管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[641: 匿名さん]

だから、滞納金に対する細則をしっかり決めておき、
誰が理事長になっても、基本が変わらないようにしておくべなんです。

[642: マンンション管理セミナー代表]

可なりひどい滞納者ですね。法律はこんな人には甘くないです。先ず、「マンション管理士」や「弁護士」に相談する方向で、「管理組合役員」が中心になって、滞納者とのやり取りを書面にして、まとめておきます。録音があればそれも準備しておきます。「書面」にまとめることが非常に重要です。困っている組合のために、立ち上がって「小グループ」の「見直し委員会」を立ち上げました。「無料」でやっております。「個人情報」については気にすることはありません！連絡先を教えて下さい。

[643: 匿名さん]

滞納者を理事会で公表しないとはね。
それぐらいは、個人情報義務違反にはならないよ。

[644: 匿名さん]

滞納者については、理事会の時に、監理会社に報告させればいいんだよ。
そして、理事会でどうするかを検討していくべきだよ。

[645: 匿名さん]

滞納は、同じ住民だから、催促しにくいよね。
だから、先延ばしになる傾向があるんだね。

[646: 匿名]

>>649
理事が役割として
『滞納回収担当』
とでもなっていれば知る必要があるが、単なる理事は滞納者の個人情報を知る必要がない。
逆に知ってどうすんのよ？

[647: 匿名さん]

649ってまだ書き込まれてないよ。
理事が滞納者をしらなければ、一体誰が知るんだよ。

[648: 匿名さん]

>646
当然催促するんだよ。
当たり前だろう。
それが理事の役割でもあるよ。

[649: 匿名さん]

滞納する者は、個人情報を唱えるんだね。
自分たちのお金をはらわない者がいたら、誰だか知る権利は
当然あるだろうよ。

[650: 匿名さん]

理事会では、毎回管理会社が資料を配っているよ。
部屋番号と名前、それに滞納額を。

[651: 匿名さん]

理事もしくは、区分所有者は、滞納状況を把握する権利がある。

[652: ずっと前理事長]

総会の予算案では、滞納を認めるような予算案を作ることはないはずです。
その予算案が認められれば、それを執行するのは理事会の業務です。
それを元にすると、理事が滞納者の氏名を知り、支払いを督促するのは当然のことです。
滞納金を徴収するのは管理組合の業務です。
決して管理会社の業務ではありません。
管理会社はその代行業務を行うのが仕事です。
管理費には、弱いとは言いながら先取り特権が認められているのは、
組合内では税金の次に優位な扱いを受けているからです。

[653: 匿名さん]

督促をする為には当然誰がいくら滞納しているか知る必要があります。
理事全員が知るなら理事全員が督促活動に携わる事が前提になります。

[654: 匿名さん]

>653
それはないでしょう。
滞納金は、区分所有者全員に影響がでるものです。
それを、しらされないなんて、どう考えてもおかしいですよ。
会報で、部屋番号と滞納額ぐらいは報じてもいいぐらいです。

[655: 匿名さん]

滞納は厳しく取り立てる。管理費徴収に不公平があってはならない。

[656: 匿名さん]

理事長が動くかどうかでしょう。

[657: 匿名さん]

「滞納者は色々金銭的事情があるのだから、あまり厳しく取り立てるのはどうか？」
と理事会で発言した理事がいた。
すると理事長が「お前は理事不適格者だ、即辞表出せ！」と怒鳴りつけた。
それ以来、その理事は理事会に出てこなくなった。辞表で出ていない。

[658: 匿名さん]

>>657
理事の滞納を許容する発言は禁句だろう。
毎月規約通り払ってる組合員をなんと心得ているのか？
理事不適格者の烙印を押されてもやむを得ない。

[659: 匿名さん]

>>657
その状況だと滞納者がいるようですが、事態打開に理事長が何をしてきたかが問題にされるべきです。理事長が理事会で怒鳴っても滞納金が減るわけではありません。

[660: 匿名さん]

