最悪の管理会社情報

[匿名さん]

今は、管理でマンションを買うとよく言われますが、みなさんのマンションの管理会社はどうでしょう？
どこの管理会社がいいですか？

我が家は、大手のデベ系管理会社ですが、水漏れがして連絡をして、来てもらっても写真を撮って帰るだけ。
保険を使って修理をしたいので、報告書くださいと言っても「連絡ミスでまだ出来てません」といいつつ既に半年。
電話しても、担当者はいつも「休暇中」
上司を出せというと出てはくるが「担当でないとわかりません」という返事。

さらに、自転車置き場に名前書いてかぎもかけて止めてあった自転車を、管理人が鍵を壊して他の住人に「だれも乗ってないからどうぞ」と差出しそんな状況をしらない私は警察に届け、そのもらっただけの住人は窃盗で逮捕。
その件で説明を求めても、「管理人がどう思ってやったか不明」「管理人はくびにしたのでもう問い詰められない」という返事。

こんな管理会社って他にもあったら知りたいです。
今、引越しを考えていて参考にしたいので、よろしくお願いします。

[170: 入居済み住民さん]

評判の悪い管理会社が管理していますが、すこぶる快適です。
分譲マンションの自覚を持てば何も不満はないのでは・・
賃貸でもなし、ましてやホテルでもなし、億ションでもない並のマンション。
騒音は耐えられなければ、自らお願いに行く・ゴミ分別など人様に触らせるものでもなし。
建物に不満があれば販売会社か施工会社に文句をいうし、出しゃばりの住民に
自主管理もどきされちゃあかないません。
以前のマンションでは、役員が見積もりとって走り回っていましたがね。
管理会社より彼らが正しいとどうして言えます？
今はなくても、そのうち癒着ははじまるでしょう。第一、彼らも縁故から
出させたんでしょう？
管理会社の不正を暴いている正義の人を気取って、話しかけられる迷惑さ。
大半の人は、穏やかにすごしたいんです。公平さと時間を買うには多少の金と
ロスは必要でしょう。
自分が当事者になった事ならともかく、他の住人からの聞きかじりで風聞を流
すのはいかがなものか。
穏やかな水面にやたら波風を立てているのを見るのは煩わしい。
所詮、マンション暮らしは長屋暮らし。不満なら、あと一頑張りして
庭付き一戸建てに入りましょう。

[171: 物件比較中さん]

あなたはこのスレッドに何をしに来たんですか。
情報提供の場であるここの意図に、あなたの発言の内容は合致していません。
「良い管理会社」のスレッドを探してあなたの利用されている管理会社の名前を書き込んではいかがですか。

[172: 入居済み住民さん]

私にも言わせて欲しいんですが・・・
ウチのマンションも、凄い管理人です。入居者で気に食わない子供だけに怒鳴って色々文句を言うんです。理事会では「良い人」を装ってますから普段仕事などで家を留守にする主に男性方にはニコニコ。ペコペコと頭をさげ、主婦で気の弱そうな方に要望を言われると業者の紹介などが面倒なのか、勝手に業者の言い分を並べて仕事をしない。コンシェルジュが意見すると辞める様に圧力をかけたりします。苦情を言うと睨んだり、他の住民に文句を言い、管理室を私物化しています。管理会社もこの状態を把握しているのに改善できません。というより改善しようとしてません。
　どうしてお金を払ってる住民より大きな態度でいられるんでしょう。
このサイトを見ると、皆さん苦労されているんだなぁと思いました。私達は特別な事を望んでいるのでなく、管理会社・管理人に当たり前のことを望んでいるだけなのですが・・・

[173: 匿名さん]

>>172さん

それだったら、もはや管理会社の変更を検討するしかないのでは？検討することで今の管理会社を揺さぶり、それでも改善されなければ本当に変更に突き進むというくらいのことをしないと。まずは理事に立候補してマンション内の世論を盛り上げ、改善の機運を作り出さないことには一歩も前に進まないでしょう。

[174: 入居済み住民さん]

