管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[510: 匿名さん]

御意

[511: 匿名さん]

弁護士の費用は管理費から支出すればよいのでしょ。
何で本人訴訟するのよ。
訴訟マニアの理事長？

[512: 匿名]

滞納する人間クズは作り話しが得意です。
裁判されるかとヒヤヒヤドキドキでビビりまくりで笑える。

日本中の理事長の皆さん滞納者には躊躇なくイケイケドンドンガンガンと人間クズ裁判をしてあげましょう！

[513: 匿名さん]

自分のマンションでも裁判に持ち込んだら滞納利息や裁判経費を上乗せして滞納者からガッポリと取れました。

滞納者には裁判した方が手っ取り早いのは明確です。
弁護士など不要で証拠書類や答弁書など小学生でもできる簡単な裁判でした。
※必要なのは理事長に度胸があるかないかだけの話しです。

[514: 匿名]

管理費の滞納額が過多で競売で評価が低い物件の場合、
管理組合が落札して、追い出せばよい。
後はきれいにして、賃貸に出す。
分母が減って、組合員の持ち分が増える。
悪質な滞納者が居座ることにはならない。

[515: 匿名さん]

私どものマンションでも歴代の理事長が怠慢と無能のために滞納者が後を絶ちませんでした。

たまりにたまった滞納管理費の合計は４世帯で４００万円でした。
総会を開く度に早く払うよう催促しましたが滞納者はいつも舌先三寸の開き直りのままでした。

そのため支払い期限を決め払わなければ裁判と決議しました。
口の脅しもかけましたが上の空です。
仕方なく裁判を決行しました。

当然に無視すると考え内容証明など送らず直に地方裁判所で裁判をしました。
悪質な２５０万滞納の被告人は裁判の弁論途中で裁判長や理事長に平謝りで全額支払いますと罪を認め和解と言うことで結審しました。

高慢傲慢であれだけ管理組合をバカにして無視を続けた被告人は呆気なく謝罪をし哀れで惨めな姿でした。
他の滞納者も裁判を知ってから慌てて分割に応じまして、今では滞納者は一人も出なくなくなりました。

裁判が滞納者への強烈なインパクトとなり滞納抑止力となっております。

[516: 匿名さん]

>>513
裁判やって勝訴しても債務者が雲隠れしていたら絵に描いた餅だよ。
裁判も一発目で大人しく払ってくれればいいが、そうじゃないと泥沼になるよ。
>>514
管理組合が落札するって、誰が競売申し立てするの？
落札するお金はどこから出すの？
管理組合が区分所有して賃貸に出せば課税対象になるけど？

空想は語らないでよ。

[517: 匿名さん]

シロウトの妄想ですよ、有り得ない事よくツラツラと書きますね、ほっときなさい。

[518: 匿名さん]

＞５１４と同じ様な状況でした。
競売申立は管理組合。
落札者がでないから、不動産屋に手数料を払って落札してもらいました。
多少の手数料は必要でしたが、その後管理組合が買い取りました。費用は管理費で充当
総会の決議も取り、悪質な滞納者の追い出しに成功しています。現在は、ゲストルーム兼集会室として利用しています。
年間に多少の固定資産税も支払っています。
やらないより、実行あるのみでした。

[519: 匿名さん]

全国のマンション理事長さん

悪質な滞納者を追い詰めたい、追い込みたい、滞納をなくしたいなら裁判に限ります。

勇気と正義感を持ってお荷物を撲滅しましょう。
お荷物で邪魔ですからマンションから追い出せれば御の字です。

[520: 匿名さん]

>>518
一般的な管理規約では管理費会計から不動産購入は出来ないと思うけど、特別な規約なの？
そもそも幾らか知らないけど管理費会計で不動産購入出来るほどの資金フロートがあるということはどんぶり勘定ぽいね。

[521: 匿名さん]

笑えますね、もし不良滞納が今後も５戸有るなら管理組合が買い上げる？
アホも程々に、誰の金だと思ってんのかね。　総会で議決できる自体不思議だわ。　笑

[522: 匿名さん]

で　登記どうしてんだろね？　　まぁ　嘘だから聞いても無駄か

[523: 匿名]

