区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[73: 傍目八目]

>72さんへ

拍手。
但し、最後のセンテンスは貴方の主観で蛇足。
スレ主や擁護派は打切れないでしょうよ。

[74: 匿名さん]

>>71-72
わたしは、スレ主でもなければ擁護派でもありませんが、
法律を学んだ者として、あなたの主張には納得ができないだけです。
あなたの解釈は、新説ならぬ珍説だと受け止めています。
どうか、あなたの解釈を裏付ける文献を示してください。

[75: 匿名さん]

>>74

本当に法律を学んだの？
だったら、文献を求めるのではなく、あなたの見解を書いたら？

専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

新説でもなければ珍説でもないよ。当たり前の考えだよ。

[76: 匿名さん]

>>75
質問です。

区分所有者から専有部分の貸与を受けた貸借人は、区分所有者のマンションに
おける共有物（共用部分を含む）を自由に使用することができるでしょうか？

[77: 匿名さん]

>>76

掲示板なんだから、質問する前に自分の見解を語るべきでしょう。あなたと二人で話し合いをしているわけではありません。

そもそも、７６の質問自体、このスレにおいて何らかの意味を持つものとも思えません。

とはいえ、一応、答えておきしょう。

「自由に」とは何を言っているのか分かりませんが、専有部分の利用に必要な範囲で共用部分を利用できるでしょう。しかし、賃貸借契約における合意内容及び管理規約の定めに違反してはなりませんから、その限りでの制約はあるでしょう。ただ、管理規約は原則、区分所有者間の権利義務関係を調整する規律ですから、賃借人は直接の名宛人にはならないので（それ故、区分所有者は専有部分を第三者に賃貸するときは賃借人に管理規約を遵守させるようにすることが管理組合との関係で義務づけられているわけです。但し、区分所有法６条３項のような例外はあります。）、賃借人が管理規約の定めに服するのは、管理規約の定めに服することを内容とする賃貸借契約上の合意に服するからであって、管理規約と賃借人との間には賃貸借契約というワンクッションあるものではありましょう。ただ、賃貸借契約で、共用部分の一部について、その利用権は賃貸人に留保され（①）、賃借人は行使できない（②）、という合意をしたとしても、②について有効な可能性があるが、①は少なくとも管理組合との関係では効力を生じない（対抗できない）でしょう。

ところで、このスレに対する的確な答えは、早い時期に、８番や１４番が示してくれています。私は、それを法律的な面からサポートしたものです。法律を知っている、知っていないにかかわらず、普通の常識的な人は既に答えが分かっているのです。素人をなめない方が良いよ！

[78: 匿名さん]

＞他人に専有部分を賃貸したオーナーが、自ら共用部分を利用するには、自分が賃貸した相手である賃借人さんにお願いして、その来訪者として、その賃借人さんの監督下において利用する他ありません。

オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能といっているのです。
オーナーは、専用部分の賃貸ししただけで、代位行為の契約したわけでもありません。
従って、オーナー、賃借り人の双方が、オーナーのお妾さんと同様に、共用部分を使用できるのです。

[79: 匿名さん]

＞ちなみに、スレ主らが拠り所とする区分所有法１３条について一言。専有部分を他人に賃貸しても区分所有権自体は区分所有者に帰属するところ、専有部分が存立できるのは、共用部分（床スラブ、戸境壁、外壁、給排水管、電気配線、廊下、階段、エレベーター、エントランス．．．）が存在するからであり、その意味で、専有部分を「所有」しているだけで、ある意味、共用部分を「使用」しているとも言える。
＞その限りで、区分所有法１３条は、他人に専有部分を賃貸した区分所有者についても、共用部分の「使用」を認めている、とも言えよう。

やっと理解できたようですね。
居住していない区分所有者の共用部分の使用は、何時如何なる場合も、居住者全てと同様に可能であるのです。

[80: 匿名さん]

＞専有部分と共用部分の一体性、主従関係は区分所有法の常識でしょう。

賃貸借に一体性、主従関係なるもの一切関係なし。

＞また、賃貸借契約が賃借人に対し目的物の排他的占有権原を付与する契約であることも民法の常識でしょう。

専有部分のみです。では、非居住の区分所有者は総会も出られないの？
賃貸借契約は、代位行為まで認めておりません。

[81: 匿名さん]

>>78

愛人に部屋を使わせる法律関係としては、賃貸借、使用貸借、貸借自体ない、色々なケースがあります。

賃貸借、使用貸借の場合は、愛人に独立した占有権原を付与するわけですから、もはや区分所有者は共用部分を利用できないことが原則です（別段の規定が管理規約にあれば別）。

貸借自体ない、という場合は、一応、区分所有者が専有部分を占有し（自宅として居住せずとも占有することは可能です）、愛人は占有補助者ということになりましょう。占有補助者というのは、独立した占有がない状態の居住者であり、占有者の権利に依拠して事実上住んでいるだけに過ぎません。占有補助者の場合、債務名義の名宛人ともならず、明渡強制執行において債務名義なくして退居させることができます。この最後の、貸借自体なく、愛人が占有補助者というケースであれば、区分所有者は、共用部分を利用できますし、愛人もその同居人として共用部分を利用できるでしょう。

オーナーも愛人もともに共用部分を利用できるのは、この最後のケースだけです。

第三者に賃貸したケースとは全く違います。

考え違いも甚だしい。

[82: 匿名さん]

