXYZ氏には想像できないのも無理ありませんが、解釈自体が不適当です。

[249: 匿名さん]

＞２４７
＞民主主義の学校である管理組合の自殺行為です。正気の沙汰の意見ではありません。

管理組合を規制する区分所有法は、正確には民主主義ではなく区分所有者の自治規範です。
区分所有法に基づく共有財産の管理を行う集会中心主義で、この集会決議は区分所有者は勿論、管理者＝理事長、専有部分の占有者をも拘束し、集会決議事項は区分所有者の権利義務となり、義務違反者対しては訴による排除を含む種々の制約を含むものです。

[250: 匿名さん]

＞２４８
＞議論の過程の記録は重要です。法律改正ひとつとっても、厳しく国民に遵守義務が課せられながら、国会での専門委員を招聘しての議論記録は公開されており、あとあと法を活用し派生法令や制度をつくる際に非常に参考になるわけです。その次の法改正においても、前回の想定事態が何であってそのような改正になったかを踏まえて新たな対応を組み立てるわけで、結論しか残ってないようでは説明責任も何もあったものではありません。
＞総会や理事会での議決も、国会議決と同じです。
全く違います。国会の議事録は国会法、議院規則によるもので本会議の議事の速記録のほか、委員会の報告書及び少数意見書、選挙及び記名投票の投票者指名などをのせ、官報に掲載される。
一方、管理組合の総会は、区分所有法の集会規定によるもので総会決議の議事録は、規約と同等に区分所有者、占有者への義務規定に資するものであって、その決議に至る討議過程の記載は全く必要のないものである。
＞今更ですが、管理組合は人の入れ替わり、役員の世代交代が付き物で、ひとつにはそれらの伝承を人に頼ることはできないため、文書で残す必要があること。また、徐々に高齢化が進むにつれ、10年、20年の単位でルールの前提となる状況が変わっていく可能性が大きいため、
＞前回の議決の前提条件、採決附帯条件がどうであったのかがより求められるのです。
これらは総会決議そのものであって、議論の過程の記録ではありません。

繰り替えしますが、「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、「結果」とは各議案に対する表決の委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数に基づく可決か否決を議事録に記載することです。

[251: 匿名さん]

２４９，２５０

まったく他の方がおっしゃってることへの返答になってない。
なぜ全く不必要か記載してはいけないのか、他の方が必要といってるのがなぜいけないのかに答えてません。
マンション管理する人としての考え方が見えてきません。いい加減にしてはいかがですか？

[252: 匿名さん]

>>249

＞管理組合を規制する区分所有法は、正確には民主主義ではなく区分所有者の自治規範です。
区分所有法に基づく共有財産の管理を行う集会中心主義で、この集会決議は区分所有者は勿論、管理者＝理事長、専有部分の占有者をも拘束し、集会決議事項は区分所有者の権利義務となり、義務違反者対しては訴による排除を含む種々の制約を含むものです。

はい、講釈と薀蓄は分かりました。決議結果は厳しく遵守させねばならないのは当然のことで、そんなことをお訊きしてるのではありません。
＞一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
への返答をお願いします。またこの議論は総会のみでなく理事会にも共通の話です。

[253: 匿名さん]

>>250
＞、規約と同等に区分所有者、占有者への義務規定に資するものであって、その決議に至る討議過程の記載は全く必要のないものである。

義務規定に資するとするためには、討議経過の記録があったほうが効果的であるが、それがどうして「全く必要のないもの」となるのかに答えてください。
つまり「どうしても記載する必要があるか」という問い掛けなら貴殿の見解でもよいだろうが、「記載しては駄目」ともとれる貴殿の見解について説明を求めます。

＞「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、

討議の内容について「経過を知りうる程度に要約して記載すればよい」と言ってますね。経過を知りうる程度の討議経過記録を残してはいけない根拠を示してください。
また後段の重要とする事項のソースは？「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
いずれも貴殿の講釈は不要、客観的なソースを願います。

[254: 匿名さん]

No.251 by 匿名さん　2009/01/02(金) 11:06
＞＞２４９，２５０
＞なぜ全く不必要か記載してはいけないのか、他の方が必要といってるのがなぜいけないのかに答えてません。
議事録は、決議事項が正当な総会で、正当な表決方法で決議されたことを証明する書類で、規約、細則と同様に区分所有者、占有者の権利・義務の事項を記載した書類です。　従って、その決議に至った途中の議論内容は必要のないものです。

No.252 by 匿名さん　2009/01/02(金) 18:55
＞一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
＞への返答をお願いします。またこの議論は総会のみでなく理事会にも共通の話です。
各議案に対する採決結果は、当然に実出席者数、その議決権数、議決権行使書と委任状提出者数とそれらの議決権数は記録されますのでご心配には及びません。それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。標準管理規約では、総会は全区分所有者の５０％（議決権行使書、委任状を含む）の出席で成立し、その５０％、つまり全区分所有者の四分の一超の賛成で成立する。しかも議長さえ出席すれば後は議決権行使書、委任状のみで出席者がいなくとも決議できる。そこに重要なのは決議事項とその成立要件の記録です。理事会でも総会の議事録規定を準用するのが一般です。

No.253 by 匿名さん　2009/01/02(金) 19:12
＞義務規定に資するとするためには、討議経過の記録があったほうが効果的であるが、それがどうして「全く必要のないもの」となるのかに答えてください。つまり「どうしても記載する必要があるか」という問い掛けなら貴殿の見解でもよいだろうが、「記載しては駄目」ともとれる貴殿の見解について説明を求めます。
総会で決議されるものの中で、規約制定や規約変更がありますが、規約の条文解釈で、その関連の議事録も見ることがありますか、見るのは総会が充足率を満たしたか、全区分所有者の７５％以上の賛成者数、賛成議決権数があったか、との規約制定なりその改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞＞「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、
＞討議の内容について「経過を知りうる程度に要約して記載すればよい」と言ってますね。経過を知りうる程度の討議経過記録を残してはいけない根拠を示してください。
議事録は、規約、細則と同様に区分所有者、占有者の権利や義務を伴うもですから、決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。
＞また後段の重要とする事項のソースは？
区分所有法、管理規約、http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_09.html
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
いずれも貴殿の講釈は不要、客観的なソースを願います。
区分所有法、管理規約、http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_09.html