＞＞173さん

ありがとうございます。
実は、主人が前年度、理事会の副理事でした。
今年度は理事として引き続き頑張ってもらう予定です。
管理会社の「部長」を呼んで、一住民として話合いも２回持ちましたが
管理人・管理会社からは不快な思いをさせていることについて、一切謝罪はなく、今も管理人は我が物顔で居座っています。
でも、限界なので理事会に管理人ならびに管理会社の実態を知ってもらう為に資料を制作しています。

[175: 酷い管理会社の一住民]

このスレッドを見て自分の管理組合の事を書きたく成りました。
僕のマンションは築29年でかなり世代間に開きが出てます。
昨年28年間管理していた大阪のジャパンサービス（株）という会社から、大手ゼネコン系の大＊＊＊ビス（株）に変わりました。
管理組合の報告によると、竣工後3年間は管理組合が存在しないことをいいことに、管理組合会計の、水道使用料金をごまかして決算書類を作成し、デベである朝日住建に提出をしていたようです。
当初の管理会社社長とデベの社長との密談で管理委託契約を低く見せるために管理費会計とは別の水道差額分（430件あり年間２００万以上）を25年間ネコハバしていたとの事です。
昨年6月に管理会社を変更するように成ると、、管理委託契約の実行されているものに着いての査定をするため、昨2月より3ヶ月管理委託費の支払いを停止し決算報告には１０００万の残高があるはずなのですが、銀行残高は２０万しか残っていませんでした。
旧管理会社は、支払い停止の3ヶ月分全額を引いた残りの金額を提示しているそうですが、それ以外にも未実施の分（残量塩素の測定。長期修繕計画の提出等）も実施をしていると言い張っています。
管理組合の方が訴訟・刑事告発まで検討されているようですが、資料（証拠）を全て管理会社が持っているため、刑法上はかなり困難に成っているようです。
又、マンション管理適正化法に基づき監督官庁にも処分申し出を行われましたが、旧管理会社がマンション管理人室の隣室を会社名義で自己所有しており適正化法の処分対象外との判断を最終的にくだされたと報告が上がっております。
このような管理会社が、堂々と偉業していることに対して疑問を持っておりますが、このような金銭的悪質な管理会社が現在も営業されていることに不満を持つのは僕だけでしょうか。
悪質管理会社の見分け方ですが、管理組合の報告書から見ますと
１．水道代会計がはっきりと明記されているか。
（組合理事長名義での大阪市支払いに立てして、各住民からの徴収差額が判明しているか）
２．年度末毎に請求書・領収書が添付されているか。
（全ての請求書・領収書が管理組合名義で不明な金銭の支払いが無いか）
３．年度末毎に銀行残高証明と銀行通帳の提示があるか。
（僕の旧管理会社は残高証明を一切上げず、通帳も名前は管理組合でしたが名義は旧管理会社で
銀行通帳出納欄の残高は紙で隠してコピーしたものを提示し、又、他支店への送金本社支払い金への流用などがあるようでした）
４．年度末での業務査定の実施
（業務不履行による返金請求は分割債権として各区分所有者が個別に実施するしか法的には根拠が無いため、期末支払いで調整をする必要があります）
以上が結論かと思いますが、組合理事のお一人が提案されているとの報告が上がっています。
管理会社の変更についてもう一つ重要な問題点がおりました。
僕の組合では当初の3年間に着いて会計報告が無かったため、管理費・積立金が前払い制なので、最初の決算報告は13ヶ月分形状されているはずなのですが、管理組合資料には12ヶ月分の支払い金額しか記載されておらず、又前受金（半年毎に支払っておられる方がおられるとの事ですが）の記載も一切無いようです。
皆さんも管理会社を帰られる時はこの点をご注意ください。
追伸
管理会社を変更してですが、管理費の値上げは無かったです。
今までの管理会社より清掃については格段の差が出てますし、集金口座振替代も管理会社持ちで実質的には値下げに成ってます。
又、現在の管理会社よりもかなり安く金額を提示した管理会社もあったとの事でした。

[176: 購入経験者さん]

