管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[462: 460]

>>461
配当請求って言うんですよ、競売や公売が成立したなら特定承継人に払って貰えばぁ～
全て成立するまで管理費等は何年も滞納しつずけられるね、採算合わなきゃ競売もダメ。
どちらにせよ、素人にはめんどい事ですよ。

[463: 匿名]

管理費を滞納している組合員に対する対応は、簡単に出来ない場合が多い。
ここで簡単に取り立てられると述べている方々は、面倒な方を相手にしたことが無い方でしょう。
手順通りに電話の督促や文書一通で支払ってくれる方ばかりではありません。
したたかな相手との対応で皆さんは困っておられるのです。
取り立てる側も一所懸命にやらないと回収は困難です。
手間暇を掛け全てを実行した後ならば、区分所有法の
５７条、５８条、５９条による競売が可能です。
もちろん無剰余でも、金融機関への返済が順調な方にでも執行は可能です。
法６条に反していることの立証さえできれば良いのです。
悪質な滞納者を抱えている管理組合で、この程度のアドバイスもできない管理会社ならば、
チェンジをお勧めいたします。

[464: 匿名さん]

催促して速やかに払ってくれるようなひとなら最初から滞納なんかしないですよね。

[465: 匿名さん]

>手間暇を掛け全てを実行した後　→　区分所有法の５７条、５８条、５９条による競売

これこれ、これですよ！
占有部分叩き売って取り立てましょう。

[467: 匿名さん]

理事長をしています。まだ築３年の物件です。
３か月遅延を２回目の住民に対し、督促。
遅延理由は、督促時に支払えば良かったと意味不明の回答。
当時、次月のボーナスまで待ってほしいと懇願されました。誓約書を求めたところ、子供がいるので勘弁してほしいと言われ、全て入金されました。
駐輪場を３区画、駐車場は上から２番目に高額な区画を契約しているおり、優先順位が滅茶苦茶な家庭でした。

[469: 匿名さん]

あわてることはありません！
滞納期間が長いと延滞利息、年利１４.６％も上乗せして取れますから、管理組合は焦らずゆっくりと何年間も貯めさせてから、、、
裏でシメシメと内容証明も出さずに直で裁判に持ち込んでも構いません。

自分が理事長時代も滞納額が１００万以上あったので、悪質な滞納者を裁判に持ちこんだらビビッて直ぐに支払いました。

平日に会社を休んで裁判所に呼び出しですからビビリます。

例え自己破産になって競売になっても、裁判所に理事長経由で滞納額さえ告げて置けば、その物件を購入した方から、もれなく全額取れますから何も心配しないで下さい。

１年未満の滞納額なら議事録にも名前を公表して、執拗な電話、執拗な通達、執拗な直談判の取り立てを朝駆け夜討ちで繰り返し、ジワジワと精神的に追い込みして追い詰めて行けば支払います。
それでも払わないなら裁判を臭わせて下さい。

一番は一度でも裁判をやると議事録から噂が全戸に広がりますから滞納額は一件もなくなります。
その後我がマンションでは滞納額は一人も出ていません。

ですから管理会社は全く関係なく、管理組合がやる時はやるぞ！の強い態度を見せれば滞納者はなくなるのです。

[470: 匿名さん]

>469
言い忘れましたが裁判に弁護士は不要です。
弁護士費用はもったいないですから。
理事長が自ら簡単にできます。
簡易裁判所や地方裁判所で全て教えてくれます。

[471: 匿名さん]

長～いね～　　　無い物取れませんよ　法律専門家頼むしか方法無し

[473: 匿名さん]

勝っても無いもん取れんのよ、強制執行も大変だし所得の一部しかとれんよ。
物件差し押さえてもローンなんかの抵当権が優先だし、無駄な抵抗だわ、あきらめろ。
でも、ガンバレバ数十年でいくらかは回収できるかな。　焼け石に水って世間では言うがね。

[475: 匿名さん]

無駄、抵当権が優先だわさ。

[476: 匿名さん]

>473

裁判を早くやったもん勝ちなのよ。
銀行より先なら給料差し押さえ、テレビも車も家電品や家具など、中古で売れるものは何でも金に出来るのよ。

何より自己破産の競売になったら儲けもんだ。
ダメ人間の滞納者は出て行ってくれるし、次の競売購入者からガッポリと取れるから、競売になった方が一石二鳥なの。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[477: 匿名さん]

そうこうしているうちに居室の価値は限りなくゼロに近づき、競売すら成り立たなくなる。
当然、各種税の滞納も有るでしょうね、管理費滞納するくらいの方ならね。
関わるだけ出費がかさみ損、国や自治体が公売等の手続きするの待った方が得策。
もしくは住宅ローン側も動くから乗っかれば良い事。

とにかく素人は勝手に物事進めない事だね、どうせ何も出来ませんよ。
結果、居室で自殺でもされたらその組合は大変だね、もうどうにも成りませんからね。

[478: 匿名さん]

＞４７６
アホ　裁判？　差押え出来る債権者の順番も知らんのか？　なにが早いもんだ～　素人が！

[479: 匿名さん]

>469ですが、理事長時代は交通費や日当をもらいながらやりました。
ちっぽけな少ない管理費裁判に付き合ってくれる弁護士などは滅多にいませんし、やりたがりません。
裁判に勝っても、ガッポリ弁護士に取られるだけで、裁判した意味が元も子もないです。

裁判沙汰には管理組合は役員にお金を払ってあげて下さい。
そうしないとタダ働きでは誰一人動いてくれません。