[255: 匿名さん]

>254

理事会の議事録がいつのまにか総会の議事録にばけている。

総会の議事録は、所有者全員が参加して聞いているので、細かい事柄は書かなくても
良いでしょうね。もちろん、将来の課題なんかは書いておいたほうがいいとは思い
ますが。決定事項、承認事項、将来の予定なんかで充分な気がします。

問題は、理事しか参加していない理事会の議事録なんですけど・・・。参加している
理事しかわからないことがある、知らないことがある、というのはまずいと思わない
ですか?

[256: 匿名さん]

>>254

255の方がおっしゃるように（私も最後の言ってますが）、もともと理事会の会議録から発してる話ですが、多くの組合員にとって密室である理事会論議について、何も考慮してませんね。

＞改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、

もう「私が正しいから私の言うことは正しい」の世界ですね。議論になりません。相手の質問の趣旨に立って説明をすることが出来ない方のようです。
「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになる」との思い込みが貴殿のすべてです。

提示のURLでは「また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。」とあるのみです。討議内容を書いてはいけない、あるいは重要ではない、とは一言も書いてません。自分に都合のよい潤色がお得意のようです。

結局、貴殿にとっては、
＞それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。
に明らかなように、固定されたその都度都度の手続効果・結果のみが管理運営であって、それが適切に周知・理解されて引き継がれていくような、当事者、実務上の視点が全く欠如しています。
管理会社あるいは傍観者の発言に過ぎません。

[257: 匿名さん]

＞問題は、理事しか参加していない理事会の議事録なんですけど・・・。参加している理事しかわからないことがある、知らないことがある、というのはまずいと思わないですか?

理事会については、法人ではない管理組合については区分所有法にも規制がありませんので個々の管理組合の規約によるべきでしょう。議事録に関しては、一般には規約の総会規定を準用しています。そして総会の議事録同様に組合員、利害関係人への閲覧義務がありますので、特に欠席理事に便利にとの目的は考慮されてはおりません。
欠席理事が、理解できないことやこと知らないことがあっても討議の中で修正可能なことです。

[258: 匿名さん]

＞255の方がおっしゃるように（私も最後の言ってますが）、もともと理事会の会議録から発してる話ですが、多くの組合員にとって密室である理事会論議について、何も考慮してませんね。
既に返答をしていますのでご欄ください。理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。

＞＞改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞＞決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、
＞もう「私が正しいから私の言うことは正しい」の世界ですね。議論になりません。相手の質問の趣旨に立って説明をすることが出来ない方のようです。「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになる」との思い込みが貴殿のすべてです。
区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。

＞提示のURLでは「また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。」とあるのみです。討議内容を書いてはいけない、あるいは重要ではない、とは一言も書いてません。自分に都合のよい潤色がお得意のようです。

「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。

＞結局、貴殿にとっては、
＞＞それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。
＞に明らかなように、固定されたその都度都度の手続効果・結果のみが管理運営であって、
その通りです。
＞それが適切に周知・理解されて引き継がれていくような、当事者、実務上の視点が全く欠如しています。
決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。
今年度の決議事項が次年度では否決乃至改正されることがあることを認識すべきでしょう。

＞管理会社あるいは傍観者の発言に過ぎません。
理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。

[259: 匿名さん]

>>258

＞区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。

経過記載についてはいずれも明言してません。それにも関わらず根拠なき自説を展開する貴殿が不適切です。

＞「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。

理解できていませんね。「経過を要約して記載」に討議内容の概要を含めない、とする貴殿の根拠なき解釈が問題なのです。
先に私が
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
と求めたことについて貴殿は一切答えてません。
一方で、貴殿の潤色についてはダンマリですか。

＞決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。

貴殿の根拠なき思い込みはいくら書いても無意味です。

＞理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。
＞理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。

こういう発言が、当事者意識のない傍観者の戯言たる所以です。どれだけの人間が傍聴する暇があるのか、後で過去の議論経過を確認する必要があったときはどうなのか、等、非現実的で無責任な物言いです。いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。
法令・規約にすべて振れば問題は解決する、というお得意の机上論議では説得力はありません。

[260: 匿名さん]

＞258　ＸＹＺさまへ
もういい加減にすれば？
偉そうに間違いを指摘するといってましたが、自分が指摘されまくりでしょう。
フロントマンのことも議事録のことも、論破されてもみっともなく悪あがきして、管理組合のことなんか考えてない、管理会社べったりなのがよくわかりました

[261: 匿名さん]

管理会社の事なかれ主義的な保身も良くないが、管理会社を追い詰めるようなやり方も正直いただけない。
うちのマンションにもマンション管理に対してよく勉強していて、金の問題から契約管理から何から何まで非常に厳密にやる（悪く言うとネチネチうるさい）理事長がいるのだけど、彼は「フロントマンがコロコロ変わって困る」と管理会社にクレームをつけていた。
要はうちの担当になるとみんな辞めていく・・・というオチなのだけど、レスを読み続ける中でそんなことをイメージが重なってしまった。まあ、そういうことはないと思うけどね。

[262: 匿名さん]

「管理会社を追い詰める」ってどこが？
＞金の問題から契約管理から何から何まで非常に厳密にやる
そういうのはクレームではなく、対応できない管理会社の体制（営業が何十組合も担当する）の問題。

[263: 入居済み住民さん]