管理会社自体の良し悪しもあるでしょうが、担当者の質については管理組合の質に見合っていると思います。
営利企業として、要求水準とチェックの厳しい、まともな管理組合には優秀な担当者を配し、しっかり委託費に見合った対応をしますし、その逆もまた真です。

どこがいいか悪いかは、地域によって支店、担当者レベルで情報交換すべきで、一般論で言い合うのはナンセンスです。

[177: 匿名さん]

>>176さん

おっしゃられていることは大方間違っていないと思いますが、175さんの例のように常識では考えられないようなことを平気でする管理会社もあるのは事実です。176さんがおっしゃられているのは、飽くまでも一定以上の水準を満たしている管理会社においての話だと思います。やはり絶対的に会社としての体質に問題のある管理会社について語ることは、決してナンセンスなことではないと思いますよ。

[178: 入居済み住民さん]

174さん
理事個人や一住民として管理会社と話すのはルール違反です。
理事長もしくは理事会の意思としてでないと。
おっしゃるように理事会に働きかけるとこからスタートするしかないですね。

175さん
報告書にあがっている４点にしろ常識中の常識で、管理会社が悪質というより、こんなのをノーチェックで放置してきた管理組合のひどさを語っているにすぎないと思いますが・・この意味では176さんに同意です。
昔のマンションで管理組合のないところだとこういう事例もあるんでしょうが、例外ですしね。

[179: 匿名さん]

>178理事個人や一住民として管理会社と話すのはルール違反です。理事長もしくは理事会の意思と
してでないと。

おっしゃる通りです。しかし、理事長や理事会がノー天気な《はずれの理事会》の場合は相手にしても進まないので、組合員として（理事経験であればなおさら）動かざるを得ないでしょう。

大抵の人が管理組合として重要とあると判断する事案については、ある程度下話が出来たところで管理会社から是正提案を理事会に提出させ、総会決議事項でなくとも総会議案に上程し表面化させるまでの段取りを裏でやって上げないと物事は進まない場合が多いのです。

管理組合としては、正常な判断力と実行力を持つ理事長を探し出し繋いで行けるが悩ましいところですが。

[180: 入居済み住民さん]

179さん

おききしますが、一組合員や理事経験者が理事会に無断で管理会社に下話をして、本気の是正提案を出してくるとお考えですか？
まともな管理会社であれば理事会を通してくださいとまず言います。管理組合内の確執や意見対立もよくある話ですし、理事会以外に一般組合員をも窓口にすると進む話もこじれるからです。
逆に提出してくるようだと、いい加減な体質の会社といって過言ではないでしょう。契約を無視して一組合員と癒着するわけですから。

「大抵の人が管理組合として重要とあると判断する事案」であれば、そのはずれ理事会に、どなたかが席上でその重要性を説明すればいいでしょう。理解しづらいようなら、アンケートをとってみれば、という話から入れば、いくらノーテンキな理事長でも、アンケート結果からその重要性や入居者の意識を認めざるを得ないでしょう。
そういった上で、「私が経験者として、管理会社と仕様などについて話をしますがいいですか？理事長も同席してくださいね」ということになるのでは？
ノー天気理事長であれ、暴走理事長であれ、皆で承認した以上は、当人に無断で動いて良い結果は出ないと思いますが。

[181: 179]

180さん

逐一正論でのご意見頂き恐縮致しております。勿論おっしゃる通り間違いとは申し上げておりません。

只、現実は正論だけで管理組合を運営していると、管理会社の利益誘導にはまり後で組合員の負担が増えてた時に文句を言っても遅いのです。

現在国土交通省で検討されている、理事会を作らず管理組合の代表者と管理会社が直接契約して、理事会の仕事も管理会社に委託できる制度が施工されると、管理会社の思いのまま組合員の負担が増えることになります。
ま、どこまで対抗する知力体力が続くか、後継者が出て来ない場合は管理会社におんぶにだっこが続くと負担出来る管理費や修繕積立金とは成らないでしょうね。