>>80

「代位行為」とは何か分かりませんが、このスレで議論しているのは、共用部分の利用についてでしょう！

総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！

[83: 匿名さん]

>>79

勝手に引用し、勝手に結論を出す。おそろしい。

第三者に賃貸したら、区分所有者であっても共用部分の利用はできなくなるのが原則。

そんなに共用部分が利用したければ、賃貸などしなければ良い。

[84: 匿名さん]

マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。

一戸建てを賃貸する場合、普通は、建物の賃貸借契約を締結します。庭部分があり、それは土地ですが、土地の賃貸借契約までは結びません。それは、建物の賃貸借契約に付随して、庭を含めた建物の敷地部分についての利用権を賃借人が取得するからです。

ところが、後日、賃貸人がやってきて、「土地は貸していない。俺が使う。」、「土地の所有者は俺だ。所有者は所有物を自由に使うことができることになっている。」と言って、自動車を放置していきました。許されますか？

もちろん、マンションのような専有部分と共用部分の一体性というものがなく、建物と庭の分離処分は可能です。従って、賃貸人と賃借人間で、「庭部分の利用権は賃貸人に残る、賃借人は庭には出てはならない」という特約を付けることは可能でしょう。明確な合意があれば、これが優先します。

これに対し、マンションの場合は、このような特約をしても、専有部分と共用部分の一体性の原則があるため、管理規約が特に認めていない限りは、許されない（管理組合に対抗できない）ということになるのです。

[85: 匿名さん]

皆さん、一つの専有部分について、その区分所有者が一人であることを暗黙の前提としているようですが、そうではないことも多いです。

例えば、区分所有者に相続が発生し、場合により何十人も相続人が生じ、一つの専有部分を共有するに至る、という事態があり得ます。子供がなく兄弟姉妹の相続、更にその代襲相続が発生するときは、本当に何十人も相続人が発生する、という事態があります。

この場合において、実際には相続人のうちの一部だけが専有部分に住んでいるのですが、他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、頻繁にマンションにやってきては、ロビーに陣取り、スカイラウンジを利用し、夜中に帰っていく。

そんなことが許されますか？

また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、誰もがマンションにやってきて共用部分を使っていいのですか？

一人の従業員に社宅として住まわせておきながら、会社の社長が「我社の所有物だ」と言って、マンションに出入りすることは、そして会社の従業員の福利更生だと言ってスカイラウンジを「自由に使っていいよ」と言って何千人もの従業員に使用させる。こんなことは、許されるのですか？

やはり、実際に居住ないしは占有している区分所有者（又はその賃借人）を原則に、その関係者（同居人や来訪者など）を加えた人達の利用に限定するのが原則でしょう。

スレ主は、俺は一人だ、と言うかも知れませんが、理屈を立てるときは、一人であろうと何十人であろうと同じ理屈でなければなりません。

なお、ここまで言うと、「じゃあ、何十人も住んでいるときはどうするの？」ということを言い出す人がいますが、本当に住んでいるのであれば、仕方がないかも知れません。しかし、面積にもよりますが、専有部分の用途が住居であれば、およそ住めることのできる人数は常識的に限度があるでしょう。従って、この点は心配する必要はないのです。

[86: 匿名さん]

文章のクセから「オーナーも、賃借り人も共用部分の使用は可能」と言いはっているのはおそらくたった一人。「不可」と言っているのが大多数。かな？

尚、私のマンションの共用施設の利用条件では、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」を居住者と定めて、共用施設の中でも有料のゲストルーム等は居住者限定と制限しています。スカイラウンジ等無料の施設は区分所有者と占有者共にＯＫと明記されていますね。逆に駐車場の契約者は区分所有者に限定され、その権利を第３者へ貸与する事を禁じています。

これはＭ不動産の作成した規約なのでまず法律の専門家もチェックしている筈で、居住なき区分所有者の利用に制限を加える事が法律違反という事はないと思いますよ。

もしスレ主さんが争えるとしたら、元々の規定が私のところと同じ様に共有施設の利用を居住しない区分所有者に認めていて、正しい手続きで規定を変更したかではないかと。
規定の変更なく単に厳正に運用するようにしただけであれば、購入時に自分も規定に同意している筈なので争えないませんが。

今回、この部分をじっくり読んでみて、私はスカイラウンジと同じ向きだから行かないけど、花火大会の日に居住していない区分所有者に我が物顔でスカイラウンジを使われたら嫌だなとは思いましたが。（居住者以外の利用を制限する規定改定が来たら同意しそう！）

[87: 匿名さん]

＞総会出席権等、区分所有者としての固有の権利については、賃貸しようが、しまいが、区分所有者に帰属するのは当然。そんなことは誰も議論していない！

共用部分の使用も１３条の固有の権利だがなー。

[88: 匿名さん]

８６さん、スカイラウンジの利用について「区分所有者と占有者共にＯＫ」という規約とのことですが、規約全体を読まないと何とも言えないとは思いますが、その規約の場合、賃貸に出した区分所有者については、ＯＫではなく、ＮＯということになると思います。