>>261さん

そのくらい理事長さんが厳密であっても、我々の財産を守るためですから、入居者としては心強い限りだと思います。せいぜい（管理会社の担当さんも気を抜けないな。ご愁傷様〜）くらいであって、何も理事長さんを悪く言うようなことではないと思いますが。
もしクレームの領域だと判断できるようであれば、管理会社は契約書に従って「善管義務を果たしてますし、過剰な御指示はお受けできません」と慇懃に理事長に申入れをすればいいのです。追い詰められるほどであれば契約解除も可能ですしね。
それが、フロントマンがころころ変わる、ということは場当たり的に回してるだけで、会社としての最善の努力を図る対応ができてないわけで、能力的にも会社の営業姿勢的にも不安なのではないですか。管理会社を気遣ってあげるより先に、そちらのほうを心配すべきだと思いますよ。

レスを私も見てましたが、258の方が管理会社系の方かどうかはわかりませんし、素性を詮索しても始まらないと思います。ただ、匿名ではあっても、ここでのご発言と過去のものを記憶する限り、「これからも間違いを指摘していきます」と発言された方と思われます。もしそうならば、大上段に構えられた以上はそれなりの発言が求められますし、そうでない場合はきつい反応が出ても仕方ないかなとは思います。

[264: 匿名さん]

＞No.259 by 匿名さん　2009/01/03(土) 11:23

＞＞区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。
＞経過記載についてはいずれも明言してません。それにも関わらず根拠なき自説を展開する貴殿が不適切です。

議事録の条文の「要領」を正しく理解し、議事録は要領よく書くことが規定されています。

＞＞「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。
＞理解できていませんね。「経過を要約して記載」に討議内容の概要を含めない、とする貴殿の根拠なき解釈が問題なのです。

規約及び総会の決議は区分所有者は勿論、その特定継承人に対してもその効力を生じ、使用方法については占有者は区分所有者が規約、総会決議に基づく義務と同一の義務を負うことになる。これが目的であることから逸脱することは当然に不必要です。

＞先に私が
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。と求めたことについて貴殿は一切答えてません。一方で、貴殿の潤色についてはダンマリですか。

いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

＞＞決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。
＞貴殿の根拠なき思い込みはいくら書いても無意味です。

総会でも理事会でも遵守すべき決議事項を書くのが議事録の目的ですからこれから逸脱するものは不必要です。

＞＞理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。
＞＞理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。
＞こういう発言が、当事者意識のない傍観者の戯言たる所以です。どれだけの人間が傍聴する暇があるのか、後で過去の議論経過を確認する必要があったときはどうなのか、等、非現実的で無責任な物言いです。

過去の議論経過を確認する手段はありません。区分所有法の規定では速記録を求めているものではなく、「要領」の記述のみです。管理組合の議事録は討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。それが「要領」との表現です。これこそ現実的で、議事録を速記録と混同し「過去の議論経過を確認する」書類などを管理組合に求めるのは非現実的です。

＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。

疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。

＞法令・規約にすべて振れば問題は解決する、というお得意の机上論議では説得力はありません。

それ以外に共通に判断する資料はありません。

[265: 匿名さん]

＞レスを私も見てましたが、258の方が管理会社系の方かどうかはわかりませんし、素性を詮索しても始まらないと思います。ただ、匿名ではあっても、ここでのご発言と過去のものを記憶する限り、「これからも間違いを指摘していきます」と発言された方と思われます。もしそうならば、大上段に構えられた以上はそれなりの発言が求められますし、そうでない場合はきつい反応が出ても仕方ないかなとは思います。

冷静な評価に感謝します。かっては固定匿名でコメントしていましたが、よそのマシンを使って書き込むと固定匿名のなりすまし投稿と解釈され削除されて以来、無難な匿名としているのです。
この掲示板の特徴があるコメントに対して反ってくるセリフが、必ずと言って良いほど、「管理会社側」、「役員の未経験者」が使われます。これはコメント内容での判断が不得手なことと議論に行き詰まった場合の苦渋の常套手段と理解しています。
貴方の言われる「素性を詮索しても始まらないと思います。」に同感したのでコメントをした次第です。
この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。
問題にすべきは個人でなくコメント内容ですから掲示板はそれに適う手段と評価しています。

[266: 匿名さん]

２６４

ここまでくれば天晴れですね。議論能力なしという風評そのものです。速記録は不要と私も言ってるのに、相変わらず持ち出すとは、一端思い込んだら修正がきかないのですね。

＞いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

貴殿が根拠としたソース（マン管センターQ&A）
「３　議事録の作成義務
2. 記載事項
議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載しなければなりません。議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決などをさします。また、要領の記載ですので、その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。なお、普通決議では、賛成多数という表現もあります。」

貴殿の言う「討議の内容」は論点の要約ではなく「証拠書類」というわけですね。それに相当するのは２つ目の「また」以降です。これらは「表決」にあたると思われますが、仮に「討議の内容」にも食い込んでいるとして、それでは１つ目の「また」で言う「経過要約」が宙に浮いてしまうのですが。「逐一記載する必要のない経過要約」という表現は普通に読めば論点要約しかありません。「議事の経過の要領を記載しなければならない」と明言があるにも関わらず、どこをどう読めば
＞討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。
となるのか、説明してください。

＞＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。
＞疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。

答えになってません。タイムマシンに乗れとでも言うのでしょうか。

[267: 入居済み住民さん]

>>265さん

＞この掲示板の特徴があるコメントに対して反ってくるセリフが、必ずと言って良いほど、「管理会社側」、「役員の未経験者」が使われます。これはコメント内容での判断が不得手なことと議論に行き詰まった場合の苦渋の常套手段と理解しています。

