管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[510: 匿名さん]

御意

[511: 匿名さん]

弁護士の費用は管理費から支出すればよいのでしょ。
何で本人訴訟するのよ。
訴訟マニアの理事長？

[512: 匿名]

滞納する人間クズは作り話しが得意です。
裁判されるかとヒヤヒヤドキドキでビビりまくりで笑える。

日本中の理事長の皆さん滞納者には躊躇なくイケイケドンドンガンガンと人間クズ裁判をしてあげましょう！

[513: 匿名さん]

自分のマンションでも裁判に持ち込んだら滞納利息や裁判経費を上乗せして滞納者からガッポリと取れました。

滞納者には裁判した方が手っ取り早いのは明確です。
弁護士など不要で証拠書類や答弁書など小学生でもできる簡単な裁判でした。
※必要なのは理事長に度胸があるかないかだけの話しです。

[514: 匿名]

管理費の滞納額が過多で競売で評価が低い物件の場合、
管理組合が落札して、追い出せばよい。
後はきれいにして、賃貸に出す。
分母が減って、組合員の持ち分が増える。
悪質な滞納者が居座ることにはならない。

[515: 匿名さん]

私どものマンションでも歴代の理事長が怠慢と無能のために滞納者が後を絶ちませんでした。

たまりにたまった滞納管理費の合計は４世帯で４００万円でした。
総会を開く度に早く払うよう催促しましたが滞納者はいつも舌先三寸の開き直りのままでした。

そのため支払い期限を決め払わなければ裁判と決議しました。
口の脅しもかけましたが上の空です。
仕方なく裁判を決行しました。

当然に無視すると考え内容証明など送らず直に地方裁判所で裁判をしました。
悪質な２５０万滞納の被告人は裁判の弁論途中で裁判長や理事長に平謝りで全額支払いますと罪を認め和解と言うことで結審しました。

高慢傲慢であれだけ管理組合をバカにして無視を続けた被告人は呆気なく謝罪をし哀れで惨めな姿でした。
他の滞納者も裁判を知ってから慌てて分割に応じまして、今では滞納者は一人も出なくなくなりました。

裁判が滞納者への強烈なインパクトとなり滞納抑止力となっております。

[516: 匿名さん]

>>513
裁判やって勝訴しても債務者が雲隠れしていたら絵に描いた餅だよ。
裁判も一発目で大人しく払ってくれればいいが、そうじゃないと泥沼になるよ。
>>514
管理組合が落札するって、誰が競売申し立てするの？
落札するお金はどこから出すの？
管理組合が区分所有して賃貸に出せば課税対象になるけど？

空想は語らないでよ。

[517: 匿名さん]

シロウトの妄想ですよ、有り得ない事よくツラツラと書きますね、ほっときなさい。

[518: 匿名さん]

＞５１４と同じ様な状況でした。
競売申立は管理組合。
落札者がでないから、不動産屋に手数料を払って落札してもらいました。
多少の手数料は必要でしたが、その後管理組合が買い取りました。費用は管理費で充当
総会の決議も取り、悪質な滞納者の追い出しに成功しています。現在は、ゲストルーム兼集会室として利用しています。
年間に多少の固定資産税も支払っています。
やらないより、実行あるのみでした。

[519: 匿名さん]

全国のマンション理事長さん

悪質な滞納者を追い詰めたい、追い込みたい、滞納をなくしたいなら裁判に限ります。

勇気と正義感を持ってお荷物を撲滅しましょう。
お荷物で邪魔ですからマンションから追い出せれば御の字です。

[520: 匿名さん]

>>518
一般的な管理規約では管理費会計から不動産購入は出来ないと思うけど、特別な規約なの？
そもそも幾らか知らないけど管理費会計で不動産購入出来るほどの資金フロートがあるということはどんぶり勘定ぽいね。

[521: 匿名さん]

笑えますね、もし不良滞納が今後も５戸有るなら管理組合が買い上げる？
アホも程々に、誰の金だと思ってんのかね。　総会で議決できる自体不思議だわ。　笑

[522: 匿名さん]

で　登記どうしてんだろね？　　まぁ　嘘だから聞いても無駄か

[523: 匿名]

滞納者にはダメなものはダメ～！
悪質悪徳滞納者には悪因悪果の倍返しするぞ～！
…とハッキリと言える理事長でありたいですね！

[524: 匿名さん]

滞納者は、無い物は無い～　有るのは借金だけだ～　と、ハッキリ言うでしょうね。
対応は専門家に頼みましょうね、被害が最小で済むように頑張って下さい。

お金が無い人から、何が何でも払わせるなんて事は、総理大臣にも出来ませんから。
共同住宅なんですから仕方有りませんよ、嫌なら一戸建て住みましょうね。

[525: 匿名]

↑お金が本当にあるかないかなど裁判すれば分かります。
逃げ切れない無意味な滞納者の言い訳など不要です。
兎にも角にも誠意の欠けらもない悪質悪徳滞納者には裁判を心掛けて下さい。

裁判さえすれば悪質悪徳滞納者は一人もいなくなります！

[526: 匿名さん]

ダメなものはダメとありましたが本当にダメなのは滞納者がいるのに何も行動を起こさない管理組合の役員のことでしょうね。
能書きや舌先だけで行動しないのは役立たずな能無し理事長と決まっています。

[527: 匿名さん]