マンションには複数の専有部分があるのですから、ある部屋は区分所有者自身が占有している（①）、ある部屋は区分所有者が第三者に賃貸し賃借人が占有している（②）、という場合があり、①の区分所有者についてもＯＫ、②の賃借人についてもＯＫ、８６さんの紹介する規約はそういうことを言っているのではないかと思います。だったら、最初から「占有者」という一言でいいじゃないか、という意見もありますが、その場合、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者の共用部分利用権を排斥してしまうことになってしまうことから、「区分所有者」という一文を入れているのではないでしょうか。実は、私のマンションも同じような規定の仕方なのですが、私は、そう理解していましたし、購入時に質問したら、そう回答されました。だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。

スレ主のマンションの規約も同様だとすると、理事会で賃貸に出した区分所有者の利用を制限したことは、規約に基づくものであり、理事会で決定できるものだと思います。総会で規約を改正する必要はないでしょう。

ただ、解釈の余地はありますので、この点、はっきりさせるために、総会で規約を変更することは良いことと思います。

[89: 匿名さん]

> 他の何十人もの相続人が、住んでもいないのに、住んでいる相続人に対する嫌がらせでしょうか、

権利の行使と、権利の乱用はまったく違うものです。

> また、区分所有者が社員何千人もいる株式会社である場合、その従業員であれば、

法人の場合と個人の場合もまた根本的に違うものです。


無関係の例を出してきても自分の論理を補強することになりません。

[90: 匿名さん]

> マンションではなく、庭付き一戸建住宅で考えれば分かり易い。

適切な例とは言えません。その例であてはまるのはマンションの部屋は貸したがベランダはオーナーも使用する権利があるという程度のものでしかありません。


1F店舗、2F住居の建物の店舗を貸し出した場合にオーナーが住居に住み続けることができないと思いますか？

[91: 匿名さん]

86です。
＞88さん
共有施設別に表になっておおり使用資格者が明記されているのですが、
スカイラウンジは「住戸部分の区分所有者、占有者及びそれらの同居人並びにそれらの来訪者（居住者の同伴要と別途制限。故に居住者ではない区分所有者は同伴者は不可と解釈されると考えています）」
ゲストルームは「居住者及びその来訪者」となっています。
居住者は84の通り、「本マンションに現に居住する住戸部分の区分所有者及び占有者並びにそれらの同居人」と定めがあります。

別途占有者がいる区分所有者を除くとも、自分はもとより誰にも占有させていない区分所有者ともなっていない為、スカイラウンジの使用資格者は解釈が残りますね。
法律で定められた犯せない権利以外であれば、各マンションで自分達がいいように細かい点は決めれば良いので、どちらも規約・規定次第で「別途占有者がいる区分所有者」に認める事も認めない事も可能だと思います。

＞だって、賃貸に出しておきながら、共用部分であるスカイラウンジに陣取るということは、普通は許せないでしょう。
個人的にはまったくの同感です。

[92: 元理事]

「分離処分禁止原則」が出てきたときに、なるほどなぁっと思ったのですが、
その後の法律談義を読むにつれ、
専有部に帰属するベランダ・玄関・共用廊下・各種配管、それに専有部を使用するに不可欠のエントランスなどの共用部と
大型マンションなどに多い専有部を使うこととは直接関係の無い付加価値サービスである共用施設
の使用にあたって、法律では区別できていない＝区分所有法などが対応遅れてる部分なんだなっと思いました。

区分所有法などで明らかになっていないものは、それこそ民法、そして憲法(^^;まで遡ってしまうことになるわけですね。

私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。

但し、私のマンションではレス04で明示したとおり細則の使用者に各々区分所有者が明示されてますが・・・現時点で問題は起きていないので、しばらくは見守ります。

[93: 匿名さん]

スレヌシさんへ
もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら
管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。
住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！

[94: 匿名さん]

＞もう見てないかもしれませんが、共用部の利用を主張するなら管理組合の理事やその他係りが回ってきても逃げないでね。住んでないから、遠いからとは言わせませんからね！

管理規約を読んでください。それに従います。
非居住の区分所有者への対応では、複合用途（１階下駄履き商店）の場合などでは、
通常業務で居住区分所有者に比べて余分に掛かる通信費等の費用は、管理費に上乗せする。
役員就任可能な場合は、交通費等の必要経費を考慮する。
しかし、居住用途では、役員は規約で役員就任は、現状認識の度合い、対応の不便さ、経費などで居住者に限られているのが一般です。

[95: 匿名さん]

＞私なりの解釈では、専有部の賃貸とともにマンション全体の共用サービスも賃貸したものとし、
他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。

＞管理規約や細則に特に定め（区分所有者が使用者として明示）てなければ、外部オーナーが共用サービスを利用するのには制限やむなしっという結論です。
使用について制約（数量、スペースなど）があれば、優先順位を決めるのは当然、しかし非居住者の理由で禁止は出来ない。
賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。

[96: 匿名さん]

賃借人の賃貸借契約の目的（居住すること）実現には、共用部分の使用が
不可欠であり、その目的実現のために共用部分の使用が随伴します。
そして、この使用権は、賃貸人（共用部分の共有者＝区分所有者）が有する
使用権が移転したのではなく、別個の独立した使用権です。

つまり、賃貸人が有する共用部分の使用権は、法１３条に基づく使用権であり、
賃借人が有する共用部分の使用権は、賃貸借契約の目的実現のための随伴的
使用権であり、これらの使用権は併存することになります。

[97: 92]

