売主が破産したマンションの補修点検は？

[2年目理事長]

昨年3月引き渡し、10月に6ヶ月点検実施。
今年3月に1年目無料点検補修の予定でしたが2月末に売主破産。
ゼネコンにより、１年・２年の占有・共用部一緒の無料補修を10月に予定しましたが、
7月末にゼネコン倒産、民事再生となり、無料工事は一切出来なくなりました。

先日、ゼネコンによる補修点検が実施されましたが、見積もり高額。
管理会社の担当者に指示し、2年保障を付けている建具、住設はメーカーに直接交渉、
個別対応可能になりましたが、
建築工事の範疇のクロス・フローリング・躯体補修等は全て有償で最高単価が付いています。
ここで問題なのが料金の支払い方法。
クロス工事なんかは件数まとめれば1件当りの単価は安くなると思いますが、
総額を補修件数で割るか、項目別戸別精算にするか。修繕積立金を充当するか・・・

似たようなケースが結構多いのではないでしょうか？と思い、皆さんの意見をお聞きしたいと思います。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

＞総額を補修件数で割るか、項目別戸別精算にするか。修繕積立金を充当するか・・・

共用部分以外の部分は、請求書の明細の書き方で対処可能。

[3: 匿名さん]

レスつかないね。

そもそも、売主破産、施工主民事再生で、２年アフターが実施されないって、許されるものなのか？

Ｘｙｚいるか？法律的にはどうなんだい？

[4: 匿名さん]

相変わらず役にたたないな、xyz。

[5: 匿名さん]

住戸は個別清算。
共用部分は修繕費から捻出でしょ。
ちなみにクロスの補修工事は人数が集まっても
安くはならんね。
全住戸＆全部屋クロス張り替えなら別だけど
まっ、住んでいる状態でクロスの張り替えなんか出来ないでしょ。

そもそも２年でなんでクロスの工事がでるんですか？
どんなマンションでしょうか？

[6: 匿名さん]

>>05
普通に竣工直後のアフター(補修）の話しをしてるんですよ。

[7: 匿名さん]

５はＭＳ購入した事がないから
頓珍漢なレス入れているんでしょ！

[8: 匿名さん]

>>05は、敷金から引けばＯＫ

[9: 匿名さん]

ＭＳ購入した事がない５は、xyzなの？

[10: 匿名さん]

>>5はＭＳ購入未経験ですね？
>ちなみにクロスの補修工事は人数が集まっても
>安くはならんね。

クロスの材料は、通常ＭＳ内に在庫保管してあります。
補修が必要な時は、その材料を使うので
持ち出しでやってもらうにしても
人件費、人夫代だけで済むものなんですよ！

[11: 匿名さん]

６へ

竣工直後なんてどこにも書いてないぞ。
５と１０の言ってる事は結構正しいんじゃないか？
張り替えでなくて補修したいんだろ？

[12: 2年目理事長]

スレ主ですが、引渡し後2年間のクレームによる無料補修の事をお話しています。

本日、理事会を開きましたが、共用部に関しては修繕積立金を充当するのが妥当。
占有部に関しては区分所有者各自負担。
同じ作業に関しては数戸抱き合わせにて人工費を値引き交渉する。
木製建具、アルミサッシ、UB、キッチン、トイレ等の住設に関しては
メーカーの2年保障を適用、業者対応にて補修。

クロス、フローリング、畳等々建築瑕疵に当るところは住民の意見を聞くべく
アンケート実施で、有償工事希望者のみゼネコンに依頼する。
以上決まりましたので、報告します。

[13: 入居済み住民]

ご苦労様です。

共有部については総会決議が必要になりそうですね。
感情的になる区分所有者にわかってもらえるかが鍵になると思います。
みんなわかってくれるといいですね。

[14: 元理事]

>>12
対応策としては、無難で適正な内容に落ち着いたようですね？
組合員の理解が得られるよう充分な状況説明を配布したほうがいいでしょう。

気になるのは、今後の件です。
いろいろな契約書があると思いますし、必要なら各メーカーや孫受けの施工業者ともアフターについての覚書や契約書の取り直しなど「書面」を整理したほうがいいかもしれません。

売り元とゼネコンの両方が破綻したのですから、かなりの制約はあるでしょうが頑張ってください。

[15: 匿名さん]

住民のクレーム箇所が無料補修に該当するか有料補修に該当するか、
専門家の誰かがきちんと現場を見て区分けしなきゃね。
ドサクサ紛れに有料でやるべき補修を無料でやらそうとする住民が出てこないように。

[16: 2年目理事長]

>>１３さん
総会決議は話がまとまらないと思われますので、全件参加のアンケート方式にします。

>>１４さん
覚書や契約書等の書面に関しても話は出ましたが、その会社が倒産すれば無駄になるので
早急に対応を依頼する事で、話を進めています。
実際に、床工事業者、壁の下地工事会社が現在民事再生中です。

>>15さん
幸いに、私が建設業の人間で、マンション現場の担当ですから、妥当な判断が出来ると思うのですが・・・怪しいのがあれば、ここにも書き出しますので、また意見をお願いしますね。

他にもご意見、指導等ありましたら書き込みお願いします。

[17: 匿名さん]

＞ここで問題なのが料金の支払い方法。
＞クロス工事なんかは件数まとめれば1件当りの単価は安くなると思いますが、総額を補修件数で割るか、項目別戸別精算にするか。修繕積立金を充当するか・・・

専用部分内の工事の負担方法と過程すれば、本来専有部分内の工事で各区分所有者がやるべき業務を、一斉工事のメッリット利益を得る行為であるから
１．工事仕様を全戸同一とする
２．当然に各戸負担として負担割合は修繕積立金の負担割合とし、その清算業務は理事会で行う
３．本工事への参加不参加は自由とする
以上の議案で総会に提案する。

[18: 13ばんです]

修繕会計からの支出ですから、予算を総会にかける必要があると言いたかったのですが…

[19: ２年目理事長]

＞１８さん
失礼しました。来月臨時総会を開き、住民に承認してもらうように頑張ります。

ただ、また問題が出てきたのですが、共用部分の修繕に関しては、
ほぼ全部といって良いほど建築瑕疵に類するものと判断せざるを得ない状態なのです。
躯体クラックからの雨漏り、半数以上の誘発目地にクラック発生、
塗膜防水塗り損ないによる雨水浸透、共用廊下の浮陸調整不良による水溜り等々・・・

誘発目地に関しては目的通りの役目を果たしているので、
まだ２年ですが経年扱いとしても良いと思われますが、
他は全部水が相手ですから、躯体腐食原因になると思いますので、
ゼネコンに対し、責任追及しようと思います。
先の長い話になりそうです・・・

[20: 匿名さん]

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により10年間、基本構造部分において瑕疵（欠陥）があった場合には無償補修。「民事再生法」など会社が存続する場合はその義務を負うが、「破産」で会社がなくなってしまう場合には瑕疵担保責任は期待できない。
2009年10月1日以降に引渡マンションでは「住宅瑕疵担保履行法」により売主の瑕疵担保保険への加入または保証金の供託が義務付。売主が破綻した場合には、瑕疵の補修に対して購入者が保険によって支払い請求を行うことができる。
「アフターサービス」は法律の定めではなく「瑕疵担保責任」と同様に会社が存続するか否か異なる。

[21: 匿名さん]

>>20
その論点のはずれかたには見覚えがあるのですが・・・・(笑
2009年10月1日は、来年の話。
スレ主は昨年3月引き渡し、10月に6ヶ月点検実施の物件。＜＜スレ01に書いてあるから読んで。