理事会で許可した共用部分の私的利用

[ここでは01]

約400戸ほどのマンションで、各戸にサイクルポートが設置されている
マンションです。
しかし、来客用の駐輪場やペット用のカートを置く場所がないという
ことで、理事会名でそれぞれの置き場について許可を出しています。
さて、この理事会の決めたことの効力というのはいかほどのものなのでしょうか？

[22: 元大規模理事]

>>21
>「大規模」でもいろんな理事がいるもんだ。
大規模だからこそ「いろいろな理事」がいると思いませんか？

あなたの意味のない批判だけのコメントは無駄です。
出来るものでしたら、私の意見の問題点を書いていただければ幸いです。

[23: 匿名さん]

上に書いたまんまです。
雑談で何を言おうがあなたの勝手ですよ。
あなただって、正式に採用されるような意見ではないから「個人的な判断」と断ったのでしょう？

[24: 元大規模理事]

>>23
>あなただって、正式に採用されるような意見ではないから「個人的な判断」と断ったのでしょう？
あくまでも私の意見は始めからは全員が認めるような判断ではないという意味です。

ウチでは私が理事をしていた代にエントランス前の駐輪が迷惑なので、
目立たない場所を来客用駐輪場にしました。
その次の理事会では正式に使用規則としていくつかの条文を可決いたしました。
個人的判断でも正当な意見でしたら、２０人強の理事の賛成を取り付けられると
言う事ですよ。

[25: 匿名さん]

声を大にして「理事会で『正式に』使用細則を可決」とは、あきれてしまいます。
大規模でしたら、一般区分所有者の軽視は当たり前の事なんですかね。

[26: 元大規模理事]

>>25
>声を大にして「理事会で『正式に』使用細則を可決」とは、あきれてしまいます。
>大規模でしたら、一般区分所有者の軽視は当たり前の事なんですかね。
申し訳ございません。『総会』の書き間違いです。
でも理事会カテの掲示板で少し考えればわかりそうな書き間違いを指摘して
勝ち誇る人がいるとは驚きです。
理事会では全員一致を基本と考えていますので、その後の「２０人強の理事」
発言は前段の理事会での可決を指しています。

[27: 匿名さん]

勝ち誇ったつもりはありませんが、理事会板で理事会と総会を間違えるなんて有り得ないだけですよ。まして、役員経験者が....。

読み間違いや書き間違いが多いすぎると話が通じません。注意しましょう。

>>20　個人的意見だが「>>08理事会で決定する」を支持
>>24　ウチでは使用規則を理事会で可決。個人的意見でも可決される。
>>26　総会の間違い、読めば分かるのに勝ち誇る人がいるとは驚き

話の流れからいくと24でいきなり間違ったのではなくて、ずっと理事会決議を支持していますがどうなんでしょう？
また、20で個人的意見と前打っているにも関わらず、24では理事会の総意となり、26では総会で承認。
間違いは間違いでも構いませんが、
そうなると>>20理事会決議を支持が矛盾してきますがいかがでしょうか？
最初から全部間違っているとなると、いい加減レス読むのも疲れます。
整理して発言しなおして下さい。

[28: 別の大規模元理事]

23区内 500戸の大規模物件に住んでいます。（大手財閥系列の管理会社が常駐）

うちのマンションの理事会・管理会社での共有部分は「指定がないところ（駐車場・駐輪場など）は
全て用途は通路と考える」との見解に至っています。

駐輪場不足を補完するために、共有部の一部のいわゆるデッドスペースを転用しようと検討した
ことがありますが、「空き地」「多用途スペース」ではなく、それらは皆「通路」いという見解に
至り、「用途変更の可否」（実際には「駐輪場不足に関するアンケート）について意見を求めた
ところ、組合員・理事から合理的な反対意見も寄せられ、理事の半数の同意がえられず、特別決議
を総会に上申するにいたりませんでした。

ちなみに、一部住戸には専用使用権のないポーチがありますが、ペット用カート・自転車・三輪車・
ベビーカー含む私物の放置は細則で禁止されています。また、車寄せもあるのですが、「長時間の駐
停車禁止」とうたい、引越などの際には、申請して理事会（実際には管理会社の采配）で許可証を
出しています。

実際には、来客の自転車がマンションエントランスに置かれていることはありますが、管理事務所で
「注意（駐輪禁止）」の案内をしています。管理側（組合・理事会・管理会社）からすれば「お目
こぼし」があっても、「私物の放置を許可」「総会の特別決議なしの用途変更」は、負の波紋が
広がる可能性があるので容認できないというのが現状（建前）です。