私も理事長を複数回勤めましたが、適法な管理運営にあたっては、いわばマンション管理法務といった視点で考えるのです。ここらの議事録の議論は興味があり見ておりましたが、国交省の考え方も管理組合の実務も、この件では一致していると思います。
貴方が「正味の議論経過の記載を求めていない」とおっしゃるのも、貴方の「議事録の主眼は決議結果にある」との強い信念（私は主眼は複数あると思いますが）が、いつのまにか「議事録はそれ以外は記載してはダメである」に変わっているのではないですか。
正直、この議事録の議論も、とうに結論が出ていると思って見ており、他の方から前のフロント交代の議論で管理会社側といった発言が出たのも、いわば付け足しであり、同じ思いからではなかったでしょうか。この流れで上記のような発言をされるのはちょっとと思いますが。

＞この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。

是非、厳しいチェックをお願いいたします。
同時に貴方が間違いを指摘された場合も謙虚に受けて頂きますよう。通常なら３往復くらいのやりとりで終わる話題が、徒にディベートもどきのレスが続き荒れるのは、ここをご覧の方がマンション管理を敬遠することにも繋がり困ります。
有資格の方とお見受けしますので、管理組合を盛りたてる御発言を今後もお願いいたします。

[268: 匿名さん]

＞問題にすべきは個人でなくコメント内容

人抜き、内容だけでコミュニケーションが十分にできるというのは幻想。
現に話が通じない困ったちゃんがいるとき、どのような立場で問題を見ているのかを考慮しないと、話のし方の配慮ができない。ネットで専門的な議論をしていても、実務歴があるのか学生なのかＫＹなのか若年アルツがかってるのか（普通はないが(笑)）etc.によって、話し方も変えることがある。専門用語の定義が微妙に違ったまま噛み合わない議論をしてもしかたないので。
フロントマンは、複数の担当組合の事務処理方法を自社流儀で統一したがるし、数年しかその組合と付き合わないこともあり、当座の決議結果や数字、自社流儀で住民に説明・説得したがる。良心的な管理組合役員は、今後のことまで見通して配慮しようとするから、おのずと法令の解釈の幅、運用が違ってくることがあるのは当然。
それをわきまえず自分の解釈を「おれが正しい。間違いを指摘する」とゴリ押ししては、総スカン食らうのは最初から見えている。
もっともこの掲示板ではそんな高度な食い違いじゃなく、単にxyzが議論に行き詰まってるのに自分で気付いてないだけだが。

[269: 匿名さん]

＞No.266 by 匿名さん
＞＞いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

＞貴殿が根拠としたソース（マン管センターQ&A）
＞「３　議事録の作成義務
＞2. 記載事項
＞議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載しなければなりません。
＞議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決などをさします。
＞また、要領の記載ですので、その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。
＞また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。なお、普通決議では、賛成多数という表現もあります。」

＞貴殿の言う「討議の内容」は論点の要約ではなく「証拠書類」というわけですね。
＞それに相当するのは２つ目の「また」以降です。これらは「表決」にあたると思われますが、
違います。
「討議の内容と論点要約は全く違います。」、「議事録は、規約、細則同様に・・・・証拠書類ですので、・・・」
とコメントしています。
＞仮に「討議の内容」にも食い込んでいるとして、それでは１つ目の「また」で言う「経過要約」が宙に浮いてしまうのですが。
＞「逐一記載する必要のない経過要約」という表現は普通に読めば論点要約しかありません。
違います。「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」すべての項目の要領です。
これらの項目の中で詳述と要領の記述の差がでるのは「討議の内容」ですので「決議の成否の根拠を示すため・・・普通決議では、賛成多数という表現もあります。」は、「表決」に該当します。
＞「議事の経過の要領を記載しなければならない」と明言があるにも関わらず、どこをどう読めば
＞＞討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。
＞となるのか、説明してください。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。
＞＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。＞疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。
＞答えになってません。タイムマシンに乗れとでも言うのでしょうか。
管理規約に従うべきです。
＞No.267 by 入居済み住民さん
＞貴方が「正味の議論経過の記載を求めていない」とおっしゃるのも、貴方の「議事録の主眼は決議結果にある」との強い信念（私は主眼は複数あると思いますが）が、いつのまにか「議事録はそれ以外は記載してはダメである」に変わっているのではないですか。
＞２６６をお読み下さい。
＞正直、この議事録の議論も、とうに結論が出ていると思って見ており、他の方から前のフロント交代の議論で管理会社側といった発言が出たのも、いわば付け足しであり、同じ思いからではなかったでしょうか。この流れで上記のような発言をされるのはちょっとと思いますが。
意味不明です。両者の結論が出ていると解釈してます。
＞＞この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。
＞同時に貴方が間違いを指摘された場合も謙虚に受けて頂きますよう。通常なら３往復くらいのやりとりで終わる話題が、徒にディベートもどきのレスが続き荒れるのは、ここをご覧の方がマンション管理を敬遠することにも繋がり困ります。
流れはお互い様です。
＞No.268 by 匿名さん
＞＞問題にすべきは個人でなくコメント内容
＞それをわきまえず自分の解釈を「おれが正しい。間違いを指摘する」とゴリ押ししては、総スカン食らうのは最初から見えている。
＞もっともこの掲示板ではそんな高度な食い違いじゃなく、単にxyzが議論に行き詰まってるのに自分で気付いてないだけだが
具体的反論ができない人のヤジと理解しております。

[270: 匿名さん]

スレのタイトル：最悪の管理会社情報

以上、ディベートも構いませんが、範囲と内容をご確認の上、ご発言お願いいたします。

[271: 匿名さん]

＞２７０
ご苦労様でした。

[272: 匿名さん]

某匿名氏は「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてないですね。
いずれが説得力あり妥当か、もうご覧の皆さんの判断でよいでしょう。

[273: 匿名さん]

＞某匿名氏は「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてないですね。いずれが説得力あり妥当か、もうご覧の皆さんの判断でよいでしょう。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。