>>659
訴訟と駐車場強制解約を３名に対して理事会決議をとり、
理事長が電話・訪問で督促しまくって３名とも完済させた。

[661: 匿名さん]

さすが理事長、取り立て屋だね。

[662: 匿名さん]

そのくらいやらなければ滞納者は減らないよ。

[663: 匿名さん]

理事会で滞納者に関する審議してても、
「管理会社はたるんどる！」と発言するアホ理事がいる。
すると理事長が「滞納管理費の債権者は一体誰だと思ってるのか？」
と理事に窘められてる。
この理事は自分が債権者であることを知らないアホであった。

[664: 匿名さん]

理事に窘められてる→理事が窘められてる

[665: 匿名さん]

少なくとも3ヶ月経過後は、理事が管理会社に代わって
催促していかなければなりませんよ。

[666: 匿名さん]

うちは２ヶ月で理事長が督促を開始する。

[667: 匿名さん]

>理事長が電話・訪問で督促しまくって３名とも完済させた。

名理事長ですね。
うちのマンションに助っ人に来てもらいたいくらい。

[668: 匿名さん]

>>667
過去の理事長は管理会社に任せっきりで自ら債権回収しようとしなかった。だから滞納が数年にわたる組合員もいた。
半年を超えるとさすが管理会社も理事長に言うが、滞納者の自己都合による支払計画書を出させるだけで強行措置はとらなかった。
そのため、最初は支払計画通り払ってるが、半年もたつと反故にされてまた滞納を始める始末。

そこで今期の理事長は「滞納撲滅宣言」をし、組合いに貼紙で通知して、滞納者の弁明は一切受け付けず、訴訟と駐車場解約を突き付けて強烈に債権回収してる。

理事長曰く「管理費滞納する組合員は区分所有建物に住む資格はない」と。

[669: 匿名さん]

滞納により駐車場強制解約した場合の区画ブロック。
それでも違法駐車する場合は警察に通報する。

[670: 匿名さん]

>>668
あなたは理事長をやられた事がありますか？
ちゃんとした管理会社に管理を委託していますか？

ちゃんとした管理会社なら毎月理事長宛に滞納者リストを送っていますよ。

[671: 匿名さん]

>>670
あなたこそ理事長やったことあるの？
滞納者リスト見て理事長が動くかどうかじゃないの？

管理会社は債権者ではない。管理業務委託契約に基づいて督促業務をしてるだけ。
当然、管理会社は督促はするし毎月滞納者リストも提出する。
だけど滞納債権回収できなくても、管理会社にとっては痛くも痒くもない。
なぜなら、組合員が滞納していても管理委託料は契約で決まっており減りはしないから。
また滞納者も債権者の代行で督促する管理会社なんて屁のカッパだよ。

だから理事長が滞納者リストに基づいて、直接滞納者を脅して払わせるのだよ。

[672: 匿名さん]

理事長からの督の促電話や訪問は効き目がある。
管理会社なら追い返しておしまい。

[673: 匿名さん]

>>671は>>668ですか？

滞納者リストを見ていれば>>668の『半年を越えるとさすがに…』のくだりになるわけがない。

[674: 匿名さん]

飯年超えてもほったらかしの理事長いるよ。自分が督促したくないから。逃げてるだけ。

[675: マンション住民さん]

住民と接するのを好まないからね。
理事長の滞納督促は、電話かけまくり、夜討ち朝駆け訪問だから。

[676: 匿名さん]

滞納督促で滞納者に遺恨を持たれたくないのだろう。
でも悪いのは滞納者だから恨むのは勝手だな。

[677: 匿名さん]

だって滞納なんて、管理会社の説明を聞くだけで終わらせるんだもの。

プライバシーとか思って触れないんだろうけど、いつもほったらかしだから、問いただしてやりましたよ。

[678: 匿名さん]

　スレ主の滞納は、どうなったのでしょうか？　お手数ですが、最初に「スレ主です。」を入れて、お教えください。

[679: 匿名さん]

　さっさと対応すればいいだけ。　未納の、１年以上の放置は無いよ。

[680: 匿名さん]

