理事会で許可した共用部分の私的利用

[ここでは01]

約400戸ほどのマンションで、各戸にサイクルポートが設置されている
マンションです。
しかし、来客用の駐輪場やペット用のカートを置く場所がないという
ことで、理事会名でそれぞれの置き場について許可を出しています。
さて、この理事会の決めたことの効力というのはいかほどのものなのでしょうか？

[2: 匿名さん]

区分所有法
（共用部分の使用）_第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

（規約事項）_第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
_２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
_３　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。_
４　第一項及び第二項の場合には、区分所有者以外の者の権利を害することができない。

[3: ここでは01]

>>02さん、01です。
区分所有法のご提示ありがとうございます。

つまり、規約あるいは細則で定めなければならないということですよね。
当然それには総会の決議が必要だと。。。

もう少し運用レベルで具体的に教えていただければ幸いです。

[4: 匿名さん]

長期固定的な共用部の用途変更ではなければ、そんなに目くじら立てて突っ込むことではないと思いますが・・・

常態化して、なにがしかの不利益（景観でもよい）があるのなら、理事会へ質問し組合全体の課題として協議すればよろしいかと。

02さんのように杓子定規な突っ込みすれば、当然ながらスレ主と理事会の関係は険悪になるし、同じマンションに住む区分所有者同士でそんな感じになっては不幸だと思いますよ。

まずは理事会がなぜそのようにしてるのか聞いてみるのが先決かと。＜必要性や他案の検討状況など。

[5: ここでは01]

>>04さん
ありがとうございます。
どちらも景観上はちょっと・・・と思われる場所なのです。
要は、どちらも苦情が出たことがある場所です。
というより、発端が苦情から始まるのです。住民のどなたがかが、苦情を言うと
しばらくして、その場所が理事会より認められてしまいます。
話を聞く限りでは、苦情→管理人が注意→不満として理事へ→理事会がＯＫを出す
ということのようなのです。

[6: 匿名さん]

＞理事会名でそれぞれの置き場について許可を出しています。さて、この理事会の決めたことの効力というのはいかほどのものなのでしょうか？

規約次第です。
理事会は総会の決議の下の執行機関ですから、規約、細則などの明文規定の範囲を超える権限は無い。

[7: 匿名さん]

提示されていない点については、推測で申し上げます。

共用部分の用途変更は、総会の特別決議を必要とします。
共用部分の使用については公平でなくてはなりません。つまり、全員が使用できるか、抽選などの公平な方法を用いて特定の使用者が決定されなければなりません。
また、特定者だけが利益の恩恵を受ける場合は、課金されて然るべきです。

したがって、ご質問の理事会決議は２つの意味で無効です。
　用途変更の総会決議がなされていない
　公平な方法で使用者が決定されていない。

一部の住民にだけ特別の便宜を図っているいると思われても仕方がありません。

[8: ここでは01]

管理会社の担当者に聞きました。
管理会社の担当者の回答は「規約で定められていない部分の用法については、
最高執行機関である理事会が決定するのは問題ない」とのことです。
要は、年に一回しか総会がないのだから、細かいことなんかいちいち総会の
議案にはしない、苦情があったら考える・・・というスタンスのようです。

[9: 匿名さん]

決定するのは執行機関じゃなくて、決定機関（総会）ですよ。

「定められていない部分の用法」ではないでしょう。
通路なり緑地なり、なんらかの用法が決まっていたハズです。

苦情があれば考えるという事なので、きちんと苦情を入れたほうがいいと思います。

[10: 匿名さん]

追記
総会は「最低」年１回。
「必要に応じて」臨時総会を開かなければなりません。

臨時総会の開催を決定するのは理事会なので「総会がないから勝手に決めた」は詭弁です。

[11: 元大規模理事]

>>08
>管理会社の担当者の回答は「規約で定められていない部分の用法については、
>最高執行機関である理事会が決定するのは問題ない」とのことです。
「サイクルポート利用規則」なるものが存在すると思いますが、それを熟読して
理論武装することをお勧めいたします。その中で例えば
・自転車・ミニバイク等（幼児用自転車または三輪車等含む）に限るものとする。
とあれば「ペット用カート」は置けないことになります。また
・自転車・ミニバイク等の登録を管理組合に申請しなければならない。
とあれば、申請していない来客用の自転車は置いてはいけないことになります。

規約（使用規則）で明記されていることを、覆すことは理事会では出来ません。
＃上記はウチのサイクルポート利用規則から抜粋

>要は、年に一回しか総会がないのだから、細かいことなんかいちいち総会の
>議案にはしない、苦情があったら考える・・・というスタンスのようです。
10 さんに同意です。規約（使用規則）の変更が必要なのですから、臨時総会を
開いて、住民に賛否を問わないといけないと思います。