[274: 匿名さん]

＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてない

＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい（略）」とコメント済みです。

日本語が通じないのだから、もう放置ですね。

[275: 匿名さん]

＞No.274 by 匿名さん　


＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく」を自明のこととしており、それを「？」とする相手の方の質問に最後まで答えてない
＞「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい（略）」とコメント済みです。
>日本語が通じないのだから、もう放置ですね。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。

[276: 匿名さん]

議事録でなぜこんなに議論するのでしょうか？議事録とは如何なる経過で議案が決議されたかを記録するものでは？我々は総会はビデオに記録していますし、それを元に議事録を作成しています。
結果だけの議事録は考えられません。理事会も同様です

[277: 匿名さん]

最悪の管理会社情報についてを読みたいのですが。。。
私の知る最悪な管理会社です
１・設備の管理能力がない（運転ミスばかり）
２・大規模な工事の管理能力がない（ペンキ工事ですぐに錆が出た）
３・水道光熱費の削減に無頓着
４・理事会の運営補佐ができない
５・提案力がない
６・責任逃れ主義がひどい
皆様は管理会社の役割をどうお考えですか。

[278: 匿名さん]

>277

よく読んでみましたが、なんか管理組合の力不足のようにも思えます。

私のところでは、どこの電球を何時間点灯するかは、管理組合で決めています。
大規模修繕工事は、管理組合で工事会社を選んだのですよね。管理会社の社員
が、ずっと工事現場で監視しているべきであるといいたいのですか?

運転ミスは、管理会社というより現場の作業員の問題ですよね。

管理会社の肩を持つつもりはないですが、管理組合の役割を見直したほうが
いいような気がします。おまかせでやってくれる会社もあると思いま
すが、その分、高給をはらうべきでしょうね。都心の億ションなんかで、
高い費用を払って、このようなことをやってもらっているところはあると
思います。

できるだけ安くとなれば、管理組合が相当頑張る必要があると思っています。

管理会社を変えるのはひとつの手でしょう。実態を知らないですが、もし、
管理組合が甘えているとすれば、同じ結果になると思います。

[279: 匿名さん]

２７７です
マンションの形態により違うみたいですね
アスレチックジムやカルチャーセンターなど共有設備も充実しており年間1億円の管理費で運営しています。設備機器の運転もある程度専門性が必要です
大規模な工事の場合は管理会社に監督費用を支払います
工事の管理監督は素人では無理で専門家でなくては後々問題が出ます
管理組合がしっかりするべきとの意見は理解できますが
現実は輪番制の素人の理事さん達です
業者の選定からその折衝などは専門性が必要です

理事会が主体ではありますが、管理会社は理事会の補佐役としての機能が欲しいのですが
その辺が大変不満なのですが

[280: 匿名さん]

＞業者の選定からその折衝などは専門性が必要です

私のところは、1500戸のマンションですが、大規模修繕業者の選定を管理会社に
まかせてしまうのですか?　そんなの考えられない。

一億円というと、500戸くらいですかね。それくらいいれば、建築の
専門家もいるでしょうし、そういう人が自分の会社に有利になるようにす
るのが困るのであれば、自分たちで勉強するでしょう。今は本もたくさん
でているし、勉強の道具には事欠きませんよ。

いずれにしても、工事後のペンキの早期剥げなんて、管理会社の責任の
わけがないですよ。管理会社に監督費用は払いますが、それは工事その
ものの監督ではないです。工事車両の対応とか、住民への連絡とかです。
日常業務があるのに、管理会社が工事に張り付いていられるわけがない。

なんか、管理会社のことが全然おわかりになってないようですね。

[281: 匿名さん]

共有設備が充実しているとなると、300戸前後でしょうか。

管理会社を変えるのがいいと思います。おまかせで、いろいろやってくれるところは
あると思いますよ。

意識としては最悪ということになるのかもしれませんが、要は管理会社の意識・能力と
管理組合の要望がマッチしていないだけなんだろうと思います。

ただ、要求されている内容は、一般的な管理会社の能力・意識に対して高レベルの
ように思います。

共用設備の多いところは大変ですよね。それなりのところ(共用設備の管理経験の
豊富なところ)を選ばないと、うまくいかないように思います。私のところは、
プールが付属していますが、屋外プールなので、水と水漏れだけ管理していれば
簡単ですが、屋内プールが付属しているマンションもありますよね。管理は
相当大変だろうなと思います。共用設備の使用状況はどうですか?　もし、住民に
頻繁に使われているのであれば、管理費の値上げも問題なくできるだろうと思い
ます。

[282: 匿名さん]

>>279
そういう物件をこなせる管理会社は多くはないと思う。今の会社がこなしきれていないだけ、という感じがした。もし今の会社がマンション専門という感じのところなら、総合ビル管理（ショッピングビルやオフィスビル、ホテルなんかもやっているような）会社にも話を持っていくのも悪くはないかも。ただし、そういうところはマンションが不得手だったり、協力業者を使うことも多く管理費が高かったりすることもあるけど。

[283: 匿名さん]

＞議事録でなぜこんなに議論するのでしょうか？議事録とは如何なる経過で議案が決議されたかを記録するものでは？我々は総会はビデオに記録していますし、それを元に議事録を作成しています。結果だけの議事録は考えられません。理事会も同様です

無用の長物で、他人の海外旅行のビデオを延々と見せられるくだらなさと同等です。

[284: 匿名さん]

ビデオを見せる為に録画しているのではなく議事録を作る為に録画しています
時には、議事録のニュアンスが大事な場合もありますからその発言がどうだったかはそのビデオを見ると明らかになります。無用の長物ではないと思っています。
どの様な経緯で物事が決定したかを記録するには文字だけでは限界がありますから我々は録画して記録しているだけです

[285: 匿名さん]

