管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[51: 親と同居中さん]

＞理事長が絶対すべき業務だとは言われませんでしたよ。

　ではなく

＞理事長自身が（弁護士に委嘱せず）絶対すべき業務だとは言われませんでしたよ。

　が正解

[52: 匿名さん]

訴状の準備は司法書士に任せればいい

管理費使えるし

[53: 匿名さん]

>訴状の準備は司法書士に任せればいい 管理費使えるし

それが出来ない理事長が多いのが、情けない。人に頼る方法も理解が出来ないのよ。

[54: ↑]

同感。


管理費滞納者には断固とした態度で、取立てを実施し、組合員の財産を守るのが、理事長の務めです。理事長には、管理費を回収する義務と責任があります。

管理組合員全体としても、管理費滞納者を制裁するための司法費用を管理費から出すのには
文句を言う人はいない。結局、管理費を滞納する奴が一番悪い。情け無用である。

[55: 親と同居中さん]

>>41さん

再度お聞きします。

あなたのマンションではどうなんですか？

[56: 41]

わたしのマンションでも同様。今のところ幸いにも裁判に行く前に解決しているが、（駐車場の解約までやった）が、事態が進展することがあれば、理事長が対応する。（書類作成は、外部委託するのだろうけど）

[57: 匿名さん]

＞管理組合員全体としても、管理費滞納者を制裁するための司法費用を管理費から出すのには文句を言う人はいない。結局、管理費を滞納する奴が一番悪い。情け無用である。

制裁は出来ません。管理組合は、経済的な不能者は救えないので、売却するか賃貸しするかを促進させることです。

[58: ↑]

制裁は出来ません→制裁はよくない表現だが、管理組合としても取り立てはできる。
救う必要などない、取り立てられる可能性があれば、適法な範囲で追い込めばいい

[59: 匿名さん]

うちのマンションは、賃貸に出されてる部屋が滞納してた。
内容証明を送っても無視されて、簡易裁判までいって、
ようやく、分割して払わせる約束を取り付けたらしい。
理事でなかったので、回覧での報告しか知らないけど。

[60: ↑]

やはり簡易裁判が必要なこともあるでしょね。
理事会が断固とした態度でおやりになったから、回収できたのだと思います。
ご立派です。

[61: ↑]

>>親と同居中さん

親と同居中だから考えが甘いと見受けられる。
管理費滞納者は、厳しく対処し、取立てを実行するのが、理事会に務めだし、

[62: 匿名さん]

＞分割して払わせる約束を取り付けたらしい。 理事でなかったので、回覧での報告しか知らないけど。

一見、現実的な対応と見えますが、前例になりますので賛同できませんし、総会ででも、今回限りのコンセンサスはとり付けるべきでしょう。
滞納金には１ヶ月間から遅延損害金を付加しないと、この様なことになるケースが多いです。

[63: ↑]

>>62

回収に成功したから良かったではないか。あなたが言っていることはいちゃもんですよ。
それから標準管理規約では、管理費滞納に関し遅延損害金を規定している。もう少し勉強しなさい、

[64: ↑]

（管理費等の徴収）
第６０条
２　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
３　理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる

○の数字は、各管理組合で決める。グレー金利にはしないほうがいいと思うがね。

理事長・理事会はそもそも、管理組合から、管理費の徴収管理を期待されているから、
滞納者への取立てに関して、総会の決議など必要ない。
毅然とした態度で、取り立てないと金は守れない。

[65: 親と同居中さん]

>>61さん

ＨＮなんて、所詮適当に付けてるんだから拘らない方がいいですよ。

私が>>50で書き込んだように、

　私自身、少額訴訟・債務名義をとり強制執行（給与差押）・５９条競売を

　経験したと言っているのですがご理解頂けないようですね。

　当然、滞納者にも電話督促をしたり面談して「返済計画」を提出してもらったり

　の経験もありますよ。

>>62さんのおしゃっている事は正論ですよ。>>63の方こそもう少し勉強して下さい。

何故かって？

　もし、この「返済計画」を管理組合が承認してしまったら、「うちも家計が苦しいから

　分割で入金したい」と言ってくる方にどう対処するんですか？

　　滞納者が「どうしても組合に承認して欲しい」と言ってきたら、

　「総会議案にあなたの部屋番号や名前も明らかにしなければならない場合があります

　　がよろしいですか？」と説明してもなお要請があれば、

　　普通決議ぐらいで可決でしょかね。

　　
　　また、簡単に遅延損害金をつければ良い・・・と言う方が多いのですが

　　質問します。

　　①どのような条件の時に加算請求するのでしょうか？利率は規約にありますが

　　　規約を解釈すれば、１日入金が遅れても請求できますよ。

　　　皆さんのマンションはその条件は規定され公平に実行されていますか？

　　②遅延損害金を加算請求して、中途半端に入金があった場合どのように充当し

　　　消し込むのでしょうか？民法上の規定はあるようですが請求日起算での請求を

　　　入金日で損害金計算し直す？

　　うちのマンションでも、その他いろいろ議論がありましたよ。

　　そのような議論・規定の決定ない中で、「裁判すればいいんだ」

　　「返済計画を出させばいいんだ」「遅延損害金を加算請求すればいいんだ」・・・・・

　　は如何でしょうか？

　　どっかの国の「定額　何とやら」みたいに、行政（理事会）が苦労するだけでしょうね。

[66: ↑]

