管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[321: 匿名さん]

裁判所管轄の競売になりますと裁判所の書記官から理事長に滞納額の確認電話が掛かってきます。
しかし一番は理事長が裁判所に赴き、滞納利息を含めた金額を報告して置けば間違いありません。
報告した全額が競売購入者から払ってもらえます。

[322: 匿名さん]

>>320
使用料も含めることを規約に記載すればよい。
今すぐ規約を改定しましょう。

[323: 匿名さん]

８９３の取り立てのように強制的に追い詰めたりしては逆効果です。
事件性に発展しては元も子もないですから。

役員も住民も波風を立てなくないのが本音ですからね。
正当な手段で感情的にならずに冷静に、粛々と段階を踏んで取り立てて行けば良いのです。

[324: 匿名さん]

>>322

記載しても、判例では認められるとは限らない。

[325: 匿名さん]

>>323
>記載しても、判例では認められるとは限らない。

記載しといて損はない。
勝敗五分五分の裁判、裁判になって、損をするのは新所有者。
新しく住むのに、毎月滞納のお知らせが来るマンション、誰が買うのでしょうか？

面白いですね。
裁判が終わるまで、滞納者の印象、勝っても負けてもこの印象は変わりません。

私なら、絶対にかいません。

[326: 匿名さん]

共用部分、建物の敷地及び附属施設の保存・管理・変更・処分に関する一切の費用であり、具体的には管理費・修繕費・修繕積立金・同基金・専用使用料等の債権及びその立替金債権がこれに該当します。

[328: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は定額給付債権で先取り特権もあるので、特定承継人から当然支払ってもらえます。
しかし、使用料には先取り特権はありませんからね。
但し、規約に謳ってあれば、それを特定承継人にみせれば、払ってくれることもあるでしょう。
裁判費用も同じことです。
規約に謳っておくことに、マイナス要因はありませんので。

[329: 匿名]

マイナス要素おおいにあるだろ。延滞予備軍のあんたには。

[330: 匿名さん]

>>329
３２８ですが、何か気に障ること書いてますか？
当たり前のことを書いただけなんですけどね。
ところでマイナス要素は何ですか、よかったら教えてください。

[331: 匿名]

チキンの>>329には答えられるわけがない。

[332: 匿名さん]

第26条
管理組合が管理費および使用料について有する債権は、区分所有者の包括継承人及び特定継承人に対しても行うことができる。

と管理規約に書いてあれば、駐車場料などの使用料も特定継承人からもらうことは、確率は高いですか？

[333: 匿名さん]

>>332
「駐車場使用料を特定承継人に請求できる」くらいに書いておいた方がいいよ。
法的にどうかは別として、うるさい管理組合だと思わせておいた方が、何かと得

[334: 匿名]

↑
それだと駐車場以外の使用料は請求出来なくなるよ。

[335: 匿名さん]

>>334
全部書けばいいんじゃない？

[336: 匿名さん]

使用料は管理費等と全く性質がことなり、受益者負担の個人差があり、普遍的なものではないので同等に扱う事はできない。

[337: 匿名さん]

そんなのに継承人が払う筈かないよ。

[338: 匿名さん]

>>337
ごり押しで払ってもらってるよ。
法的にどうだろうが、任意で払ってもらう分には問題ない。
あと、特に競落した業者が払わないと言ってくるけど、あれはダメ元で言っているので、強く出れば折れるよ。

[339: 匿名さん]

八九三だね。

[340: 匿名さん]

不動産会社(購入者)が、そのマンションをガチで買いたいなら継承するでしょう。
少しでも安くしたいならダメ元で値切ってみる。