そこまで厳密にやる必要があるんですかね。

不適切発言なんかも記録されていますよね。ちょっとまずいような気もします。

[286: 匿名さん]

好まず理事になってしまった方には拷問のような時間ですね…
管理について知識が乏しい中、手探りで状態で参加しているのに、
迂闊な発言もできやしない(^^ゞ

[287: 匿名さん]

マンション管理会社はハードの管理だけではなくソフトの管理が必要です
管理組合が主体ですが管理委託する範囲は管理組合では出来ないノウハウを必要とする部分です
私が期待したい管理会社とは理事会や総会の運営を適正にアドバイスできる会社です
重要な課題を決定してゆかねばならない段階で一部の理事が自分の信念で強引に事を進めて摩擦が多くなり大きな問題となっています。民間企業の社長さんならそれで良いと思うのですが理事会は違うはずです。その場合の管理会社のノウハウはないでしょうか？

[288: 匿名さん]

優柔不断で何も決められない理事会を、その熱意のある理事が引っ張ってくれている
のかもしれない。

理事は持ち回りで、やる気のない人のほうが多いというのが定説になっている。
両方の話を聞かなければ、どっちが正しいかは不明。

なんらかの施策にはタイミングも重要。

もっと具体的に書いてくれれば、どっちが問題なのかは意見として書ける。
具体的に書いてくれ。

[289: 匿名さん]

この種の理事会批判(横暴・強引な理事)がでるたびに、具体的なことを書いてくれと
要望がでるが、具体的なことが書かれたことがない。

書くと、自分の側に問題があることがばれてしまうから?

理事には、他の理事を批判する権利がある。もちろん、その理事会で・・・。
あるいは住民の賛成を得て、理事をやめさせることもできる。それも
しないのは、無能だからか、やる気がないのかのいずれかだろう。
あるいは、何か個人的に都合でも悪いことがあるのか・・・。

確かに、理事であることで、自分の個人生活に都合よく運ぼうとする人はいる。
”私は、○○で困っている。”　まあ、よく恥ずかしくないなとは思うが、
目の前で言われると、やっぱり耳を傾けざるをえない。よほどのことがないと
反対しにくい。

[290: 匿名さん]

ボッタクリ長谷工コミュニティに気をつけろ！！
毎月の管理費が無駄に高いだけでなく、
毎年なんやかんやと理由をつけて改修工事等で住民の大切な修繕積立金を狙ってくるぞっ！！

[291: 匿名]

長谷工嫌いがいろんなとこで荒らしにきてるよ。
リストラでもされたのかねぇ？

[292: 匿名さん]

＞ボッタクリ長谷工コミュニティに気をつけろ！！毎月の管理費が無駄に高いだけでなく、毎年なんやかんやと理由をつけて改修工事等で住民の大切な修繕積立金を狙ってくるぞっ！！

こんな所で愚痴を言わんと、さっさと管理会社を変えたらどうなの！

[293: 匿名さん]

いや、どこの会社だって、見ようによってはぼったくりに見える。

本体が良くても、担当している人がだめなこともある。

こういう大雑把な批判ではなく、どういう風にぼったくっているのか書いてもらえると
みんなの参考になる。

管理会社を替えるのは、そう簡単なことではないと思う。

[294: 匿名さん]

＞管理会社を替えるのは、そう簡単なことではないと思う。

普通決議で簡単です。

[295: 匿名さん]

簡単ですって、本当にやったことあるの?

清掃会社とか、管理会社からさらに外注されている仕事もある。管理会社替えれば、
そのあたりも選択しなければならない。

まあ、もちろん、普段から住民(管理組合)が主体的に管理しているところなら、
簡単かもしれないが・・・。だけど、そういうマンションだったら、管理会社
なんてどこでもいいような気もする。

[296: 匿名さん]

294さんでは、ありませんが、管理会社を変えたことはあります。
簡単とは言いがたいですが、普通決議で変更できるのは事実です。

>>清掃会社とか、管理会社からさらに外注されている仕事もある。
とありますが、そんなことは問題ではありません。管理会社を変えるということは、下請けもセットでおまとめして変えることなので、清掃会社も変るのは当然です。
引継ぎさえきちんとやれば、やる気のある管理会社に変えたほうが、清掃会社もよく使ってもらえるし、いいと思う。

管理会社を変えるのが簡単とはいいがたいというのは、管理会社変更の同意を組合員の中でとることですよ。説明会、アンケートを繰り返しやったし、合意形成は大変難しい。

[297: 匿名さん]

スポーツジムなどの共有設備がありますが維持費が高い為に廃止か存続かで数年もめています
存続派はジムがあるから購入したと主張し、廃止派は使用人数が少ないので一部の人の為に経費を使っているとして廃止をしようとしています。
問題は今回の理事長が廃止派で強引に事を進めて問題を起こしております。
不利な情報は隠して有利な情報を出す等情報操作をしたりテクニックで強引に決めようとしたのですが臨時総会で否決されました。存続派は健康意識の高い高齢者が多く何とか４分の１を維持しておりますが今回は半数が廃止に反対しました。理事長の専横に対しての抗議でもありましたが
問題は管理会社の在り方です。管理会社は時の理事長に鵜号するだけで風見鶏状態です
この様な重要な意思決定をする場面で適正なアドバイスがないと住民の対立構造を生み資産価値にまで影響する事態です。理事会運営ノウハウを管理会社に期待するのですが

[298: 匿名さん]

>>297
管理会社は営利企業であり、しょせんは雇われです。
管理組合の理事会&理事長の教育係でもなければ、社会の正義でもありません。

組合の中で意見が分かれたとき、片側に有利な言動するなら、それは管理会社に利があるからです。

どんな強引な主張であっても組合員の多数が賛同するなら負けを認めるべきでしょう。

[299: サラリーマンさん]

監事は？

[300: 匿名さん]