ちなみに、サイクルポートなし、一部住戸には専用使用権のないポーチがありますが、ペット用
カート・自転車・三輪車・ベビーカー含む私物の放置は細則で禁止されています。
「んじゃ　不許可ならどこに置けばよいの？」についてもＦＡＱとして、理事会からは「共有部分
の用途や駐車・駐輪可能台数は販売当初より公知しており、それを溢れた私物は住戸内（専有部）
に置くべき」と現行は区分所有者に案内しています。

当然、販売当初の規約・細則については、必要に応じて総会決議で変更していますが「変更が
認められまでは、現行規約を守れ」が大原則です。（試用期間を設定することもありますが）

私なら、理事会・管理会社に「個人の事情（私物の保管先がない）を理事会にクレームするのは
本来、ワガママではないか？　依頼に対して検討・対応するのは理事会にまかせるが、共有部分の
用途変更は特別決議が必要なはず、理事会決議による変更は理事会の越権行為であり不当と思われ
る。」位の投書するかな（多分、理事やる位の覚悟は必要ですが（笑））
　
それとうちのマンションでは「要望書」のフォーマットがあり、それに必要事項を記載しないと
理事会で検討しない運用になっています。
特筆すべきは「その要望を満たすと誰が恩恵を得るのか？（少数・半数近く・全組合員）」「費用」「規約・細則の変更部分は？」「必要な決議は？」「決議案の作成に直接参加できるか？」など
の設問があり、提案者が、詳細に計画を練って提案しないと受け入れないところですかね...
切実な方は、それでも要望書あげてきますし、その場合は　当人を交えて真剣に理事会でも
検討します。　逆に「ワガママだけで言ってみるか」的な方は、ほとんど沈黙しますね。

住民の民度や規模もあると思いますが、ご参考まで...

[29: 匿名さん]

別の大規模理事さん立派。
要望書のフォーマットよく出来ていますね。
参考になります。

[30: 元大規模理事]

>>27
>理事会板で理事会と総会を間違えるなんて有り得ないだけですよ。まして、役員経験者が....。
思い違いではありません。単なる書き間違いです。書き間違えたのは１回だけです。

>整理して発言しなおして下さい。
それでは間違えないようにもう一度書かせていただきます。

>>20 修正無し
個人的な判断を述べさせていただくと、上記の場所が規約で禁止されていないのであれば
理事会が決定したことは効力があると思います。>>08 で管理会社の担当者が言ったことが
正解だと思います。
ただし、規約で許可されている場所では無いので、住民の反対意見に留意し、説明義務が
生じると思っています。01さんが理事会に反対意見を出してみたらいかがでしょうか？
連名での意見がより良いかと思います。

>>24 ３行目修正 理事会→総会
ウチでは私が理事をしていた代にエントランス前の駐輪が迷惑なので、
目立たない場所を来客用駐輪場にしました。
その次の『総会』では正式に使用規則としていくつかの条文を可決いたしました。
個人的判断でも正当な意見でしたら、２０人強の理事の賛成を取り付けられると
言う事ですよ。

>>26 修正無し
理事会では全員一致を基本と考えていますので、その後の「２０人強の理事」
発言は前段の理事会での可決を指しています。

ということで、よろしいでしょうか？

>>28
>うちのマンションの理事会・管理会社での共有部分は「指定がないところは
>全て用途は通路と考える」との見解に至っています。
私が敷地内に自転車を置いておきたくなった場合には
「理事会の勝手な解釈だ。敷地内は共用部分であり、規約で禁止されていなければ、
通行の邪魔にならない限り、住人が一時的に物を置く権利があるはずだ。」
と詰め寄ると思います。
対処方法をご教授お願いいたします。

>>29
>別の大規模理事さん立派。
褒めるだけのレスを出して何か意味があるのだろうか？

[31: 匿名さん]

共用部分に私物を置いてはいけないという規約はないのですか？

[32: 元大規模理事]

>>31
>共用部分に私物を置いてはいけないという規約はないのですか？
漠然と共用部分というくくりではそのような規約はありません。
そんな規約があったら、管理人室に机を置くことも出来なくなってしまいます。

しかし「（あるデッドスペースに）物を置いてもいいですか？」の回答が
「管理規約（××使用規則）第○条△項の定めにより、置いてはいけません」
なら納得できますが、別の大規模元理事さんのように「共有部分は『指定が
ないところは全て用途は通路と考える』と理事会で決定したからである」と
言われても納得できません。

[33: ここでは01]

レスが遅く申し訳ありません。皆様ご意見ありがとうございます。
当マンションの管理会社名につきましては、回答を差し控えさせて
いただきたいと思います。宜しくお願いいたします。

