エレベーターメンテをメーカー系から独立系の業者に変更する件

[西成区の理事長]

はじめまして、西成区６０戸のマンションで理事長をしております。
エレベーターのメンテナンス費用削減のため、これまでのメーカー系業者から、独立系業者にリプレースを検討しております。メンテナンス内容については、現状と同等の仕様なのですが、変更に伴い、管理会社による、重要事項の説明会が必要となるのでしょうか？個人的には不要ではないかと考えております。（管理会社も不要との認識でした。）同様の事例等ご経験の方がおられましたら、是非お教え頂きたく、お願い致します。

[3: 元理事]

素人理事(元)だから、この手の話題があるたびに基本を確認するようにしてます。

①一般的な「重要事項説明」といえば、
　宅地建物取引業法による、「宅地・建物の売買契約」を行う場合、物件と取引についての重要事項の説明をしなければならない。
　っというもの。

②このスレでいう「重要事項説明(書)」は管理委託の際に必要な下記のこと。
　マンション管理適正化法では、「管理事務委託の契約更新」にあたっては、同一条件での契約更新のときは、「重要事項説明書」を区分所有者全員に交付し、管理組合にも交付・説明する必要があります（マンション管理適正化法第72条）。
　また、管理会社は、管理組合から「管理事務の委託を受けることを契約」したときは、管理組合に「管理委託契約書」を交付しなければなりません（マンション管理適正化法第73条）。

スレ主のケースでは、新しい保守業者が組合直契約ならば②にあたらないのは明らかですし、
もし管理会社経由での孫受け業者変更ならば、管理事務委託の更新時期まで重要事項説明は無用では？
現行の管理委託契約書にも孫受け業者の変更は、管理会社の任意で変更可能と記載されていると思います(推測）。

但し、出入り業者の変更は組合員＆居住者に通知すべきと思いますし、その経緯は理事会から充分な説明がなされるべきだと思います。

[4: 西成区の理事長]

貴重なご意見ありがとうございます！
自分でも確認してみます。

[5: 元メーカー系社員]

独立系にもいろんな会社がいるので気を付けてくださいね。特に全国展開してるようなとこや、急拡大した会社は危ないですよ。実名は控えますが。
粗悪な会社に頼むぐらいなら保守しない方がよっぽどマシ。法定検査だけやれば。
ちゃんと業界に詳しい人から客観的な意見を聞くことをお勧めします。管理会社なんて無知だからね。
気を付けないともしものときにあなたの管理責任を問われることもご承知ください。
たぶん刑事責任を問われることはないとは思いますが。

[6: 匿名さん]

エレベーターの点検業務を管理会社に委託しており、費用が管理業務委託費に含まれている場合、
全く同一内容のサービス内容で費用だけが軽減されるのであれば業者が変わっても管理会社の
重説の説明会は不要と思います。
管理会社に委託していたが、費用が高いので管理組合が新たに点検業者と直接契約する場合は、
費用が軽減されても管理会社の業務に変更があるので重説は必要ですし、業者変更に対する
組合員の総会での承認は必要かと思います。
元々点検業者は組合直接契約であった場合、変更しても管理業者の業務変更はありませんから
管理会社の説明会は必要ないですが、点検業者の変更については総会で承認を受けたほうが
良いでしょう。
どちらにしても新たに点検業務をする業者には、どのような内容の業務をするのかの
説明会は開いた方が良いと思います。
違うご意見の方もおられるでしょうが、今までとなにか違うことをしようと思ったときは、
できるだけ総会で承認を受けたほうがよいと思います。

[7: 元メーカー系社員]

そうですよ、今やエレベーターは命に関わることですから。
それとこの業界でメンテ会社を変えて業務内容そのままってのはあり得ないんだけどね。
給水や消防設備と違って、年一回の法定検査以外は、各社が独自の基準で点検してるから。

[8: 匿名さん]

安かろう悪かろう。です。

[9: 物件比較中さん]