そうですか、就職して定年まで会社にしがみ付いて生きてきた世間知らずさんは
世の中正義が必ず勝つと思っちゃうんでしょうね。

好きなだけ裁判やって下さい、勝っても相手さんに資産無ければ取れませんよ。
そんなに簡単に債権回収出来るなら、専門家も苦労しませんよ、ドシロウトさん。

[528: 匿名さん]

>>525
なんで裁判をするとお金があるかないかが分かるの？
裁判所は支払いの命令しか出さないでしょ？
仮に無一文でも億万長者でも支払いの命令は変わらないよ。
なんでいい加減な事を平気で書くの？

[532: 匿名]

い～え、滞納は管理組合が対応することです、理事長だけじゃないですよ。
提訴するにも議決いりますでしょ、弁護士さん頼むにも費用が必要ですよ。
もう少し勉強してねぇ。　笑

[533: 匿名]

最低限の良心や正義を持ち合わせてないのは刑務所に入っている人間のクズばかりだから仕方ないわな！

[537: 匿名]

↑このように開き直るクズ滞納者が増えないよう、コテンコテンのコテンパンに懲らしめる前例を管理組合が作らないと滞納者にナメられ滞納はなくなりませんぜよ！

[539: 匿名]

区分所有法では、共同の利益に反する者＝滞納者を、
管理組合が追い出しても良いとなっています。
ただし、それまでの手順は踏まないと進めません。
無い（有るかも）金を出させるのではなく、追い出すのです。
競落者＝承継人から支払いを受け、後は順調に管理費が収納される。
手順を踏み、少しの努力をすれば、順調な管理組合運営ができます。
裁判の費用（請求して上乗せ）を心配するよりも専門家を探す方が難しいかも。
ルールを守れない区分所有者は区分所有権を剥奪されるべきでしょう。
追い出すのは、『今でショ！』。

[540: 匿名さん]

>519
>525仰る通りです。
容赦なくじわじわと追い詰め作戦で滞納者減らしをしてみます。
今まで滞納者は名前を出さず議事録で人数だけでした。

とりあえず次の段階は滞納者の部屋番と名前の出た議事録を掲示板とエレベーターに貼るのと全戸に配布してみます。
滞納者の反応を見て次の段階に進みます。

[541: 匿名]

ウソを言っても裁判に勝てば、裁判所命令で裁判所から会社に連絡は行くし、給料の差し押さえや銀行通帳の差し押さもできる、お金が無いと嘘は言わせないです。
滞納者の嘘っぱちや言い訳もこれまでだなザマ…

[542: 匿名]

部屋番と名前をマンション中に出す恥さらし作戦は効果てきめんかも！
またマンションから追い出せるかも♪
悪質なヤカラにはイケイケドンドンと恥さらし作戦を何でもやっちゃいましょう♪楽しみだな♪

[543: 匿名さん]

素人には出来ませんよ。

[544: 匿名]

ところで、
滞納者の号室番号と氏名を掲示板や廊下に貼り出したら、
法令に引っかかる様な気がするのですが、
如何ですか。
総会で決議されていれば大丈夫でしょうか。
昔、裁判で結論が出された話です。
詳しいことを知っている方は教えて下さい。
氏名の貼りだしは、ある一定以上の効果があります。

[545: 匿名さん]

>>544
それ、以前認められた判例有りましたよ。（他のスレでＵＲＬ貼ってましたね）
現実に実行した場合、解決よりトラブルに発展する事が多いと聞きます。
特に子どもがいる家庭には配慮が必要でしょうね。

ただの見せしめ的趣向が強く、マンション内のクウキが如何なものか…　解決には遠いでしょう。

[546: 匿名さん]

↑　
その判例、一般的なマンションでは無く、別荘地での管理費滞納者の掲示板への張り出しだよ。
日常生活でのマンションではまずいわ。　ただの嫌がらせ。

[547: 匿名さん]

滞納者じゃないけど、訴状を張り出したら損賠訴訟になって最高裁まで行ってるみたい。

[548: 匿名さん]

滞納者貼りだして名誉毀損で訴える滞納者はいないのでは？
裁判する金があるくらいなら滞納はせんだろう。

[549: 匿名さん]

貼りだされたからと管理費払うなら、初めから滞納しないわな。

金が無い人に何しようが、払ってもらえんのよ。

[550: 匿名さん]

ビラ貼りとは下品ですねえ。
粛々と法的措置をとればよいだけなのに。
管理組合総会で滞納者のかた持つ人もいないでしょうから。

[551: 匿名さん]

滞納者の情報貼りだすより先に法的手段取れとさ、朝日新聞のこんなの↓有るよ。
　　　http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.html

[552: 匿名さん]

>547
それも僅か５万円だよね。
原告と被告が、掲示物を貼ったり取ったり何回も繰り返したので
執拗すぎるということへの判決だね。
管理規約に、滞納者は名前を区分所有者に告知するという
規定があればいいと、裁判官はいっているね。
回覧板で、各区分所有者に知らせる程度で抑えておいた方がいいかも。
裁判になれば、裁判所では、実名で記載されており、誰でも自由に
みれるんだからね。
裁判所ではよくて、マンションで掲示するのはダメというのも無理があるけど。
ただ、原告も被告も不服として上告しているから、さてどうなることやら。
滞納者は、裁判する費用があったら、支払えばいいのに。

