区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[73: 傍目八目]

>72さんへ

拍手。
但し、最後のセンテンスは貴方の主観で蛇足。
スレ主や擁護派は打切れないでしょうよ。

[74: 匿名さん]

>>71-72
わたしは、スレ主でもなければ擁護派でもありませんが、
法律を学んだ者として、あなたの主張には納得ができないだけです。
あなたの解釈は、新説ならぬ珍説だと受け止めています。
どうか、あなたの解釈を裏付ける文献を示してください。

[75: 匿名さん]

>>74

本当に法律を学んだの？
だったら、文献を求めるのではなく、あなたの見解を書いたら？

専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

新説でもなければ珍説でもないよ。当たり前の考えだよ。

[76: 匿名さん]

>>75
質問です。

区分所有者から専有部分の貸与を受けた貸借人は、区分所有者のマンションに
おける共有物（共用部分を含む）を自由に使用することができるでしょうか？

[77: 匿名さん]

>>76

掲示板なんだから、質問する前に自分の見解を語るべきでしょう。あなたと二人で話し合いをしているわけではありません。

そもそも、７６の質問自体、このスレにおいて何らかの意味を持つものとも思えません。

とはいえ、一応、答えておきしょう。

「自由に」とは何を言っているのか分かりませんが、専有部分の利用に必要な範囲で共用部分を利用できるでしょう。しかし、賃貸借契約における合意内容及び管理規約の定めに違反してはなりませんから、その限りでの制約はあるでしょう。ただ、管理規約は原則、区分所有者間の権利義務関係を調整する規律ですから、賃借人は直接の名宛人にはならないので（それ故、区分所有者は専有部分を第三者に賃貸するときは賃借人に管理規約を遵守させるようにすることが管理組合との関係で義務づけられているわけです。但し、区分所有法６条３項のような例外はあります。）、賃借人が管理規約の定めに服するのは、管理規約の定めに服することを内容とする賃貸借契約上の合意に服するからであって、管理規約と賃借人との間には賃貸借契約というワンクッションあるものではありましょう。ただ、賃貸借契約で、共用部分の一部について、その利用権は賃貸人に留保され（①）、賃借人は行使できない（②）、という合意をしたとしても、②について有効な可能性があるが、①は少なくとも管理組合との関係では効力を生じない（対抗できない）でしょう。

ところで、このスレに対する的確な答えは、早い時期に、８番や１４番が示してくれています。私は、それを法律的な面からサポートしたものです。法律を知っている、知っていないにかかわらず、普通の常識的な人は既に答えが分かっているのです。素人をなめない方が良いよ！

[78: 匿名さん]

＞他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。

オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能といっているのです。
オーナーは、専用部分の賃貸ししただけで、代位行為の契約したわけでもありません。
従って、オーナー、賃借り人の双方が、オーナーのお妾さんと同様に、共用部分を使用できるのです。

[79: 匿名さん]

＞ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。
＞その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。

やっと理解できたようですね。
居住していない区分所有者の共用部分の使用は、何時如何なる場合も、居住者全てと同様に可能であるのです。

[80: 匿名さん]

＞専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。

賃貸借に一体性、主従関係なるもの一切関係なし。

＞また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

専有部分のみです。では、非居住の区分所有者は総会も出られないの？
賃貸借契約は、代位行為まで認めておりません。

[81: 匿名さん]

>>78

愛人に部屋を使わせる法律関係としては、賃貸借、使用貸借、貸借自体ない、色々なケースがあります。

賃貸借、使用貸借の場合は、愛人に独立した占有権原を付与するわけですから、もはや区分所有者は共用部分を利用できないことが原則です（別段の規定が管理規約にあれば別）。

貸借自体ない、という場合は、一応、区分所有者が専有部分を占有し（自宅として居住せずとも占有することは可能です）、愛人は占有補助者ということになりましょう。占有補助者というのは、独立した占有がない状態の居住者であり、占有者の権利に依拠して事実上住んでいるだけに過ぎません。占有補助者の場合、債務名義の名宛人ともならず、明渡強制執行において債務名義なくして退居させることができます。この最後の、貸借自体なく、愛人が占有補助者というケースであれば、区分所有者は、共用部分を利用できますし、愛人もその同居人として共用部分を利用できるでしょう。

オーナーも愛人もともに共用部分を利用できるのは、この最後のケースだけです。

第三者に賃貸したケースとは全く違います。

考え違いも甚だしい。

[82: 匿名さん]

>>80

「代位行為」とは何か分かりませんが、このスレで議論しているのは、共用部分の利用についてでしょう！

総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！

[83: 匿名さん]

>>79

勝手に引用し、勝手に結論を出す。おそろしい。

第三者に賃貸したら、区分所有者であっても共用部分の利用はできなくなるのが原則。

そんなに共用部分が利用したければ、賃貸などしなければ良い。

[84: 匿名さん]

マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。

一戸建てを賃貸する場合、普通は、建物の賃貸借契約を締結します。庭部分があり、それは土地ですが、土地の賃貸借契約までは結びません。それは、建物の賃貸借契約に付随して、庭を含めた建物の敷地部分についての利用権を賃借人が取得するからです。

ところが、後日、賃貸人がやってきて、「土地は貸していない。俺が使う。」、「土地の所有者は俺だ。所有者は所有物を自由に使うことができることになっている。」と言って、自動車を放置していきました。許されますか？

もちろん、マンションのような専有部分と共用部分の一体性というものがなく、建物と庭の分離処分は可能です。従って、賃貸人と賃借人間で、「庭部分の利用権は賃貸人に残る、賃借人は庭には出てはならない」という特約を付けることは可能でしょう。明確な合意があれば、これが優先します。

これに対し、マンションの場合は、このような特約をしても、専有部分と共用部分の一体性の原則があるため、管理規約が特に認めていない限りは、許されない（管理組合に対抗できない）ということになるのです。

[85: 匿名さん]

皆さん、一つの専有部分について、その区分所有者が一人であることを暗黙の前提としているようですが、そうではないことも多いです。

例えば、区分所有者に相続が発生し、場合により何十人も相続人が生じ、一つの専有部分を共有するに至る、という事態があり得ます。子供がなく兄弟姉妹の相続、更にその代襲相続が発生するときは、本当に何十人も相続人が発生する、という事態があります。

この場合において、実際には相続人のうちの一部だけが専有部分に住んでいるのですが、他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、頻繁にマンションにやってきては、ロビーに陣取り、スカイラウンジを利用し、夜中に帰っていく。

そんなことが許されますか？

また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、誰もがマンションにやってきて共用部分を使っていいのですか？

一人の従業員に社宅として住まわせておきながら、会社の社長が「我社の所有物だ」と言って、マンションに出入りすることは、そして会社の従業員の福利更生だと言ってスカイラウンジを「自由に使っていいよ」と言って何千人もの従業員に使用させる。こんなことは、許されるのですか？

やはり、実際に居住ないしは占有している区分所有者（又はその賃借人）を原則に、その関係者（同居人や来訪者など）を加えた人達の利用に限定するのが原則でしょう。

スレ主は、俺は一人だ、と言うかも知れませんが、理屈を立てるときは、一人であろうと何十人であろうと同じ理屈でなければなりません。

なお、ここまで言うと、「じゃあ、何十人も住んでいるときはどうするの？」ということを言い出す人がいますが、本当に住んでいるのであれば、仕方がないかも知れません。しかし、面積にもよりますが、専有部分の用途が住居であれば、およそ住めることのできる人数は常識的に限度があるでしょう。従って、この点は心配する必要はないのです。

[86: 匿名さん]

文章のクセから「オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能」と言いはっているのはおそらくたった一人。「不可」と言っているのが大多数。かな？

尚、私のマンションの共用施設の利用条件では、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」を居住者と定めて、共用施設の中でも有料のゲストルーム等は居住者限定と制限しています。スカイラウンジ等無料の施設は区分所有者と占有者共にＯＫと明記されていますね。逆に駐車場の契約者は区分所有者に限定され、その権利を第３者へ貸与する事を禁じています。

これはＭ不動産の作成した規約なのでまず法律の専門家もチェックしている筈で、居住なき区分所有者の利用に制限を加える事が法律違反という事はないと思いますよ。

もしスレ主さんが争えるとしたら、元々の規定が私のところと同じ様に共有施設の利用を居住しない区分所有者に認めていて、正しい手続きで規定を変更したかではないかと。
規定の変更なく単に厳正に運用するようにしただけであれば、購入時に自分も規定に同意している筈なので争えないませんが。

今回、この部分をじっくり読んでみて、私はスカイラウンジと同じ向きだから行かないけど、花火大会の日に居住していない区分所有者に我が物顔でスカイラウンジを使われたら嫌だなとは思いましたが。（居住者以外の利用を制限する規定改定が来たら同意しそう！）

[87: 匿名さん]

＞総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！

共用部分の使用も１３条の固有の権利だがなー。

[88: 匿名さん]

８６さん、スカイラウンジの利用について「区分所有者と占有者共にＯＫ」という規約とのことですが、規約全体を読まないと何とも言えないとは思いますが、その規約の場合、賃貸に出した区分所有者については、ＯＫではなく、ＮＯということになると思います。

マンションには複数の専有部分があるのですから、ある部屋は区分所有者自身が占有している（①）、ある部屋は区分所有者が第三者に賃貸し賃借人が占有している（②）、という場合があり、①の区分所有者についてもＯＫ、②の賃借人についてもＯＫ、８６さんの紹介する規約はそういうことを言っているのではないかと思います。だったら、最初から「占有者」という一言でいいじゃないか、という意見もありますが、その場合、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者の共用部分利用権を排斥してしまうことになってしまうことから、「区分所有者」という一文を入れているのではないでしょうか。実は、私のマンションも同じような規定の仕方なのですが、私は、そう理解していましたし、購入時に質問したら、そう回答されました。だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。

スレ主のマンションの規約も同様だとすると、理事会で賃貸に出した区分所有者の利用を制限したことは、規約に基づくものであり、理事会で決定できるものだと思います。総会で規約を改正する必要はないでしょう。

ただ、解釈の余地はありますので、この点、はっきりさせるために、総会で規約を変更することは良いことと思います。

[89: 匿名さん]

> 他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、

権利の行使と、権利の乱用はまったく違うものです。

> また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、

法人の場合と個人の場合もまた根本的に違うものです。


無関係の例を出してきても自分の論理を補強することになりません。

[90: 匿名さん]

> マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。

適切な例とは言えません。その例であてはまるのはマンションの部屋は貸したがベランダはオーナーも使用する権利があるという程度のものでしかありません。


1F店舗、2F住居の建物の店舗を貸し出した場合にオーナーが住居に住み続けることができないと思いますか？

[91: 匿名さん]

86です。
＞88さん
共有施設別に表になっておおり使用資格者が明記されているのですが、
スカイラウンジは「住戸部分の区分所有者、占有者及びそれらの同居人並びにそれらの来訪者（居住者の同伴要と別途制限。故に居住者ではない区分所有者は同伴者は不可と解釈されると考えています）」
ゲストルームは「居住者及びその来訪者」となっています。
居住者は84の通り、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」と定めがあります。

別途占有者がいる区分所有者を除くとも、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者ともなっていない為、スカイラウンジの使用資格者は解釈が残りますね。
法律で定められた犯せない権利以外であれば、各マンションで自分達がいいように細かい点は決めれば良いので、どちらも規約・規定次第で「別途占有者がいる区分所有者」に認める事も認めない事も可能だと思います。

＞だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。
個人的にはまったくの同感です。

[92: 元理事]

「分離処分禁止原則」が出てきたときに、なるほどなぁっと思ったのですが、
その後の法律談義を読むにつれ、
専有部に帰属するベランダ・玄関・共用廊下・各種配管、それに専有部を使用するに不可欠のエントランスなどの共用部と
大型マンションなどに多い専有部を使うこととは直接関係の無い付加価値サービスである共用施設
の使用にあたって、法律では区別できていない＝区分所有法などが対応遅れてる部分なんだなっと思いました。

区分所有法などで明らかになっていないものは、それこそ民法、そして憲法(^^;まで遡ってしまうことになるわけですね。

私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。

但し、私のマンションではレス04で明示したとおり細則の使用者に各々区分所有者が明示されてますが・・・現時点で問題は起きていないので、しばらくは見守ります。

[93: 匿名さん]

スレヌシさんへ
もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら
管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。
住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！

[94: 匿名さん]

＞もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！

管理規約を読んでください。それに従います。
非居住の区分所有者への対応では、複合用途（１階下駄履き商店）の場合などでは、
通常業務で居住区分所有者に比べて余分に掛かる通信費等の費用は、管理費に上乗せする。
役員就任可能な場合は、交通費等の必要経費を考慮する。
しかし、居住用途では、役員は規約で役員就任は、現状認識の度合い、対応の不便さ、経費などで居住者に限られているのが一般です。

[95: 匿名さん]

＞私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、
他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。

＞管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。
使用について制約（数量、スペースなど）があれば、優先順位を決めるのは当然、しかし非居住者の理由で禁止は出来ない。
賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。

[96: 匿名さん]

賃借人の賃貸借契約の目的（居住すること）実現には、共用部分の使用が
不可欠であり、その目的実現のために共用部分の使用が随伴します。
そして、この使用権は、賃貸人（共用部分の共有者＝区分所有者）が有する
使用権が移転したのではなく、別個の独立した使用権です。

つまり、賃貸人が有する共用部分の使用権は、法１３条に基づく使用権であり、
賃借人が有する共用部分の使用権は、賃貸借契約の目的実現のための随伴的
使用権であり、これらの使用権は併存することになります。

[97: 92]

>>95
部分的につっこまれて困惑していますが、
＞他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。
意味がわかりませんでした。

＞賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。
これは新しい視点だと思います。
どなたか投資（賃貸）マンションかリゾートマンションなどの規約の使用者欄をアップしていただきたいものです。

一般のマンションが70〜80％の賃貸率になったら、やはり管理規約も変更になるかもしれませんね。
スレ主のところは、10％未満だったかと。

[98: 匿名さん]

準用とは、ある事柄に対する規定を、別の類似した事柄についても適用し、かつ適用されること。
従って、オーナーも占有者（専有部分の占有者で、賃借人、社宅居住者、不在所有者の留守預かり人など不法占拠者以外に制限なし）も下記１３条は有効である。
（共用部分の使用）
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　略
３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２、３　略　

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

[99: 匿名さん]

色々、議論があるが、そんなに難しい問題ではないと思う。

管理規約にどう書いてあるかで決まる問題。

管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。

区分所有法１３条を強調する人達は、管理規約にどう書いてあろうが、共用部分を利用する権利は区分所有者の固有の権利だ、と主張するようだが、ナンセンス。

なお、最近の多くのマンションの管理規約は、スカイラウンジ、ゲストルーム、スパ、フィットネスルーム等の共用部分について利用できるのは、「現に居住している」区分所有者に限定している。人に賃貸しておきながら共用部分を利用しようとする区分所有者が多くなり、それを予防するため、明記を始めた模様。

分離処分禁止の点についても、最近の多くのマンションの管理規約は、譲渡、抵当権設定等の他に「賃貸」も明文で記載して対象に加えている。これも、みだりに権利を主張する賃貸オーナーが多くなったための措置だと思う。皆さん、自分のマンションの管理規約を読んでみたら。なお、古いマンションには、このような記載はない模様。

いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。

[100: 匿名さん]

＞管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。

原則は法律。これに違反の規約は無効が原則。

[101: 匿名さん]

＞いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。

違法な規約、理事会決定を紹介しても無意味。

[102: 匿名さん]

１００、１０１がスレ主であれば、スレ主のマンションの規約には、居住していない区分所有者は共用部分を利用できない、と明文に書いてあるということだね。

それなら、最初から、そう書くべきだよ。

そういう規約は違法だ、と吠えるのは自由だけど、全く人騒がせ。

規約に明文がないことを前提に議論してきたのに。

もうレス止めます。

[103: 匿名]

スレ主らしき101さんは人からの意見を聞く耳を持たないようだからいくら言っても無駄！
違法ではないと幾人かが実際の規約を例にだしても無視だからね。

制限する、しないはマンション次第。

居住していない区分所有者が多くなれば、居住なき区分所有者にも利用を認める規約は作れるよ！

[104: 元理事]

100・101がスレ主なら、スレの前半ではもう少し思慮のある人だと思っていただけに大変残念な想いがします。
匿名掲示板ですから、スレ主がどの地域や物件にお住まいかは関係なく、多くの人が、賛否両論の意見や情報をレスしたのに・・・・

[105: 匿名さん]

このスレは最初から、共同の利益に反する行為に対する対応を定めた区分所有法５７条・５８条の規定を持ち出しており（３／４以上の賛成など）、まと外れであった。最初から違和感があった。

しかし、これは、単なる勘違いだろう、スレ主は常識的な人とだろう、と考え、多くの人がレスしてきたのではないか。

しかし、最初の違和感は正しかったようだ。変なスレは、やはり変なのだ。

[106: 匿名さん]

変わったスレでしたので、最初より読んでいましたが結局、スレ主の物件には
居住者以外利用できない規約があり、それが法律に違反していると主張しており、
このスレでその主張で問題ないというお墨付き？が欲しかっただけのようですね・・・。
がっかりです。

スレ主さん、どうしても利用したければ規約改正に動いてはどうですか？
無理だと思いますけど。

[108: 匿名さん]

簡単な計算だと思うけど。
１００人で１０１個の物を買いました。
それぞれ１個貰って、残りの１個は皆で仲良く使用する約束をしました。
但し、この１個を使用する権利と自分の１個は必ず一緒に持っておかなくてはいけません。

Ａさんは自分の１個をＢさんに売りました。なので共通の１個を使う権利はＢさんにうつりました。
（権利はＡさんからＢさんに移行）

ここまでは誰もが共通認識。
そして、

今度はＣさんが自分の１個をＤさんに貸しました。
ＣさんはＤさんに皆で使う物も使っていいよと言いました。


さて、ここで問題です。
Ｄさんに自分の１個を貸しているＣさんが皆で使う１個を自分が使いたいから、貸して欲しいと言いました。
他の９９人はなんと答えると思いますか？
①「別にいいよ」
②「使ってない時ならいいんじゃない」
③「１００人で使う約束だったのに、ＣさんとＤさんが２人とも使ったら１０１人で使う事になるよ。
　　Ｄさんが使うならＣさんはダメだよ」
　
さて、どうですか？　
Ｃさんの立場の人が多いマンションでもなければ③の意見が優勢では。

法律がＣさんにだけＣさんとＤさんの使用権利を認めなさいとしているとでも？

実際問題で使用するしないで余計な費用が発生しない施設で使用希望がまず重ならないなら、100人が101人で使用しようと問題ないから、①や②と答えてくれる場合もあるだろうし、
逆に使用都度に使用料などで収入が見込めて使用率が低いと困る施設も①と②は増えるかな。

自分が残りの９９人の立場だったら、スレ主はどう言うのかな？
特に自分が使いたい時に、Ｃさんが使っていたら・・・・

[109: 匿名さん]

＞１０８

ご苦労様でした。

[110: 匿名さん]

噛み砕いて分かりやすくしてあげないと、理解出来ない人もたまにはいるよね(笑)
ここまで簡単に書いて貰っても分からない人がいるかな？
それとも今日も持論で違法だと一点張りの主張を繰り返す？

[111: 匿名さん]

普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

[112: 匿名さん]

＞普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

いや、このケースの場合、単にそれだけではなく、なにかトラブルがあるんじゃないか
と想像しています。使いたい共用施設はガラガラと書いてあるので、普通はわざわざ
使用禁止などと言われる状況ではないでしょう。

[113: DASH]

なんだか、すごい件数になっていてびっくりなのです。

単に出張していた書き込めなかっただけなのですが、、、
別に無視しているわけでもなく。途中の書き込みを全て読めたわけではありませんが、
あまりになんだか「常識のない人」「聞く耳持たない」「勘違い」などなど、
内容とは関係のない書き込みが多くみられたので、現状思っていることを
とりあえず書きます。

私としては区分所有権と占有権はあくまでも区別されるものだと考えていましたが、
そうでない意見の方が多いようですね。

ただ、「著しい不利益」がないのに、「なぜ禁止するのか」。
不平等だと言う意見がありますが、であれば、予約件数を戸数ごとに
制限すればいいだけの話。

今まで使用できていた共用施設を
「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
私にはよくわからないと言うことです。

