管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[351: 匿名さん]

希望的観測に過ぎないよ。

[352: 匿名]

>>350
ですから使用権を根拠とする使用料は徴収することは出来ないのです。

[353: 匿名さん]

延滞損害金について、
内のマンションでは今のところ６ヶ月以上の滞納者はいません。
過去５ヶ月の滞納者には延滞損害金を請求していませんでしたが、
さすがに、６ヶ月以上になると支払い督促、小額訴訟の裁判を考慮にいれなけらばと考えます。

延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、
裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。

次の区分所有者に、延滞損害金を含めた滞納額は引き継げるでしょうか？

[354: 匿名さん]

＞延滞損害金を考えると、小額訴訟の印紙代はまかなえそうもありませんが、 裁判をする以上は、きっちりと規約に定めた延滞損害金も請求額に上乗せた方がいいですかね？。

呑気な組合ですね、標準規約ですら下記の規定を設けているのですよ。

組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

[355: 匿名さん]

>>353
支払督促なら、印紙代・郵券代・若干の書記料（1,000円だったはず）は、債権本体と一緒に請求できるし、債務名義が取れたら、もちろんそれらの費用も含まれます。

少額訴訟で判決が出れば、印紙代（というか訴訟費用）は敗訴者負担です。相手が出てきて和解を求めて、裁判官からも和解を薦められた場合、訴訟費用の負担を被告に求めることが「ゴネている」と見られるのか、当たり前のことなのかは知りません。多分弁護士なら分かるんじゃないかと思います。いわゆる「相場」です。

延滞損害金は、これらの費用とは別の次元の話です。「引き継げるでしょうか？」の質問が、どこまでの意味を指しているかは分かりませんが、規約に定めてあれば、承継人に請求するのは正当なことですし、だからと言って承継人が必ずしも払うとは限りません。訴訟で争った場合にどうなるか、個別の件についてはっきりとしたことは言えませんが、「承継人にも延滞損害金を支払う義務がある」という判例が出ていることは確かです。（この判例では、現所有者はもちろん、転売して既に区分所有権を持っていない旧所有者に対しても請求できるという内容だったと記憶しています。）

規約できちんと決めてあれば、有利な判例もあることですし、とにかく強気で請求することが何よりです。あと、管理会社の担当者任せにしたり、理事長単独で動くのではなく、少なくとも理事会の全員の意思のもとに請求している、とアピールした方がいいと思います。

[356: 匿名さん]

>組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

なるほど、一度マンションの管理規約を確認してみますね。
この一文があれば、なにも遠慮はなく裁判できますね。
この場合の算出した請求額は次の区分所有者には請求できるのだろうか？

[357: ビギナーさん]

請求はできるが、｢全額支払え｣の判決がでるかは微妙。

[358: 匿名さん]

＞この場合の算出した請求額は次の区分所有者には請求できるのだろうか？

その為に規約に違約金と成文化したものです。

[359: 匿名さん]

区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権については、債務者の特定継承人に対しても行う事が出来る。

[360: 匿名]

基本だね

[361: 匿名さん]

継承人から回収する他なしかな？

[362: 匿名]

>>353
管理費や修繕積立金などに係る遅延損害金は承継できる
駐車場代とか弁護士費用は承継できないよ

[363: 匿名さん]

＞弁護士費用は承継できないよ
違約金と規定していれば可能です。
駐車場は滞納即解約ですから継承は無理です。

[364: 匿名]

部屋の所有に対する違約金じゃなくて個人に対する違約金だから継承できないと思うよ

[365: 匿名]

思うとはなんて主観的な

[366: 匿名さん]

>個人に対する違約金
何かはありません。

[367: 匿名]

だな

[368: 匿名さん]

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる
。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の
諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

[369: 匿名さん]

管理会社や理事会が悪い事してきた罰が、当たっているかもしれないよ？

[370: 匿名]