[553: 匿名さん]

単純な考え方しか出来ない方はそれで良いのでしょうね。
世の中には考え方の違う人ばかりが大勢生活してるのも理解できないんですね。
マンションとて同じ、貴方の考えが万能ではないんですよ、また正しくも有りません。

[554: 匿名]

悪質悪徳な滞納者なんですから何も気にせず懲らしめて貼り出してやりましょう。
悪質は自業自得ですから恥ずかしくてマンションから夜逃げなら超ラッキーです。

悪どい滞納者に対してですから、管理組合やマンション住民も同意してくれました。

名誉毀損で訴えるものなら訴えたら(笑)貧乏滞納者よ！
逆に管理組合から訴えられても知らないぞ。

うちのマンションで悪質滞納者の誠意が見られるまで何ヶ月も掲示板に大きな字でデカデカと貼り出したら効果ありました。
裁判するよりお手軽でした。

[555: 匿名さん]

それはそっくりあなたへお返ししますよ。

[556: 匿名さん]

>>555
もう一度、それはそっくりあなたへお返ししますよ。 笑

[557: 匿名]

なんか威勢の良い作り話はよして欲しいですね、見え透いちゃって、気が萎えますわ。
マンション名も匿名ですから言い放題ですね。

[558: 匿名さん]

うちのマンションは掲示板に貼り出さなくても、滞納者は毎回に議事録に名前と滞納額を乗せてますから、誰が滞納者や滞納常習犯かはマンション住民の全てが知っています。

毎回に乗るようだと村八分になっても自分の責任ですから仕方ありません。
滞納するようなのは挨拶もしないしゴミの分別もしないから邪魔者扱いです。

[565: 匿名さん]

こんなのどうですか、取り立て方法。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200509170124.html

[566: 匿名さん]

悪質滞納者とは３ヶ月以上の滞納です。

水道も電気もガスも２ヶ月滞納したら即刻に止まりますから、滞納者には駐車場禁止、共有部の使用禁止、ベランダ禁止、エレベーター使用禁止をしても正当なやり方ですよ。

生ぬるいと感じるけど掲示板やエレベーターに張り出しも何ら問題ないです。
しかし張り出されたら恥ずかしくてすぐに払うか出て行くしかないかも。
それでも払わないなら裁判でも良いでしょう。
それで決まり、、、

[567: 匿名さん]

あまり当てには成りませんが、マンション管理センターの解説です。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

[568: 匿名さん]

>>556
それでも払ってくれないから議論してるのではないのですか。
そんな基本的な事で解決（(滞納解消）出来るなら何も問題有りません。

今までも不景気になるたびに多く発生する管理組合としての問題です。
無いとこから少しでも回収する事くらいしか出来ませんよ。

[569: 匿名さん]

そうですね、電気や水道が止まるのを考えますと、いかに管理組合の滞納者対策は甘過ぎと実感します。
甘やかすから払わないのです。
総会で厳罰化をするしか払わせる方法はないかも知れません。
最後の手段は簡易裁判所行きです。

[570: 匿名さん]

いくら厳しく取り立てても、判決もらっても、支払い命令出ても、競売請求しても。
負債ばかりで資産の無い所からは取れません。　支払い命令後また十年で請求権も時効成立。

専門家にお願いするしか有りませんよ。

[571: 匿名さん]

>570
資産はマンションがあるでしょう。
給料の差し押さえもできますよ。
もし、銀行の支払いをストップしたら、銀行はどうします？
苦しいからといって、支払いを待ってくれますか？

[572: 匿名さん]

>570
ところで取り立ての専門家とは、８９３・それとも弁護士？司法書士？

[573: 匿名さん]

支払い能力がなければ、弁護士でも取れないでしょう。
弁護士は回収まではしてくれませんよ。

[574: 匿名]

本当にお金がないなら自己破産するよう勧めます。
自己破産すれば自然と競売物件になりますからね。
競売の落札者から全額もらえます。
間違いない方法です。

理事長や役員で強く自己破産を勧めて下さい！

[575: 匿名]

やはり極めつけはマンション掲示板に張り出しは効果的です。
しかし誠意がなく開き直りの超悪質に限ります。

[576: 匿名さん]

主は理事長と役員が代わる代わる取り立てします。
うちでは執拗な取り立てをして自己破産した方もいました。

[577: 匿名さん]

　今年から理事長やってるけど、３６カ月・６０万ほど滞納してる不在区分所有者に、今年から毎月郵便＆電話で督促してる。

　親が死んで息子が相続した物件なんだけど、滞納をはじめたぐらいから、家賃収入に頼りきった生活になってるらしく、払わなかったり、５千円だったり、２万円だったりと、余裕があれば払うって感じ。
　この半年で１０万円近く払わせた。けど、督促経費と、１４．８％の遅延損害金から先に充当させているので、元本が一切減らずに増え続ける（笑）
　請求書に、督促経費として内容証明郵便代から、裁判所の印紙代、８０円切手に至るまで全部書いてあるし、プレッシャーだと思う。
　ローンは親の団信保険でチャラになってると登記簿で確認済み、いざとなれば競売で回収できるし、遅延損害金充当分は、管理費の雑収入になるので、非常に利率の良くて安全性が超高い、定期預金のようなものと、督促作業を楽しんでる。

[578: 匿名さん]

>１４．８％の遅延損害金

サラ金なみの利率なんですね。

[579: 匿名さん]