>297

理事長は、管理会社の上の立場なので、管理会社は口出しできないでしょう。

共有施設の廃止は、決して理不尽な話でもないと思いますが、住民の選択が廃止反対なら、
それ以上は理事長としてもどうしようもないのでは・・・・。

そんな重要な方針に反対されたのであれば、理事長は職を下りたほうがいいとは思いますが、
どうなんでしょうかね。私なら降りますが・・・・。

[301: 匿名さん]

＞理事会運営ノウハウを管理会社に期待するのですが

すごい勘違い。

管理会社は、命令を受けるだけの存在。うちでは、理事会における管理会社の立場は
書記にしかすぎません。もちろん、各種の報告と提言（修理すべきところ）は、
行ってくれますが・・・・。

しかし、臨時総会前に、アンケートでも取っておくべきだったと思います。クレーム
だけ見ていると声の大きい人に左右されがちで、全体として何を考えているのかは
相当わかりにくいと思います。

総会でそんな重要な案件が否決されたとなれば、それはそれで住民もかなり勉強に
なったことと思います。理事会の役割もみんなに理解されたのではないですか。

[302: 匿名さん]

＞スポーツジムなどの共有設備がありますが維持費が高い為に廃止か存続かで数年もめています　存続派はジムがあるから購入したと主張し、廃止派は使用人数が少ないので一部の人の為に経費を使っているとして廃止をしようとしています。

共用部分の変更ですからもめることはないでしょう。理事会の変更議案を総会の特別決議に諮るか否かの問題でしょう。
ただし、施設建物を取り壊しは、区分所有法の規制外で、全員同意事項となります。

[303: 匿名さん]

＞302

スレ違い。

もめるかどうかを話題にしているわけではない。もめてもおかしくはない事項。

このスレッドでは、理事会への管理会社の関与のし方を検討している。

300,301が正しいとは私も思うが・・・

[304: 匿名さん]

＞問題は管理会社の在り方です。管理会社は時の理事長に鵜号するだけで風見鶏状態です　この様な重要な意思決定をする場面で適正なアドバイスがないと住民の対立構造を生み資産価値にまで影響する事態です。理事会運営ノウハウを管理会社に期待するのですが

大の大人なの甘ったれ状態。
区分所有者の対立構造は正常な状態で、それを規約、総会決議で雌雄を決するのが当たり前。
次の通常総会で提案するのは理事会の決議次第も当たり前。
新企画、変更に、みんながニコニコほど気持ち悪いものはないし、必ず行き過ぎて、その後の弊害を生む。

[305: 元理事]

△△ハウジングの担当者がルネフレシールの住人にした行為は管理会社として許される事ではないと思う！
この担当者はこの管理会社の管理職だというのだからよけいに始末が悪い。
非難されて当然のことだと思う。
会社側も名誉毀損の支払いをしただけでダンマリを決め込むのは顧客サービスを仕事とする会社の立場からは、
いかがなものかなと。社会常識に照らし合わせればこの会社の姿勢には驚きの連続です。

[308: 匿名さん]

結局は管理組合次第です。私は収入増やして豪邸に移るつもり。

[309: 匿名さん]

>>306さん

その裁判て、ソースありますか？

[310: 匿名さん]

>309

ネット上の一次ソースは見つけられなかったけど

http://www.fukukan.net/paper/031001/work_meiyo.html
が、比較的冷静に書いてる方だと思います。

マンション管理新聞にも出てたし、結構有名な話ですよ

[311: 番長]

>>306
耐用年数を対応年数なんて書いちゃうなんて、合人社のいいカモだね。
自業自得。
自分らの無知が招いた結果。
そもそもまともな思考の人間が選ぶ管理会社じゃないし。
そんな会社を選んだのも管理組合、総会で承認して工事発注したのも管理組合、そして306も組合員の一人。
こんなとこで自分の無知を曝け出さなくてもいいのに。

[317: 307]

なぜに俺が関係者になる？
どんなけ拡大解釈するんだ。とある支店の数物件に清掃で下請けに入れてるだけなんだが･･･
それで関係者になるとは初耳です。いや、勉強になりましたよ、先生w


私は知識人ではありませんし、玄人でもありません。
ただのフロントです。
それより、306の方が言っていることの問題点を本当に理解できないんですか？
それがなによりビックリです。
かなり管理組合として情けない状況だと思いますけどね。
これをどうみても合人者が悪いといいきるところが凄い。
自分たちの総会で決議した工事ですよ。しかも、事前に見積もりも配られていますよね？
何故、相見積もりをとらない？なぜ総会開催日までに高いことを調べない？
なぜ後になって文句を言う？
言うチャンスは何回もあったはずだ。それを何でも他人のせいにして。
保証がなくなったら、責任は管理組合にあるのは当然だろ？
どこに異論がある？
仕様が違えば金額は大きく変わるのも当たり前。
塗料の種類もそうだし、塗りの回数も違う。
あと、ガスタンクやら船やらの塗装屋も最近はマンションに手を出してるが、やっつけだからかなり安い。
塗装工事なんてしっかり見てないと、２度塗りが１度塗りで終わらされたり、ケレンもしっかりやらなかったり、はっきりいって、金額なんかいくらでも安く出来る工事だってことくらい知ってるだろ？

天下りもないものはない。取引先だから役員の人事があれば通達でまわるが、役人あがりなんていない。
この説明に異論があるなら是非訂正していただきたい。

あと、素人相手に素人と言っただけで、なぜそこまで言われなきゃならん？
次元が低いだとか、日本の経済云々とか、ちょっと飛躍しすぎではないですか？

[318: 匿名さん]

>>317氏に同意。
>>313は他人が先に他人を「無知」呼ばわりしたんだから、まずどこが無知なのか説明すべき。
少なくとも私はなぜ307、311の諸氏が「無知」と言えるの理解できない。
313はそれを説明できないもんだから逆ギレで「じゃあなんで317氏は知識人なんだ？」とは笑止。
317氏は自分を知識人とは一言も言ってない。

