区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[2: 匿名さん]

今、私のところのマンションの規約を見てみたら
「○○（共有部分の名前）を使用することができる者は、原則として居住者およびその関係者に限るものとする。」
と書いてありました。
法的根拠は何もないですが、上記規約に従えば居住者（賃貸者）は使用できても所有者（オーナー）は使用できない可能性があるように読めます。
賃貸者、所有者の両方に権利を与えると１件分の管理費で２件が使用できることを憂慮しているのかもしれません。

あなたのマンションでこれと同じような記述があるのならば、理事会は規約を厳密に執行するようになったとも考えられます。

[3: 匿名さん]

賃貸に出しているということですので、共用部分の使用権も込みで
賃借人に貸し出しているという考え方なのでは？

所有者にも使用権を与えると賃借人と合わせて二組に対して使用権を
認める事になってしまいます。他の所有者に対して不平等ではないで
しょうか？賃貸に出す事によって利益を得ている訳ですから。
仮に総会で議案となっても賛成者が多くて可決されてしまいそうな
気がします。

[4: 元理事]

スレ主のお怒りはよくわかります。
現行規約及び細則の記載の確認が必要ですが、
理事会の決定のみで制限を加える範囲を超えていると思います。
総会決議したとしても法的問題が残ると思います。

文書にて正式に抗議すればよろしいかと。（その管理会社もちょっと・・・）

[5: 04]

ちなみに私のところは、
トップラウンジなどの数の制限がない施設は
＞（使用者・使用方法）
＞　第１条 ○○○○○○ラウンジを使用できる者は、原則として＜＜マンション名＞＞の
居住者
＞ 及び区分所有者並びにその同伴者とする。

バイク置き場などの数の限りがある施設は、
＞　第１条 ○○○置場の使用者（以下「使用者」という。）は、＜＜マンション名＞＞（以下「本マン
＞ ション」という。）に居住する区分所有者及び本マンションに居住するその親族に限るものと
する。
＞ 又、区分所有者が法人の場合の使用者は、本マンションに居住する法人の役職員又はその同居親族とする。
と細則に各々書かれています。

[6: DASH]

いくつか回答ありがとうございます。

そもそも、占有者と区分所有者の２重になるからやめようとの話になったらしいですが、
２者が同時に使用することはそもそもできませんし、利用回数にも制限があります。

また、占有者も共用施設を使えるというのは、組合が決めた、いわば付加価値であって、
それによって、区分所有者の権利を制限するのは法的にもおかしいような気がしますし、
使用を平等にするのであれば、占有者の使用を制限するのが筋ではないかと思うのです。

そもそも、600戸近い大規模マンションで、占有者は30戸にも満たない状況で、
２重に予約が重なるケースなど、ほとんど起こらないはずなんですよね。

[7: 匿名さん]

区分所有法
（共用部分の使用）
第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

に違反しています。理事会で決まったとか曖昧表現は確認の必要がありますが、違反に気がついているかも知れません。

[8: 匿名さん]

＞７　意味不明。

どこが違反なの？

だけど、実際、共有部分の使用申し込みにいった時、”号室の○○です。”とは、
オーナーだけだったら言えないですね。住んでいないのに、共有施設だけ使うと
いうのはあまり普通ではないし、調べた結果、占有者が別にいることがわかれば、
拒否されてもしょうがないように思います。いまは、規約になくても、総会に
はかればすぐ決定されるでしょう。

こういう質問自体に相当違和感があります。

[9: 匿名さん]

区分所有法第１３条の「用法に従って使用することができる」とは、
１．法定共用部分
　　当該部分の構造上の使用目的に従って使用することができる。
　　（規約によっても、区分所有者の用法に従った使用を禁止することはできない。）
２．規約共用部分
　　規約で定めた使用目的または規約で前提とする使用目的に従って使用することができる。
ことを意味しています。

[10: DASH]

住んでいなくても共用施設を使うことも、全く違和感はありません。
ゲストスイート、スカイラウンジ、など、オーナーとして使用することに、
なんら違和感もなければ、○号室の△△です、と
普通に言いますし、
フロントの管理会社も、区分所有者と占有者の両方の一覧を保有しています。

区分所有者の権利を剥奪しているのではないか？
という質問であり、８の方は何をどう調べた結果、
区分所有権をうばうことが別におかしくないと言っているのですか？
単純にそのソースを教えてください。
区分所有法にはそのようなことは書かれておりません。