年間でしょう。
国の延滞税は、年間14.6%だから妥当な利息でしょう。

[581: 匿名さん]

無い物は取れません、該当マンションに抵当権付いてるなら
先取特権は無能、滞納管理費分までは回って来ませんよ。

運良く競売でも成立したら、新しい区分所有者に払ってもらえば良い事。
それにはそれなりの優良物件で無ければ無理だろね。

普通は滞納管理費分は放棄して、やっと競落される事が多いからね、ボロマンは特に。

給料の差し押さえも限度が有るし、当然先客いるでしょ、管理費滞納するくらいだから。

裁判所も弁護士もお金までは回収してくれませんよ。　（爆笑～

[585: 匿名]

早めに手を打っていれば余計な苦労はしなくて済むものを…
滞納する人がルーズなのは確かだが、それを許した管理組合もかなりルーズですよ。

[586: 匿名さん]

一部の方が滞納すると解るように、マンションは共同で維持している大きな家です。
自己中な考え方の住人がいますと滞納に限らず、様々な問題が起きますね。

しかしながら現実は変えられず、法律に従い坦々と対処するしか手立ては無いでしょう。
感情面だけでの住民同士の争いは、さらに不動産価値まで下げる事になるでしょうね。

[587: 匿名さん]

掲示板まで貼り出されるのは、あなた方不良家族には参りましたから、マンションから出て行って頂きたい！と言う管理組合の強いメッセージでしょうね。

そういう意味では第一段階としてマンションの掲示板やエレベーター内に名前と号室を貼り出すのは効果あるでしょう。
家族がいれば尚更に効果てきめんです。

[588: 匿名さん]

だがな。
管理費を滞納するような輩はな。
非常識てか基地害に近い奴が結構な数いるんだよ。
こんなビラを貼ったのはどいつだ！とそいつらが逆恨みして・・・
怖いことにならないかい？

[589: 匿名]

組合員以外の人間が見る可能性がある場所に滞納の個人情報を掲示するのは問題があると思う。

[590: 匿名さん]

ビラ貼るとか、子どもみたいに物事余り簡単に考えない方が良いよ、
そんな事で滞納金回収できるなら苦労しないでしょ、やってみたら？

前レスの貼りつけ記事、↓　単純にはいかないよ。　
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.html

[591: 匿名さん]

いや、掲示板に名前と部屋番号を掲載すると、すぐ
反応はあるよ。
誰しも、滞納するぐらいお金に困っているんだとは思われたくないしね。
それに、子供がいれば、親子会とかで付き合いもあるし。
子供も嫌な思いをするからね。
温情主義でいくか、決まりは決まりとして守ってもらうかだね。
銀行は、厳しいからね。

[592: 匿名さん]

このビラを貼ったのは誰々です、と最後に書いといて下さいね。
責任者はこの人ですとね。

[593: 匿名さん]

>592
当然管理組合、理事会となるでしょう。
滞納者にもいろいろな事情があって、支払いができない
こともあるでしょう。
しかし、それをいつまでもほっておくことはできないでしょう。
何ヶ月なら滞納は許されるのですか？
払えるようになるまで待ちますか？

[594: 匿名さん]

でも張り紙はしないよ。自分がされたときのことを考えてみろ。

[595: 匿名さん]

>592
温情が却って傷口を大きくすることもありますからね。
今だったら、マンションを売れば何とかなるかもしれないけど、
傷口が大きくなれば、売却しても立ち直れないこともありますから。
大体、現在滞納金が払えないのに、将来は払える可能性はあるんですか？
滞納者は、もうマンションで生活するレベルではないのでは？
滞納をせざるをえなくなった原因は必ずありますからね。

[596: 匿名]

貼り紙して晒し者にするのはやめた方がいい。
本人が同意すれば別だが。
逆に言えば滞納○ヶ月した場合掲示する事を規約に定めておけばいい。

[597: 匿名さん]

先に規約どうりに坦々と法的手段取るのが常識ですよ。
各家庭の経済的な理由でしょうから、嫌がらせで払うのなら払ってますよ。

張り紙しろと言われる方は、それで払ってもらえると思っていますか？
それでも払ってくれない時は如何しますか？　　法的手段も取った後ですよ。

ピーピー言うのは簡単ですね。

[598: 匿名]

銀行へのローンの支払いは、動産を取得した対価の支払。
管理費等は、住むための税金と同様に考えられる。
その管理費等を支払わないのであるから、出て行けばよい。
５９条で競売に掛けると言うのは、追い出すことなのです。
失業中の方ならば、役員も納得できるそれなりの言い訳がある。
収入が有り、ローンも支払っているにも拘わらず滞納しているのは、
別に理由が存在する場合もあるが、どこかで言葉になっているはずだ。
（理事長が替わった途端に２年近くの滞納を全額支払った方も居た。）

払う意志がない単純な滞納者は、追い出すに限る。

[614: 入居済み住民さん]

こんな会社があることご存じですか？口座振替システムの会社を通して集金された方が安心で、安くていいのでは？
例えば、ＮＳＳ日本システム収納株式会社・アプラス集金代行サービス・さくらケーシエス（三井住友系）ほかあり、
自分達や管理会社に任せる時代ではないのでは？経理は「奉行」からシステムを作れば入出金管理・毎月の収支・決算等出来ますよ。ご検討を。