>>65

長文を労しているが意味無し。

勉強しないさいということと、理事会として毅然とした態度で滞納者に接しなさいということだ。

滞納者が「どうしても組合に承認して欲しい」といわれてもはねつけること。

民法上の規定はあるようですが請求日起算での請求を入金日で損害金計算し直して請求する。それだけである。

滞納者は、あくまで滞納者。くだらない情けをかけるから判断をあやまる。

[67: 親と同居中さん]

>>66

よくこういう方がいるんですよね。

自分じゃ動かないのに、べき論を繰り返す評論家タイプ

もっと民法・区分所有法・管理規約を勉強しなさい。

あなたが理事長になって総会をしたら、めちゃくちゃになるでしょう。

そのマンションは・・・・・・・不幸だ。

[68: ↑]

あなたは自分で

私自身、少額訴訟・債務名義をとり強制執行（給与差押）・５９条競売を

　経験したと言っているのですがご理解頂けないようですね。


言っておきながら、私に向かって、自分ではやらないと
決め付ける。


私も理事長なら、粛々とやるし、今の理事長もやるよ。

あなたにできることが、うちの理事会にできないとでもいいたいのか？

失敬だぞ。

[69: 匿名さん]

>63
>年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

可能性を規定しているのが、標準規定だよーん。必ず請求しているとは限らないよーん。

[70: 入居済み住民]

管理組合内の自治なんだから、
××以外は間違いである。絶対に認められん。
ってのは言いすぎだと思いますよ。

賛同が得やすい59条とは言え、相当のことをしなければできない。

↑さんと同じ管理組合でなくて、本当に良かったと思います。

[71: 親と同居中さん]

>>↑のＨＮが好きな方へ

対岸の評論家でないとすれば、お聞きしたい事があるのですが

　　①遅延損害金の計算をした事がありますか？

　　②遅延損害金を加算請求し、一部入金があった場合に組合理事会であなたが

　　　充当方法を説明できますか？あなたが説明できなければ会計理事や
　　
　　　管理会社にも指示できませんよね。

　　③訴状・配当要求書・上申書・内容証明（電子内容証明も可）を

　　　一度でも作成、郵送した事がありますか？

　　④滞納者の対応にほとほと困って、弁護士に相談に行った事がありますか？

　　⑤一番の基本だと思うのですが、

　　　＞滞納者は、あくまで滞納者。くだらない情けをかけるから判断をあやまる。

　　　と、ある意味かっこいい事を言っているのだから、滞納者宅に電話督促、

　　　面談をし解決した事がありますか？

　
　>>↑さんは
　　　
　　　＞私も理事長なら、粛々とやるし、今の理事長もやるよ。

　　　とおっしゃっているのですからそのくらいは実行しないと、

　　　やはりただの「評論家」と見なされ、

　　　組合活動を阻害する可能性がありますので、充分ご注意下さい。

[72: 匿名さん]

＞６５
　＞　①どのような条件の時に加算請求するのでしょうか？利率は規約にありますが規約を解釈すれば、１日入金が遅れても請求できますよ。皆さんのマンションはその条件は規定され公平に実行されていますか？

民法上は、法定利息は年5％とされますが、消費者契約法では、その上限を14.6％に制限されています。
しかし、管理費滞納の場合の遅延損害金は、利息制限法や出資法に言う利息でなく、民法４２０条に定める「賠償額の予定」で、利息制限法や出資法などの制約は受けませんが、あまり高率であれば公序良俗に違反して無効とされる。

＞　②遅延損害金を加算請求して、中途半端に入金があった場合どのように充当し消し込むのでしょうか？民法上の規定はあるようですが請求日起算での請求を入金日で損害金計算し直す？

日歩で計算し遅延日数で、翌月の管理費等に上乗せして請求しますが・・・。
もし上記を採用すれば、一日あたり14.6%÷365日＝0.04％、月額２万円とせば８円が加算されます。


標準規約のコピペ(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

[73: ↑]