>>95
部分的につっこまれて困惑していますが、
＞他の区分所有者へもその家賃の一部を分けてもらえるのでしょうね。
意味がわかりませんでした。

＞賃貸しが７，８０パーセントになったことを想起してごらんなさい。
これは新しい視点だと思います。
どなたか投資（賃貸）マンションかリゾートマンションなどの規約の使用者欄をアップしていただきたいものです。

一般のマンションが70〜80％の賃貸率になったら、やはり管理規約も変更になるかもしれませんね。
スレ主のところは、10％未満だったかと。

[98: 匿名さん]

準用とは、ある事柄に対する規定を、別の類似した事柄についても適用し、かつ適用されること。
従って、オーナーも占有者（専有部分の占有者で、賃借人、社宅居住者、不在所有者の留守預かり人など不法占拠者以外に制限なし）も下記１３条は有効である。
（共用部分の使用）
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２　略
３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２、３　略　

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

[99: 匿名さん]

色々、議論があるが、そんなに難しい問題ではないと思う。

管理規約にどう書いてあるかで決まる問題。

管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。

区分所有法１３条を強調する人達は、管理規約にどう書いてあろうが、共用部分を利用する権利は区分所有者の固有の権利だ、と主張するようだが、ナンセンス。

なお、最近の多くのマンションの管理規約は、スカイラウンジ、ゲストルーム、スパ、フィットネスルーム等の共用部分について利用できるのは、「現に居住している」区分所有者に限定している。人に賃貸しておきながら共用部分を利用しようとする区分所有者が多くなり、それを予防するため、明記を始めた模様。

分離処分禁止の点についても、最近の多くのマンションの管理規約は、譲渡、抵当権設定等の他に「賃貸」も明文で記載して対象に加えている。これも、みだりに権利を主張する賃貸オーナーが多くなったための措置だと思う。皆さん、自分のマンションの管理規約を読んでみたら。なお、古いマンションには、このような記載はない模様。

いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。

[100: 匿名さん]

＞管理規約に明確には書いていない場合にどう解釈するか、という問題は残るが、その場合は、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないのが常識的な解釈だと思う。その意味で、それが「原則」だと思う。

原則は法律。これに違反の規約は無効が原則。

[101: 匿名さん]

＞いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。

違法な規約、理事会決定を紹介しても無意味。

[102: 匿名さん]

１００、１０１がスレ主であれば、スレ主のマンションの規約には、居住していない区分所有者は共用部分を利用できない、と明文に書いてあるということだね。

それなら、最初から、そう書くべきだよ。

そういう規約は違法だ、と吠えるのは自由だけど、全く人騒がせ。

規約に明文がないことを前提に議論してきたのに。

もうレス止めます。

[103: 匿名]

スレ主らしき101さんは人からの意見を聞く耳を持たないようだからいくら言っても無駄！
違法ではないと幾人かが実際の規約を例にだしても無視だからね。

制限する、しないはマンション次第。

居住していない区分所有者が多くなれば、居住なき区分所有者にも利用を認める規約は作れるよ！

[104: 元理事]

100・101がスレ主なら、スレの前半ではもう少し思慮のある人だと思っていただけに大変残念な想いがします。
匿名掲示板ですから、スレ主がどの地域や物件にお住まいかは関係なく、多くの人が、賛否両論の意見や情報をレスしたのに・・・・

[105: 匿名さん]

このスレは最初から、共同の利益に反する行為に対する対応を定めた区分所有法５７条・５８条の規定を持ち出しており（３／４以上の賛成など）、まと外れであった。最初から違和感があった。

しかし、これは、単なる勘違いだろう、スレ主は常識的な人とだろう、と考え、多くの人がレスしてきたのではないか。

しかし、最初の違和感は正しかったようだ。変なスレは、やはり変なのだ。

[106: 匿名さん]

変わったスレでしたので、最初より読んでいましたが結局、スレ主の物件には
居住者以外利用できない規約があり、それが法律に違反していると主張しており、
このスレでその主張で問題ないというお墨付き？が欲しかっただけのようですね・・・。
がっかりです。

スレ主さん、どうしても利用したければ規約改正に動いてはどうですか？
無理だと思いますけど。

[108: 匿名さん]

簡単な計算だと思うけど。
１００人で１０１個の物を買いました。
それぞれ１個貰って、残りの１個は皆で仲良く使用する約束をしました。
但し、この１個を使用する権利と自分の１個は必ず一緒に持っておかなくてはいけません。

Ａさんは自分の１個をＢさんに売りました。なので共通の１個を使う権利はＢさんにうつりました。
（権利はＡさんからＢさんに移行）

ここまでは誰もが共通認識。
そして、

今度はＣさんが自分の１個をＤさんに貸しました。
ＣさんはＤさんに皆で使う物も使っていいよと言いました。


さて、ここで問題です。
Ｄさんに自分の１個を貸しているＣさんが皆で使う１個を自分が使いたいから、貸して欲しいと言いました。
他の９９人はなんと答えると思いますか？
①「別にいいよ」
②「使ってない時ならいいんじゃない」
③「１００人で使う約束だったのに、ＣさんとＤさんが２人とも使ったら１０１人で使う事になるよ。
　　Ｄさんが使うならＣさんはダメだよ」
　
さて、どうですか？　
Ｃさんの立場の人が多いマンションでもなければ③の意見が優勢では。