[615: 匿名さん]

口座振替しない人に滞納が多い。

[616: 匿名さん]

口座振替にしても滞納はなくなりませんが。

[617: 匿名]

地道に日参するのがいいと思うよ。
毎日毎日支払い請求に行けば、当然他の住民の目撃する事になり掲示するのと変わらない効果がある。
なんにせよ一度滞納が膨らんでしまったら、それなりにこっちも汗をかかなきゃ回収出来ないと心得よ。

[618: 元理事長]

総会に滞納者を呼び住民みんなで説教をしても一向に埒が明かないので、理事長が内容証明を送りましたら、相当にビビったみたいで滞納者が、その日のうちにすっ飛んで来ました。

理事長のところに手土産を持って謝罪に来ましたが、土産も謝罪も不要だから管理費を即座に払って下さい！と告げました。

それから払うかどうか様子を見て、まだ払わないので告訴に踏み切りました。
結果、払ってくれましたから告訴は固いと確信しました。

[619: 匿名さん]

作り話は聞き飽きました。
寝ぼけてますか？
おじいちゃん。

[620: 匿名]

>>618
参考にしたいので内容証明の文面を教えて下さいまし。

[621: 匿名さん]

>620さん
内容証明郵便の書き方については、「内容証明郵便」で
検索すれば、記入例とかもあるので、簡単に作成できますよ。

[622: 匿名さん]

滞納に対する予防と、少額訴訟、支払い督促のやりかた、
裁判所から支払い命令がでたのに、支払ってもらえない場合の
対応策等をまとめてここに書き込むかな。
給料や家賃の差し押さえ等までについては、全て弁護士は不要だよ。
誰でも簡単にできることだからね。
費用も、5,000円もあれば十分だし。

[623: 匿名さん]

給料の差し押さえが素人に出来るわけないだろうが。
正確な勤務先や給料額が分からずにどうやって差し押さえるんだ？

[624: 匿名さん]

給与の差し押さえはどうするの？

[626: 匿名さん]

会社休んでマンションの訴訟関係の仕事出来るの？
しょっちゅう休んでるとリストラされるよ！

[628: 匿名さん]

お爺さんはもう寝る時間だぞ。

[629: 匿名さん]

給料の差し押さえをするときは、裁判所が十分
検討してその額を決めてるよ。

[630: 匿名さん]

給料差押されたら人事部にマークされて会社にいられなくなるだろう。
「あそこの会社の社員は管理費滞納するような人間を雇ってる」と社評を損ねる。
そんな社員を会社は雇わないと思う。

[631: 匿名さん]

滞納しているぐらいで、会社は首にはできんだろう。

[632: 匿名さん]

給料の差し押さえがあっても、公表はしないからね。

[633: 匿名さん]

個人情報保護法違反になるからね。

[634: 匿名さん]

滞納対策としては、まず規約を作成することからやらなければなりません。
遅延損害金、訴訟費用の負担、駐車場の契約破棄等を。
そして、滞納者については、理事会で管理会社に報告をさせ、催促状況を
把握する。
ある程度の時が経過したら、内容証明郵便の活用をしていく。
６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払い督促の手続きをとる。

[635: 匿名さん]

滞納者リストは理事長宛に届くはずだが。
まっとうな管理会社なら理事会で公表はしない。
理事長には渡すので、あとはそれをどう活用するかは理事長判断。

[636: 匿名さん]

差押ぐらいで会社は首にはならないだろうけど
請求債権目録を見れば、
マンションの管理費滞納であることは一目瞭然。
差押命令の正本は、会社の代表者宛だから
会社の評価にはプラスには鳴らないだろうね。

給与の差押自体はそれほど難しくないけど
（図書館で民事執行関係の書式集を借りれば良い）
やっかいなのが「どこの従業員なのか」を確認すること。

昔と違って、最近は子会社はおろか派遣とか当たり前だから
ある会社の営業所などに毎日通っていても、
その会社に直接雇用されている従業員かどうかがわからない。

[637: 匿名さん]

そうなんだよね、給料の差し押さえや預金の差し押さえをするには、
自分で調べて提出しなければ、裁判所はしてくれないということ。

[638: 匿名さん]

滞納金の催促は、同じ住民だからやりにくいんだよね。
てもシビアにならないといけないよ。
だって理事なんでしょう。

[639: 匿名さん]

マンションがある限り、滞納問題は必ず出てきます。
現状は問題なくても、将来的には、リストラにあったり、会社が倒産したり、
病気になったり、離婚したり、何が起こるかわかりませんから。
それは、マンションのグレードには関係ありません。

[640: 匿名さん]

それはそうだろうね。

[641: 匿名さん]

だから、滞納金に対する細則をしっかり決めておき、
誰が理事長になっても、基本が変わらないようにしておくべなんです。

[642: マンンション管理セミナー代表]

可なりひどい滞納者ですね。法律はこんな人には甘くないです。先ず、「マンション管理士」や「弁護士」に相談する方向で、「管理組合役員」が中心になって、滞納者とのやり取りを書面にして、まとめておきます。録音があればそれも準備しておきます。「書面」にまとめることが非常に重要です。困っている組合のために、立ち上がって「小グループ」の「見直し委員会」を立ち上げました。「無料」でやっております。「個人情報」については気にすることはありません！連絡先を教えて下さい。

[643: 匿名さん]

