管理費滞納者への対応・対策

[怒りの会計理事]

築約３５年のＨ１９年度管理組合会計理事です。
当方は各階の区分所有者が１年交代で理事を務め、毎年７月末に総会があり任期満了になります。

実は、当方管理費滞納金額が、Ｈ２０年４月末時点で約２００万円あります。
就任当初から既に１５０万強あり、徐々に増え続けこのままではいけないと
理事・管理会社担当者・他一名で毎月滞納者宅を訪問していましたが、
居留守を使われたり逆切れされたり、訳の分からない論法をまくし立てられたりと、
尋常ではない状態が続いています。
確証がないと言われればおしまいですが、友人知人や近所に教えてくれる限り聞いて
みましたが、こんな滞納金額のところはありませんでした。

滞納金額に因縁をつけられる事も多々あります。その都度、請求書を再発行しても、
「インチキだ！」「届いてない」「見てない」「管理会社に電話したら振込依頼書を送るからお待ち下さいと言われたが届かない」「振込先が分からない」「ちゃんと入金してます！銀行に確認して！」などありもしない事をしゃーしゃーと言われます。
だいたいが威圧的高圧的で、こちらの言い分には耳を貸しません。

プライバシーだの個人情報保護法問題を取り上げられて、何度も滞納者の張り出しを
決行しようとしましたが、断念せざるを得ませんでした。
しかし、理事が１年交代である事や滞納金額が住民に知られない事を知っている
悪質滞納者たちは、今の引継時期が過ぎればしばらく静かになるとふんで
ほくそえんでるに違いありません。

私のうがった見方ですが、悪質滞納者はほぼペットを飼い、自転車・バイクの駐輪場も複数契約し、外には音が出ない立派なインターホンをつけておられます。
生まれ育ちなのか、人間としての道徳的な教えを受けてこられていないのか、
とても理解出来ない言動・行動の連続でこの１年眠れない日々が続きました。

管理会社は引落し出来なかった区分所有者に対して請求書を発行したものを
私宛に送ってくるので基本的には会計理事が動く事になっています。
こちらから問い合わせたり依頼しないとまず動いてくれません。
管理組合の滞納金額が増えようが管理会社のあずかり知らない事なのでしょうか？

管理会社は順序だてて、内容証明郵便を出したりしていますが、訪問時も
「取立て屋ではないですから」と滞納者に厳しく詰め寄ると言う事はありません。
裁判になったとしても、裁判費用は管理費から出る事になるでしょうし、
私は住民として管理費をきちんと払ってるいるものにも滞納者や滞納金額を
知る権利があると思います。総会議事録では誰なのかが明記されていないので
よっぽど興味が無ければ目に止まらないのが現状です。

老朽化したマンションの大規模修繕工事も控えていますし、このままだと
いけないと思いながら、どんな方法があるのか分からず歯ぎしりしています。
ただ、張り出しをするとしたら、それなりのリスクも予測されますし、
仕事をしながらの理事にどこまで出来るのか、良い知恵をお教え下さい。
切羽詰まっています。よろしくお願いします。

[281: 経験者]

>>276
内容証明が一週間たって返送されてくるのは郵便局の取り置き期間経過後の返送のことでしょ。

封筒の表に｢受取を拒否します。押印｣という紙が貼られた内容証明が出して２日後に戻ってきたことがある。

どうでもいいことですが。

[282: 匿名さん]

＞滞納者に弁護士を使うほどのことか、大袈裟な！ 弁護士など一切必要ないです！


無理しなさんな。滞納者負担の弁護士料に躊躇しないことよ。

[283: 匿名さん]

＞封筒の表に｢受取を拒否します。押印｣という紙が貼られた内容証明が出して２日後に戻ってきたことがある。

＞内容証明は到達した時点で効力が生じます。（民法９７条１項）

受け取ったと同じ効果あるのでしょうか？

[284: 少し詳しい]

>283さんへ、受け売りですが・・・
この場合は、相手が受け取ったものと解釈されるはずです。
但し、相手が不在で、郵便局の留め置き後に戻った場合は、裁判でも解釈が分かれているようです。
例えば、長期海外出張などの場合は、不達になると思います。
この場合は、公示送達を利用することになりそうです。
でも、たいした内容でなければ（裁判するための儀式的な内容証明など）私が頼んだ弁護士さんは、速達で送ってました。

[285: 匿名さん]