>>30　元大規模理事さん

つまり、迷惑駐輪に悩まれ、理事会で駐輪場設置を決め、その使用規則を総会決議（普通決議）
としたということですよね。理事会決議から総会までの来客用駐輪場の扱いというのは
どのようになっていたのでしょうか？暫定ということでしょうか。また、廃止にあたっては、理事会決議、
総会決議どちらが必要と考えられますか？

>>28　別の元大規模理事さん

詳しいご説明ありがとうございます。
>変更が認められまでは、現行規約を守れ」が大原則です。
この点非常に同意です。
>申請して理事会（実際には管理会社の采配）で許可証を出しています。
この辺りの具体的な基準は、どのように決められてますか？

[34: 別の大規模元理事]

>>30

>私が敷地内に自転車を置いておきたくなった場合には「理事会の勝手な解釈だ。敷地内は
>共用部分であり、規約で禁止されていなければ、通行の邪魔にならない限り、住人が一時的
>に物を置く権利があるはずだ。」と詰め寄ると思います。

気持ちわからないでもないですが、勘違い甚だしいです。手元に管理規約がないので、詳細には
ここで語れませんが「共有部の考え方」が間違っていると思います。

戸建てではないので、自転車置場・駐車場など使用細則で用途・用法を定められた場所以外の共有
部分は、個人の私物を放置する権利など基本はありません。もし、そんな権利があったら、極端で
すが「通行の邪魔にならない」なら敷地内にテント張って住んでもＯＫってなりますよ？
区分所有法か、管理規約（含む使用細則）をじっくりご覧になった方がよいですよ。

「一時的に」だから「30秒もダメなの？」とか屁理屈いわないでね。

「通路であって駐輪場（場所）ではない」といった方がわかりますか？　「ここを来客駐輪場に
します（しよう）」と検討始めた時点で「用法・用途の変更である」と当方のマンション理事会は
解釈しています。「通路である」は拡大解釈の可能性もありますが、「駐輪して良い共有部分は
【駐輪場】と設定されており、そうでないところは【駐輪場（場所）】ではない」とは言い切れ
ると思います。
　
共有部の持分もっていても、それは便宜的なものであって「持分の範囲で個人が好きに使用して
良い（権利がある）」というものではないこと理解しましょう。（区分所有法の根幹はこれでは？）

来客駐輪場の件であれば、特別決議として総会で同意がとれれば、当然、ＯＫだと思いますけどね。

>>33

>申請して理事会（実際には管理会社の采配）で許可証を出しています。
>この辺りの具体的な基準は、どのように決められてますか？
　
管理業務関連の業者以外は原則禁止としています。
基本、個人の来客（含む業者）はＮＧと明確にアナウンスしています。
特殊なケースは「都度、相談」となりますが、現在は引越・介護系車両（入浴）といった場合
デフォルトでＯＫだしています。
　
個人の来客については、都内とはいえ、50m圏内にコインパーキングなどが数箇所あるので、
そちらを利用するように住民には案内しています。

[35: 匿名さん]

>>30
>>24を修正したら、ごくまともな意見になるから、全会一致も至極当たり前だよ。大規模君も褒めて欲しいのかな？

当たり前の事だからムリ。

ところで、大規模君のところでは総会に上程したのに、スレ主には理事会決議でＯＫとしているのはどうして？

[36: 匿名さん]

追記
>>20で理事会決議を支持しているから
>>24が書き間違いには見えなかったんです。

別に挙げ足をとっている訳ではありません。

[37: 別の大規模元理事]

>>共用部分に私物を置いてはいけないという規約はないのですか？
>漠然と共用部分というくくりではそのような規約はありません。
>そんな規約があったら、管理人室に机を置くことも出来なくなってしまいます。

この話の飛躍はちょっと病的...　
管理事務所は、管理業務を実施する（用途・用法）ためにあるよ（使用細則にもそうある）
　　　
ネットで拾った他のマンションの管理規約をコピペします。

--------------
第2 条 （禁止事項）
区分所有者等は、管理上必要と認められた場合、及び災害その他緊急時の場合を除き、次の行為を
してはならない。
（1）敷地を個人使用すること（専用庭及び自動車駐車場及び大型バイク・ミニバイク駐車場を除く）
（2）バルコニーに緊急時の避難の妨げとなるような物品を放置、または倉庫等大型の固定物を設置すること
（3）廊下・階段その他の共用部分に、私物を設置または放置すること
（4）専有部分の増築または建物の主要構造部に影響を及ぼす行為
--------------


こんな感じのことうちのマンションの管理規約にも記載あるよ...　これでいうと(1)(3)あたりが
注意の根拠になるけど、禁止事項とか本当に読んでみた？

[38: 元大規模理事]

>>33
>つまり、迷惑駐輪に悩まれ、理事会で駐輪場設置を決め、その使用規則を総会決議（普通決議）
>としたということですよね。
そうです。用途変更ではありませんので使用規則変更で、普通決議です。