滞納者を理事会で公表しないとはね。
それぐらいは、個人情報義務違反にはならないよ。

[644: 匿名さん]

滞納者については、理事会の時に、監理会社に報告させればいいんだよ。
そして、理事会でどうするかを検討していくべきだよ。

[645: 匿名さん]

滞納は、同じ住民だから、催促しにくいよね。
だから、先延ばしになる傾向があるんだね。

[646: 匿名]

>>649
理事が役割として
『滞納回収担当』
とでもなっていれば知る必要があるが、単なる理事は滞納者の個人情報を知る必要がない。
逆に知ってどうすんのよ？

[647: 匿名さん]

649ってまだ書き込まれてないよ。
理事が滞納者をしらなければ、一体誰が知るんだよ。

[648: 匿名さん]

>646
当然催促するんだよ。
当たり前だろう。
それが理事の役割でもあるよ。

[649: 匿名さん]

滞納する者は、個人情報を唱えるんだね。
自分たちのお金をはらわない者がいたら、誰だか知る権利は
当然あるだろうよ。

[650: 匿名さん]

理事会では、毎回管理会社が資料を配っているよ。
部屋番号と名前、それに滞納額を。

[651: 匿名さん]

理事もしくは、区分所有者は、滞納状況を把握する権利がある。

[652: ずっと前理事長]

総会の予算案では、滞納を認めるような予算案を作ることはないはずです。
その予算案が認められれば、それを執行するのは理事会の業務です。
それを元にすると、理事が滞納者の氏名を知り、支払いを督促するのは当然のことです。
滞納金を徴収するのは管理組合の業務です。
決して管理会社の業務ではありません。
管理会社はその代行業務を行うのが仕事です。
管理費には、弱いとは言いながら先取り特権が認められているのは、
組合内では税金の次に優位な扱いを受けているからです。

[653: 匿名さん]

督促をする為には当然誰がいくら滞納しているか知る必要があります。
理事全員が知るなら理事全員が督促活動に携わる事が前提になります。

[654: 匿名さん]

>653
それはないでしょう。
滞納金は、区分所有者全員に影響がでるものです。
それを、しらされないなんて、どう考えてもおかしいですよ。
会報で、部屋番号と滞納額ぐらいは報じてもいいぐらいです。

[655: 匿名さん]

滞納は厳しく取り立てる。管理費徴収に不公平があってはならない。

[656: 匿名さん]

理事長が動くかどうかでしょう。

[657: 匿名さん]

「滞納者は色々金銭的事情があるのだから、あまり厳しく取り立てるのはどうか？」
と理事会で発言した理事がいた。
すると理事長が「お前は理事不適格者だ、即辞表出せ！」と怒鳴りつけた。
それ以来、その理事は理事会に出てこなくなった。辞表で出ていない。

[658: 匿名さん]

>>657
理事の滞納を許容する発言は禁句だろう。
毎月規約通り払ってる組合員をなんと心得ているのか？
理事不適格者の烙印を押されてもやむを得ない。

[659: 匿名さん]

>>657
その状況だと滞納者がいるようですが、事態打開に理事長が何をしてきたかが問題にされるべきです。理事長が理事会で怒鳴っても滞納金が減るわけではありません。

[660: 匿名さん]

>>659
訴訟と駐車場強制解約を３名に対して理事会決議をとり、
理事長が電話・訪問で督促しまくって３名とも完済させた。

[661: 匿名さん]

さすが理事長、取り立て屋だね。

[662: 匿名さん]

そのくらいやらなければ滞納者は減らないよ。

[663: 匿名さん]

理事会で滞納者に関する審議してても、
「管理会社はたるんどる！」と発言するアホ理事がいる。
すると理事長が「滞納管理費の債権者は一体誰だと思ってるのか？」
と理事に窘められてる。
この理事は自分が債権者であることを知らないアホであった。

[664: 匿名さん]

理事に窘められてる→理事が窘められてる

[665: 匿名さん]

少なくとも3ヶ月経過後は、理事が管理会社に代わって
催促していかなければなりませんよ。

[666: 匿名さん]

うちは２ヶ月で理事長が督促を開始する。

[667: 匿名さん]

>理事長が電話・訪問で督促しまくって３名とも完済させた。

名理事長ですね。
うちのマンションに助っ人に来てもらいたいくらい。

[668: 匿名さん]

>>667
過去の理事長は管理会社に任せっきりで自ら債権回収しようとしなかった。だから滞納が数年にわたる組合員もいた。
半年を超えるとさすが管理会社も理事長に言うが、滞納者の自己都合による支払計画書を出させるだけで強行措置はとらなかった。
そのため、最初は支払計画通り払ってるが、半年もたつと反故にされてまた滞納を始める始末。

そこで今期の理事長は「滞納撲滅宣言」をし、組合いに貼紙で通知して、滞納者の弁明は一切受け付けず、訴訟と駐車場解約を突き付けて強烈に債権回収してる。

理事長曰く「管理費滞納する組合員は区分所有建物に住む資格はない」と。

[669: 匿名さん]

滞納により駐車場強制解約した場合の区画ブロック。
それでも違法駐車する場合は警察に通報する。

[670: 匿名さん]

>>668
あなたは理事長をやられた事がありますか？
ちゃんとした管理会社に管理を委託していますか？

ちゃんとした管理会社なら毎月理事長宛に滞納者リストを送っていますよ。

[671: 匿名さん]