滞納者にはダメなものはダメ～！
悪質悪徳滞納者には悪因悪果の倍返しするぞ～！
…とハッキリと言える理事長でありたいですね！

[524: 匿名さん]

滞納者は、無い物は無い～　有るのは借金だけだ～　と、ハッキリ言うでしょうね。
対応は専門家に頼みましょうね、被害が最小で済むように頑張って下さい。

お金が無い人から、何が何でも払わせるなんて事は、総理大臣にも出来ませんから。
共同住宅なんですから仕方有りませんよ、嫌なら一戸建て住みましょうね。

[525: 匿名]

↑お金が本当にあるかないかなど裁判すれば分かります。
逃げ切れない無意味な滞納者の言い訳など不要です。
兎にも角にも誠意の欠けらもない悪質悪徳滞納者には裁判を心掛けて下さい。

裁判さえすれば悪質悪徳滞納者は一人もいなくなります！

[526: 匿名さん]

ダメなものはダメとありましたが本当にダメなのは滞納者がいるのに何も行動を起こさない管理組合の役員のことでしょうね。
能書きや舌先だけで行動しないのは役立たずな能無し理事長と決まっています。

[527: 匿名さん]

そうですか、就職して定年まで会社にしがみ付いて生きてきた世間知らずさんは
世の中正義が必ず勝つと思っちゃうんでしょうね。

好きなだけ裁判やって下さい、勝っても相手さんに資産無ければ取れませんよ。
そんなに簡単に債権回収出来るなら、専門家も苦労しませんよ、ドシロウトさん。

[528: 匿名さん]

>>525
なんで裁判をするとお金があるかないかが分かるの？
裁判所は支払いの命令しか出さないでしょ？
仮に無一文でも億万長者でも支払いの命令は変わらないよ。
なんでいい加減な事を平気で書くの？

[532: 匿名]

い～え、滞納は管理組合が対応することです、理事長だけじゃないですよ。
提訴するにも議決いりますでしょ、弁護士さん頼むにも費用が必要ですよ。
もう少し勉強してねぇ。　笑

[533: 匿名]

最低限の良心や正義を持ち合わせてないのは刑務所に入っている人間のクズばかりだから仕方ないわな！

[537: 匿名]

↑このように開き直るクズ滞納者が増えないよう、コテンコテンのコテンパンに懲らしめる前例を管理組合が作らないと滞納者にナメられ滞納はなくなりませんぜよ！

[539: 匿名]

区分所有法では、共同の利益に反する者＝滞納者を、
管理組合が追い出しても良いとなっています。
ただし、それまでの手順は踏まないと進めません。
無い（有るかも）金を出させるのではなく、追い出すのです。
競落者＝承継人から支払いを受け、後は順調に管理費が収納される。
手順を踏み、少しの努力をすれば、順調な管理組合運営ができます。
裁判の費用（請求して上乗せ）を心配するよりも専門家を探す方が難しいかも。
ルールを守れない区分所有者は区分所有権を剥奪されるべきでしょう。
追い出すのは、『今でショ！』。

[540: 匿名さん]

>519
>525仰る通りです。
容赦なくじわじわと追い詰め作戦で滞納者減らしをしてみます。
今まで滞納者は名前を出さず議事録で人数だけでした。

とりあえず次の段階は滞納者の部屋番と名前の出た議事録を掲示板とエレベーターに貼るのと全戸に配布してみます。
滞納者の反応を見て次の段階に進みます。

[541: 匿名]

ウソを言っても裁判に勝てば、裁判所命令で裁判所から会社に連絡は行くし、給料の差し押さえや銀行通帳の差し押さもできる、お金が無いと嘘は言わせないです。
滞納者の嘘っぱちや言い訳もこれまでだなザマ…

[542: 匿名]

部屋番と名前をマンション中に出す恥さらし作戦は効果てきめんかも！
またマンションから追い出せるかも♪
悪質なヤカラにはイケイケドンドンと恥さらし作戦を何でもやっちゃいましょう♪楽しみだな♪

[543: 匿名さん]

素人には出来ませんよ。

[544: 匿名]

