管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[462: 460]

>>461
配当請求って言うんですよ、競売や公売が成立したなら特定承継人に払って貰えばぁ～
全て成立するまで管理費等は何年も滞納しつずけられるね、採算合わなきゃ競売もダメ。
どちらにせよ、素人にはめんどい事ですよ。

[463: 匿名]

管理費を滞納している組合員に対する対応は、簡単に出来ない場合が多い。
ここで簡単に取り立てられると述べている方々は、面倒な方を相手にしたことが無い方でしょう。
手順通りに電話の督促や文書一通で支払ってくれる方ばかりではありません。
したたかな相手との対応で皆さんは困っておられるのです。
取り立てる側も一所懸命にやらないと回収は困難です。
手間暇を掛け全てを実行した後ならば、区分所有法の
５７条、５８条、５９条による競売が可能です。
もちろん無剰余でも、金融機関への返済が順調な方にでも執行は可能です。
法６条に反していることの立証さえできれば良いのです。
悪質な滞納者を抱えている管理組合で、この程度のアドバイスもできない管理会社ならば、
チェンジをお勧めいたします。

[464: 匿名さん]

催促して速やかに払ってくれるようなひとなら最初から滞納なんかしないですよね。

[465: 匿名さん]

>手間暇を掛け全てを実行した後　→　区分所有法の５７条、５８条、５９条による競売

これこれ、これですよ！
占有部分叩き売って取り立てましょう。

[467: 匿名さん]

理事長をしています。まだ築３年の物件です。
３か月遅延を２回目の住民に対し、督促。
遅延理由は、督促時に支払えば良かったと意味不明の回答。
当時、次月のボーナスまで待ってほしいと懇願されました。誓約書を求めたところ、子供がいるので勘弁してほしいと言われ、全て入金されました。
駐輪場を３区画、駐車場は上から２番目に高額な区画を契約しているおり、優先順位が滅茶苦茶な家庭でした。

[469: 匿名さん]

あわてることはありません！
滞納期間が長いと延滞利息、年利１４.６％も上乗せして取れますから、管理組合は焦らずゆっくりと何年間も貯めさせてから、、、
裏でシメシメと内容証明も出さずに直で裁判に持ち込んでも構いません。

自分が理事長時代も滞納額が１００万以上あったので、悪質な滞納者を裁判に持ちこんだらビビッて直ぐに支払いました。

平日に会社を休んで裁判所に呼び出しですからビビリます。

例え自己破産になって競売になっても、裁判所に理事長経由で滞納額さえ告げて置けば、その物件を購入した方から、もれなく全額取れますから何も心配しないで下さい。

１年未満の滞納額なら議事録にも名前を公表して、執拗な電話、執拗な通達、執拗な直談判の取り立てを朝駆け夜討ちで繰り返し、ジワジワと精神的に追い込みして追い詰めて行けば支払います。
それでも払わないなら裁判を臭わせて下さい。

一番は一度でも裁判をやると議事録から噂が全戸に広がりますから滞納額は一件もなくなります。
その後我がマンションでは滞納額は一人も出ていません。

ですから管理会社は全く関係なく、管理組合がやる時はやるぞ！の強い態度を見せれば滞納者はなくなるのです。

[470: 匿名さん]

>469
言い忘れましたが裁判に弁護士は不要です。
弁護士費用はもったいないですから。
理事長が自ら簡単にできます。
簡易裁判所や地方裁判所で全て教えてくれます。

[471: 匿名さん]

長～いね～　　　無い物取れませんよ　法律専門家頼むしか方法無し

[473: 匿名さん]

勝っても無いもん取れんのよ、強制執行も大変だし所得の一部しかとれんよ。
物件差し押さえてもローンなんかの抵当権が優先だし、無駄な抵抗だわ、あきらめろ。
でも、ガンバレバ数十年でいくらかは回収できるかな。　焼け石に水って世間では言うがね。

[475: 匿名さん]

無駄、抵当権が優先だわさ。

[476: 匿名さん]