>>670
あなたこそ理事長やったことあるの？
滞納者リスト見て理事長が動くかどうかじゃないの？

管理会社は債権者ではない。管理業務委託契約に基づいて督促業務をしてるだけ。
当然、管理会社は督促はするし毎月滞納者リストも提出する。
だけど滞納債権回収できなくても、管理会社にとっては痛くも痒くもない。
なぜなら、組合員が滞納していても管理委託料は契約で決まっており減りはしないから。
また滞納者も債権者の代行で督促する管理会社なんて屁のカッパだよ。

だから理事長が滞納者リストに基づいて、直接滞納者を脅して払わせるのだよ。

[672: 匿名さん]

理事長からの督の促電話や訪問は効き目がある。
管理会社なら追い返しておしまい。

[673: 匿名さん]

>>671は>>668ですか？

滞納者リストを見ていれば>>668の『半年を越えるとさすがに…』のくだりになるわけがない。

[674: 匿名さん]

飯年超えてもほったらかしの理事長いるよ。自分が督促したくないから。逃げてるだけ。

[675: マンション住民さん]

住民と接するのを好まないからね。
理事長の滞納督促は、電話かけまくり、夜討ち朝駆け訪問だから。

[676: 匿名さん]

滞納督促で滞納者に遺恨を持たれたくないのだろう。
でも悪いのは滞納者だから恨むのは勝手だな。

[677: 匿名さん]

だって滞納なんて、管理会社の説明を聞くだけで終わらせるんだもの。

プライバシーとか思って触れないんだろうけど、いつもほったらかしだから、問いただしてやりましたよ。

[678: 匿名さん]

　スレ主の滞納は、どうなったのでしょうか？　お手数ですが、最初に「スレ主です。」を入れて、お教えください。

[679: 匿名さん]

　さっさと対応すればいいだけ。　未納の、１年以上の放置は無いよ。

[680: 匿名さん]

　なぜ、1年以上未納？

[681: 匿名さん]

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

[682: 匿名さん]

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

[683: 購入経験者さん]

滞納問題はどこでも頭の痛い問題ですね。

私は単なる一組合員で何の権限もなく、恥ずかしながら今まで組合に関わった事はありませんでした。
一応理事長、副理事長、会計、監事などはいるので、その人達に任しておけばいいと。

しかし、組合は正常に機能していませんでした。
それに気づいてからは総会や説明会などには出席して自分の意見は述べるようにしています。
今までのように「理事長にお任せします」ではなくYES、NOをはっきり言うようにしています。

色んな問題山積組合ですが、滞納問題もそのうちの一つです。
４１戸のうちの３戸位ですが、おそらく１年以上とかそういうレベルです。
管理会社から弁護士通じて内容証明郵便は送っているはずですが、管理会社はそれ以上の事はしません。
他の方もおっしゃっていますが、「取り立て屋」ではないので。

組合が対応するしかないのですが、理事長がしっかりしていて、滞納者が払う払わないは別として例えば月に１回は必ず訪問して督促しているなど行動を起こしてくれるような人だったらいいのですが、それもしないようであればどうしたらいいのか・・・と私も悩んでいます。

私達払っている者が未納者の分まで負担しているわけですし、特に当マンションは水道代が戸別ではなく、マンション一括で払った後、戸別に請求されるので、水道代は払わなくても止められる事はないのです。

こういった事に時効があるという事を理事長は知らないのではと思っていますのでもっとしっかり対応してくれと言うつもりでいるのですが・・・

現実はやはり何をやっても払わない人は払わないものなんでしょうか？
私も他の組合ではどのような対応をしているのか知りたいです。

[684: 匿名さん]

登記簿謄本とを取得して、支払い能力があって、支払わないのか、あるのか、を判断して下さい。
さ払い能力があって支払わない、確信犯は、めんどくさいです。支払い能力がない組合員ならば
、そのうち、競売にかかり、競落人（特定承継人）から回収できます。

[685: 購入経験者さん]

支払い能力はあります、おそらくですが。

犬を飼っていたり(ペット不可ですが)、車も所有していたり、スーパーで時々見かけても特に生活に困っている様子はありません。

やはり面倒でしょうか・・・・地道に少しづつでも払ってくれたらいいのですがね。

[686: 匿名さん]

見かけでは判断できません。登記簿謄本を取り寄せて調査が最初です。
管理会社は個人情報を持っていますが、理事会が問題にすれば小出しに
してきます。
私の経験上、滞納者の中には本当はお金持ちぶる方が結構多いです。
例えば、着物や自動車とかで見栄を張る傾向にあります。

[687: マンション管理士試験上位合格者]

滞納者の名前をエントランスの掲示板に張り出してみたらどうですか？ 騒ぎになるとは思うが・・・

[688: マンション管理士試験上位合格者]

以前は、回覧板に滞納者の名前を書いて回覧する管理組合が結構あったんですがね。
個人情報なんやらでビビッてそういう管理組合は減ってると思いますが、回収のための裁判したらどっちみちわかることですからね。別に問題ないと思うけど。

[689: 匿名さん]