＞解釈されるはずです。
＞解釈が分かれているようです。
＞と思います。
＞ことになりそうです。

何も書かなかったことと同じです。

[286: 匿名さん]

横やりですが
285さん、人の批判するのは寂しくないですか。
284さんは、一生懸命情報を提供しようとしているのですから。
その価値のジャッジは283がされればいいだけのことですから。

[287: 匿名さん]

出鱈目はいけません。

[288: 匿名]

内容証明なんて６ヶ月時効を伸ばす時以外は、取り立てて法的効果はないんだから。
状況証拠を作るだけ。

[289: 匿名さん]

相手にプレッシャーを与える効果はあるでしょう。
それで十分じゃないですか。
そんなに経費がかかる訳でもないし、手間がかかる訳でもないんだから。

[290: 匿名さん]

＞内容証明なんて６ヶ月時効を伸ばす時以外は、取り立てて法的効果はないんだから。
＞状況証拠を作るだけ。

少額訴訟→異議申し立て→通常訴訟の時でも裁判官の心象が全然違うよ

[291: 匿名さん]

>>288
至極当然な意見です。

[292: 匿名さん]

＞相手にプレッシャーを与える効果はあるでしょう。

そうですよ。負担すべき費用が安い遅延損害金より毎月千円程加算されることにもなるのです。

[293: 匿名さん]

遅延損害金はペナルティであるわけで、内容証明の費用とは別問題

[294: 匿名さん]

＞遅延損害金はペナルティであるわけで、内容証明の費用とは別問題

滞納者が負担する点では同じです。

[295: 匿名さん]

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

[296: 匿名]

>>290
裁判官の印象が違う=状況証拠
というのを見越して、わざわざ状況証拠っていったのさ。

[297: 匿名]

滞納者が督促経費まで払うかどうかというのを問題がある。

[298: 匿名さん]

内のMCは督促経費まで払規定がないので、請求しない。

[299: 匿名さん]

標準管理規約より抜粋
(管理費等の徴収) 第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により 第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

[300: 匿名さん]

＞標準管理規約より抜粋

この抜粋が何の意味をもつのか主張しないと、何をいいたいのかさっぱりわからんでしょ。

[301: 匿名さん]

貴方には無理です。

[302: 匿名さん]

ほー。
何が無理と？
反批判を恐れるあまり、目的語が抜けおちちゃった？

あんたがうわさのＸＹＺ？

[303: 匿名]

標準管理規約は、あくまで推奨だから拘束力はないし、各組合で守るべき規約はその時点のものだからねぇ。

私も意図を明確にせず、コピペだけの投稿には反対します。

[304: 匿名さん]

>標準管理規約は、あくまで推奨だから拘束力はないし、
当然、でも管理会社の原始管理規約への拘束力はあるよ。

>各組合で守るべき規約はその時点のものだからねぇ。
この意味は、俺が規約だに等しいね。

[305: 匿名]

何故、俺が規約になる。
意味不明。

[306: 匿名さん]

理屈や机上の空論はどうでもいいけど、管理費滞納者への対応・対策は役員次第です。
早く解決するも解決しないも役員の積極性と行動力のみ！
これしかないよ！

[307: 匿名さん]

事なかれ主義の理事が積極的対応をつぶしてるかぎり、
滞納は安泰です。

[308: 匿名]

事なかれ主義＝臆病者のお馬鹿典型

[309: 匿名]

督促しようが、裁判しようがないお金は支払って貰えないよ。
例え競売に掛けたところで売れなければ一緒だし、
恐らくはその前に住宅ローンの担保として差押え。

[310: 匿名さん]

>>309
競売・任売に関する知識がないようですね。
それに住宅ローンの担保として差し押さえ？競売のこと？
競売されれば、特定承継人が支払ってくれるよ。

[311: 匿名]

銀行に持ってかれて組合に入るお金なんかない。

[312: 匿名さん]

＞銀行に持ってかれて組合に入るお金なんかない。
残念でした！
あんたのマンションのような安いところだったら全部銀行にもっていかれるけど、

私のところは高いマンションだから、競売して担保権者に払ってもおつりがあるから、滞納分に充当できるんだよ。

[313: 匿名]

どうかな？
分譲価額が高ければ、比例して残債も大きいからね。
お宅みたいな見栄っ張りが買いそうなマンション程危ないよ。

[314: 匿名さん]