賃貸に出す件数が50％を超えたりしたら、それは不利益が出るでしょう。
現状、そう言った不利益が出ていないのに、禁止する理由がわからないと
単純にそう思っているだけです。

結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

[114: 匿名さん]

スレ主さん
>>40-41 です。
あなたのスカイラウンジの利用を考えてみましょう。

１．マンション到着から、スカイラウンジ入口前まで
　エントランスを入って、エレベーターに乗って、通路を通ってスカイラウンジ入口の
　前に着きました。
　ご案心ください。ここまでは法定共用部分ですから、堂々としていただいて結構です。

２．スカイラウンジ（規約共用部分）の利用
　ａ．規約等により、非居住区分所有者にも利用が認められている場合
　　どうぞお入りください。そして利用方法に従ってお楽しみください。

　ｂ．規約等により、非居住区分所有者には利用が認められていない場合
　　残念ですが、ご利用いただけません。Ｕターンしてお帰りください。
　　このとき、捨て台詞などを吐いてはいけません。人格を下げてしまいます。
　　お帰りの際も堂々としていただいて結構です。法定共用部分の使用ですから。

こんな感じでしょうか。

[115: 匿名さん]

１１４です。
誤字の訂正をいたします。
（誤）案心　（正）安心

失礼いたしました。

[116: 匿名さん]

住んでいないのに、区分所有者だからと言って、その施設を使いたいかなぁ？

[117: 物件比較中さん]

>>108
>>114
例えには、無理がありすぎて問題を複雑にしてる気がする。

>>113
＞今まで使用できていた共用施設を
＞「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
＞私にはよくわからないと言うことです。
何度かでてきてますが、現状の規約・細則を明らかにしない限り、スレ内で叩かれる一方でしょう。

[118: 物件比較中さん]

>>114
例えば、法定共用部分は良いとして、規約共用部分など法的には存在しない。

[119: 118]

＞規約共用部分など法的には存在しない。
言い方を訂正、法定共用部分には規約共用部分も含む。

[120: 匿名さん]

>>118
規約共用部分・・・区分所有法第４条第２項

[121: 匿名さん]

キツイ意見はここ数日の法律違反の規約は無効だとの主張を繰り返していた人をスレ主さんを誤認しての皆さんからの意見だと思います。
何度もこの人のレスがスレ主さんなら…との表現で確認があったのですが、スレ主さんからの否定コメントもなく、また、スレ主さんへの質問にスレ主ではないとの否定もなく続けてレスしていたので…誤解が発生したと思います。
私も誤解しましたので失礼しました。


例え自分が利用しなくても自分の権利が相対的に減るのは嫌だと感じる人もいます。この人にとっては既に不利益が発生していると主張されるでしょう。
また使用回数に制限も制限されたくない居住者からは了承が取れないでしょう。
自分達の物をどのように使うかを自分達で相談して決めたのが規約です。
規約を変更したいのなら、皆で話し合ってそれなりに納得がいくように落としどころを探して変更すればいいのです。


元々は使えたのなら、規約ではOKだったのか。または、規約ではNGがうっかり間違えてOKしてしまっていたか。どちらかです。
規約でOKが理事会決定だけでNGになるとは思えないので、クレームがあって調べたら規約はNGだったからNGにしたと言う方がわかりますが…

まずは元々の規約の確認と理事会決定の手続きの有効性確認をされて下さい。

[122: 匿名さん]

>結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
>また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

理事会側は、今回は折れるかもしれないが、皆さんがおっしゃる通り、スレ主の質問に反応して、
使用細則の変更を理事会は次の総会に上程すると思う。

ゲストルームやラウンジは、使用細則で利用回数や利用者を制限できるから、
外部居住の区分所有者は、ラウンジ使用年1回までとかにして実質的には利用を制限することになろう。

総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

あまり理事会にたてつかないほうがいい。スレ主に不利なように、正式に総会まで持ち込めれたら、
外部居住者は負けるだけ。

[123: 匿名さん]

＞総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

いいですね。賃貸しし易くなります。２０年後には半分以上は賃借り人のアパート化するので、それを見越して、居住者優先にするの結構ではないですか。

[124: 匿名さん]

１２１さん、本当にスレ主の弁明を信じているの？
あり得ないと思うよ。自作自演しているのは疑いようがない。
出張先だって、普通、見るでしょう。スレを立ち上げた人だよ。

[125: 匿名さん]

親位の世代だと、携帯のメールは使えても携帯でWebを見たりはできなかったりするから、出張中なら見てなかったというのはありえるけど、スレ主がカキコの前後から違法だと言い張っていた人はぱたりとカキコミがなくなったね。

[126: 匿名さん]

基本的なことですが、賃貸中のスレ主はどうやってマンションのオートロックを通過するのでしょうか？

まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？
それとも生体認証オートロックとか？

もしかして、インターフォンとかで「管理員を毎回呼び出してオートロック解除させてる」とかって話なんじゃない？

最後の話で利用継続を検討するなら、管理員に（賃貸中の区分所有者であること）本人確認なんぞ出来る訳ないから、管理会社的な立場から考えても「責任とれませんから・・・」って話になるんじゃない（管理会社に遣らせるなら、管理費ＵＰ要求されちゃうかもしれないので、理事会的にもＮＧって結論かと）

[127: 匿名さん]

>>まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？

合鍵の扱いについては賃貸契約書で取り決めるのでしょうが、
大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。

[128: 匿名さん]

＞大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。
それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて
自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

[129: 匿名さん]

＞それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

専有部分にも、承諾条件で入れますよ。契約を見てごらんなさい。

[130: 匿名さん]

大家が合鍵を持っているのは当たり前。

賃貸人の自覚が足りない。

[131: 匿名さん]

でも勝手に入ることはできませんけどね。

[132: 匿名さん]

合鍵持った大家が、マンションにやってきて、合鍵をじゃらじゃらさせながら、ロビーで談笑している。

俺が賃借人なら、気持ち悪い！って叫ぶよ。
そして、すぐ解約して出て行くな。
今の時代、何をやらかすか、怖くてしょうがない。

賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。
大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。
賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

分譲マンションの一室を人に貸した区分所有者は、合鍵を持っているからこそ、滅多なことがない限り、そのマンションに出入りするべきではない、近づくべきではない。

本当は、にわか大家であれば、合鍵は信頼できる賃貸管理会社に預けるべき。

それが賃借人に対する礼儀だよ。

[133: サラリーマンさん]

「大家」という言い方に違和感あり。木造アパートじゃないんだから(笑

※木造アパートにお住まいの方、ごめんなさい。

[134: 匿名さん]

＞賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

古いですね。等価交換マンションでは、旧地主が多数の住戸を区分所有してるのが一般だよーん。

[135: 匿名さん]

限られた資料しかないので、はっきりは分からないが、推測も含めて書く。

昔のマンションは、共用部分の利用権者について、「現に居住する」という限定をしていない例が多かったようだ（これは、間違いなかろう）。これは、共用部分といっても、エントランス、廊下などの法定共用部分が主であったことを背景にしているようだ。では、この時代のマンションについて、スカイラウンジ等の規約共用部分が存在するとして、賃貸に出した区分所有者の利用を想定していたのだろうか。そうではなさそうだ。そんなことを言い出す区分所有者はいない、という前提でつくられていたようだ。

ところが、時代が流れ、スカイラウンジをはじめ、各種豪華施設を備えたマンションが多くなってくると、賃貸に出しておきながら、それら豪華施設を使いたい、という区分所有者が現れてきた。これらの区分所有者に対抗するために、規約で「現に居住する」という限定を加えることが多くなってきた。

こういうことのように思う。

つまり、規約の規定の仕方にかかわりなく、昔から、賃貸に出した区分所有者が共用部分を利用することは考えられていなかったのだと思う。

こう思うのだが、自信はない。
規約の変遷経緯に詳しい人、是非、教えて欲しい。

[136: 匿名さん]

貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
それがマナーです。念のため、鍵を預かっておくだけです。

[137: 匿名さん]

分譲マンションでも大家は、大家です。
当然、合鍵は大家の権利で持ちますよ。

もちろん借家人の権利があるから、居住中は無断で入った入りできないのは当たり前、
鍵の保管も厳密にするのも大家として当たり前。人前で鍵束をじゃらじゃらなどできないのは
当たり前。

借家人とはいえ、大家が無断で部屋にはいったら住居侵入で告訴されます、それだけのこと。

[138: 匿名さん]

>>貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。


逆だろ。借家人からのクレームで、大家が物件にいくことは日常ある話。
とくに水周りが壊れたりしたら大家にクレームがくるだろう。
そういう管理をメンテナンス業者に丸投げする大家もいるだろうが、親切な大家は、最終的には
業者に頼むけど現状把握は、自分の目で確かめるというのがオーナーの務めだね。

[139: 匿名さん]

>>138

それは、「クレームがあれば」の話だろ。
一般的とは言えない。

[140: 匿名さん]

>>138
その場合、「借家人に呼ばれなければ」大家は来ませんよね？
ここのスレ主はクレーム対応ではなく、大家が施設を利用したいと思った
時に呼んでもいないのに出入りしています。全く別次元の話です。

[141: 匿名さん]

区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設
の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の
居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。

であるからして賃貸している部屋の区分所有者に対し共有施設の利用制限を
することはそれなりの合理性があると思われます。

ただし理事会決議のみでこのような制限を設けることができるかというと
結構微妙。管理規約の変更であれは総会決議が必要だが、本件については
総会決議の必要がないやりかた、おそらく共有施設利用細則の変更を行っ
たのだと思います。（管理会社の入れ知恵でしょう）

[142: 素人の元理事]

細則の変更も総会決議事項。

[143: 匿名さん]

>>142の言うとおり。

スレ主はもしかして、総会決議を既にされている正式に細則が変更になっていることに
いちゃもんつけているのでは？

[144: 匿名さん]

＞区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その利用権はいくらですか？　共有施設だから全員で山分けしてね。
＞その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。
共有者は、共用部分、敷地の利用権はあります。従って、両方に利用権はあります。

[145: 匿名さん]

↑　はいはい

[146: DASH]

感情的な書き込みは避けていただきたいところですが、
現状の進捗としては、

○今までの管理規約に変更は加えていない。
○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
○総会決議ではなく、理事会の中で「運用上」そうしていきましょう、と
　口頭ベースで決まっただけ。

