売主が破産したマンションの補修点検は？

[2年目理事長]

昨年3月引き渡し、10月に6ヶ月点検実施。
今年3月に1年目無料点検補修の予定でしたが2月末に売主破産。
ゼネコンにより、１年・２年の占有・共用部一緒の無料補修を10月に予定しましたが、
7月末にゼネコン倒産、民事再生となり、無料工事は一切出来なくなりました。

先日、ゼネコンによる補修点検が実施されましたが、見積もり高額。
管理会社の担当者に指示し、2年保障を付けている建具、住設はメーカーに直接交渉、
個別対応可能になりましたが、
建築工事の範疇のクロス・フローリング・躯体補修等は全て有償で最高単価が付いています。
ここで問題なのが料金の支払い方法。
クロス工事なんかは件数まとめれば1件当りの単価は安くなると思いますが、
総額を補修件数で割るか、項目別戸別精算にするか。修繕積立金を充当するか・・・

似たようなケースが結構多いのではないでしょうか？と思い、皆さんの意見をお聞きしたいと思います。よろしくお願いします。

[15: 匿名さん]

住民のクレーム箇所が無料補修に該当するか有料補修に該当するか、
専門家の誰かがきちんと現場を見て区分けしなきゃね。
ドサクサ紛れに有料でやるべき補修を無料でやらそうとする住民が出てこないように。

[16: 2年目理事長]

>>１３さん
総会決議は話がまとまらないと思われますので、全件参加のアンケート方式にします。

>>１４さん
覚書や契約書等の書面に関しても話は出ましたが、その会社が倒産すれば無駄になるので
早急に対応を依頼する事で、話を進めています。
実際に、床工事業者、壁の下地工事会社が現在民事再生中です。

>>15さん
幸いに、私が建設業の人間で、マンション現場の担当ですから、妥当な判断が出来ると思うのですが・・・怪しいのがあれば、ここにも書き出しますので、また意見をお願いしますね。

他にもご意見、指導等ありましたら書き込みお願いします。

[17: 匿名さん]

＞ここで問題なのが料金の支払い方法。
＞クロス工事なんかは件数まとめれば1件当りの単価は安くなると思いますが、総額を補修件数で割るか、項目別戸別精算にするか。修繕積立金を充当するか・・・

専用部分内の工事の負担方法と過程すれば、本来専有部分内の工事で各区分所有者がやるべき業務を、一斉工事のメッリット利益を得る行為であるから
１．工事仕様を全戸同一とする
２．当然に各戸負担として負担割合は修繕積立金の負担割合とし、その清算業務は理事会で行う
３．本工事への参加不参加は自由とする
以上の議案で総会に提案する。

[18: 13ばんです]

修繕会計からの支出ですから、予算を総会にかける必要があると言いたかったのですが…

[19: ２年目理事長]

＞１８さん
失礼しました。来月臨時総会を開き、住民に承認してもらうように頑張ります。

ただ、また問題が出てきたのですが、共用部分の修繕に関しては、
ほぼ全部といって良いほど建築瑕疵に類するものと判断せざるを得ない状態なのです。
躯体クラックからの雨漏り、半数以上の誘発目地にクラック発生、
塗膜防水塗り損ないによる雨水浸透、共用廊下の浮陸調整不良による水溜り等々・・・

誘発目地に関しては目的通りの役目を果たしているので、
まだ２年ですが経年扱いとしても良いと思われますが、
他は全部水が相手ですから、躯体腐食原因になると思いますので、
ゼネコンに対し、責任追及しようと思います。
先の長い話になりそうです・・・

[20: 匿名さん]

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により10年間、基本構造部分において瑕疵（欠陥）があった場合には無償補修。「民事再生法」など会社が存続する場合はその義務を負うが、「破産」で会社がなくなってしまう場合には瑕疵担保責任は期待できない。
2009年10月1日以降に引渡マンションでは「住宅瑕疵担保履行法」により売主の瑕疵担保保険への加入または保証金の供託が義務付。売主が破綻した場合には、瑕疵の補修に対して購入者が保険によって支払い請求を行うことができる。
「アフターサービス」は法律の定めではなく「瑕疵担保責任」と同様に会社が存続するか否か異なる。