ところで、
滞納者の号室番号と氏名を掲示板や廊下に貼り出したら、
法令に引っかかる様な気がするのですが、
如何ですか。
総会で決議されていれば大丈夫でしょうか。
昔、裁判で結論が出された話です。
詳しいことを知っている方は教えて下さい。
氏名の貼りだしは、ある一定以上の効果があります。

[545: 匿名さん]

>>544
それ、以前認められた判例有りましたよ。（他のスレでＵＲＬ貼ってましたね）
現実に実行した場合、解決よりトラブルに発展する事が多いと聞きます。
特に子どもがいる家庭には配慮が必要でしょうね。

ただの見せしめ的趣向が強く、マンション内のクウキが如何なものか…　解決には遠いでしょう。

[546: 匿名さん]

↑　
その判例、一般的なマンションでは無く、別荘地での管理費滞納者の掲示板への張り出しだよ。
日常生活でのマンションではまずいわ。　ただの嫌がらせ。

[547: 匿名さん]

滞納者じゃないけど、訴状を張り出したら損賠訴訟になって最高裁まで行ってるみたい。

[548: 匿名さん]

滞納者貼りだして名誉毀損で訴える滞納者はいないのでは？
裁判する金があるくらいなら滞納はせんだろう。

[549: 匿名さん]

貼りだされたからと管理費払うなら、初めから滞納しないわな。

金が無い人に何しようが、払ってもらえんのよ。

[550: 匿名さん]

ビラ貼りとは下品ですねえ。
粛々と法的措置をとればよいだけなのに。
管理組合総会で滞納者のかた持つ人もいないでしょうから。

[551: 匿名さん]

滞納者の情報貼りだすより先に法的手段取れとさ、朝日新聞のこんなの↓有るよ。
　　　http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.html

[552: 匿名さん]

>547
それも僅か５万円だよね。
原告と被告が、掲示物を貼ったり取ったり何回も繰り返したので
執拗すぎるということへの判決だね。
管理規約に、滞納者は名前を区分所有者に告知するという
規定があればいいと、裁判官はいっているね。
回覧板で、各区分所有者に知らせる程度で抑えておいた方がいいかも。
裁判になれば、裁判所では、実名で記載されており、誰でも自由に
みれるんだからね。
裁判所ではよくて、マンションで掲示するのはダメというのも無理があるけど。
ただ、原告も被告も不服として上告しているから、さてどうなることやら。
滞納者は、裁判する費用があったら、支払えばいいのに。

[553: 匿名さん]

単純な考え方しか出来ない方はそれで良いのでしょうね。
世の中には考え方の違う人ばかりが大勢生活してるのも理解できないんですね。
マンションとて同じ、貴方の考えが万能ではないんですよ、また正しくも有りません。

[554: 匿名]

悪質悪徳な滞納者なんですから何も気にせず懲らしめて貼り出してやりましょう。
悪質は自業自得ですから恥ずかしくてマンションから夜逃げなら超ラッキーです。

悪どい滞納者に対してですから、管理組合やマンション住民も同意してくれました。

名誉毀損で訴えるものなら訴えたら(笑)貧乏滞納者よ！
逆に管理組合から訴えられても知らないぞ。

うちのマンションで悪質滞納者の誠意が見られるまで何ヶ月も掲示板に大きな字でデカデカと貼り出したら効果ありました。
裁判するよりお手軽でした。

[555: 匿名さん]

それはそっくりあなたへお返ししますよ。

[556: 匿名さん]

>>555
もう一度、それはそっくりあなたへお返ししますよ。 笑

[557: 匿名]

なんか威勢の良い作り話はよして欲しいですね、見え透いちゃって、気が萎えますわ。
マンション名も匿名ですから言い放題ですね。

[558: 匿名さん]

うちのマンションは掲示板に貼り出さなくても、滞納者は毎回に議事録に名前と滞納額を乗せてますから、誰が滞納者や滞納常習犯かはマンション住民の全てが知っています。

毎回に乗るようだと村八分になっても自分の責任ですから仕方ありません。
滞納するようなのは挨拶もしないしゴミの分別もしないから邪魔者扱いです。

[565: 匿名さん]

こんなのどうですか、取り立て方法。
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200509170124.html

[566: 匿名さん]