とりあえず、管理会社に抗議はしてますが、
文書による通知はまだしていないので、
してみようと思います。

おかしい！おかしくない！
どちらの意見も聞こうと思っていますが、判断基準やソースを
きちんといただけると、よりわかりやすいです。

[11: 匿名さん]

>どちらの意見も聞こうと思っていますが、判断基準やソースきちんといただけると、よりわかりやすいです。

区分所有法１３条で、共有者である貴方は用方に従って使用することが出来ることにどうして自信を持てないのか理解できません。但し、場所により使用料金や申し込み順などの制約の細則があるかも知れませんが、区分所有者に禁止は出来ません。
例として、駐車場が余っている場合は、使用料規定を守れば管理組合はその貴方の使用は大歓迎でしょうが、数に制限がある場合は、居住の区分所有者に優先権を与えるのは当然で、これは禁止していることとは違うことは理解できるでしょう。

[12: DASH]

おおかた現状と、対策がつかめました。
そして、法的にもこちらの主張はおかしくないと言うこともわかりました。
ありがとうございました。

[13: 匿名さん]

>>12
１．どのような施設なのか。
２．その施設の使用について、規約等ではどのように規定しているのか。

を明らかにしないと、参考となるコメントはでてこないと思います。

[14: 匿名さん]

共用施設の使用権は占有部の使用権にくっついてますよね？
区分所有された占有部を賃貸に出すと言うことは、共用施設の使用権も貸出中なので、利用する権利はないですね。

[15: 匿名さん]

複数の方が所有されているマンションの規約がどうなっている
か次第だとレスされているにも関わらず、それについての返答が
スレ主さんからありませんね。

実は規約では利用できないようになっているのかもしれません。
そこを何とかしたいと・・・。

[16: 匿名さん]

>そして、法的にもこちらの主張はおかしくないと言うこともわかりました。
ご自分もソースを示したらどうですか？

[17: DASH]

質問が来ているようなので、回答いたしますが、

施設は、ゲストスイート、スカイラウンジなどです。

今まで規約上特に明記されていなかったことを、今月になって突然
「理事会で決定した」というのを理由に「こちらに住んでいない区分所有者の方には
共用施設を使用していただくことができなくなりました」と言われた。
と言うのが流れです。

こちらの主張のソースは区分所有法を元に話しています。
区分所有者の共用部の使用を禁止するには３／４以上の区分所有者の同意が必要であり、
禁止の対象になっている区分所有者に弁明の機会を設ける必要があると書かれています。
（もちろん、そんな機会は設定されていませんし、その案内も来ていません）

そして、総会ではなく、理事会での決定が「３／４以上の区分所有者の同意」として
取られるのかどうかが、自分の中で「？」な部分です。

こちらの主張としては、あくまで区分所有権と占有権は別だと言うことです。
予約が重複した場合、もちろん区分所有者に優先権があります。それは規約に書かれています。
それは、駐車場の利用に関しても明記されています。

その部分の規約を「弁明の機会無しに」理事会が変更したことは、
「区分所有法に違反しているのではないか？」というのがこちらの疑問です。

[18: 匿名さん]

＞施設は、ゲストスイート、スカイラウンジなどです。

失礼ですが、個人的問題はありませんか？
それでなければ１３条で争うべきです。

[19: 匿名さん]

ポイントは、管理規約・使用細則にて、それらの施設を使用できる者として、
居住要件を課しているかどうかだと考えます。
たとえば、駐車場、自転車置場の使用に関しては、使用者は「居住する者」に
限定しているケースは多いと思います。

また、理事会が、管理規約・使用細則の規定に抵触する取り扱いをすることは
勿論のこと、管理規約・使用細則に規定されていない事項を理事会の判断で
決めることもできません。
それは、「弁明の機会を与えても」です。

[20: 匿名さん]

＞たとえば、駐車場、自転車置場の使用に関しては、使用者は「居住する者」に限定しているケースは多いと思います。

限度があるから優先順位を決めているだけで、禁止が合法だからではありません。

[21: 匿名さん]

＞共用施設の使用権は占有部の使用権にくっついてますよね？

いいこと聞きました。俺早速、駐車場貸せとねじ込んできまーす。

[22: 匿名さん]

規約に定めが無いのであれば理事会の決定だけで禁止にするのは
無理があると思います。ただ、要件を定めていない規約も珍しいですね。


しかし、ここまで主張されてしまうと理事会側が今度は総会で規約変更
をやってくる可能性は高そうです。
賃貸に出している割合が高ければともかく、かなり低いようですし大規模物件
だと委任状の割合が高い上にこのスレの書き込みにあるように二重使用はどうか？
と思われる居住者も結構いそうです。
規約変更が決議されてしまうかもしれません。