法律がＣさんにだけＣさんとＤさんの使用権利を認めなさいとしているとでも？

実際問題で使用するしないで余計な費用が発生しない施設で使用希望がまず重ならないなら、100人が101人で使用しようと問題ないから、①や②と答えてくれる場合もあるだろうし、
逆に使用都度に使用料などで収入が見込めて使用率が低いと困る施設も①と②は増えるかな。

自分が残りの９９人の立場だったら、スレ主はどう言うのかな？
特に自分が使いたい時に、Ｃさんが使っていたら・・・・

[109: 匿名さん]

＞１０８

ご苦労様でした。

[110: 匿名さん]

噛み砕いて分かりやすくしてあげないと、理解出来ない人もたまにはいるよね(笑)
ここまで簡単に書いて貰っても分からない人がいるかな？
それとも今日も持論で違法だと一点張りの主張を繰り返す？

[111: 匿名さん]

普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

[112: 匿名さん]

＞普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

いや、このケースの場合、単にそれだけではなく、なにかトラブルがあるんじゃないか
と想像しています。使いたい共用施設はガラガラと書いてあるので、普通はわざわざ
使用禁止などと言われる状況ではないでしょう。

[113: DASH]

なんだか、すごい件数になっていてびっくりなのです。

単に出張していた書き込めなかっただけなのですが、、、
別に無視しているわけでもなく。途中の書き込みを全て読めたわけではありませんが、
あまりになんだか「常識のない人」「聞く耳持たない」「勘違い」などなど、
内容とは関係のない書き込みが多くみられたので、現状思っていることを
とりあえず書きます。

私としては区分所有権と占有権はあくまでも区別されるものだと考えていましたが、
そうでない意見の方が多いようですね。

ただ、「著しい不利益」がないのに、「なぜ禁止するのか」。
不平等だと言う意見がありますが、であれば、予約件数を戸数ごとに
制限すればいいだけの話。

今まで使用できていた共用施設を
「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
私にはよくわからないと言うことです。

賃貸に出す件数が50％を超えたりしたら、それは不利益が出るでしょう。
現状、そう言った不利益が出ていないのに、禁止する理由がわからないと
単純にそう思っているだけです。

結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

[114: 匿名さん]

スレ主さん
>>40-41 です。
あなたのスカイラウンジの利用を考えてみましょう。

１．マンション到着から、スカイラウンジ入口前まで
　エントランスを入って、エレベーターに乗って、通路を通ってスカイラウンジ入口の
　前に着きました。
　ご案心ください。ここまでは法定共用部分ですから、堂々としていただいて結構です。

２．スカイラウンジ（規約共用部分）の利用
　ａ．規約等により、非居住区分所有者にも利用が認められている場合
　　どうぞお入りください。そして利用方法に従ってお楽しみください。

　ｂ．規約等により、非居住区分所有者には利用が認められていない場合
　　残念ですが、ご利用いただけません。Ｕターンしてお帰りください。
　　このとき、捨て台詞などを吐いてはいけません。人格を下げてしまいます。
　　お帰りの際も堂々としていただいて結構です。法定共用部分の使用ですから。

こんな感じでしょうか。

[115: 匿名さん]

１１４です。
誤字の訂正をいたします。
（誤）案心　（正）安心

失礼いたしました。

[116: 匿名さん]

住んでいないのに、区分所有者だからと言って、その施設を使いたいかなぁ？

[117: 物件比較中さん]

>>108
>>114
例えには、無理がありすぎて問題を複雑にしてる気がする。

>>113
＞今まで使用できていた共用施設を
＞「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
＞私にはよくわからないと言うことです。
何度かでてきてますが、現状の規約・細則を明らかにしない限り、スレ内で叩かれる一方でしょう。

[118: 物件比較中さん]

>>114
例えば、法定共用部分は良いとして、規約共用部分など法的には存在しない。

[119: 118]

＞規約共用部分など法的には存在しない。
言い方を訂正、法定共用部分には規約共用部分も含む。

[120: 匿名さん]

>>118
規約共用部分・・・区分所有法第４条第２項

[121: 匿名さん]

キツイ意見はここ数日の法律違反の規約は無効だとの主張を繰り返していた人をスレ主さんを誤認しての皆さんからの意見だと思います。
何度もこの人のレスがスレ主さんなら…との表現で確認があったのですが、スレ主さんからの否定コメントもなく、また、スレ主さんへの質問にスレ主ではないとの否定もなく続けてレスしていたので…誤解が発生したと思います。
私も誤解しましたので失礼しました。


例え自分が利用しなくても自分の権利が相対的に減るのは嫌だと感じる人もいます。この人にとっては既に不利益が発生していると主張されるでしょう。
また使用回数に制限も制限されたくない居住者からは了承が取れないでしょう。
自分達の物をどのように使うかを自分達で相談して決めたのが規約です。
規約を変更したいのなら、皆で話し合ってそれなりに納得がいくように落としどころを探して変更すればいいのです。


元々は使えたのなら、規約ではOKだったのか。または、規約ではNGがうっかり間違えてOKしてしまっていたか。どちらかです。
規約でOKが理事会決定だけでNGになるとは思えないので、クレームがあって調べたら規約はNGだったからNGにしたと言う方がわかりますが…

まずは元々の規約の確認と理事会決定の手続きの有効性確認をされて下さい。

[122: 匿名さん]

>結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
>また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