悪質滞納者とは３ヶ月以上の滞納です。

水道も電気もガスも２ヶ月滞納したら即刻に止まりますから、滞納者には駐車場禁止、共有部の使用禁止、ベランダ禁止、エレベーター使用禁止をしても正当なやり方ですよ。

生ぬるいと感じるけど掲示板やエレベーターに張り出しも何ら問題ないです。
しかし張り出されたら恥ずかしくてすぐに払うか出て行くしかないかも。
それでも払わないなら裁判でも良いでしょう。
それで決まり、、、

[567: 匿名さん]

あまり当てには成りませんが、マンション管理センターの解説です。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_03.html

[568: 匿名さん]

>>556
それでも払ってくれないから議論してるのではないのですか。
そんな基本的な事で解決（(滞納解消）出来るなら何も問題有りません。

今までも不景気になるたびに多く発生する管理組合としての問題です。
無いとこから少しでも回収する事くらいしか出来ませんよ。

[569: 匿名さん]

そうですね、電気や水道が止まるのを考えますと、いかに管理組合の滞納者対策は甘過ぎと実感します。
甘やかすから払わないのです。
総会で厳罰化をするしか払わせる方法はないかも知れません。
最後の手段は簡易裁判所行きです。

[570: 匿名さん]

いくら厳しく取り立てても、判決もらっても、支払い命令出ても、競売請求しても。
負債ばかりで資産の無い所からは取れません。　支払い命令後また十年で請求権も時効成立。

専門家にお願いするしか有りませんよ。

[571: 匿名さん]

>570
資産はマンションがあるでしょう。
給料の差し押さえもできますよ。
もし、銀行の支払いをストップしたら、銀行はどうします？
苦しいからといって、支払いを待ってくれますか？

[572: 匿名さん]

>570
ところで取り立ての専門家とは、８９３・それとも弁護士？司法書士？

[573: 匿名さん]

支払い能力がなければ、弁護士でも取れないでしょう。
弁護士は回収まではしてくれませんよ。

[574: 匿名]

本当にお金がないなら自己破産するよう勧めます。
自己破産すれば自然と競売物件になりますからね。
競売の落札者から全額もらえます。
間違いない方法です。

理事長や役員で強く自己破産を勧めて下さい！

[575: 匿名]

やはり極めつけはマンション掲示板に張り出しは効果的です。
しかし誠意がなく開き直りの超悪質に限ります。

[576: 匿名さん]

主は理事長と役員が代わる代わる取り立てします。
うちでは執拗な取り立てをして自己破産した方もいました。

[577: 匿名さん]

　今年から理事長やってるけど、３６カ月・６０万ほど滞納してる不在区分所有者に、今年から毎月郵便＆電話で督促してる。

　親が死んで息子が相続した物件なんだけど、滞納をはじめたぐらいから、家賃収入に頼りきった生活になってるらしく、払わなかったり、５千円だったり、２万円だったりと、余裕があれば払うって感じ。
　この半年で１０万円近く払わせた。けど、督促経費と、１４．８％の遅延損害金から先に充当させているので、元本が一切減らずに増え続ける（笑）
　請求書に、督促経費として内容証明郵便代から、裁判所の印紙代、８０円切手に至るまで全部書いてあるし、プレッシャーだと思う。
　ローンは親の団信保険でチャラになってると登記簿で確認済み、いざとなれば競売で回収できるし、遅延損害金充当分は、管理費の雑収入になるので、非常に利率の良くて安全性が超高い、定期預金のようなものと、督促作業を楽しんでる。

[578: 匿名さん]

>１４．８％の遅延損害金

サラ金なみの利率なんですね。

[579: 匿名さん]

年間でしょう。
国の延滞税は、年間14.6%だから妥当な利息でしょう。

[581: 匿名さん]

無い物は取れません、該当マンションに抵当権付いてるなら
先取特権は無能、滞納管理費分までは回って来ませんよ。

運良く競売でも成立したら、新しい区分所有者に払ってもらえば良い事。
それにはそれなりの優良物件で無ければ無理だろね。

普通は滞納管理費分は放棄して、やっと競落される事が多いからね、ボロマンは特に。

給料の差し押さえも限度が有るし、当然先客いるでしょ、管理費滞納するくらいだから。

裁判所も弁護士もお金までは回収してくれませんよ。　（爆笑～

[585: 匿名]