とのことです。

それから、居住していない区分所有者が、住んでもいないマンションに
立ち入ること自体が不自然だという意見が散見されますが、
６００戸あるマンションで、月極駐車場を使うことも許されていているので、
しょっちゅういくのはおかしい話かもしれませんが、２，３ヶ月に1度
管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
まったく借り主から連絡が来るまで放置している大家もどうかとおもいますし。
要は程度の問題ですし。

また、禁止されていない行為をしているのに、「非常識」呼ばわり
される覚えはありません。

ちなみに、何度も言いますが、区分所有者と占有者両方に使用権を与えたところで、
「不公平感」を生むほど共用施設の予約でいっぱいというわけでもなく、むしろ空いているのです。
優先順位や予約回数を部屋ごとに制限すれば、その回数内での使用方法は
それぞれの区分所有者と占有者で話し合えばよいだけのことで、そこまで組合が
規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。

全てのレスを読めているわけではありませんが、とりいそぎ。

[147: 匿名さん]

>>146
>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
と言うだけで、規約（細則）の開示はしていただけないみたいですね。
はっきりさせるためにも規約（細則）の一部開示をお願いいたします。

>管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
>スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
コーヒーを飲むのもスカイラウンジに行くのも利用を申し込む必要があるのですか？
本当にそうであっても理由は外部に他人に使わせないようにするためと考えられます。
あとは規約（細則）がわからないと、何とも言い様がありません。

>そこまで組合が
>規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。
結局、規約で縛られているのですね。
例えば住民から苦情があった場合には共用施設の使用率が低くても、使用の制限を
加えることの方が「円滑な運用」になると思います。

[148: 匿名さん]

↑　いちいち細かいですね。

[149: 匿名さん]

>>146
要約すると、
１．規約等では、利用資格として、居住要件を課していない。
２．にもかかわらず、理事会は、「居住要件を満たしていない区分所有者は、
　利用することができない。」として運用することを決定した。
ということでしょうか。

だとすれば、
理事会の決定は、規約等に抵触し、無効であると判断せざるを得ません。

[150: 匿名さん]

スレ主さん、意地でも規約の使用者に関する部分の書き込みは
しませんね。
これだけ長文を書き込む時間はあるのにただ写すだけの規約を
書き込めないのは不思議です。


>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

使用できない記述は無いが、使用できる人の中に「居住していない区分所有者」も明記
されていない気がします。
使用細則をアップできないのは使用できないとはっきり明記されていないのだから
使用可能者に入っていなくても所有者だから使用できるはずだ！と都合よく解釈している
としか思えませんが・・・。

[151: 匿名さん]

スレ主へ

今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない、とのことだが、「居住していない区分所有者でも使用できる」、「賃貸中の区分所有者でも使用できる」という記述がない以上、あなたのマンションの規約は、居住していない区分所有者、特に賃貸に出した区分所有者は使用できない、という解釈をすることになるはず。

従って、厳格に「運用」するようになった理事会の決定は、法的には正しい。
規約改正は不要。

規約及びそれに基づく理事会の決定に従うのが、組合員の責務である。
イチャモンは止めよう。

[152: 匿名さん]

現時点での理事会の”独自の判断”は行きすぎであり、横暴なのはあきらか。
スカイラウンジの利用資格などは、使用細則レベルの話であり、規約とはおおげさではある。
だが、細則レベルの話であろうとも、総会で普通決議をとらなければならない。この点で、総会を通さずに理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主はこの点をつけば、理事会はノーとはいえない。
ここまでが、現時点。

さて、理事会はスレ主から抗議を受けた後に考えられる行動としては、
スレ主のような外部所有者の利用制限を定めた条文を準備し、次の総会にかけるであろう。
理事会のメンツにかけても実行するはずである。
普通決議であるし、外部所有者の都合などは、総会では少数意見にすぎないから、理事会の議案は、
総会を通ることになる。
スレ主としては、使用細則で定められているから、今後は施設の利用が難しくなるであろう。

スレ主も大人の対応としては、理事会にたてつくのは、今後を考えると得策ではない。
このままあいまいな状態にしておいて、施設を利用したいときは例えば、貸している人に名義を借りて利用するとか抜け道はたくさんあるはず。知恵を使ったほうがいい。

[153: 匿名さん]

＞○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

ふつうに考えれば、規約か細則に「居住してる○○」と制限が明記されているのでしょう。

[154: 匿名さん]

使用細則の変更について、総会の普通決議（過半数の賛成で成立）で良いという人がいるが、
使用細則は規約と一体となるものであるから、その変更は、規約改正の手続に従い、特別決議（４分の３以上の賛成で成立）で行うことになる。

但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか
理事会の決議でよい、とか
そういった規定があれば、その規定が優先する。

法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

[155: 匿名さん]

>>152
＞理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主の理事会は、細則の変更も誤解釈もしてないんだと思いますが・・・

[156: 匿名さん]

>>154
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？
法的には間違っていると思います。

[157: 匿名さん]

＞但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか理事会の決議でよい、とかそういった規定があれば、その規定が優先する。
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

間違い。規約の特別決議事項は強行規定。
細則は、規約規定事項の運用細則に限られるので、強行規定が適用されないだけで、規約に準じて総会の普通決議が必要。

[158: 匿名さん]

１５４です。１５７さんへ。

何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

私の理解するところは、次のとおり。

１．使用細則が規約と一体のもので、規約と同じレベルの規範であれば、当然、規約変更に特別決議を要求する区分所有法の規定が強行規定であること故、使用細則の変更も規約の変更と同様に特別決議を要する、ということになる。

２．反対に使用細則が規約と一体のものではなく、同じレベルの規範ではないとすれば、上の強行規定性は関係ないので、規約が自由に使用細則の変更要件を定めることができる。

３．使用細則が規約と同じレベルのものか否かは、当該規約自体が決めるべきものである。

４．規約や使用細則が使用細則の変更要件について特に触れていないのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のもの、規約と同じレベルのものとして扱っていることを意味し、使用細則の変更には規約の変更と同様、特別決議を要する。

５．規約や使用細則が使用細則の変更要件を総会の特別決議より軽くしているのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のものではなく規約と同じレベルのものではない下位の規範であるとして扱っていることを意味し、そうすると、使用細則の変更要件をどのように設定するかは、規約が自由に決めるべき事柄である。

こう考え、４．であれば特別決議、５．であれば理事会決議に委ねることも可能、と書いた。

もしかして、私の上の４、５の理解が間違っているのだろうか。
使用細則は、規約（区分所有法３０条以下に規定されている）とは全く別のものであり、例えば区分所有法１８条１項に基づく共用部分の管理に関する集会決議に該当するのだろうか。
そうであれば、原則、使用細則の変更は普通決議だという１５７さんの見解は理解できる。

ちょっと、教えて。

[159: 匿名さん]

区分所有法によれば、管理規約の改廃には、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数議決によらなければならない。しかし、使用細則は、標準管理規約によれば、過半数決議で改廃できるとされる。

今のところ、↑に疑問をもつ管理組合関係者や業界関係者はいないと思いますよ。

[160: 159]

ちょっと長くなりますけど、基本かつ重要なことなので・・・第48条の四項ですね。

--- 以下、標準管理規約から抜粋 ------
（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一　収支決算及び事業報告
二　収支予算及び事業計画
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五　長期修繕計画の作成又は変更
六　第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるためのめる特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七　第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八　修繕積立金の保管及び運用方法
九　第２１条第２項に定める管理の実施
十　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五　その他管理組合の業務に関する重要事項

[161: 匿名さん]

使用細則の改正は、普通決議　（出席理事の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[162: 匿名さん]

スレ主に質問だがその共有施設は以前は外部居住者でも使えていたのですか？

[163: 匿名さん]

>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

お教えしましょう。
ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。
管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。
駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。
のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。

[164: 匿名さん]

＞（出席理事の議決権の過半数

デタラメは書かないこと。

[165: 匿名さん]

標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。

実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。

これは法律違反なの？

[166: 匿名さん]

>>165

使用細則改正の要件について管理規約に特段定めがない場合は普通決議。
ただし使用細則の改正条件については、管理規約で定めることができるから
別に違法ではないと思います。

[167: 匿名さん]

＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？

区分所有法違反。
その細則違反での制裁は無効。

[168: 匿名さん]

区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
と規定しています。

共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の
機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。

スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと
判断はできないということになります。

[169: 匿名さん]

本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。

これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。

それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。

非常に難しい問題だと思う。

私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。

従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。

このような使用細則は珍しいのだろうか。

[170: 匿名さん]

１６５です。

規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。

[171: 匿名さん]

理事じゃなく、組合員だった。

使用細則の改正は、普通決議　（出席組合員の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（全組合員総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[172: 匿名さん]

>>163

教えて下さい。

スカイラウンジの利用者の範囲は、

規約で決めるべきか？

使用細則で決めるべきか？

[173: by169]

いろいろ調べて、考え直した。

必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。

区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。

ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。

共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。

１６６，１６８，１７１が正解でした。

共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。

お騒がせしました。

[174: 匿名さん]

>>173
>必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

規約によってのみ、定めることを認めている事項はあります。
その対象となる事項を、「絶対的規約事項」といいます。

[175: 匿名さん]

↑
そのとおり。

でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。

[176: 匿名さん]

スレ主へ。

あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。

また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。

それがないと有意義な意見交換ができないと思う。

[177: 匿名さん]

６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。
これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。

[178: 匿名さん]

誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。

規約ということもあろう、
使用細則ということもあろう、
はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。
また、総会で個別決議することもあるかもしれない。
また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。

規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、
使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、
運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。
理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。

規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。

[179: 匿名さん]

>>177

マンションの規模を含めて、モディファイしているに決まってるでしょう。

原文を示したからといって、特定されることはないと思う。

スレ主が規約と使用細則を示すことに何の支障もないと思う。

[180: 匿名さん]

>>177
特定するなら現時点での情報でも特定できてますよ。
こんな変わった要求をする人も少ないですから。

[181: 匿名さん]

結論はスレの負け。

理事会がダメと決めたらダメだよ

[182: 匿名さん]

＞理事会がダメと決めたらダメだよ

各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条）
各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条）

[183: 匿名さん]

区分所有法に罰則規定はないし、理事会がダメといったらダメでしょうな。

[184: 匿名さん]