＞督促しようが、裁判しようがないお金は支払って貰えないよ。
＞例え競売に掛けたところで売れなければ一緒だし、
＞恐らくはその前に住宅ローンの担保として差押え。

勉強不足のようなので、予習復習は欠かさないこと。

[315: 匿名さん]

＞分譲価額が高ければ、比例して残債も大きい
なぜそう決めつけられる？
５０００万円で落札されたマンションが、
残債務３０００万円の先順位の担保権者がいたとしても、
残額２０００万円の範囲で管理費滞納がまかなえるだろ。
ぼっちゃん、小学校の算数だけど、計算できるかな？
自らの過ちを悔い改めることができないのが、チミの欠点だな。

[316: 匿名さん]

皆さん、先取り特権のこと忘れていませんか？

いくらで競売されようが、競売されて持ち主が変わった時点で
滞納管理費は、新しい持ち主に請求できます。
ですので、競売で落札するほうもこのことを計算に入れて落札しています。

例えば
５０００万円で落札されたマンションが、
残債務６０００万円の先順位の担保権者がいたとしても、
5000万円で落札した落札者が滞納管理費を払うことになります。
残債務６０００万円の先順位の担保権者は1000万の損害を受けたことになり
元々の滞納不良住民に1000万の借金の追い込みをかける事になります。

付け加えると、残債務６０００万円の先順位の担保権者は
ほっとくと6000万の損だが、競売で5000万でうれると1000万の損になる。
ですので、残債務の金額はあてになりません。

ですので、管理組合は競売になってもなにもせず、次の所有者（区分所有者）に請求すればよいだけですよ。
どんな安い金額になってもよいので落札されるのを祈りましょうね。

請求図式
管理組合⇒滞納者、
競売後は
管理組合⇒新所有者

このように、管理費は国が法律で保護してくれています。

[317: 匿名さん]

例え差し押さえになって競売になろうが、裁判所に理事長が滞納額を報告さえしていれば、次の購入者から間違いなく支払われますから、滞納者の現住人には間髪を入れずに督促や催促はガンガンとやりましょう。

[318: 匿名さん]

そうですね。
競売で落札しても、
滞納があると、転売が難しいので、速やかに払ってくれますね。

[319: マンション住民さん]

あまり追い詰めて自宅内で自殺でもされたら最悪ですね。

[320: 匿名さん]

使用料が問題だなー

[321: 匿名さん]

裁判所管轄の競売になりますと裁判所の書記官から理事長に滞納額の確認電話が掛かってきます。
しかし一番は理事長が裁判所に赴き、滞納利息を含めた金額を報告して置けば間違いありません。
報告した全額が競売購入者から払ってもらえます。

[322: 匿名さん]

>>320
使用料も含めることを規約に記載すればよい。
今すぐ規約を改定しましょう。

[323: 匿名さん]

８９３の取り立てのように強制的に追い詰めたりしては逆効果です。
事件性に発展しては元も子もないですから。

役員も住民も波風を立てなくないのが本音ですからね。
正当な手段で感情的にならずに冷静に、粛々と段階を踏んで取り立てて行けば良いのです。

[324: 匿名さん]

>>322

記載しても、判例では認められるとは限らない。

[325: 匿名さん]

>>323
>記載しても、判例では認められるとは限らない。

記載しといて損はない。
勝敗五分五分の裁判、裁判になって、損をするのは新所有者。
新しく住むのに、毎月滞納のお知らせが来るマンション、誰が買うのでしょうか？

面白いですね。
裁判が終わるまで、滞納者の印象、勝っても負けてもこの印象は変わりません。

私なら、絶対にかいません。

[326: 匿名さん]

共用部分、建物の敷地及び附属施設の保存・管理・変更・処分に関する一切の費用であり、具体的には管理費・修繕費・修繕積立金・同基金・専用使用料等の債権及びその立替金債権がこれに該当します。

[328: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は定額給付債権で先取り特権もあるので、特定承継人から当然支払ってもらえます。
しかし、使用料には先取り特権はありませんからね。
但し、規約に謳ってあれば、それを特定承継人にみせれば、払ってくれることもあるでしょう。
裁判費用も同じことです。
規約に謳っておくことに、マイナス要因はありませんので。

[329: 匿名]

マイナス要素おおいにあるだろ。延滞予備軍のあんたには。

[330: 匿名さん]

>>329
３２８ですが、何か気に障ること書いてますか？
当たり前のことを書いただけなんですけどね。
ところでマイナス要素は何ですか、よかったら教えてください。