理事会側は、今回は折れるかもしれないが、皆さんがおっしゃる通り、スレ主の質問に反応して、
使用細則の変更を理事会は次の総会に上程すると思う。

ゲストルームやラウンジは、使用細則で利用回数や利用者を制限できるから、
外部居住の区分所有者は、ラウンジ使用年1回までとかにして実質的には利用を制限することになろう。

総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

あまり理事会にたてつかないほうがいい。スレ主に不利なように、正式に総会まで持ち込めれたら、
外部居住者は負けるだけ。

[123: 匿名さん]

＞総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

いいですね。賃貸しし易くなります。２０年後には半分以上は賃借り人のアパート化するので、それを見越して、居住者優先にするの結構ではないですか。

[124: 匿名さん]

１２１さん、本当にスレ主の弁明を信じているの？
あり得ないと思うよ。自作自演しているのは疑いようがない。
出張先だって、普通、見るでしょう。スレを立ち上げた人だよ。

[125: 匿名さん]

親位の世代だと、携帯のメールは使えても携帯でWebを見たりはできなかったりするから、出張中なら見てなかったというのはありえるけど、スレ主がカキコの前後から違法だと言い張っていた人はぱたりとカキコミがなくなったね。

[126: 匿名さん]

基本的なことですが、賃貸中のスレ主はどうやってマンションのオートロックを通過するのでしょうか？

まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？
それとも生体認証オートロックとか？

もしかして、インターフォンとかで「管理員を毎回呼び出してオートロック解除させてる」とかって話なんじゃない？

最後の話で利用継続を検討するなら、管理員に（賃貸中の区分所有者であること）本人確認なんぞ出来る訳ないから、管理会社的な立場から考えても「責任とれませんから・・・」って話になるんじゃない（管理会社に遣らせるなら、管理費ＵＰ要求されちゃうかもしれないので、理事会的にもＮＧって結論かと）

[127: 匿名さん]

>>まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？

合鍵の扱いについては賃貸契約書で取り決めるのでしょうが、
大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。

[128: 匿名さん]

＞大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。
それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて
自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

[129: 匿名さん]

＞それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

専有部分にも、承諾条件で入れますよ。契約を見てごらんなさい。

[130: 匿名さん]

大家が合鍵を持っているのは当たり前。

賃貸人の自覚が足りない。

[131: 匿名さん]

でも勝手に入ることはできませんけどね。

[132: 匿名さん]

合鍵持った大家が、マンションにやってきて、合鍵をじゃらじゃらさせながら、ロビーで談笑している。

俺が賃借人なら、気持ち悪い！って叫ぶよ。
そして、すぐ解約して出て行くな。
今の時代、何をやらかすか、怖くてしょうがない。

賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。
大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。
賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

分譲マンションの一室を人に貸した区分所有者は、合鍵を持っているからこそ、滅多なことがない限り、そのマンションに出入りするべきではない、近づくべきではない。

本当は、にわか大家であれば、合鍵は信頼できる賃貸管理会社に預けるべき。

それが賃借人に対する礼儀だよ。

[133: サラリーマンさん]

「大家」という言い方に違和感あり。木造アパートじゃないんだから(笑

※木造アパートにお住まいの方、ごめんなさい。

[134: 匿名さん]

＞賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

古いですね。等価交換マンションでは、旧地主が多数の住戸を区分所有してるのが一般だよーん。

[135: 匿名さん]

限られた資料しかないので、はっきりは分からないが、推測も含めて書く。

昔のマンションは、共用部分の利用権者について、「現に居住する」という限定をしていない例が多かったようだ（これは、間違いなかろう）。これは、共用部分といっても、エントランス、廊下などの法定共用部分が主であったことを背景にしているようだ。では、この時代のマンションについて、スカイラウンジ等の規約共用部分が存在するとして、賃貸に出した区分所有者の利用を想定していたのだろうか。そうではなさそうだ。そんなことを言い出す区分所有者はいない、という前提でつくられていたようだ。

ところが、時代が流れ、スカイラウンジをはじめ、各種豪華施設を備えたマンションが多くなってくると、賃貸に出しておきながら、それら豪華施設を使いたい、という区分所有者が現れてきた。これらの区分所有者に対抗するために、規約で「現に居住する」という限定を加えることが多くなってきた。

こういうことのように思う。

つまり、規約の規定の仕方にかかわりなく、昔から、賃貸に出した区分所有者が共用部分を利用することは考えられていなかったのだと思う。

こう思うのだが、自信はない。
規約の変遷経緯に詳しい人、是非、教えて欲しい。

[136: 匿名さん]

貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
それがマナーです。念のため、鍵を預かっておくだけです。

[137: 匿名さん]

分譲マンションでも大家は、大家です。
当然、合鍵は大家の権利で持ちますよ。

もちろん借家人の権利があるから、居住中は無断で入った入りできないのは当たり前、
鍵の保管も厳密にするのも大家として当たり前。人前で鍵束をじゃらじゃらなどできないのは
当たり前。

借家人とはいえ、大家が無断で部屋にはいったら住居侵入で告訴されます、それだけのこと。

[138: 匿名さん]

>>貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。


逆だろ。借家人からのクレームで、大家が物件にいくことは日常ある話。
とくに水周りが壊れたりしたら大家にクレームがくるだろう。
そういう管理をメンテナンス業者に丸投げする大家もいるだろうが、親切な大家は、最終的には
業者に頼むけど現状把握は、自分の目で確かめるというのがオーナーの務めだね。