[21: 匿名さん]

>>20
その論点のはずれかたには見覚えがあるのですが・・・・(笑
2009年10月1日は、来年の話。
スレ主は昨年3月引き渡し、10月に6ヶ月点検実施の物件。＜＜スレ01に書いてあるから読んで。

[22: マンコミュファンさん]

私も見覚えがありますね（笑）

相手しないでスルーしましょう。

[23: 匿名さん]

好事魔多し？

[24: マンコミュファンさん]

↑
みなさん、スルーですよ〜

[25: 匿名さん]

売主が倒産、ゼネコンは残っている場合、２年間の無料補修、
１０年間の建物の補修はゼネコンがするのですか？
そもそも無料の部分の経費は売主、ゼネコンどっちの負担？
経験者の方、教えてください。

[26: 匿名さん]

住民は売主に補修を依頼する。
↓
売主はゼネコンに補修を依頼する。
↓
ゼネコンの費用負担で補修する。

製造者のゼネコンが責任を持って補償するが、
ゼネコンのお客様は売主であって住民ではない。

売主がいなくなれば補償する責任はなくなる。

ただし、ゼネコンが売主を引き継いだ場合は
住民がゼネコンの直接のお客様となるので、
補修する必要がある。

[27: 匿名さん]

>>26早速ありがとうございます。

ただし、ゼネコンが売主を引き継いだ場合は、とのことですが、
これは売主との契約によるもの？
「売主がいなくなったから一切知りません」と言われても
どうしようもないとしたら、ゼネコンの良心に頼るしかない
んでしょうか。

[28: 購入検討中さん]

ゼネコンも、売主から工事代金を踏み倒されていたら、良心も何もないでしょう。

[29: デベにお勤めさん]

２５さん　倒産ではあいまいですよ。
民事再生か？会社更生か？破産か？で変わります。

＞売主が「民事再生法」など会社が存続する場合はその義務を負いますが、「破産」で会社がなくなってしまう場合には、売主の瑕疵担保責任は期待できないと言えるでしょう。
http://stock225.jugem.jp/
＞デベロッパーが破綻したら？

[30: 匿名さん]

企業は再生しないかぎり、消滅ですから救い様はありません。

[31: ２年目理事長]

保証書の名義は販売会社ですから、補修工事に関してはデベ出資。
瑕疵補修に関してはデベに対するゼネコンの保障になるためゼネコン出資。
今回のようにデベが破産し、出資元がなくなったため、無料補修がなくなった。

デベの破産により工事代金の手形不渡りとなったため、補修工事の一切を有償にしたゼネコンも有ります。
民事再生のために裁判所管理下に入ったために無償工事が出来ないのが今回のパターン。
会社更生ならば、経営陣が変わるので考え方次第・・・
破産は話も出来ませんから、こちらが泣くしかありませんよ。

今日、総会で共用部分の補修工事を修繕積立金充当で依頼するかどうかを決めます。

[32: 匿名さん]

31さんのようなケースは一般的？
それともケースバイケースなんでしょうか。

[33: 匿名さん]

実例
http://www.asahi-net.or.jp/~cd8h-kwsm/index.html

[34: 物件比較中さん]

民事再生や会社更生の場合は、顧客を大切にしないと再建できないから、金銭的に許される限りは、瑕疵補修やアフターサービスはするでしょう。
でも、破産になったら、もうダメ。ただし、ゼネコンがそのデベと他の工事も含めて踏み倒しにあっていなければ、ある程度は、補修してくれる可能性はあるでしょう。

ただし、この様に運が良い場合でも、瑕疵に関する基準が、入居者検査で十分経験された方も多いと思いますが、購入者、デベ、ゼネコンの順に甘くなってきますから、購入者が瑕疵だといっても、ゼネコンは施工誤差の範囲だといって取り合ってくれないかこともあるでしょう。