早めに手を打っていれば余計な苦労はしなくて済むものを…
滞納する人がルーズなのは確かだが、それを許した管理組合もかなりルーズですよ。

[586: 匿名さん]

一部の方が滞納すると解るように、マンションは共同で維持している大きな家です。
自己中な考え方の住人がいますと滞納に限らず、様々な問題が起きますね。

しかしながら現実は変えられず、法律に従い坦々と対処するしか手立ては無いでしょう。
感情面だけでの住民同士の争いは、さらに不動産価値まで下げる事になるでしょうね。

[587: 匿名さん]

掲示板まで貼り出されるのは、あなた方不良家族には参りましたから、マンションから出て行って頂きたい！と言う管理組合の強いメッセージでしょうね。

そういう意味では第一段階としてマンションの掲示板やエレベーター内に名前と号室を貼り出すのは効果あるでしょう。
家族がいれば尚更に効果てきめんです。

[588: 匿名さん]

だがな。
管理費を滞納するような輩はな。
非常識てか基地害に近い奴が結構な数いるんだよ。
こんなビラを貼ったのはどいつだ！とそいつらが逆恨みして・・・
怖いことにならないかい？

[589: 匿名]

組合員以外の人間が見る可能性がある場所に滞納の個人情報を掲示するのは問題があると思う。

[590: 匿名さん]

ビラ貼るとか、子どもみたいに物事余り簡単に考えない方が良いよ、
そんな事で滞納金回収できるなら苦労しないでしょ、やってみたら？

前レスの貼りつけ記事、↓　単純にはいかないよ。　
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY201106240174.html

[591: 匿名さん]

いや、掲示板に名前と部屋番号を掲載すると、すぐ
反応はあるよ。
誰しも、滞納するぐらいお金に困っているんだとは思われたくないしね。
それに、子供がいれば、親子会とかで付き合いもあるし。
子供も嫌な思いをするからね。
温情主義でいくか、決まりは決まりとして守ってもらうかだね。
銀行は、厳しいからね。

[592: 匿名さん]

このビラを貼ったのは誰々です、と最後に書いといて下さいね。
責任者はこの人ですとね。

[593: 匿名さん]

>592
当然管理組合、理事会となるでしょう。
滞納者にもいろいろな事情があって、支払いができない
こともあるでしょう。
しかし、それをいつまでもほっておくことはできないでしょう。
何ヶ月なら滞納は許されるのですか？
払えるようになるまで待ちますか？

[594: 匿名さん]

でも張り紙はしないよ。自分がされたときのことを考えてみろ。

[595: 匿名さん]

>592
温情が却って傷口を大きくすることもありますからね。
今だったら、マンションを売れば何とかなるかもしれないけど、
傷口が大きくなれば、売却しても立ち直れないこともありますから。
大体、現在滞納金が払えないのに、将来は払える可能性はあるんですか？
滞納者は、もうマンションで生活するレベルではないのでは？
滞納をせざるをえなくなった原因は必ずありますからね。

[596: 匿名]

貼り紙して晒し者にするのはやめた方がいい。
本人が同意すれば別だが。
逆に言えば滞納○ヶ月した場合掲示する事を規約に定めておけばいい。

[597: 匿名さん]

先に規約どうりに坦々と法的手段取るのが常識ですよ。
各家庭の経済的な理由でしょうから、嫌がらせで払うのなら払ってますよ。

張り紙しろと言われる方は、それで払ってもらえると思っていますか？
それでも払ってくれない時は如何しますか？　　法的手段も取った後ですよ。

ピーピー言うのは簡単ですね。

[598: 匿名]

銀行へのローンの支払いは、動産を取得した対価の支払。
管理費等は、住むための税金と同様に考えられる。
その管理費等を支払わないのであるから、出て行けばよい。
５９条で競売に掛けると言うのは、追い出すことなのです。
失業中の方ならば、役員も納得できるそれなりの言い訳がある。
収入が有り、ローンも支払っているにも拘わらず滞納しているのは、
別に理由が存在する場合もあるが、どこかで言葉になっているはずだ。
（理事長が替わった途端に２年近くの滞納を全額支払った方も居た。）

払う意志がない単純な滞納者は、追い出すに限る。