>473

裁判を早くやったもん勝ちなのよ。
銀行より先なら給料差し押さえ、テレビも車も家電品や家具など、中古で売れるものは何でも金に出来るのよ。

何より自己破産の競売になったら儲けもんだ。
ダメ人間の滞納者は出て行ってくれるし、次の競売購入者からガッポリと取れるから、競売になった方が一石二鳥なの。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[477: 匿名さん]

そうこうしているうちに居室の価値は限りなくゼロに近づき、競売すら成り立たなくなる。
当然、各種税の滞納も有るでしょうね、管理費滞納するくらいの方ならね。
関わるだけ出費がかさみ損、国や自治体が公売等の手続きするの待った方が得策。
もしくは住宅ローン側も動くから乗っかれば良い事。

とにかく素人は勝手に物事進めない事だね、どうせ何も出来ませんよ。
結果、居室で自殺でもされたらその組合は大変だね、もうどうにも成りませんからね。

[478: 匿名さん]

＞４７６
アホ　裁判？　差押え出来る債権者の順番も知らんのか？　なにが早いもんだ～　素人が！

[479: 匿名さん]

>469ですが、理事長時代は交通費や日当をもらいながらやりました。
ちっぽけな少ない管理費裁判に付き合ってくれる弁護士などは滅多にいませんし、やりたがりません。
裁判に勝っても、ガッポリ弁護士に取られるだけで、裁判した意味が元も子もないです。

裁判沙汰には管理組合は役員にお金を払ってあげて下さい。
そうしないとタダ働きでは誰一人動いてくれません。

[484: ずっと前理事長]

何度もここで発言されている通り、区分所有法で訴訟して下さい。
無剰余でも６条、５７条、５８条、５９条で告訴すれば、債権回収は可能です。
裁判費用や弁護士費用が無駄と言っている方の管理規約には、
その費用は、「延滞者が負担する」となっていないのでしょうね。
先に、その部分の規約改正を行ってから訴訟をすれば良いのです。
悪質な滞納者の逃げ得を許さない姿勢は、次の滞納者にブレーキを掛けさせます。
管理組合役員の積極性が問題を解決させます。
追加、弁護士はマンションに詳しい方でないと、民法で訴訟をしますからご注意。

[485: 匿名さん]

どちらにせよ、法律のシロウトがチョッカイ出して解決出来る訳が無いですから
お金出して専門家頼むか、抵当権者や国自治体が動くの待つしか何も出来んのよ！

ボンクラが何人集まって知恵出しても同じ事。　　無駄！

[487: 匿名さん]

>>484
あくまでも本人に金有ればの話ですよ、ローン残が有ったり未納税や不動産自体に抵当権が付いてたり。
また、税未納で差押えされてるなら何も出来ませんよ、公売できた場合の配当要求出来るだけ。
区分所有法の教科書どうりに行く訳有りませんがな。　『～そる事が出来る』と書いてあるだけよ。

素人には何も出来ませんよ。　知ったか言っても無駄ですよ。

[488: ずっと前理事長]

＞４８３様
裁判所に提出する申告書類に
今後、毎月○○○円ずつ増加する予定。
このように記載していれば、競売に参加した方々はこれを見ます。
申告していれば、「知らない」「見ていない」等は通用しません。
この金額は、査定事に反映され、競売価格はその金額分を下げて提示されています。
当然、競落人から徴収することが出来ますから徴収して下さい。

[489: 匿名さん]

↑　
残った分しかもらえないよ、順番ねぇー
特定承継人が決まったなら請求してみたらいいよ。
その額も考慮して落としてるだろうからね、高けりゃ競売も不成立だろ。
今後の管理費に期待したいなら滞納分は放棄した方が得、落ちなきゃ今後もゼロ。

[490: 匿名さん]

>>488
知ったかぶるなや、競売の前に他の債権者も配当要求しとくだろ、常識だろ！　めんどい事言うな。
管理費の滞納金は別途必要金だろ。難しそうに言うなやシロウト。

[492: 匿名さん]

滞納管理費込の競売なんて聞いた事無いけど、裁判所も親切だねぇー　笑　

[493: 匿名]