数多くのマンションの管理組合がその様な事に成らないためには、正論から少々外れても、ここぞという時には、自己（マンション）の財産保全のため動く必要があります。

管理会社も人を見ますから、理事・理事長経験者でマンションの財産保全に熱心な方からの話であれば、打ち合わせた提案が的を得ていると判断した場合対応してくれます。

毎期々その様なことはすべきではありませんが、必要に応じては仕方の無いことと思っています。

[182: 入居済み住民さん]

181さん

思いは同じなのでしょうが、正論がまったく通じない組合というのがあるのか、
という点で腑に落ちないだけでした。「正論」を実行しようがどうしても無理、
という状況なのですね。

181さんのような精通された方が段取りされるのならよいのでしょうが、往々に
して管理会社に直接物申す方というのは、私も理事のとき経験がありますが、
一人合点、思い込みの傾向の強い人だったりもしますので・・。
また管理会社も、自社利益がからむと、逆に直言者に従って利益誘導する場合も
またありますからね。
おっしゃる趣旨はよくわかりますし、そういう流儀は基本、禁じ手・奥の手、
という点では同じ認識かと思っています。
どうも失礼しました。

[183: 匿名さん]

>>176管理会社自体の良し悪しもあるでしょうが、担当者の質については管理組合の質に見合っていると思います。

全く同意見です。自己の財産管理について最少の支出で最大の効果を如何にして挙げるかを常に頭に入れて理事会運営をしていること。その様な結果を導く様管理会社を使うことが大切ですね。

[184: 匿名さん]

管理組合がしっかりしていればいいという意見は尤もですが、ここは悪い体質の管理会社について語るスレなのでは？沢山の分譲マンションがある中で、活発に活動できる管理組合ばかりでもないでしょう。そういう中にあって、いかにババを掴まないようにするか、情報交換の場があってもいいのではないでしょうか？

[185: 匿名さん]

>>176は、理事会がたよりなかったら、管理会社の担当者もロクなのがこなくて、ババをつかむことになるぞっていう意味では？
プログラムの開発でも、しっかりした仕様書を書く会社には、それなりにしっかりした担当者が行くことになりますが、それと同じだと思いました。

[186: 匿名]

匿名ですみません。
１７５さんの発言後ですが、このレス着いて理事長や理事の名で書かなくてはならないのでしょうか。
私自身は管理組合役員を３期６年しておりますが、この間に１７５さんと同様の問題が発生いたしました。
マンション管理適正化法や裁判の名誉毀損の判例を見ますと、たとえネットであっても名誉毀損・損害賠償の対象となるのが現在の流れでは無いでしょうか。
正々堂々と管理組合・理事会の名前を出すとすれば、このレスに書き込まれる内容は全て管理組合の理事会に於いて承認がとれなくてはならなく成りませんか。
ここに書き込まれている方は、理事長・理事のご経験が無ければ管理委託契約の中身をご存じ無いでしょうし、又１７５さんが理事経験者で無ければかなり情報について開放された管理組合では無いですか。
管理組合の後継者を選ぶとゆうよりは、後継者が育つ開放的な組合運営をすべきですし、そうすることによって、ここの区分所有者の意見を取り入れられる組合と成るのですから。
管理組合は会社組織では無いのですから、理事長の権限は絶大な物があり、理事長以下の役員においての法的責任はありますが、居住者個人としての意見まで拘束される必要が無いのでは無いでしょうか。
又、個人の意見を管理会社に述べられても、理事会を通してと発言されるのが本筋の用ですが、本来は個々の区分所有者が直接管理会社に意見を述べ、その様な意見があったと管理組合に報告すべきことが、管理委託契約に明記されている善管注意義務ではないでしょうか。
でないと、管理組合と管理会社が癒着していると見なされてもしかた無いのでは・・・

[187: 匿名さん]

>>186さんへ

何をどうすべきなのか教えて下さい。箇条書きで簡単明瞭に宜しくお願いいたします。

[188: 匿名さん]

１８６です
箇条下記にとのことですが。このレスへの書き込みは
理事長や理事会での書き込みとなると、名誉毀損や損害賠償の対象となるので
『敢えて名乗らなくともいいのではないですか』との主旨なのですが無理ですか？