１８２番を１３条原理主義者と呼ぼう。

区分所有者は専有部分を所有しているだけで、既に共用部分を使用している。
１３条はそれを保障しているだけ。

共用部分に属する共用施設の利用者の範囲をどう設定するかは、共用部分の管理に関する事項であり、区分所有法１８条の問題である。
この１８条は、１項で、共用部分の管理は原則、「集会の」（総会のこと）「決議」（普通決議のこと）で決めるべきこと、２項で、「規約で別段の定め」をすればそれに従うことを規定している。

ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。みなさん、自分のマンションの規約（理事会の権限の部分）を読んでみると良い。規約や使用細則、総会決議に反しない範囲であれば、理事会決議で決定できるのです。理事会の権限は、結構、強い。

なお、共用部分の管理に関する事項を決定するに当たって、１３条の趣旨が尊重されなければならにことは、その通りであり、その限りでは、１３条も意味を持つことは確か。
例えば、一定の持分以上の（床面積以上の）区分所有者に限って共用施設を利用できる、等の合理的理由のない内容であれば、それは、１３条の趣旨に反し、無効となる可能性はあろう。
しかし、賃貸に出した区分所有者の利用を制限することは、区分所有者が利用できなくなることの反面その代わり賃借人が利用することができることになるわけであり、不合理な制限とは言えない。完全に有効と考えられる。

[185: 匿名さん]

１８４番。補足。

民法の債務不履行の分野に「履行補助者」の理論がある。
履行補助者が故意・過失で債務不履行を犯し債権者に損害を与えたときは、履行補助者を利用した債務者自身が賠償責任に任じる、という理論。

賃借人は、この「履行補助者」に該当することがある。

賃借人は、いわば、賃貸人の「手足」ということ。

手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

賃貸に出した区分所有者の共用施設利用を禁止したからといって、区分所有法１３条違反云々の問題は生じるものではない。

[186: 匿名さん]

チェックメイト

[187: 匿名さん]

だから理事会にダメと言える権限はないんだって。総会決議があれば制限できる。

[188: 匿名さん]

＞ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、

たいしたもんだ。マンションストック数は５００万戸を超えているらしいが、みんな読んだ分けじゃなかろう。


＞「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。

集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

[189: DASH]

１つ疑問なのですが、ほぼ全員「匿名」で書かれるのはなぜですか？

自信ありげに「変わった要求する人」「おかしなこと言う人」「○○に決まってる」
等といっている方が多く見られますが、特定のお名前で書き込まれたらどうですか？
そこまで自信あるのであれば、匿名で書く必要もないでしょう。
（本名を書けと言っているのではなく、同じハンドルネームを使用したら？という意味です）

さて、本題。

共用施設を利用できるのは、
「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
そして、今までは居住している、していないにかかわらず利用できた。
そして、現在も規約には変更を加えずに、理事会の決定で運用方針だけを変えた。
ここまでが現状の事実確認。

そして、理事会の決定も「絶対に禁止してやるんだ！」という状況では無く、
今後の運用として「その方がわかりやすいんじゃないの？」という感じだったとのこと。
この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。

そもそも、「使いにくくする」「住みにくくする」「がんじがらめにする」
のが組合の目的ではないですから、何かしらの目的、もしくは何かしらの予防効果を
期待しての理事会での決定だと思いますので、その部分をきちんと説明して
いただければ、こちらとしても納得いくのですが、そう言った説明はなく、
「決定したから」というだけで、「現状、特に不利益は出ていない」にもかかわらず、
住んでいないという理由だけで、利用禁止にするのは、本来の組合の目的から
逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。

私としても理事会の言い分もわからなくはない（「二重に使うのはおかしい」という理屈）ので、
別に「敵対」したい訳ではなく、特に現状大きな不利益があるわけでもないのだから、
平等に（回数の上限を設けるなど）共用施設を使えたらそれで良いと思うのですが、
そんなに難しいことなのでしょうか。そして、それがそんなに「変」な要望なんですかね。

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

[190: 匿名さん]

＞手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

つまり、賃借人も賃貸人も利用出来る立場にあると言うことだ。明解だね。

但し、手足の理屈は自己流解釈で頂けない。

[191: 匿名１号さん]

＞共用施設を利用できるのは、
＞「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
＞となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
なぜ「共用施設を利用できるのは」で括るのかな．．．
各主要設備ごとに細則はあるはずだが、全て使用者の項目は同じなの？

[192: 匿名さん]

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

理事会経験者からいわせるとすごい誤解ですね。
共用施設の収入など、駐車場収入を除けば、微々たるものであり、組合費の収支には全く影響しない。収支に影響するのは、ずばり言って、収入では管理費の滞納の有無であり、支出では管理会社への支払いである管理委託料が、全てを決するのです。

例えば、スカイクラブ。こんなものは遊ばしておいてもいいのです。ルームの使用料などはっきりいって元がとれるような価格で設定していません。原価償却費の方が高いと思うよ。
あまり乱暴に使われると備品が壊れたりして、その修理代の方が高いくらいです（保険で賄われることが多いですが、免責１万円とかかかる）うちも大規模マンションなのですが、まかさと思われるところが壊されたりしますよ。月に数回しかつかわないのにですよ。
だから理事会は、面倒なことをするような人には貸したくないわけ。

スレ主さんがなにかした？というわけではなく、突然の理事会のルール変更は、その背景になにかあったのだと思う。おそらく外部利用者でマナーのわるい奴がいて、そいつを追い出すための言い訳をしたのでは？よくある話。

[193: 匿名さん]

＞この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
＞皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。


スレ主さん。甘いね。議案を起草するのは、理事会ですよ。
スレ主さんが攻めれば攻めるほど、彼らは考える。最終的には、「総会で意地でも明文化してくる」が結論です。

スレ主さんは、法律や理屈で攻めているのだから、対抗する理事会も、細則の変更、場合によっては覚悟を決めて規約の変更に着手します。スレ主さんのような大規模マンションに僕も住んでいるからよくわかるけど、大規模マンションなら、白紙委任状や議決権行使書は、管理会社の尻を叩けば彼らはなにがなんでも集めてきます。４分の３の議決権も理事会が管理会社とともに本気になれば実現しますよ。大規模マンションの大方は無関心層だからかんたんに委任状があつまるのです。

結局スレ主さんの都合の悪いほうに行くね。

自分も理事会にいたことがあるけど、スレ主さんのようなからまれかたしたら、規約の変更にはしるかもしれないね。

[194: 元理事]

>>192
同意します。
うちも大赤字な施設持っているけど、使用料下げて使用率をアップするよう図りました。

>>193
同意します。
外部オーナーさんや賃借の方は、どうしても物件への思い入れが薄いのか施設を乱暴に扱う傾向があります。
全員ではないにしても、損傷したり汚したりするを避けたいと考えるのは理事会（管理組合）としては自然の成り行きだと考えます。

自分も賃貸してる物件ありますが、同じように制限されても、それは賃貸で収入得ている代償だと諦めます。（今のところ、特に制限受けてませんが、あまり使うこともないです。）

[195: 匿名さん]

>>188
>集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

区分所有法第１７条および第１８条の理解度を問う問題です。

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、
区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を
伴わない場合には、理事会の決議で決する。

[196: 匿名さん]

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（誤解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、集会の普通決議で決する（区分所有法１７，１８条）。

[197: 匿名さん]

>>>196（後期若年xyz氏）

平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

[198: ↑]

話が横道に言ってますよ。

スレ主へ

スレ主さんが攻めれば攻めるほど、理事会は防御策を考える。最終的には、「総会で意地でも明文化し」規約を改正してきます。

外部居住者のあなたががんばっても、4分の3の特別動機は通ることでしょう。
外部ではなく、現住のオーナーの利益が優先される規約の方が成立するのは当然でしょうね。

[199: 匿名さん]

＞平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

その様なものは、正しくないものが含まれているのは当然で、何ら傍証とはたり得ない。

[200: 匿名さん]

横道だとは思いませんが・・・。
感情論は別として、スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効か
を知りたいだけだと思います。

利用者の範囲の中に、「区分所有者」としか謳われていないという前提条件では、
規約に「〜の使用に関する事項は、理事会の決議により決する。」旨の規定がなく、
区分所有法、規約に基づく適正な手続きを経ていないのであれば、無効だと
いわざるを得ません。

これからのことは、また別問題です。

[201: ↑]

スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効かと問うことが、無駄だといっているわけで、横道なんだよ。もっと現実をみてくれ。理事会は裁判所じゃない。

たとえ、理事会が法的に解釈して無効だと証明されても、外部居住者の言い分に、
”感情的に”かつ”常識的に”理事会は、動かないし、それに困ったスレ主は裁判所に仮処分でも執行してもらうわけ？

百歩譲って、スレ主の言い分が通り、スレ主は、めでたく外部居住者として、スカイクラブを希望通りに利用したとしても、
次に予想されるのは、メンツをつぶされ、恨みを抱いた理事会や理事長は、規約変更で復讐するわけだ。
人は感情やメンツで行動するから、感情を害することをやると後でしっぺ返しをくらうよ。
法律論で勝っても、後が悪ければ意味がない。

[202: ↑]

200君

君がいくら無効だと証明したところで、理事会の連中の気分を害することのリスクは考えないのか？　理事会が、強硬になり、規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

[203: ↑]

つまり問題の本質はこうだ。

スレ主は、ひとりの外部居住のオーナーであり、この人物の意見は多数派とはいえないだろう
（外部居住者と、現居住者の利益は一致しないことが普通であり、外部居住者の意見が主流になることはない）

理事会は、一応、管理組合全体から承認された理事で構成されているし、素人ゆえ時に間違えることもあろうが、大筋では組合員に支持されている。
外部居住者よりも現居住者を優先して、共有施設を利用させたいという考えは、理事会だけがもっているというより、組合員の総意に近いのではないか？　つまり総会決議に持ち込めば、理事会側の考えは支持され、理事会が規約変更すれば、特別決議だろうと支持されるのではないか？

みんな法律論議を楽しんでいるが、このスレの本質は、たった一人の外部居住者のわがままなど、
理事会はいちいち聞いてられないということじゃないか？

[204: 匿名さん]

＞規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

数に限りがある駐車場の様に、利用の制限は可能だが、外部居住者と言う理由でだけで制限は不可能と言うことです。

[205: 元理事]