しかしここは議論のギの字もできんやつらばかりなのか。

[319: 匿名さん]

訂正。
＞>>313は他人が先に他人を「無知」呼ばわりしたんだから、
↓
＞>>313は先に他人を「無知」呼ばわりしたんだから、

[320: 307]

少しでもご理解を得られたことにうれしく思います。
ま、自演と言う人もいるでしょうね、きっと。
こういうところだから、気に入らん意見にはヒットアンドアウェイみたいな感じで書き込んで、もう戻ってこないんでしょうね。
議論は無理でしょうね。

[322: 匿名さん]

そのように無関心を装うのが大人だと間違った認識をもっている人がいる限り、俺俺詐欺はじめ社会悪が存続できるのです。
それよりも、この書き込み自体、騙す側の人間が書き込んだのでしょう。
どうしてかは一目瞭然、楽して自分達の私腹を肥やしやすくするためです。
まず、僅かなお金のロスと言うのはどれくらいの金額なのでしょう？
建築工事などを知らない人が多いのをいいことに、年に一度、１０万円で出来る工事を２０万円だとするくらいなら、まだ管理費が安いので許容範囲と我慢していいかも知れませんが、もとは年間の支出を少なくすることですので、管理費は安くなったがその他の出費が増えたのでは意味がありません。
さらに、この会社の悪質なところは、理事会を言葉巧みに味方につけてしまいマンション決議として事を行うことで、大きな金額の工事でとんでもない利益を上げるのです。
大規模修繕工事や素人にはわからない変えなくても良いポンプ設備の交換などで、例えば３０００万円で出来るのに修繕積立金が幾ら溜まっているかを知っているので、大抵のマンションは、大規模修繕工事を行っても残る金が有り、その金は後に使う設備やその他工事、次回の大規模修繕工事のお金として残るべきお金なのですが、この管理会社は先のことなど考えていません、今取れるだけの利益を取り後のことは考えていないので、その時の積立金合計である例えば５０００万円の残高ならその金額に合わせた見積もりを作り理事をまるめこみ認めさせ契約をさせるのです。
これをしたいがために、他社では到底真似できない安い金額を売りにして管理を横取りするのです。
それを知り、理事会に建築関係者がいて、全ての工事などを把握して金額のチェックが出来、必要な工事かどうか、必要なら金額が適正かどうか、例え適正であっても実際の工事で手抜きをしないかどうか、全てにおいて監視しないといけないのです。
われわれのマンションでは、工事原価の４倍の見積もりを提示されていたのですが理事会は独自に進めようとしていたのですが、幸いにも不特定多数が知る状況が起こったので建築関係者に知れまして４倍の金額は阻止されましたが、理事たちの強引な決議により２倍の金額で工事をさせてしまいました。
なのに居住者は黙っているのです。
なぜなら、この管理会社は裁判記録にも残っているように、居住者を簡単に訴え裁判にもしてしまうのです。
それが怖くて黙ってしまうのです。
このような管理会社になってからでは遅いのです。
理事長に自ら立候補する人が管理会社を変えようと強引に言い出したら、それは管理会社と利害関係のあると考え、私たちのマンションのような悲劇が起こらないよう、阻止して下さい。
病気で言いますと、「悪性のガン」です。
早期発見で切り取れば大丈夫ですが、症状が出てきてから見付かったガンを切り取ってもあちらこちらに転移して再発しアッと今に身体全体を蝕んでしまいますが治療方法はないのです。

[323: 匿名さん]

そりゃ不幸ですね・・・

[324: 匿名さん]

管理会社は代えられるのよ。長々の書き込みご苦労様。

[325: 匿名さん]

〇人社ばかりでなく、他にも最悪の管理会社情報って、無いんでしょうか？
〇人社～の板ではないと思いますので、違う情報も希望します。
見解の違いをこの場で戦わせても、他者から見ると～「うーん？」

[327: 近所をよく知る人]

名前をだしてもいいということなので・・・コミュニティーワン株式会社（元ダイア建設になるのかな？）　　　　ほかのところでも書いている方いましたがうちもこの会社のかたに電話きられました・・・　　　　　　　　　　　しかも結構うえの役職の方・・打ち合わせの約束の時間になってもいっこうに来ない。で、しかたなく次の用事があったので家をあけて戻ってくると、郵便受けに名刺だけがささっていた・・・そして次の都合のいい時間は管理人まで連絡を。とのはりがみも・・・電話をかけたところつぎは何時にいけばいいかの予定を聞くばかり・・あやまりもしない。連絡事項は直接れんらくをとりあいませんかとお願いしたところ個人情報保護法によって連絡を取り合うのは禁止されているとのこと・・・それでもこんなことになるからと（しつこく？）抗議するとわかりました、担当のものにそのようにつたえておきますといって電話切られてしまいました・・　　　　　　　　　　　　　　　　　　でも自分の会社がどれほどすごいすばらしい会社かの説明だけはしつこいほど毎回同じことをいってましたよ。　　事業課の課長さんそんなことはあなたが判断することでも評価することでもないんです。周りの人がきめるんですよ。いい会社はアピールしなくても結果はついてきます。仕事は遅い、口だけはたつ、非を認めない・・・　　　　なんだかこちらも感情的になって来ましたがやっぱり人と人が触れ合いながら仕事をするんです。あんな対応の仕方物の言い方しかできなましてや上司にあたるひとがこうではさきはながくないですね・・・・　　　　　　　　　　　

[328: サラリーマンさん]

ボランティアでやってる管理会社は無いよ
これは常識

[329: 匿名さん]

いやなら、さっさと取り替えれば良いのに、グチばかりとは情けない書き込みだね。