[189: 匿名はん]

188さんへ
１７５さんの発言後ですが、とありましので１７６さん以降のレスでは『名乗る必要性』について触れられていないと思いましたのでおたずね致しました。

１７５さんのレスは長いのでさっと目を通しただけです。（もしかしてこの中にその様な文章がありましたか、今も長い文章は読む気になれません）

このスレに限らずスレで自己の氏名や所在を明確にしていたら意見を述べる事が出来ませんよね
だからと言って無責任なレスも困りますが。

[190: 匿名はん]

このスレにピッタリの出来事があります。
管理会社の担当者が自社の管理するマンションの住民を虚偽文書でおとしいれた結果、
裁判にまでなり大阪高等裁判所にて名誉毀損の支払命令がだされました。
その後、監督官庁から業務改善命令が出たにもかかわらず、その悪質な行為をおこなった担当者を
をかえることもなく、そのマンションを担当させ続けているのです。
ルネと名がつくマンションで起きた本当にあったお話です。
一般の常識とは、かなりかけ離れた感覚をこの管理会社はもっているのではないでしょうか

[191: 匿名さん]

ニチモコミュニティーもここと同じだよ。

[192: 匿名さん]

屋外の排気フードや玄関ドアの枠を「専有部分だ」と決めつけるようなマンション知識皆無の管理会社も最悪に近いと思う。

[193: マンション住民さん]

地区2年目のマンション住民です。

自分の所を見ても管理会社がいい加減なのは
いい加減な（もしかして何か貰ってるのかと思うほど）理事長と
それを判っていて放っておく理事会のせいだと思う。

こちらが文句言ってもどうしようもない。
まともな理事は、皆辞めたし…。

来年は任期が切れてやめるだろうと思ってる人もいるようですが
任期とかも無視するだろうし、理事会は止めないだろうね。

10年後お金無くって文句言っても後の祭りって事でしょう。

[194: 匿名はん]

最悪というか、場違いな管理会社もいかがなものかと。
繁華街の雑居ビルを専業としてきたような業者が、乗り出してきたようなケース。
つまり、マンション管理のノウハウもないくせに、マンション管理を始めたような所。
「○○ビル管理センター」という。
皆さんのマンションが、該当しませんように願っています。

[195: 現役理事長]

>>193
その理事会を放置している自分のせいとは思わないのねｗ

どこにでもいるよね、こういう「自分はやらないが文句だけは言う」＊＊が…。

[196: 匿名さん]

最悪の管理会社とダメな管理組合が結託すると・・・

共用部分の漏水指摘しても２年近く放置、エントランスが陥没してから入居者の責任にされて１戸当たり３０万近い臨時出費を強いられた上、管理の怠慢を棚に上げて管理費大幅値上げをしようとしている。

管理組合の同意を得ずに管理会社が勝手にＢフレッツを導入し、事後承諾でその金を請求。

管理組合の同意なしでＥＶ保守業者を勝手に変更し、指摘するまでそれを隠していた。

大規模修繕は築２５年で行えばとのこと。昨年、建築後初めて鉄部塗装したがもう手遅れって感じ。

しかし、管理組合もダメで総会出席率５％未満。全４０戸のうち３７戸が投資用？で又貸し状態。
都内のペンシルマンションに購入者＝住民として住んでいる私がいけなかったのでしょうけど。
管理会社の言いなりになって、意見１つ言えない管理組合なんて、管理会社にとっては鴨なんでしょうね。

現状は築１７年でコンクリが爆裂し鉄筋むき出し。もちろん何もせず放置されてますよ。あと何年もつのか心配ですよ。

[197: 匿名さん]

仙台在中。
知り合いの所へ遊びに行ったら、管理人と誰かが話してるのを聞いてしまいました。
「私たち管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてませんから。」と・・管理人。

管理会社は　朝日ハウジング。

最低だなとドン引きしてしまいましたね。知り合いには失礼ですが、私の住まいがこんな程度の低い管理会社じゃなくて本当に良かったと思います。

[198: 匿名さん]