リゾートマンションの競売物件には多いね。
物件の競落が１０万円、別途必要経費(滞納諸経費）が８５０万とかね。
滞納額も競売？？？　　ここには嘘つきいますか。

[494: 匿名さん]

>483
可能です。
購入期間までの管理費＋修繕費が請求できます。
私のとこでも競売物件の購入者から理事長に連絡がありまして今までの滞納分を全額払ってくれました。

[495: 匿名]

まあ兎にも角にも管理組合が面倒くさいと言って、ズボラの集まりだと悪質悪徳管理会社と同じで滞納者のカモになるだけです。
８９３の取り立てのように、しつこくやるか、だめなら裁判をするのが効果てきめんで滞納者対策になります。

[497: 匿名]

悪質滞納者には、とりあえず裁判が手っ取り早いです。
裁判で追い込み追い出せる、きっかけになればマンションとしてはラッキーだからね。
滞納するようなヤカラはトラブルメーカーや問題児がほとんどだからね！

[498: 匿名さん]

バカ多いですね、競売額に管理滞納費入れるアホな裁判所はないでしょうに、付帯費用で明示するだけだろ。
まぁ、それも放棄しないと競売はなかなか成り立たないわな。
うそつきも多いのか？　ここは。

それと、管理費の滞納で競売など出来ないわ、その前にローンや税金の滞納が先に動くわ。
それとも負債は管理費しかない人限定の話してるのか？

[499: 匿名さん]

＞４９４
それ付帯費用有るの解って競落した特定承継人の当然の義務ですよ。
また滞納費込の競売なんて聞いた事有りませんから、ちゃんと理解できますか。

[501: 匿名さん]

もう無知な方には関知したくありません。
専門家に頼んで下さいね、シロウトには何も出来ませんから。

[502: 匿名]

>498
お前バカで無知丸出しだな‥いい加減な嘘っぱちを言うな。

管理費滞納分を競売額に入れる訳がない。
また管理費滞納分を放棄するバカ丸出しも一人もいないわ。

競売額とは別に管理費滞納額の債権を裁判所に伝えて置くの。

そうすれば競売物件を買った人間に債権は必ず付いて回るから、管理費を払わない限り住めないし貸せないわけ。

>501無知はお前だよバカ丸出し。

裁判になれば必ず勝つのは分かっているし、もし差し押さえになっても払えないなら競売の道に近づけば管理組合としては超ラッキー！

競売なった方が管理費は間違いなく取りっぱぐれは無いからね。

[503: 匿名さん]

滞納額をなんで裁判所に伝えるんだ？　
競売請求した者に配当要求しておくのが普通だろ。手続きは請求者がするんだろ。
管理組合は配当要求で乗っかるだけ、もし競落者がいたらラッキーだろ。

落ちなきゃいつまでたっても以後の管理費が入らんのよ、それより放棄して
購入総額落としてやるんだよ、それでも落ちるのは優良物件だけだろ。

滞納管理費だけで競売請求でもしたのか？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[504: 匿名さん]

税の滞納で自治体に差し押さえられた物件は公売に掛けられるが
古い建物や事故物件、多額の滞納管理費など有ると公売も成立しません。
成立しない限り後々の管理費等も払ってもらえませんから、泣くしか有りません。
たとえ国庫に入っても経費は払ってくれないしね。　残念。

ここはまるっきりの素人が嘘つきまくりですね。

[506: 匿名さん]

↑　おなじ意味のレスいっぱい有るから、いまさら？

[507: 匿名]

匿名掲示板じゃ何が本当かわかったもんじゃない。
滞納で困ったら弁護士に相談すべきだな。

[508: 匿名さん]

その通り、爺さん理事長が勝手な事すると余計とこじれるからね。
弁護士頼んで対応するのが当たり前、いくら暇でもアホには出来んよ。

[510: 匿名さん]

御意

[511: 匿名さん]

弁護士の費用は管理費から支出すればよいのでしょ。
何で本人訴訟するのよ。
訴訟マニアの理事長？