>>71

自分が理事長だったときは、少額裁判を1回やったし、今の理事会も滞納者管理はしっかりやってくれているよ。理事会として当たり前のことをしている。
71クンは、自分だけ特別なことをしているようだが、君のやっていることぐらいの経験は、どこの管理組合でもやっていることだ。

[74: 匿名さん]

>②遅延損害金を加算請求して、中途半端に入金があった場合どのように充当し消し込むのでしょうか？民法上の規定はあるようですが請求日起算での請求を入金日で損害金計算し直す？

民法491条、489条で遅延損害金に充当した後の残額は、管理費等に充当し、不足額は新たな滞納金額とします。

[75: 親と同居中さん]

>>↑へ

>>71にちぁんと答えて頂けませんか？

　　「裁判すればいいんだ」「返済計画を出させばいいんだ」

　　「遅延損害金を加算請求すればいいんだ」・・・・・

　　とあなたが簡単に答えているから、実際どのようにしたらいいのか

　　確認したいだけですよ。

　　私と同じ経験をされているならすぐ返答できますよね。

[76: ↑]

>>75

しつこいよ。

[77: ↑]

簡単すぎて答える気にもならん。お前だけできると思い上がるな。

[78: 親と同居中さん]

>>↑へ

そんな事レスする暇があたったら、少しでもスレ主や皆さん

のためになる事を書き込んでくださいよ。


＞簡単すぎて答える気にもならん。お前だけできると思い上がるな。

　と言っているんだからお願いしますよ。

　レスがなければ、>>↑さんは組合活動を阻害する対岸の評論家と判断しますよ。

[79: ↑]

変質者のようですね。さようなら。

[80: 匿名さん]

＞　④滞納者の対応にほとほと困って、弁護士に相談に行った事がありますか？

情けないことをおっしゃいますな。
規約さえしっかりしてれば、その通りすればいいんだよ。
弁護士、当然に商売人なんだからつかえばいいだけのこと。
滞納もビジネスの一つ、回収もビジネスライクにすれば簡単なことよ。
関連費用は、未収金扱いとして、次期理事長に引き継いで行けば良いことだけよ。
３年もすると回収ベテランの理事長が３人出来る分けよ。

[81: 匿名さん]

１２月１日宮城県登米市教育委員会は、
　　　　　
　　　　　　支払い能力があるにもかかわらず市立中学校の給食費を滞納していた

保護者１人の給与を差し押さえた。この保護者は給与があるのに平成１７年６月〜２０年３月のうち３３カ月分、月４５００〜５０００円の給食費合計約１５万円を滞納した。

　　　　　　　市は戸別訪問・簡裁からの支払い督促などで支払いを求めた。

が、保護者から返答は一切なし。

　　　　　　　市は１１月中旬に仙台地裁に債権差し押さえ命令を申し立てた。


【↓これ重要】

●　市教委は「きちんと給食費を支払っている保護者と均衡を欠かないよう今後も必要なら法的手段を活用し未納の解消に努める」としている。

[82: 匿名さん]

弁護士に相談したのだが、話し合いで解決しない場合には訴訟しかありませんね。だと！

[83: 匿名さん]

>>82
それ以外に何ができると？

[84: 匿名]

滞納者には、ほとんど９割方が裁判所に呼び出せば解決します。

裁判は平日ですから仕事を休む事になりますし、無視して欠席ならば裁判所か役員から、会社に連絡する事になります。

恥の上塗りが世間に知られます。

ですから裁判所の呼び出しになれば、普通の方なら焦って直ぐに支払います。

それでも支払わないのならば、判決で裁判所から強制的な差し押さえ命令になります。

即座に赤札を貼られ現金化されます。
現金化が何もなければ、住宅の差し押さえになります！

埒が明かない悪質な滞納者には、早急に裁判をしましょう！

それには真面目で積極的な、管理組合の仕事が出来る優れた役員が必要不可欠です！

[85: 匿名さん]

弁護士は商売だからすぐ訴訟をいってくるのは事実ですね。
しかし以外とマンションの管理に関する法律には疎いですよ。
マンション管理の常識程度の法律でも知らないことがいっぱいありますからね。
裁判になったとき、却ってマイナス要因になったりすることもあります。
実際マンションに住んだことがなかったり、今までマンション管理の裁判をしたことがない者が殆どですからね。
今まで学んだことのない法律に触れるのですから当然ではありますけど。
なまじっか法律の知識があるため、マンション管理の法律をやる場合中途半端なんですよね。

[86: 匿名さん]

＞弁護士
しかし以外とマンションの管理に関する法律には疎いですよ。
＞マンション管理の常識程度の法律でも知らないことがいっぱいあります

この間、敷地利用権の共有持分と専有部分の分離ができないということを知らない先生もいました。

一般人なら、知らなくても仕方ないかと思われるだけだが、バッチつけてると「えっ？」と思われてしまうのでかわいそう。

区分所有法知らなくたって弁護士のなれるから知らなくて不思議ではないのにね。

[87: 匿名]