私は、スレ主が真摯な態度で理事会と「話し合い」できる方策が見つかればっと思ってました。
勝ち負けでなく、外部オーナーは共有財産の持ち主なのですから、その恩恵を得、楽しめるのは良いことだと思うのです。
喧嘩腰ではいけません。
理路整然と求められる権利かつ相手側が理解できる説明を模索し、もしそれが正当であれば余裕をもって請求すればいいのかと。
但し、それは逆も言えるわけで、理事会側がなぜ今回のような行動に出たのかを理解しないといけないなぁっと思います。

理事会の真意、現行細則の正確な記述 などを明らかにされないのが残念ですね。

[207: ↑]

理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

[208: 匿名さん]

>>207
同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取り
だと思われても仕方がありません。

[209: 匿名さん]

＞理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

＞現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

>>207　同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取りだと思われても仕方がありません。


共有者、出資者の権利は法で守られるのは当然。
たかがハード、利用法は幾らでもある。その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

[210: ↑]

お前の言っていることは、管理規約が改正されないという条件付だ。
断言するが、現住民の権利を優先させるために、理事会は、スレ主がごねればごねるほど、
規約を改正することにはしる。

>>その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

でたらめいうな。分譲マンションがそこまで構成がかわるのには、15年〜20年以上かかる。
もしお前のでたらめが現実になったとすれば、そのときに、規約を変えればいい
。

[211: ↑]

>>たかがハード、利用法は幾らでもある。

たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。
使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

[212: 匿名さん]

＞たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

数に制限がある駐車場の例でも、規約で特定の区分所有者と使用契約し、専用部分の貸与した区分所有者の契約の効力失効を定めているのが普通で、貴方のように生活主体感覚の感情論ではすまないのです。資産価値の維持や建て替えなどの際の外部居住の区分所有者の賛同が不可欠なことは、共有団体の宿命なのです。

[213: ↑]

資産価値の維持や建て替えなど　またまた大げさな話で、自分の法律論をぶちかましているが、
意味がない。

スレ主の質問は、スカイラウンジごときの共用施設の利用に関してでの話であり、資産価値維持？
ましてや建て替え？とはずいぶん筋の違うお話ですな。

感情論ではなく、現実論である。
スカイラウンジの使用方法など、ただいま現在住んでいる住民の都合（区分所有者、賃貸者の区別なく）を優先すべきであって、外部居住者のわがままよりも、大多数の現住者の意見をきくべきである。

↑あくまで法律論を振りかざすなら、理事会は粛々と外部居住者の共用施設の利用制限を規約化するのみ。例えば、現住であれば、毎月5回まで使えるが、外部居住者は月1回とか、差をつけることも可能。

[214: 匿名さん]

みんな、本当に分譲マンションに住んでいるのであれば、自分のマンションの規約集を読んでみるといい。机上の空論ではなく、資料に当たってみると良い。

私のマンションの規約は、理事会の決議事項として、「共用部分の管理に関する事項」を明記している。これが普通だと思う。

共用施設の利用方法を含めた共用部分の管理に関する事項については、骨子を規約で定め、細部を使用細則で定めるのが普通であるが、全てを使用細則で定めきることは難しく、実際には、適宜、臨機応変に判断しなければならないことがあり、理事会の決議事項としているわけである。

共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人がいるが、それは間違い。そのようなことを言う人は、実際のマンション管理規約を読まずに、想像で書いているだけだろう。

理事会は、規約と使用細則を前提に、それに反しない範囲で、自由に管理に関する事項を決定することができる。その意味で、理事会の権限はかなり強い。

さて、ここで重要なのは、理事会が決定するとしても、「規約と使用細則」に反してはならない、という点である。理事会の決定は、あくまでも「規約と使用細則」に反しない範囲で、という限定があるのであり、「規約と使用細則」に反する決定は、無効となる。

では、スレ主のマンションの理事会の決定は、有効だろうか。無効だろうか。

スレ主のマンションは、規約か使用細則で、共用施設を利用できる者として、「区分所有者」と「占有者」が併記されているようであるが、区分所有者については「現に居住する」という限定は加えられていない、とのこと。このスレ主のマンションの規定をどう解釈するか。

一つの解釈は、「現に居住する」という限定がない以上、居住していない区分所有者、賃貸に出した区分所有者も、利用権者から除外されていない、と考える（Ａ説）。

もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

規定をどう解釈するかは、つきつめれば、意思解釈の問題ということになる。分かり易く言うと、規定の解釈とは、当該規定をつくった人がどういつもりでつくったのか、ということを明らかにする作業ということである。ただ、そこでいう「当該規定をつくった人」が、マンションの規定（規約、使用細則）の場合は、多数となり、しかも、個々具体的な人間を想定するのではなく、当該マンションを購入する属性下の人間というおおざっぱなくくりを設定はするかも知れないが（この点は私自身は若干疑問に思っている）、「一般通常人」という抽象化された人間を前提とする点で、例えば売買契約書の解釈（売主と買主が合意した意思の内容の解釈）よりは、ずっと難しい。文言が一番重要であるが（文理解釈）、それだけでは意思を推測することはできない。当該規定の前後関係及び規定全体の趣旨をも考慮して意思を推測する作業を行う。マンションとはなんぞや、という根源的な問題も影響する。

文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

私はＢ説を採用するし、おそらく多くの人はそう考えるのではないか。このスレを読むと、賃貸に出した区分所有者が共用施設を利用することについて、理屈抜きに拒否反応を示す人が多いように感じるが、その感覚が多数であるのであれば、まさに、そういった感覚を持つ人がマンション購入における「一般通常人」であると言うことができ、Ｂ説を採用する根拠となるものである。

そうすると、スレ主のマンションの理事会の決定は、当然の決定をした、ということになり完全に有効ということになる。

なお、Ａ説とも、Ｂ説とも、結論がつかないという場合はどうなるか。この場合は、そのようなお互いに矛盾する二つの解釈の余地のある規定の有権的解釈権限が、共用部分の管理に関する事項の決定権限の一部として、理事会に与えられている、と考えることができるのではなかろうか。この立場に立つと、スレ主のマンションの理事会は、上記の有権的解釈権限を行使した、とみることができ、やはり有効ということになる。

規約・使用細則の文言の解釈の根底をなす一般通常人の感覚、言葉をかえれば「常識」について、色々考えさせるれスレだと思う。とても、ためになった。

[215: 匿名さん]

・1日4時間を超えない範囲とする
・9:00〜18:00までとする
・部外者の同伴者は1名までとする
など利用を円滑にする範囲であれば理事会で決めることができるでしょうが、そもそも利用することができないというところまでが理事会の権限なのでしょうか？特に迷惑行為があったとかでなく他の利用者が利用できないほど使っているのでない限り理事会にそこまで踏み込む権利はないと思います。

[216: 匿名さん]

＞文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

公平ではなく、衡平の視点に立って規約を決めろと言うのが、区分所有法の規定である。
一層の勉学を期待する。

[217: 匿名さん]

>>214
>共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人が
>いるが、それは間違い。

それはそのとおりですが、集会決議によらない場合、共用部分の管理に関する
決定方法（法１８条２項）は、絶対的規約事項ですから、必ず規約にその旨の
規定を置かなければなりません。
あなたのマンションでは、規約にその旨の規定がありますか？
「使用細則による」となっていませんか？

>もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて
>共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した
>区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を
>利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

賃借人の使用権と、賃貸人（区分所有者）の使用権は別個のものです。Ｂ説だと
賃貸人の法定共用部分の使用はどのように説明しますか？

[218: 匿名さん]

２１７番の方

まず、私のマンションの規約ですが、２１４番に書いたとおり、規約に、理事会の決議事項がいくつか列挙されていて、その中の一つに「共用部分の管理に関する事項」が書かれています。但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。


次に、賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。賃貸人が使用権を持っているから、賃借人は、賃貸人の使用権に依拠して、賃貸人の使用権を援用して、使用できる、だけです。
賃借人が賃貸人とは別個に使用権を持つはずがありません。
共用施設の利用権者は使用細則で定められるのが普通でしょうが、この使用細則で賃借人を含めた「占有者」という書き方がされます。だからといって、賃借人がこの使用細則の効力によって、当然に、共用施設を利用できることになるはずがありません。
まず、賃貸人（区分所有者）から正当に賃借した、という賃貸人（区分所有者）からの授権があり、それを前提に、区分所有者間でそのような賃借人の使用を許諾した、それが規約及び使用細則です。

[219: 匿名さん]

おーい、スレ主さん。

あなたのマンションの規約中、理事会の権限・決議事項の部分を書いて。

[220: 匿名さん]

>>218
>但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。

この場合、規約による別段の定めとは、「使用細則により定める」という意味です。
（当然、規約で直接規定している事項もあります。）
一度、管理規約全体を鳥瞰してみてください。

>賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。

>>96 に書いたとおりです。

[221: 匿名さん]

２１６番の方

区分所有法第３０条第３項に、規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように」定めるべきことが規定されています。

あなたは、このことを言っているのですね。

私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。

賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。

この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。

私が「公平」を使用した文脈では、まさに「公平」が正しいはず。区分所有法の文言をそのままもってきて、「衡平」が正しい、という指摘は、余りにお粗末。

法律を知っているのであれば、もう少し、意味のあることを書きなさい。

[222: 匿名さん]

２２０さん。

あなたの言っていることが全く分かりません。

あなたに質問だが、借地（賃借権）上の庭付き一戸建住宅の賃借人は、何故、当該庭を利用できるのでしょうか？

あなたの考えでは、建物所有者（土地賃借人）が保有している土地に対する借地権とは別に、建物賃借人は土地に対する使用権を別個に保有する、ということになってしまう。

そんなばかなことはないよ。

建物賃借人は、賃貸人である建物所有者（土地賃借人）が地主に対して有している借地権を前提に、それを援用して庭を利用できるに過ぎないのですよ。

だから、親亀こけたら子亀もこける、建物所有者（土地賃借人）が地主に対する関係で借地権を失えば、建物賃借人も、地主に対して権利を主張することができなくなるのです。

あなたの理屈だと、建物所有者（土地賃借人）が借地権を失おうが失うまいが、建物賃借人は、権利を主張できることになってしまうよ。

区分所有マンションでも、専有部分の賃借人は、賃貸人である区分所有者が敷地や共用部分に対して有している持分に基づく使用権を前提に、それを援用することができるだけです。