368に記載の通り
弁護士費用等々はその組合員に請求できる

がしかし
承継人が支払う根拠は管理費や修繕積立金と違って無い
その組合員に対してのみ請求できるもの
逃げられたら追いかけるしかない

[371: 匿名]

管理費の違約金だから請求できる

[372: 匿名さん]

包括承継人とは？　　　答えは、相続をした人の事ですね。

[373: 匿名さん]

(承継人に対する債権の行使)
第26条 管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承
継人及び特定承継人に対しても行うことができる。

[374: 匿名]

請求は出来るでしょうね。支払われるかどうかは別問題。

[375: 匿名]

引用するなら区分所有法の方でしょう

[376: 匿名さん]

（特定承継人の責任）
第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

[377: 匿名さん]

相続の様な包括継承人には権利義務が引継がれるのだから滞納金の請求は包括継承人のみに行うのは当然。

[378: 匿名]

取れるなら取ってみろ

[379: 匿名さん]

滞納金はいずれは組合に回収されることは確かだが、横着してれば時効になる。

[380: 匿名]

時効成立させちまったボンクラ理事は責任追及ものだね。

[381: 匿名さん]

当然ですが、歴代の理事長の対応次第で損害賠償金額に差が出来ることになる。

[382: 匿名さん]

その場合、誰が原告になるんですか？

[383: 匿名]

管理組合の現理事長

[384: 匿名さん]

無理だね
すねに傷持つ、人は原告になっても裁判を維持出来なくなりますよ。

[385: 匿名さん]

４ 　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

[386: 匿名]

意味不明？
何がいいたい

[387: 匿名]

掲示板に滞納者の名前と部屋番号貼りだして晒し者にしたらいい。
実際に長崎の有名なマンョンであった。この時は管理会社が貼りだした。

[388: 匿名さん]

＞掲示板に滞納者の名前と部屋番号貼りだして晒し者にしたらいい。

毎月の滞納者リストと督促記録及び配達証明付きの催告書（写）は理事長ファイルに綴じられているので、閲覧すれば誰でも見られますよ。さらし者にされても何も感じませんよ。

[389: 匿名さん]

＞掲示板に滞納者の名前と部屋番号貼り出して晒し者にしたらいい。
私は問題を公表、表面化することは、解決の第一歩だと思います。従って賛成です。
悪質管理会社は、公表しないと思います、なぜなら他の問題も公表を要求され兼ねないからです。
詐欺をする奴らは、自分にお金が入ればいいので、他の問題などどうでも良いのですよ。

[390: 匿名さん]

＞悪質管理会社は、公表しないと思います、なぜなら他の問題も公表を要求され兼ねないからです。
理事長未経験者のコメントで、管理会社は手っ取り早い手段で公表したがるのが督促を面倒がる悪質管理会社だよ。
＞詐欺をする奴らは、自分にお金が入ればいいので、他の問題などどうでも良いのですよ。
この五月からの管理委託契約では、アホな理事長以外の組合には自動的に組合の名義になる様になったよ。

[391: 匿名]

競売中物件の住民、漏れ水、出火の最中に転落事故、妻は部屋で変死体で発見される

[392: 匿名さん]

＞競売中物件の住民、漏れ水、
間違い。競売中物件から賃借りマンションに転居して来た住民、漏れ水、

[393: 匿名さん]

＞３９１，３９２
話を交ぜ返すなよ。管理会社の社員だろうけどな！

[394: 匿名さん]

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

[395: 匿名さん]

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。

[396: 匿名さん]

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

[397: 匿名さん]

掲示板に滞納者の名前を貼り出してください。
管理会社が隠すなら、それも書いて貼り出したらいかがですか？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[398: 匿名さん]

＞掲示板に滞納者の名前を貼り出してください。 管理会社が隠すなら、それも書いて貼り出したらいかがですか？

理事長、監事の未経験者のコメントでした。

[399: 匿名さん]

いつもながらワンパターンな答えですね。

[400: 匿名さん]

事実に勝る者無し。