滞納者の情報は組合員全員が知る権利があります。
家賃でもありませんし共同所有物の管理修繕資金の不払いです、個人情報云々ではありません。
管理組合は回覧やメールなどで居室番号、氏名、滞納額と期間など知らせて情報は共有しましょう。
訴訟に進みましたら進捗状況もこまめにお知らせしましょう。
組合掲示板などへの氏名などの貼りだしは、外部からの訪問者に簡単に見えなければ問題ありません。

既存の滞納処理を急ぎ、他の組合員にも軽はずみに滞納しないよう、抑止の意味もありです。

[690: マンション管理士試験上位合格者]

>>689
それで、お宅のマンションは滞納者の名前を回覧板に書いてるのかい？
お宅がやってるなら、嫌がらせに注意しないとね。
あほ

[691: マンション管理士試験上位合格者]

マンション内で注意しないといけないのは、逆恨みとか、嫌がらせのテロなんだよね。
理事長が何に対してビビるのか分かっていない。
689は初学者だね。座学だけでマンション管理を語るのは無理なんだよ。
あほ

[692: 匿名さん]

690、691は知識皆無のようですから参考にはなりません
読まれる方は鵜呑みにしないようご注意下さい
他のスレでも間違った情報を書きまくり非難を受け誰も信用しておりません
投稿モラルも最低で暴言イヤミ投稿しか書けないようです
相手にしないようご注意下さい

[695: 匿名さん]

[NO.693～本レスまで他の利用者様に対する暴言や中傷のため、及び削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[696: 購入経験者さん]

うちのマンションでは総会の案内が来た時に「議案」として滞納問題が取り上げられていて、その時には滞納が何件、総額いくらという形ですが、総会終了後の結果報告としては滞納者リストとして滞納者何号室〇〇と、部屋番号と名前は公表されています。

これは私達は知る権利があると思うので公表してもらわないと。
ただ、総会結果報告って皆さん目を通してるのか？と疑問に思います。
私も昔はちゃんと見てなかったし、特に無関心というか「任せておけばいい」みたいな安易な考えでした。

滞納者自身は公表されても全く気にしてない、というか総会結果報告見てないから公表されてるって事を知らないのでは？と思います。

通常は回覧やメールで情報共有ですか？

[697: 匿名さん]

滞納は三ヶ月過ぎたら自動的に少額訴訟などに移行する規約作りましょう。

[698: 匿名さん]

うちでは毎月の理事会の議事録はその都度全戸に回覧されます。
閲覧請求無用です。滞納中の氏名や額なども書かれています、当り前です。
理事の出席率まで書かれてます、これ別に要らないけど。

[699: 匿名さん]

管理費払えないような人がマンション買っては駄目だめ

[700: 匿名さん]

滞納者は写真付きで掲示すればいい
組合員だけ見るなら問題ない
抑止効果あるかもよ

[701: 匿名さん]

　完全自主管理の会計担当理事の経験から、滞納者には、何らかの理由があり未納になります。
　未納が発生する前に、対策と現状把握をすると相当未納は減ります。　理由のわからない、あるいは払えるのに払わない悪質な未納者は、さっさと訴訟提起等して、出て行ってもらいましょう。
　そのほうが、マンションのためになります。

[702: 匿名さん]

管理費等を払わない人、公共料金等を払わない人、世の中にいっぱい存在しています。現状、訴訟が一番でしょう！特に、存在が特定できていますから（また、管理会社には、その使命は、ありませんので！)

余談ですが、送電停止すると、電気代をすぐ払います。(滞納者は、また滞納しますが)

理屈的に、マンションの各家庭にいっている幹線ケーブルは、管理組合のものです。電力自由化でいう託送料が無料で各家庭に提供されています。
これ(幹線ケーブル)を管理組合で使わせないように電力会社と相談し、送電停止に追い込む。

[703: 匿名さん]

　幹線ケーブルを遮断するとマンション全体が停電しますから、各戸メーターの二次側で遮断しないと。
　幹線なら、最低でも６，６００Ｖだから、助からないよ。

[704: 匿名さん]

　各戸電気メーター一次側は、２００Ｖで充電部だから切断には不向き。　二次側なら、絶縁グローブをしてねじを外し、電線を外せばそれなりに安全。　接続するときも、防護措置をしないと２００Ｖでも危険。　気を付けてね。　本来は、電線の脱着には資格がいるよ。　素人でもできるけど、やると違法、さらに危険。

[705: 匿名さん]

滞納者相手に命懸けでんな

話それすぎだし

[706: 通りがかりさん]

>>704 匿名さん

危険ですが、法律的には、資格(電気工事士)は、不要です。実質的には、電力会社は、有資格者に発注しますが、、

世の中には、グレーなものは、いっぱいあります。
何かを変える(改正)、何かできないかの前向きな意見が、なかなか見えないスレですね！

リスク(できるわけがない。ほとんど批判的)列挙し、潰しにかかり、、、

[707: 匿名さん]

滞納の対応処理は、区分所有法の59条に進む段取りで、各種訴訟等やれることはやるだけ。


他に何か？　ウルトラCなんてありませんが。

[708: 匿名さん]

滞納者のペナルティーはライフラインカットはまずいな。
電気カットも当事者に損害が出れば損害賠償される。
一括受電方式で配電についての約款でもあるなら別だが。
約款で電気料金滞納期間で電気止めるならいいけど。それ以外の理由ではどうよ。
施設や設備の使用禁止からだよね、駐車場の契約解除あたりからがよさそう。

[709: 名無しさん]

よく調べておかないとなぁ…。