あなたは、規約に共用部分の利用者として「占有者」とあることから、賃借人には何か独立した権利が生じるように勘違いしているのかも知れないが、全くの勘違い。

あなたは、少しは法律をかじったようだが、物事の本質が分かっていない。リーガルマインドというものが欠落している。

一から勉強をやり直した方がいいね。

[223: 匿名さん]

２２０さん、簡単な例を出してみましょう。

１．夫婦と２０歳の長男、３人家族で賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は夫である。

　　この場合、妻と長男は、なにゆえ、居室を使えるのか？

　　妻と長男は、夫の賃借権とは別個の何らかの権利を有するのか？

２．法人契約で、借上社宅として、従業員が賃貸マンションに住んでいる。

　　賃貸借契約上の賃借人は、勤務先の法人である。

　　この場合、従業員は、なにゆえ、居室に住めるのか？

　　法人の賃借権とは別個の何らかの権利があるのか？


これらの事例では、賃借権と別個の権利などというものは生じないでしょう？

１の妻と長男も、２の従業員も、賃借人が有する賃借権という権利を「援用」して居室を利用しているのです。

賃借権とは別の権利が生じることはない。

１で夫と妻・長男の間に、２で法人と従業員の間に、何か約束ごとがあり、その約束ごとに従って、一方が相手に何かを要求する「権利」があるとしても、それは、およそ賃貸人に主張できる権利ではない。

[224: 匿名さん]

>>222
>建物所有者（土地賃借人）が借地権を失おうが失うまいが、

借地権者は、借地上に自己名義で登記した建物を所有するときは、借地権を
第三者に対抗できます。

[225: 匿名さん]

>>223
いずれも占有補助者です。

[226: サラリーマンさん]

ただの参考です。

管理規約や使用細則はマンションにより微妙に異なるため、内容を確認をして下さい。
規約はマンションで言う憲法のようで、規約に従いマンション管理組合は活動することになります。
但し、実際のところはマンション独特のルールが作られてしまっていることも珍しくないため、居住者や所有者は惑わされるところです。

ご相談内容をお伺いし管理会社の共用施設使用の断り方をみますと、占有者がいて所有者は館外居住ということで、管理費は１世帯分なのに２世帯分の共用施設を利用し、共同住宅として居住者の平等性を考えると多少欠けるような気もします。

理事会が共同施設に利用制限をする場合、総会で規約の変更が必要となり一般的に「３／４以上の議決権」で決議されますが、「理事会が必要と認めた事項は理事会で決議できる」という規約があることも少なくないため、この理事会決議が優先される可能性も多少あるかもしれませんね。

例えば、誰かが共同施設を連日連夜使用し、居住者の皆さんが平等に使用でいない状況が続いていた場合、平等性に掛けるということで理事会でルールを決定してしまうこともあるかもしれません。
となると賃貸のオーナーは利用制限を加えようとなったかもしれませんね・・・。理事会の意向はさだかではないですが・・・。

ご納得いかない場合は管理会社に相談し、理事会で決定したルールの理由を確認してみたらどうですか？？
尚、管理会社は権限がなく理事会の意思を確認するため仲裁役として相談し、理事会に組合員の意見として上げてもらえば良いと思います。
居住者同士が直接やりあうと、溝が生まれますから管理会社を上手く使って下さいね！！

[227: 匿名さん]

２２５へ。

そう、占有補助者。

つまり、占有権原もなく、事実としての占有すらも認められない人達。

これらの人達でも、賃借人の賃借権を「援用」して、建物を利用できる。

分譲マンションの専有部分を賃借している人が、賃貸人（区分所有者）が保有する敷地・共用部分の使用権を「援用」して敷地・共用部分を利用することがきでることも、同様でしょ！

権利の「援用」の概念を理解することが大切だと思う。

「援用」の理論を利用しないと、あなたのように独立した使用権に拘らざるを得なくなってしまうのだが、そういった独立した使用権は、第三者である他の区分所有者に対して主張することはできないのではないですか？

賃借人は、賃貸人に対しては、「あなたは私に建物を貸した張本人です。あなたは私に建物を利用させる義務があります。」と主張できるが、賃貸人以外の第三者に対しては、そのような主張をすることができる余地はないはず。

[228: 匿名さん]

＞私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。
区分所有者間の公平はありません。
＞賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。
住む住まないは、区分所有者間では、公平ではなく衡平であるべきだ。出資比率を加味したことを理解してないいないようだ。
＞この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。
最終的な価値判断が分かっているなら、実践すべきで、貴方の言うのは悪平等そのものだ。

[229: 匿名さん]

後期若年xyz氏と「管理組合は組合契約だ」氏とでは、無意味な遣り取りが
延々と続くだけですね。

[230: 匿名さん]

＞後期若年xyz氏と「管理組合は組合契約だ」氏とでは、無意味な遣り取りが延々と続くだけですね。

で、君は？

[231: DASH]

問題点と、交渉すべき点がいくつか見えてきました。

結局、ケースバーケースだとか、それぞれのマンションによりけりだとか、
文面からはどちらとも取れるとか、そういった話になりそうなので、
妥協点を見つける方向で話を進めていきたいと考えています。

「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」を
知りたいのであり、法律の勉強をしたいわけではありませんし、
その道の専門化を目指すわけでもありません。それを前提に。

まず、現状として確認済みの項目。

・理事の人たちも、いつ転勤などで外部オーナーになるかわからない
　人達が多いと言うこと。確実に永住という人の方が少ない。
・頻繁に共用施設を利用している部屋はごく僅か。10部屋も無い。
　→つまり、それなりにばらけて均等に使っているのが現状。
・特に「共用施設が予約がいっぱいで使用できずに困ってる！」
　と言うような状況ではない。
・途中誰かも言ってましたが、規約の解釈の違いだけでしかない。
　要は明示的に禁止にもしていないし、許可もしていない。
・特に外部オーナーによる利用によって、明示的な不利益、
　明らかな損傷を与えられたこともなければ、苦情も特にはない。
・理事会は皆さんが言うような「強硬姿勢」ではない。

なので、使用回数に上限を設けたり、予約の優先順位をつけるなどの
方向で話を進めていきたいと思います。理事会が希望するのが「公平さ」
なのであれば、上限を設けることに反対をするのは「公平さ」に欠きます。

ＰＳ．
　「ばか」や「もっと勉強しろ」とか、本人を前に面と向かって言えないような
　発言は削除しますので、おやめください。あくまでも、意見を言う場であり
　文句を言う場ではありません。そして、このスレがどちらの方向に進んでも
　そう言った発言をしている方々のマンションには何も影響はないはずです。
　どれだけ法律的に正しい意見でも、どれだけ理屈にかなった意見でも、
　他人を罵倒するような発言は削除していきます。

[232: 匿名さん]

ちなみに利用を拒否された共有施設とは具体的にはどういうものだんですか？
ゲストルームとか集会所とかその類？

[233: マンコミュファンさん]

ところでスレ主さん、

管理規約と使用細則は明示していただけないのでしょうか？
今までも何人かの方がお願いしているのですが回答をいただいておりません。
「法的な話に基づいて考えたら、このマンションの場合はどうなるのか」の判断がしづらいです。

あと、現時点で誰も不利益を被っていないのに理事会が
「区分所有者でも居住中でない場合は共用施設の利用を禁止した」理由は何でしょうか？

[234: サラリーマンさん]

そもそも「禁止した」のか「制限(条件強化)された」のか「予約の優先順位を下げた」のかすら、信頼できる説明はされていないよ。

[235: 匿名さん]

>>233
禁止となった理由は明らかにする必要があるでしょうね。

いきなり理事会が分かりやすいからという理由だけでスレ主さん曰く
不都合が無かった運用方法を変更する事はないと思います。そんなに
理事会はヒマじゃありません。
誰からも苦情が無く、問題にならなければそのまま運用を続けるはずです。


大抵、こういう場合は居住している他の区分所有者から苦情が入って
その対策を理事会が考えたってパターンが多いです。
苦情の内容もスレ主さんが繰り返し主張されている稼働率や外部居住者が
利用した事による実害が無いなどという事とは別次元で単純に部屋を賃貸に
出している人が利用するのはおかしいという理由だと思います。

逆に理由が単純なだけに制限利用などの妥協案を得るのも難しいのではないか
と思います。
理事会は強硬ではないとの事ですが、スレ主さんがおかしいと理事会とバトル
しているように苦情を言った所有者も現状がおかしいと思って苦情を言ったので
あって、それが認められなければスレ主さんと同じように理事会とバトルになる
可能性が高いです。
その場合、理事会はどちらの意見を取るか？という問題になるでしょう。


現在居住している住民にとっては制限されても特に不都合がある訳ではないので
苦情を言った住民の要望が理事会に受け付けられ、総会で制限する事を可決という
流れも十分あります。

現実的には賃借人経由で予約を取るなどの対応をされては如何でしょうか？
これなら現状の運用でも問題は出ないはずです。

[236: 匿名さん]

２２３番の質問２のケース

その従業員は占有補助者ではないよ。

法人とは別個独立の、れっきとした占有者。

法人相手に明渡の債務名義を取得しても、執行不能になる。

その従業員は、法人との関係では社宅契約に基づき（普通は賃貸借ではない）、賃貸人との関係では法人の賃借権を援用して、建物を占有している。

[237: 匿名さん]

居住・非居住の区分所有者の識別の必要性は、小規模マンションの特徴らしい。
あるアンケート結果
賃貸化は築10年を超えると次第に顕在化する
【賃貸化の進行】
▼『あなたのマンションでは、賃貸化した住戸はどの程度ありますか（ひとつだけ）』という質問に寄せられた回答全体を集計した結果
「1割未満」が42.8％と圧倒的に多く、「1割以上2割未満」と合わせると6割に達している。「わからない」という回答も多く、「2割以上」を合計しても15％に満たない。
▼これを築年数別に分類して集計すると、状況は大きく異なってくる。「築10年以内」のマンションでは「1割未満」の割合が52.4％と圧倒的に多いが、築10年を超えると「1割以上」になるマンションが急速に増える。「築10年超20年以内」では、「1割以上2割未満」が26.6％で「2割以上3割未満」も10％を超える。さらに「築20年超」のマンションになると「2割以上3割未満」が17.2％にまで増え、「2割以上」全体の合計は23.5％に達する。
▼マンションの規模別に見ると賃貸化住戸の割合に差はあるのだろうか。「2割以上」の累計ではほとんど差は見られないが、規模が大きくなるほど「わからない」という回答が多くなる。
▼階数別に分類すると。低層から高層まではあまり差はないが、20階建て以上の「超高層」マンションだけが、異なる傾向を示している。「1割未満」の回答の割合が他に比べると低い代わりに「わからない」とする回答が極端に多くなる。築年数の浅いマンションが比較的多い「超高層」では、居住世帯の構成をあまり把握していないようだ。