[139: 匿名さん]

>>138

それは、「クレームがあれば」の話だろ。
一般的とは言えない。

[140: 匿名さん]

>>138
その場合、「借家人に呼ばれなければ」大家は来ませんよね？
ここのスレ主はクレーム対応ではなく、大家が施設を利用したいと思った
時に呼んでもいないのに出入りしています。全く別次元の話です。

[141: 匿名さん]

区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設
の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の
居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。

であるからして賃貸している部屋の区分所有者に対し共有施設の利用制限を
することはそれなりの合理性があると思われます。

ただし理事会決議のみでこのような制限を設けることができるかというと
結構微妙。管理規約の変更であれは総会決議が必要だが、本件については
総会決議の必要がないやりかた、おそらく共有施設利用細則の変更を行っ
たのだと思います。（管理会社の入れ知恵でしょう）

[142: 素人の元理事]

細則の変更も総会決議事項。

[143: 匿名さん]

>>142の言うとおり。

スレ主はもしかして、総会決議を既にされている正式に細則が変更になっていることに
いちゃもんつけているのでは？

[144: 匿名さん]

＞区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その利用権はいくらですか？　共有施設だから全員で山分けしてね。
＞その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。
共有者は、共用部分、敷地の利用権はあります。従って、両方に利用権はあります。

[145: 匿名さん]

↑　はいはい

[146: DASH]

感情的な書き込みは避けていただきたいところですが、
現状の進捗としては、

○今までの管理規約に変更は加えていない。
○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
○総会決議ではなく、理事会の中で「運用上」そうしていきましょう、と
　口頭ベースで決まっただけ。

とのことです。

それから、居住していない区分所有者が、住んでもいないマンションに
立ち入ること自体が不自然だという意見が散見されますが、
６００戸あるマンションで、月極駐車場を使うことも許されていているので、
しょっちゅういくのはおかしい話かもしれませんが、２，３ヶ月に1度
管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
まったく借り主から連絡が来るまで放置している大家もどうかとおもいますし。
要は程度の問題ですし。

また、禁止されていない行為をしているのに、「非常識」呼ばわり
される覚えはありません。

ちなみに、何度も言いますが、区分所有者と占有者両方に使用権を与えたところで、
「不公平感」を生むほど共用施設の予約でいっぱいというわけでもなく、むしろ空いているのです。
優先順位や予約回数を部屋ごとに制限すれば、その回数内での使用方法は
それぞれの区分所有者と占有者で話し合えばよいだけのことで、そこまで組合が
規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。

全てのレスを読めているわけではありませんが、とりいそぎ。

[147: 匿名さん]

>>146
>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
と言うだけで、規約（細則）の開示はしていただけないみたいですね。
はっきりさせるためにも規約（細則）の一部開示をお願いいたします。

>管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
>スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
コーヒーを飲むのもスカイラウンジに行くのも利用を申し込む必要があるのですか？
本当にそうであっても理由は外部に他人に使わせないようにするためと考えられます。
あとは規約（細則）がわからないと、何とも言い様がありません。

>そこまで組合が
>規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。
結局、規約で縛られているのですね。
例えば住民から苦情があった場合には共用施設の使用率が低くても、使用の制限を
加えることの方が「円滑な運用」になると思います。

[148: 匿名さん]

↑　いちいち細かいですね。

[149: 匿名さん]

>>146
要約すると、
１．規約等では、利用資格として、居住要件を課していない。
２．にもかかわらず、理事会は、「居住要件を満たしていない区分所有者は、
　利用することができない。」として運用することを決定した。
ということでしょうか。

だとすれば、
理事会の決定は、規約等に抵触し、無効であると判断せざるを得ません。

[150: 匿名さん]

スレ主さん、意地でも規約の使用者に関する部分の書き込みは
しませんね。
これだけ長文を書き込む時間はあるのにただ写すだけの規約を
書き込めないのは不思議です。


>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

使用できない記述は無いが、使用できる人の中に「居住していない区分所有者」も明記
されていない気がします。
使用細則をアップできないのは使用できないとはっきり明記されていないのだから
使用可能者に入っていなくても所有者だから使用できるはずだ！と都合よく解釈している
としか思えませんが・・・。

[151: 匿名さん]

スレ主へ

今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない、とのことだが、「居住していない区分所有者でも使用できる」、「賃貸中の区分所有者でも使用できる」という記述がない以上、あなたのマンションの規約は、居住していない区分所有者、特に賃貸に出した区分所有者は使用できない、という解釈をすることになるはず。

従って、厳格に「運用」するようになった理事会の決定は、法的には正しい。
規約改正は不要。

規約及びそれに基づく理事会の決定に従うのが、組合員の責務である。
イチャモンは止めよう。

[152: 匿名さん]

現時点での理事会の”独自の判断”は行きすぎであり、横暴なのはあきらか。
スカイラウンジの利用資格などは、使用細則レベルの話であり、規約とはおおげさではある。
だが、細則レベルの話であろうとも、総会で普通決議をとらなければならない。この点で、総会を通さずに理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主はこの点をつけば、理事会はノーとはいえない。
ここまでが、現時点。