高かかろう悪かろうも困るけどね。

[10: 匿名さん]

独立系にしたら寿命が減ることを覚悟すべきでしょう。目先のコストを取るか、長期ビジョンを取るかです。

[11: 匿名さん]

独立系へ変更
　　↓
数年後、故障多発。手に負えなくなり放棄
　　↓
メーカー系へ泣きつ
　　↓
メンテ契約を断られ、改修するしかなくなり、余計な出費がかかる。
よく見るパターンです。
先を読むのは難しいですが、すべてを理解し住民みなさん納得の上でやりましょう。

[12: 匿名さん A]

確かにメーカー系列の保守料は高いですね。

国交省の指導で、独立系でも部品はメーカーから取り寄せる事は出来るように成ったと聞きますが、近年は益々エレベーター運転の基幹部分は電子化されており、エレベーター各社でソフトも異なりブラックボックス化していると判断しています。

スレ主さんのＭＳの築年数は判りませんが、居住しているＭＳは築２４年でレールを残して入れ替えをしました。
中堅のエレベーター会社を選択し、工事費、保守料も大手と比べて結構安く成りました。

保守契約を価格に惚れて独立系にすることは上記の理由で最初からはずして検討した次第です。

入れ替え前は独立系で（フルメンテナンス）でしたが、入れ替え時の相い見積時に各メーカーの担当者から機械室等々を見たところ『とてもフルメンテナンスの現場とは思えない』とのコメントを異口同音に現場で具体的に指摘された現実もありました。

経験から判断して、特例を除いて独立系との保守契約は人命にも係る事でも有り賛成できません。

[13: 匿名さん]

参考までに、中堅のエレベーター会社を教えていただけませんか？
大手と小さなとこしか知らないもので。

[14: 匿名さん A]

13さんへ
このスレに固有名詞を書けませんので、協会名簿でお調べ頂けますか？

[15: 匿名さん]

＞参考までに、中堅のエレベーター会社を教えていただけませんか？　大手と小さなとこしか知らないもので。

宣伝誘発行為は止めましょう。

[16: 匿名さん]

まさに＜＜11さんの言う通りですね。
メンテナンス費を安くして機械の寿命を短くするか、多少高くても長く使うか。
高かろう悪かろうは詐欺ですね。

[17: マンコミュファンさん]

うちのケースは管理組合の事前承諾なしに、管理会社が勝手に独立系に変更されました。
もちろん変更したとの報告もなしで、ＥＶのかごに貼ってあるシールで発覚しました。
管理会社に指摘したら「そんなこと理事長が口を挟む領域ではないだろ。あんた、エレの専門家かい」って言われました。

[18: 匿名さん]

＞うちのケースは管理組合の事前承諾なしに、管理会社が勝手に独立系に変更されました。もちろん変更したとの報告もなしで、ＥＶのかごに貼ってあるシールで発覚しました。管理会社に指摘したら「そんなこと理事長が口を挟む領域ではないだろ。あんた、エレの専門家かい」って言われました。

アパートでしょう。
さもなくば、管理組合の当事者能力の欠如か管理会社との管理委託契約の不備です。
従いまして、マンション管理等に係る相談窓口に泣きつきましょう。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manshonsoudan.htm

[19: 元メーカー系社員]

その管理会社の担当者に言ってあげてください。
「おまえも素人だろ！」と。

[20: 匿名さん]

管理委託契約にエレベーター点検も入ってたんじゃないですか？
勝手に変えられたくなければ、直契約にしたほうがいいです。
管理会社のマージン分安くなる場合もあるし

[21: 元理事]

一般的な(総合)委託契約の契約書の中に、下請けの業者は管理会社にて変更できる旨の記述があると思いますよ。

無論、そうだとしても業者変更は管理組合へ通知すべきでしょうし、
17さんが受けた発言は論外なので、しっかりきっちり組合と管理会社で話しをするべきでしょう。

[22: 匿名さん]

三日前の古新聞。