サイクルポートに関して使用方法が明記されていない場合は理事会がある程度
自由に決めることが出来ると思う。

[12: 元理事]

本質的に
「来客用の駐輪場やペット用のカートを置く場所がない」
のが事実であって、その置き場の必要性は組合員も認めることなのでしょう？？

規約や細則を厳守すれば、「禁止」「排除」しかないわけで、行き場を失ったものはどうなるのでしょう？

景観や管理の都合も加味して、適切に共用置き場などを定める必要があるのでは？
今の理事会の一辺を捉えてるだけでは、根本的な解決には繋がらないと思うのですが・・・・・

最終的には、ちゃんと議案化して決議すべきだと思いますけど、暫定的な対処なのでしょう？

[13: 元大規模理事]

>>12
>規約や細則を厳守すれば、「禁止」「排除」しかないわけで、行き場を失ったものはどうなるのでしょう？
だからと言って置き場所を考える必要はありません。自己責任で敷地外に
置くしかないと思います。

>最終的には、ちゃんと議案化して決議すべきだと思いますけど、暫定的な対処なのでしょう？
住民へアンケートを取り、圧倒的多数であるならば、規約違反の暫定対応も
やむなしとは思われますが、スレ主のマンションはアンケートも取らずに
理事会が勝手に判断して許可しているように見受けられます。

しかし規約違反である限りは、暫定期間中反対派の批判を受け続けなければ
なりません。やはり規約違反は避けるのが無難です。

[14: 匿名さん]

引越しの際に、一時的に荷物を置くとか、定期清掃の特殊器具を一時的に置くとか、本来駐車場じゃない敷地に事情を了解して、救急車を一時的に停めさせるとか．．．
↑極端な例でなくて、どのマンションでも日常的に起こりうること多いと思いますけど・・・

どこまで理事会は判断・指示していいんですかね？
毎回、アンケート必須？？

[15: 匿名さん]

>>11さん
問題になっている場所はサイクルポートじゃないのでは？
建物脇とかに理事会が勝手に区画を作って、貸しちゃったんですよね？

>>12さん
そういう事を「なし崩し的」とか「やったもん勝ち」と言います。

暫定的措置ならまだ救いようがありますが、管理会社の意見からは「これでお終い」のように聞こえます。

[16: 匿名さん]

>>14さんの例は、一時的なものなので理事会決議どころか理事長独断でも構わないと思います。
しかし、スレ主の質問は恒常的なものじゃないですか？

[17: ここでは01]

すみません。
当マンションでは、全住戸にサイクルポートが割り当てられており、
サイクルポートの使用細則により、自転車、三輪車、ミニバイク、手押し車を置くことが
可能となっています。ですので、この部分に来客用も含めた自転車やペット用カートを
置くことにはなんの問題もありません。

しかし、来客の自転車がマンションの通路脇等に置かれるようになり、犬を飼っている
住民が散歩時にカートをエントランス前に置いて散歩に行っています。

15さんが書かれたように、上記の場所とは別に、建物脇やエントランス部分などの空き
場所を来客用自転車置き場、散歩時用カート置き場とすることを理事会が決められるのか
ということです。

[18: 匿名さん]

>>01
まず、管理会社の名前を晒すべきだ

貴方が完全に舐められているｏｒその管理会社がマジで終わっている、のどちらかだが、
>>08
の発言はいずれにしても管理会社失格だからな！

そっちの情報も提供してほしい

[19: 購入検討中さん]

確かに
08の発言が事実なら、
管理会社（の担当）としては不適切だね。

それをそのまま受け入れる理事会や区分所有者も同等だけど。

[20: 元大規模理事]

>>17
>15さんが書かれたように、上記の場所とは別に、建物脇やエントランス部分などの空き
>場所を来客用自転車置き場、散歩時用カート置き場とすることを理事会が決められるのか
私の読み違いのようでした。
個人的な判断を述べさせていただくと、上記の場所が規約で禁止されていないのであれば
理事会が決定したことは効力があると思います。>>08 で管理会社の担当者が言ったことが
正解だと思います。
ただし、規約で許可されている場所では無いので、住民の反対意見に留意し、説明義務が
生じると思っています。01さんが理事会に反対意見を出してみたらいかがでしょうか？
連名での意見がより良いかと思います。

[21: 匿名さん]

>個人的な判断を述べさせていただくと、上記の場所が規約で禁止されていないのであれば
>理事会が決定したことは効力があると思います。>>08 で管理会社の担当者が言ったことが
>正解だと思います。

ほんとに個人的な判断以外の何者でもないな。
「大規模」でもいろんな理事がいるもんだ。