>理事会決議から総会までの来客用駐輪場の扱いというのはどのようになっていたのでしょうか？暫定ということでしょうか。
あくまでも暫定です。その間、私たちが納得できる反対意見があったら、来客用駐輪場は
廃止になっていたことでしょう。

>また、廃止にあたっては、理事会決議、総会決議どちらが必要と考えられますか？
使用規則でしか書かれていませんので、廃止も普通決議と考えます。
廃止にしたい理事会が二度と来客用駐輪場にしたくなければ用途規定（変更）で
特別決議も追加するかもしれません。

>>34
>建てではないので、自転車置場・駐車場など使用細則で用途・用法を定められた場所以外の共有
>部分は、個人の私物を放置する権利など基本はありません。もし、そんな権利があったら、極端で
>すが「通行の邪魔にならない」なら敷地内にテント張って住んでもＯＫってなりますよ？
自転車は「放置」ではありません。テントのような「設置」でもありません。「放置」も
「設置」も規約で禁止されています。自転車はあくまでも一時置き。
＃「テントを毎日片付ければいいんだろう」って屁理屈言わないでね。

>「通路であって駐輪場（場所）ではない」といった方がわかりますか？　「ここを来客駐輪場に
>します（しよう）」と検討始めた時点で「用法・用途の変更である」と当方のマンション理事会は
>解釈しています。
用途を「通路」に限定したことがあなたの理事会での間違いであると指摘します。
「共有部は通路である」とは規約に書かれていません。

>>35
>ところで、大規模君のところでは総会に上程したのに、スレ主には理事会決議でＯＫとしているのはどうして？
私は「管理会社の担当者が言ったことが正解」としか言っていませんよ。スレ主さんの
マンションでは、今のままでしたら次年度になったらいきなり『不可』にもできると
思っています。

>>36
そうでしたか。申し訳ございませんでした。

>>37
>注意の根拠になるけど、禁止事項とか本当に読んでみた？
はい。あなたの拾ってきたものでも私には別の読み方も出来ます。

>（1）敷地を個人使用すること（専用庭及び自動車駐車場及び大型バイク・ミニバイク駐車場を除く）
理事会で認めたのですから、理事会使用になると考えられます。

>（3）廊下・階段その他の共用部分に、私物を設置または放置すること
「その他」って何ですか？ 管理人室は入りませんか？ 上記文言に含まれない場所が
一箇所でもあれば、敷地内のデッドスペースは「その他に入らない」と考えることが
可能であると判断しています。むしろ「廊下・階段・その他」なのですからここの
「その他」は通路に関わる部分を指していると考えるのが妥当だと思います。

あくまでも解釈ですから、私が常にそのように考えているわけではありません。
理事として規約を厳守しつつ多くの住民が住みやすくなる方向を考えていました。

あなたのマンションの理事会の判断が間違っていると言っている訳ではありませんので、
ご理解ください。

[39: 37]

>「その他」って何ですか？ 管理人室は入りませんか？

あの〜　全文を記載していないので理解されていないかもしれませんが、大前提で
「用途・用法が定まっていれば、それに従う」ってことなんだけど...

「一時置き」と「放置」の違いは何？　「来客中で30分後に撤去します」って張り紙すれば
一時置き？　捨ててあるのか、放置しているのか、管理されているのか　は誰が判断するの？
運用に耐えられないとと思いますが...

ミクロに突っ込むのではなくて、全体を読んでマクロに理解して欲しいのだけど...　
まぁ　別マンションの他人の主張なんで、このくらいやめとくね^^

[40: 元大規模理事]

>>39
>大前提で「用途・用法が定まっていれば、それに従う」ってことなんだけど...
管理人室は決まっていますね。でも、敷地内のデッドスペースは「用途・用法が定まって」
いませんよね。そこを「通路」として考えることが一つの問題です。

>「一時置き」と「放置」の違いは何？　「来客中で30分後に撤去します」って張り紙すれば
>一時置き？　捨ててあるのか、放置しているのか、管理されているのか　は誰が判断するの？
>運用に耐えられないとと思いますが...
誰も判断できません。だからこそ、置ける場所を考えてあげるのが理事会だと思います。

>ミクロに突っ込むのではなくて、全体を読んでマクロに理解して欲しいのだけど...　
あなたの言いたいことも分かりますが、ミクロに突っ込む住人に対しての理論武装も
必要です。論破されたらやっていることに意味がなくなってしまいますよ。

[41: 匿名さん]

「一時置き」であって、「放置」でないなら、置き場所を決議する意味は何ですか？
理事会の手を煩わせる意味がない思うんですが。