滞納者の裁判に弁護士など一切いりません！

意味不明な弁護士を使ったら、必ず赤字になるだけです！

簡単な事ですから管理組合でやりましょう！

必ずや一審の判決で解決します。

◆滞納者対策や解決は全て、役員の、やる気があるかないかだけなんですから。

[88: 匿名]

私の小規模マンションの場合、滞納者が４名いました。

３名は管理総会に強制的に呼び出して、分割で支払う旨で解決しました。
分割で支払う意志の方には滞納利息を免除しました。

法律上、５年で時効になりますから管理組合は急いで対処しなくてはいけません！

１名は地方裁判所で呼び出しをしたら、会社に知られるのを恐れて、すんなりと和解しました。

埒が明かない滞納者には、強制的な対応が是非とも必要なんです！

管理組合の役員さんは、イケイケドンドンガンガンと行くしか対応策がありません。

[89: 匿名さん]

>>84さんへ

知識不足かもしれませんが・・・・・・

訴訟等で債務名義を取った後で改めて強制執行の申立てしなければならないんだと思っていました。
それで初めて、給与差押え（勤務先分かっていればの話）、賃料差押え（賃借人がいる場合）
銀行口座等の差押え（口座が判明し尚且つ見合う預金がある場合）等が実行できるのかと・・・・

管理費を滞納するぐらいの人は、登記簿謄本を確認すれば抵当権が付いてたり税金の滞納があって
役所等からの差押えが記載されていますよね。

管理組合が動産にしろ不動産にしろ現金化するには、強制競売（抵当権がない場合）や
５９条競売が確定した場合に初めて可能になると思っていました。

>>84さんの説明だと非常に簡単に実行できそうなので、実際の体験談を教えて頂けませんか？

[90: 匿名さん]

好き好んでこんな儲からない仕事をやりたがる弁護士がいますかね。
大体が嫌がりますよ。弁護士は。私もやりたくありませんね。本当は。
でも、どうしてもって言う人が多いからやってんですけどね。
っと弁護士に言われた･･･

[91: 匿名]

無料と有料の弁護士相談にも行きましたが、弁護士それぞれで何が言いたいのか、サッパリ分かりませんでした。

弁護士は口下手が多いですね(笑)。

滞納金が何千万なら弁護士に任せても良いですが、基本的に簡単な裁判は役員のやる気があるかないかだけなんです。

役員が平日は仕事で無理なら、管理組合から役員報酬を貰うのは当たり前の常識です。

役員だからと言って仕事を休んでボランティアでは愚の骨頂です。

管理組合の総会で報酬の話し合いをするなり、日当や交通費など掛かった経費は、正々堂々と請求しましょう。

住民の皆さんの為に動くのですから、管理組合が支払うのは当たり前です！

それに異を唱える、ならず者がいたら、その人間に裁判をやらせましょう！

そのような人間は口先三寸の何もしない、何も出来ないダメダメ人間が多いですから、その人間に罰でやらせましょう！

兎に角、弁護士など役に立ちませんし不要ですから、理事長が原告になりイケイケドンドンと行動あるのみです。

[92: 匿名さん]

その前に滞納者など出ないような一定レベル以上のマンションを選びましょう。

[93: 匿名]

全く意味無い話しだ！
年収の多い人間には、それなりに借金も多いんだわ！
億ションですら滞納者は出るのよ！

[94: 匿名さん]

誰が所得の多い人の住むマンションと言った？
身の丈にあった堅実な買い物の出来る人の住むようなマンションを選べと言うこと。
因みにうちのマンションは滞納者なし。

[95: 匿名]

それは超珍しい世間でも貴重なマンションだわ！管理組合と住民に天晴れ(笑)

[96: 匿名]

まさか管理費が５０００円～１万円のマンションか(笑)

[97: 匿-名さん]

平成２０年度マンション総合調査結果（国土交通省）によれば、

・滞納がない管理組合・・・５１．９％

・３ヶ月以上滞納している住戸がある管理組合・・・３８．５％
　（６ヶ月以上滞納している住戸がある管理組合・・・２４．５％）
　（１年以上滞納している住戸がある管理組合・・・１７．７％）

[98: 匿名]

統計など全く当てにならん！
うちのライオンズマンションに調査など来てないぜよ！
天下り会社で遊んでるだけで嘘の作成かもよ

[99: 匿名]

個人情報保護法があり管理費滞納の調査などできるわけがない、冷静に考えたらわかるぜよ、
嘘八百情報を鵜呑みにして騙されるな

[100: 匿名さん]

ライオンズマンションみたいな庶民的なマンションでは滞納者は多いのでは？