さて、理事会はスレ主から抗議を受けた後に考えられる行動としては、
スレ主のような外部所有者の利用制限を定めた条文を準備し、次の総会にかけるであろう。
理事会のメンツにかけても実行するはずである。
普通決議であるし、外部所有者の都合などは、総会では少数意見にすぎないから、理事会の議案は、
総会を通ることになる。
スレ主としては、使用細則で定められているから、今後は施設の利用が難しくなるであろう。

スレ主も大人の対応としては、理事会にたてつくのは、今後を考えると得策ではない。
このままあいまいな状態にしておいて、施設を利用したいときは例えば、貸している人に名義を借りて利用するとか抜け道はたくさんあるはず。知恵を使ったほうがいい。

[153: 匿名さん]

＞○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

ふつうに考えれば、規約か細則に「居住してる○○」と制限が明記されているのでしょう。

[154: 匿名さん]

使用細則の変更について、総会の普通決議（過半数の賛成で成立）で良いという人がいるが、
使用細則は規約と一体となるものであるから、その変更は、規約改正の手続に従い、特別決議（４分の３以上の賛成で成立）で行うことになる。

但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか
理事会の決議でよい、とか
そういった規定があれば、その規定が優先する。

法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

[155: 匿名さん]

>>152
＞理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主の理事会は、細則の変更も誤解釈もしてないんだと思いますが・・・

[156: 匿名さん]

>>154
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？
法的には間違っていると思います。

[157: 匿名さん]

＞但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか理事会の決議でよい、とかそういった規定があれば、その規定が優先する。
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

間違い。規約の特別決議事項は強行規定。
細則は、規約規定事項の運用細則に限られるので、強行規定が適用されないだけで、規約に準じて総会の普通決議が必要。

[158: 匿名さん]

１５４です。１５７さんへ。

何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

私の理解するところは、次のとおり。

１．使用細則が規約と一体のもので、規約と同じレベルの規範であれば、当然、規約変更に特別決議を要求する区分所有法の規定が強行規定であること故、使用細則の変更も規約の変更と同様に特別決議を要する、ということになる。

２．反対に使用細則が規約と一体のものではなく、同じレベルの規範ではないとすれば、上の強行規定性は関係ないので、規約が自由に使用細則の変更要件を定めることができる。

３．使用細則が規約と同じレベルのものか否かは、当該規約自体が決めるべきものである。

４．規約や使用細則が使用細則の変更要件について特に触れていないのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のもの、規約と同じレベルのものとして扱っていることを意味し、使用細則の変更には規約の変更と同様、特別決議を要する。

５．規約や使用細則が使用細則の変更要件を総会の特別決議より軽くしているのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のものではなく規約と同じレベルのものではない下位の規範であるとして扱っていることを意味し、そうすると、使用細則の変更要件をどのように設定するかは、規約が自由に決めるべき事柄である。

こう考え、４．であれば特別決議、５．であれば理事会決議に委ねることも可能、と書いた。

もしかして、私の上の４、５の理解が間違っているのだろうか。
使用細則は、規約（区分所有法３０条以下に規定されている）とは全く別のものであり、例えば区分所有法１８条１項に基づく共用部分の管理に関する集会決議に該当するのだろうか。
そうであれば、原則、使用細則の変更は普通決議だという１５７さんの見解は理解できる。

ちょっと、教えて。

[159: 匿名さん]

区分所有法によれば、管理規約の改廃には、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数議決によらなければならない。しかし、使用細則は、標準管理規約によれば、過半数決議で改廃できるとされる。

今のところ、↑に疑問をもつ管理組合関係者や業界関係者はいないと思いますよ。

[160: 159]

ちょっと長くなりますけど、基本かつ重要なことなので・・・第48条の四項ですね。

--- 以下、標準管理規約から抜粋 ------
（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一　収支決算及び事業報告
二　収支予算及び事業計画
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五　長期修繕計画の作成又は変更
六　第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるためのめる特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七　第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八　修繕積立金の保管及び運用方法
九　第２１条第２項に定める管理の実施
十　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五　その他管理組合の業務に関する重要事項

[161: 匿名さん]

使用細則の改正は、普通決議　（出席理事の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[162: 匿名さん]

スレ主に質問だがその共有施設は以前は外部居住者でも使えていたのですか？

[163: 匿名さん]

>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

お教えしましょう。
ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。
管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。
駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。
のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。

[164: 匿名さん]

＞（出席理事の議決権の過半数

デタラメは書かないこと。

[165: 匿名さん]

標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。

実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。

これは法律違反なの？

[166: 匿名さん]

>>165

使用細則改正の要件について管理規約に特段定めがない場合は普通決議。
ただし使用細則の改正条件については、管理規約で定めることができるから
別に違法ではないと思います。

[167: 匿名さん]

＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？

区分所有法違反。
その細則違反での制裁は無効。

[168: 匿名さん]

区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
と規定しています。

共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の
機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。

スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと
判断はできないということになります。

[169: 匿名さん]

本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。

これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。

それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。

非常に難しい問題だと思う。

私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。

従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。

このような使用細則は珍しいのだろうか。

[170: 匿名さん]

１６５です。

規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。

[171: 匿名さん]

理事じゃなく、組合員だった。

使用細則の改正は、普通決議　（出席組合員の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（全組合員総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[172: 匿名さん]

>>163

教えて下さい。

スカイラウンジの利用者の範囲は、

規約で決めるべきか？

使用細則で決めるべきか？