＞そのもらっただけの住人は窃盗で逮捕。

逮捕された住人は、管理会社や管理員を訴えないの？
窃盗の共犯と器物損壊の罪には当たらないのだろうか？

管理会社に責任を取らせる行動も取りつつ、
あなた自身は「器物損壊罪」の罪で警察に告訴すべきでは？

警察に告訴が受理されたら、受理した警察は当該管理員を
探し出して逮捕しなければいけなくなると思います。
ちなみに親告罪の告訴期間は犯人認知後６ヵ月。

これって机上の空論ですかね？

[199: 匿名さん]

>管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてません

管理会社は基本的には言われたことしかやらないのが普通なのでは・・・。

なんといっても、”管理”ですから・・・。提案してくれる優良な会社もあるとは
思いますが、それほど多くはないような気がします。自分が知っているのは、３社
しかないので、全体としてどうなのかはわかりませんけど。

提案も注意しないと、管理会社が儲けるだけに終わってしまう・・・・。
だから逆に、優良会社ほど、それを気にして、あまり提案はしてこないような気もする。

基本的に、新たに何かをやろうとすれば、必ず費用が発生します。物品の場合もあるし、
新たな事に対する人員の増加の場合もあります。アイディアだけなら無料ですけど。

[200: 元大手系管理会社勤務]

住民さんが本当に望む事というのは、大抵は会社にとっては利益にならない話。指摘の通り提案すれば費用がかかる。儲けにならなければ自分の成績に跳ね返りますし。だから余計なことをやりたがらない、冒険をしたくないんですよ。この業界の給料の安さとあいまって、モチベーションも上がってこないのです。藪から蛇、って奴を嫌うのです。
まあそれでも提案に対しては自分にも利益になって、住民さんにもプラスになるような落しどころを必死になって考えるわけです。でもそんなうまい話があるわけない。だから言われたことだけを（会社に不利にならないよう）きっちりこなしながらも、大きな問題を起こさずかつ利益もちゃんと出すことを目指す。結局、そういう担当が一番評価される訳です。いいことだとは思いませんが。

>管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてません

少なくとも現業で携わる人がそんな考えでは困りますね。恐らく担当者・管理人の多くはそういう考えは持っていないはず。でもやりたいけどできない、というジレンマに苦しんでいる人は実際多いです。私もその板ばさみに苦しみ辞めましたから。

[201: 匿名さん]

この種のスレッド程情けないものはない。
管理会社は、他人の評価で判断するのではなく自分で判断することです。

[202: 匿名さん]

いや、自分で本当に経験できる管理会社なんて、せいぜい２，３個でしょう。

管理会社に対する考えは、本当に様々だと思います。正しいのは、すべて管理組合が
コントロールすることだとは思いますが、管理組合の理事は、余暇でやるしかないの
で、ある程度はまかせるしかありません。どこまでまかせるかは、結構むずかしい。

いろんな話が聞けるだけで勉強になります。自分だけの狭い経験で考えてはいけ
ないんだなと思います。

[203: 匿名さん]

＞２０２
こんな所の書き込みより、公募とかウエブでも情報は得られます。
管理会社に毒されるのは止めましょうよ。
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi
これで下記事項が分かります。

平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/k_hoshou/kaiin_list.html

設立年月日　登録年月日　登録番号　資本金　主要株主等 役員構成　従業員数　管理実績
総合管理 組合数 棟数 戸数
部分管理 組合数 棟数 戸数
財務状況(単位:千円)　総資産 負債総額　自己資本　総売上高
　(内、管理部門売上高)
営業損益 経常損益
本社・営業所等 管理業務　主任者数
資格保有状況　管理業務主任者 マンション管理士 宅地建物取引主任者 一級建築士
二級建築士 ビル経営管理士

[204: 匿名さん]

住民の利益＝管理会社の不利益という構造が有りますが
住民の利益の為に会社が不利益となるならそれが管理会社の改善課題です
他の業界はそうやって進化してきましたがこの業界は進化していないのが実態です
管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです

[205: 匿名さん]

＞管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
今時、解雇に甘んじる必要はないでしょう。提案の仕方に工夫したら如何ですか。　
＞住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです
一管理会社と管理組合の間での問題なら、一般には契約があるのですから、それに従うべきでしょう。
それを無視した場合には面倒な事とされるケースが多い様です。

[206: 匿名さん]

私の住んでいるマンションの管理人は、
マンションの販売会社の悪口を言いふらしています。

某新聞に、販売会社の疑惑の記事が掲載されたのですが、
その切り抜きを、通りかかる住民に見せています。

記事は、脱税疑惑と暴力団の関係を匂わせるもので、
それを知ったところで、すでにマンションを購入してしまっているので、
住民としてはどうしようもありません。

この件に限らず、なにかにつけて販売会社の悪口をいうこの管理人に
辟易しています。

[207: 入居済み住民さん]

うちの管理人さんはものすごくよい管理人さんです。
みなさんのをご意見を読んでいるとなおさら感じました。
時間が空いているときだとはおもうのですけど、
なにか強風などがあったときなどは勤務時間ではないのに
掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。
管理会社にも不満はひとつもありません。

[208: 匿名さん]

今まで、自主管理及び委託管理のマンションでの理事を何回か輪番制によりやらせていただきました。実際にマンションを何個もわたり歩きさらに役員までやらないと管理会社の実態がわからないと思います。ましてや、たまたま順番で自分が役員に初めてなったというような人は、他の管理会社との比較も難しく、こんなものだろうと思うのが現状かもしれません。
　マンション管理会社の特集雑誌を今まで、何冊か購入しましたが、週間ダイヤモンドの２００８年２月１６日号が顧客満足度の観点で評価しており、非常に参考になりました。現状の管理を非常に的を得た内容となっておりました。管理会社の変更もしくは交渉のすべとして、バックナンバーを購入されはどうでしょうか。
　また、総会でもよく管理人の業務内容につきて議論になりますが、まず、委託業務契約書の内容を確認し、業務の範囲を確認してから、交渉すべきです。総会での発言でよくわからないのに発言する人が時々いるので・・・。委託契約書をそのまま、何社かにみせて、見積もりを取り、交渉するなども必要かと思います。ただ、理事会のプロセスを経て、アンケートをとり、実際には、他の住民がそれほど、感じてないかもしれませんので、最終的に総会を経なければ、管理会社の変更は難しいと思います。しかしながら、住民のかたは、役員をめんどくさく思っている人が多勢なので、だれかが、やらなければいけないのも実情だと思います。

[209: 匿名さん]

>>207
ある意味「当たり」の管理人さんだと思います。

ただ・・・

>勤務時間ではないのに掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。

・・・は将来管理人さんが代わった際、問題になるかもしれません。「前の人はやったのに、今の人はやらない・・・」とか。そういう管理人さんの良心的な「サービス」の部分を「仕様」と思っている人も少なくないので、そこはフォローが必要かも。

[210: 理事経験者]

引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
デベ直属の管理会社でしたがフロントマンは誠実でもあり一緒になって諸問題を解決してきました。
しかしフロントマンも会社の経営方針や人材不足に対抗できません。
まじめに対応する気力をもつほどつらくなったのでしょう、退職してしまいました。
沢山の積み残しが存在しており管理会社変更を漠然と考えていました。
後継フロントマンに能力上の問題があり理事会では不満が広がり始めました。
２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

組合がしっかりしていれば管理会社はそれなりに対応するし案山子（沈黙）理事や無能理事長であれば管理会社はどんどん手抜きすることを勉強会で学びました。
露天や香港の買い物のように買い手の姿勢次第なのです。
大手の管理会社なら悪評を立てられたり営業に影響しない程度で一定の品質は確保してくれます。
しかしこれでは理事会のメンバーが変わるごとに品質が変わってしまいます。
委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。
３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。
フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。
標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