　なぜ、1年以上未納？

[681: 匿名さん]

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

[682: 匿名さん]

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

[683: 購入経験者さん]

滞納問題はどこでも頭の痛い問題ですね。

私は単なる一組合員で何の権限もなく、恥ずかしながら今まで組合に関わった事はありませんでした。
一応理事長、副理事長、会計、監事などはいるので、その人達に任しておけばいいと。

しかし、組合は正常に機能していませんでした。
それに気づいてからは総会や説明会などには出席して自分の意見は述べるようにしています。
今までのように「理事長にお任せします」ではなくYES、NOをはっきり言うようにしています。

色んな問題山積組合ですが、滞納問題もそのうちの一つです。
４１戸のうちの３戸位ですが、おそらく１年以上とかそういうレベルです。
管理会社から弁護士通じて内容証明郵便は送っているはずですが、管理会社はそれ以上の事はしません。
他の方もおっしゃっていますが、「取り立て屋」ではないので。

組合が対応するしかないのですが、理事長がしっかりしていて、滞納者が払う払わないは別として例えば月に１回は必ず訪問して督促しているなど行動を起こしてくれるような人だったらいいのですが、それもしないようであればどうしたらいいのか・・・と私も悩んでいます。

私達払っている者が未納者の分まで負担しているわけですし、特に当マンションは水道代が戸別ではなく、マンション一括で払った後、戸別に請求されるので、水道代は払わなくても止められる事はないのです。

こういった事に時効があるという事を理事長は知らないのではと思っていますのでもっとしっかり対応してくれと言うつもりでいるのですが・・・

現実はやはり何をやっても払わない人は払わないものなんでしょうか？
私も他の組合ではどのような対応をしているのか知りたいです。

[684: 匿名さん]

登記簿謄本とを取得して、支払い能力があって、支払わないのか、あるのか、を判断して下さい。
さ払い能力があって支払わない、確信犯は、めんどくさいです。支払い能力がない組合員ならば
、そのうち、競売にかかり、競落人（特定承継人）から回収できます。

[685: 購入経験者さん]

支払い能力はあります、おそらくですが。

犬を飼っていたり(ペット不可ですが)、車も所有していたり、スーパーで時々見かけても特に生活に困っている様子はありません。

やはり面倒でしょうか・・・・地道に少しづつでも払ってくれたらいいのですがね。

[686: 匿名さん]

見かけでは判断できません。登記簿謄本を取り寄せて調査が最初です。
管理会社は個人情報を持っていますが、理事会が問題にすれば小出しに
してきます。
私の経験上、滞納者の中には本当はお金持ちぶる方が結構多いです。
例えば、着物や自動車とかで見栄を張る傾向にあります。

[687: マンション管理士試験上位合格者]

滞納者の名前をエントランスの掲示板に張り出してみたらどうですか？ 騒ぎになるとは思うが・・・

[688: マンション管理士試験上位合格者]

以前は、回覧板に滞納者の名前を書いて回覧する管理組合が結構あったんですがね。
個人情報なんやらでビビッてそういう管理組合は減ってると思いますが、回収のための裁判したらどっちみちわかることですからね。別に問題ないと思うけど。

[689: 匿名さん]

滞納者の情報は組合員全員が知る権利があります。
家賃でもありませんし共同所有物の管理修繕資金の不払いです、個人情報云々ではありません。
管理組合は回覧やメールなどで居室番号、氏名、滞納額と期間など知らせて情報は共有しましょう。
訴訟に進みましたら進捗状況もこまめにお知らせしましょう。
組合掲示板などへの氏名などの貼りだしは、外部からの訪問者に簡単に見えなければ問題ありません。

既存の滞納処理を急ぎ、他の組合員にも軽はずみに滞納しないよう、抑止の意味もありです。

[690: マンション管理士試験上位合格者]

>>689
それで、お宅のマンションは滞納者の名前を回覧板に書いてるのかい？
お宅がやってるなら、嫌がらせに注意しないとね。
あほ