[238: 匿名さん]

私はスレ主さんの主張に従って、
専有部分（部屋）はAさんに賃貸し、
法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、
規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、
問題ないですよね？

[239: 匿名さん]

＞法定共用部分（玄関・廊下）はBさんに賃貸し、規約共用部分（スカイラウンジなど）はCさんに貸そうと思っているのですが、問題ないですよね？

問題あります。共用部分は共有物は共有者全員の同意が必要ですし、共用部分は区分所有者及び専有部分居住者に限られます。

[240: サラリーマンさん]

>>239
238の問いは、スレ主への皮肉だと思いますよ。

しかも回答間違ってるし。＜共用部を含む賃貸を行う際に共有者（区分所有者）全員の同意。

[241: 匿名さん]

＞しかも回答間違ってるし。＜共用部を含む賃貸を行う際に共有者（区分所有者）全員の同意。

民法を読んでご覧なさい。

[242: 匿名さん]

>>241
>民法を読んでご覧なさい。

あらあら、区分所有法を無視して、いきなり民法ですか・・・。

[243: 匿名さん]

>>242
民法の泥沼になるので、スルーされたほうがいいかと。他のスレ多数も大荒れしました。

[244: 匿名さん]

すぐ法律をいろいろ出して、知ったかぶりするんだから・・・まったく。

[245: サラリーマンさん]

いつもの方のようですね．．．

[246: 匿名さん]

＞あらあら、区分所有法を無視して、いきなり民法ですか・・・。

個人が共用部分を賃貸しする場合の規定はありません。
権利の変更にあたります。

[247: 匿名さん]

>>246
>権利の変更にあたります。

権利の変更とは？

[248: DASH]

長々と間が空いてしまいましたが、解決しました。

結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。
ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、
事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という
形に落ち着きました。

いろいろな意見をいただきまして、ありがとうございました。

[249: 匿名さん]

ちょっと意外な結果でしたね。
賃借人とブッキングしなければOKですか。

早い者勝ちなのでしょうけど、私が賃借人で予約しようとしたら家主が
先に予約していて自分が使用できないって事態になった場合、いい気分
ではありませんね。ちゃんと家賃を払っているのに・・・。
賃借人も了承しているのでしょうか？もしくは入居時に説明があったの
でしょうか？

理事会が根負けした感もありますが、一般的には以下のように考えられる
場合が多そうです。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9786/


まあ、スレ主さんにとっては全面勝利と言っていい結果でしょう。
おめでとうございます。

[250: サラリーマンさん]

＞事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。
なんか違和感あるな。

施設の利用申込みに限定されるなら、そういう運用もありだと思うが、
「２つの権利を同時に行使することはできない」
権利という言葉を使っているなら、共用廊下にまで影響及ぼす結果だ。

また都合が良いように解釈（一部は隠蔽）してる気がする。＜前例があるのでしかたがない。

[251: 匿名さん]

>>249
意外でも何でもないと思うけどな。
「区分所有者と占有者が同時に利用権を行使することはできない」
という点の是非については意見が別れていた様だけど
理事会はもともとその「同時使用」を問題視していたからこそ、どちらかに
限定するルールを敷いたのだと思う。（結論的には居住者を優先していた）
なので、理事会としての方針は今回の「解決」においては覆ってない。
単純に「理事会権限で決めちゃダメだったね」という事に気付いただけで。

区分所有者の権利を「理事会で奪う事はできない」という結論に
なったのであれば、スレ主がずっと唱えていた「区分所有者の権利を剥奪
すべからず」という主張は、いまだ通っていないという事じゃないの？
言い方を変えれば、もしも今後「賃貸人は使用禁止」が総会に諮られる
事になれば（少なくともスレ主にとっての）問題は再燃する訳だ。

全面勝利っつーか、この決着の仕方で満足できるなら
最初から「決めるなら総会で決めるべきだ」という点だけを争点に
すれば話はシンプルだったんじゃないかと。
スレタイに掲げられてる文言は、本質的には本件に関係なかった気がする。

[252: 匿名さん]

根本的解決にはなってないけど、とりあえず当面の用向きには
事足りる状況にはなったからこれでいいや、ってとこかな・・・。

[253: 匿名さん]

まだやっているのかと思ったら、解決編でしたか。

一件落着おめでとうございます。

結論は理事会とトピ主さんの間の話し合い結論でしょうか？

たしかに至極当然の結論ですね。ここで賃貸貸し主には使用権がないと言っていた人にとっても「同時」の解釈が違うだけで納得できることでしょう。

誰か特定の人が特別の利益を得ることになるのは誰しも不満に感じることです。所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのをあたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて過剰反応してしまったわけでしょうね。

トピ主さんは特別な利益を得ている訳ではないですが、そのような誤解をうけないよう配慮してあげてください。そうしないとまた同じような誤解からもっと強硬な反発を受けてしまうかもしれません。

[254: 匿名さん]

>>253
>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

つまり「共用部分の使用権≒１住戸分の権利」であると解釈して
区分所有者と占有者とで仲良く一緒に使えば問題なかろう、という事かな・・・。

純粋に疑問を感じるんだが、スレ主さんとこの賃借人さんは
その点についてスレ主さんと同じ認識を持ってるんだろうか？
俺がもしも借りてる立場で、ゲストルーム使おうと思ったら大家が先に
押さえてて使えませんでしたなんて事態が起こり得る事を知ったら
ナルホドそうですかと納得はできないかも。

>>249が引用してる「理解」も、一応は一般的なものとして浸透してる
筈だし、少なくとも本件でも占有者の合意は必要だと思うんだよね。
まぁ、そこも含めて「根本的解決」ではなさそうだな。

[255: 物件比較中さん]

>>254
それは、するどい突っ込み．．．．いえ、現実的な問題だと思います。

賃借契約か重要事項説明ものかと。
一般的にはどういう記載があるのでしょうかね？

[256: 匿名さん]

＞結論、区分所有者の権利を理事会で奪うことはできないという形にまとまりました。ただ、区分所有者と占有者、２つの権利を同時に行使することはできない、
＞という条件がつきますが、同時に利用することはほとんど無いので、事実上、外部の区分所有者でも占有者とかぶらなければ利用可能という形に落ち着きました。

理事会は区分所有法の原則に立ったことは素晴らしいです。
競合する場合は、規約なり、細則なり、駐車場のごとく契約で優先順位の規定は当然としても、禁止出来ないことは当然です。

[257: 匿名さん]

競合？
何と何が？

[258: 匿名さん]

これは面白い問題ですね。裁判でもやってくれればよかったのに！

[259: 匿名さん]

まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。
敵同士だからこそ、ある程度の話合いと、妥協、合意が必要だということなのかもしれません。やり方を間違えて、遺恨を残せば、次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

[260: 匿名さん]

＞次は「非居住区分所有者は、居住区分所有者に何かと迷惑をかける存在なので管理費を１万円上乗せする」といった攻撃的議案が総会に出てきますからね。

その分は家賃に上乗せするので平気ですよ。
最後は取壊し負担を避ける為に売り逃げだけを考えています。

[261: ビギナーさん]

成る程。マンションの建て替えがないと終焉は取壊しか、その費用迄出さされてはかなわんね。
俺も逃げる事を考えておこうっと。

[262: 匿名さん]

>所有者と賃借人の双方が共用施設を利用できるというのを
>あたかも他の人より二倍の利益を受けていると感じてしまう人がいて

二倍と感じる人の感覚の方が正常で正しい。
双方に利用権を認める規約、催促の不備に過ぎない。本来は居住者に限るのが正常な規約、細則。

[263: 匿名さん]

大家と店子の関係で、大家が貸した先にのこのこ出かける心理も可笑しいね。

[264: 匿名さん]

＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」なる規定は当該施設利用細則的なもので規制は可能ですが、規約にもよりますが、一般には原則を規約で、その細則は総会普通決議で決議します。

[265: 匿名さん]

いい加減な組合があるんだね。

[266: 匿名さん]

>まー所詮は、居住区分所有者にとって、非居住区分所有者は、同じマンションを所有する協調すべき隣人というよりは、利権を奪い合う敵以外の何物でもない本質を物語った案件だということですよね。

協調すべき隣人なんてどこにも無い。
単なる共有者の関係に過ぎない。
居住権を他人に貸したことはその共有物の使用権をも貸しているのであるから、大家と店子が同時に共有物の使用の権利を享受することが、他の区分所有者との公平性が保たれない場合は店子を優先するのは当然だ。

[267: 匿名さん]

使用するのは居住者、それに迷惑が掛からない場合にのみ非居住者の使用が認められるのは常識です。

[268: 匿名さん]

賃貸に出したという事は、そのあらゆる場所の自身の使用権も貸した事になる。

[269: 匿名さん]

両者に使用権はなく、居住者が優先は当然。

[270: 匿名さん]

両者には居住者は含まないの？

[271: 匿名さん]

＞先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

管理会社の言いなりになる貴方の行為は間違いです。理事長に確認すべきです。

＞現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことはもちろんしておりません。
＞法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

理事会で決議するのは間違いですが、一般的には規約ではなく使用細則で制限することは可能で、総会の普通決議で可能です。


＞この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）全員の使用を禁止にしたそうです。

＞そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

理事会の決議は無効ですが、上記の使用細則で居住者以外の者に制限を加える事は違法では有りません。
特に、区分所有者が部屋は賃貸として貸し出したことはその使用権も貸し出してるのですから、人数制限をせざるを得ない場合は当然に規制を受ける事になります。

[272: 匿名さん]

タワマン賃貸で借りてますが、所有者でないのでゲストルームとか使えないと思ってました。勉強になりました。
情弱のくせに背伸びしてタワマン住んでしまってお恥ずかしい限りです。