今回の管理会社募集に際して要求仕様書の充実をコンサルタントに求めました。
仕様書作成が出来るコンサル選考もポイントです。
不満が残るとはいえかなり充実したと思います。入札にあたり公平性が確保できました。
私の経験では当たり前の発注仕様書作成ですがこの業界の慣例もあり理事経験者の理解を得ることにも苦労しました。

要するに仕様書なき入札、ざるのような委託契約書では管理会社の思う壺でありそれへの対策が必要なのです。
コンサル（マン管士）も管理の実態把握には限界があります。理事長、理事自身が管理状態を把握し問題の根源はどこにあるのかを分析しコンサルと十分協議することです。これに対応できるコンサル探しも難しいですが。
管理会社変更に限らず契約更新に際して適度に注文をつけることが必要です。
お互いに利害対立であるからこそ契約書が重要なのです。
長文、生意気な意見ですみません。ここでのコメントも場違いかもしれませんが。

委託契約書にご興味があればポイントを開示しても結構です（ただし個人ベースです）。

[211: NO208by匿名さん]

NO210by理事経験者さんと全く同意見です。
　フロントマンの人事異動が数年でかつ多くの物件を担当しているとこちらから働きかけないと、後回しにされがちです。フロントマンは、現場は、管理人に丸投げで、フロントマンの責任の明確化という点では、同意見です。
　週刊ダイヤモンドで紹介されたコンサルティングの本も購入し、参考になりました。
　たしかに、国土交通省の委託契約書の標準型は、管理会社の悪徳業者を締め出すための指針作りとしては、それなりの役割をもったものだと思います。あくまでも、最低ラインのものでしょう。標準型以上のものを作るには、各々の管理組合で積み上げていかなくてはならないと思います。管理会社自ら、委託契約書の管理組合よりのハードルは、あげないでしょう。
　NO210by理事経験さんの業務委託契約書のポイント、ご教示いただければと思うのですが、いかがなものでしょうか。

[212: 理事未経験]

そういえばうちのマンションの担当者は全然つかまらないね。管理人さん曰く、３０件近くも担当しているんだそう。マンションだけでなくて、大型商業ビルやらリゾートホテルまで担当しているらしい。だから急ぎの用件でつかまっても地方出張中やらで当座の処置しかとれず、タイムリーに事が運ばなくて困ることもある。マンション管理会社というより「ビル管理」会社といった風情かな。思いもかけない色々なノウハウは出てくるけど、マンションに特化している感じではない。

[213: 匿名さん]

No.210 by 理事経験者さん
「フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。」というのは、具体的にどのようなものでしょうか？

[214: 匿名さん]

大論文の割には具体性の無い事が気になります。

＞委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。

オリジナルは建設省天下り先の管理会社団体が作ったので。その傾向があることは否めませんが、その後改正されておりますので、抽象的ではなく具体的指摘をすべきでしょう。

＞３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。

肝心の本論も抽象的で、フロントマンは、管理会社に属しているのが普通でしょうから、その業務は業務委託契約に規定すべきで、その不備を是正し、それの業務不履行は契約違反と捉えるべきです。
損害賠償とは言葉は便利ですが、費用が掛かるものの実害評価に実行が上がるものではありません。管理員業務費の類いを減額するにしても、フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

ここでも抽象的で何がザルなのか具体的指摘をすべきでしょう。

[215: 匿名さん]

213

＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

「フロントマンによる委託契約の不履行」？
管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

[216: 匿名さん]

２１５です。
冒頭の２１３　は２１４の間違いでした。訂正します。

[217: 匿名さん]

>「フロントマンによる委託契約の不履行」？
>1.管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。
>2.通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、

１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

＞管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。


＞210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

余りにも抽象的ですので具申した次第、そのうち本人からご回答がありましょう。

[218: 匿名さん]

２１７
＞１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

１に決まってます。「いわんとすることはわかる」とはそちらに花をもたせてるだけです。意味不明とは恐れいります。

＞改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。

管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。個人の問題、会社の問題とは意味不明です。業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。
"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

[219: 匿名さん]

さっそく荒れだしてますね。例のお方はスルーですよ。