こうなると理事会は規約をタテに主張してくるでしょうから、最終的には
禁止の妥当性を争う訴訟を起こす流れになりそうです。

[23: DASH]

個人的な問題は無いと思います。特に迷惑のかかる使い方はしていませんし、
私に限定したわけではなく、「居住していない区分所有者」というくくりで、
今回の話を進めたようです。

今までの規約では「居住者に限定」という項目はありませんが、
それを、今回理事会が「決めた」と言っているわけです。

ことの発端がどこにあるのかがわかっていないのですが、
基本的に区分所有者と占有者は以前も書いたとおり、だぶったとしても
20〜30世帯あるかないかで、スカイラウンジの貸切に関しては非常に
使用率も低く、重複することは600戸あってもほとんどありません。

ゲストスイートに関しては使用率は高いようですが、
際だってどこかの部屋の住人がやたらとたくさん取っている、
というのもありませんし、上限ももちろんあります。

つまり、この規約を仮に追加したとしても、居住している区分所有者には
あまりというか、ほとんどメリットが無く、理事会の誰かの個人的な
感情で始まり、特に可決しても損はないからと言う理由だけで、
決まってしまったのではないかと思ってしまいます。

[24: 匿名さん]

＞管理規約・使用細則に規定されていない事項を理事会の判断で決めることもできません。

これはないと思うが・・・。

規約とか細則に書かれていないが、判断を迫られることはかなりある。
たとえば、今、別のスレッドで話題になっているエレベータの修理中の
対応とか、雪が降った時の対応とか・・・・

規定されていない事項は何もしなくていいなら、理事会なんてすごい楽だね。
規定そのままではかなりの不都合が出ている場合も、”規定だから・・・”
で済ませられれば、これも楽。

うらやましい身分だな・・・

[25: 匿名さん]

実利はおっしゃる通りかもしれませんが、居住している区分所有者から
すると「住んでないのになぜ使えるの？」という風に考える人の方が
多いかと思います。皆さん法律に詳しいわけではありませんから。

気分的な問題であり、居住者にとって禁止したからと言ってメリット・
デメリット共に無いのであれば理事会だけではなく、総会でも可決されて
しまうと思います。

[26: 匿名さん]

がらがらだったら利用料を取れるのは、管理組合にとってもうれしいことのような
気はする。

ま、やっぱり裁判起こすしかないだろうね。少なくとも、規約の変更が成立するまでは、
勝てると思う。がんばって頂戴。

決着付くころには、規約が変更になっている可能性はあるが、10万円〜20万円くらいの損害
賠償は取れるだろう。

[27: 匿名さん]

勉強になった。新しい情報がなければ、終了でいいのでは・・・。

[28: 匿名さん]

理事会での決定とのことですが、いきなりこんな話題が定例会などで
議題に出る可能性は低いのでは？

居住していない区分所有者が施設を利用していると苦情が住民から
入ったのではないでしょうか？
その結果、禁止としても居住者には不都合は無いので禁止にしようと
理事会で決めた気がします。

[29: 匿名さん]

>>24
規約外事項は、
１．規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定める
　　ところによる。
２．規約、使用細則等又は法令のいずれにも定めのない事項については、総会の決議に
　　より定める。
などと定めるのが一般的です。

＞たとえば、今、別のスレッドで話題になっているエレベータの修理中の対応とか、
＞雪が降った時の対応とか・・・・
これらは保存行為と考えられますので、区分所有法で対応できるのではないでしょうか？

[30: 匿名さん]

>>17
>今まで規約上特に明記されていなかったことを、今月になって突然
使用できる人を明記していないっておかしいですね。外部の人だけでも使用できるのですか？
もう少し、規約の表記をしてくれないとよく分かりません。

[31: 元理事]

私は、このスレではスレ主擁護派(^^;なので、もうちょい踏み込んで背中叩きしますと・・・

　仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？

　そして、「居住者の関係者」などと記載があったら、関係者とは？？

スレ主の怒りは、一部感情的なものも含まれると思いますが、ここで意見交換した時点で、多少冷静になったと思います。

　※理事会が今回そのような行動にでた「理由」
　※現行の使用細則の使用者の条項

などをここへ提示して頂きたいと思ってます。

[32: 匿名さん]

>>31

>仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？

住民票があれば完璧でしょうが、実際はそこが主な居住地であればOKでは？
例えば電気・水道・ガスの契約者、電話帳に名前が載っている、郵便物が
その住所で届いているなどでしょうか。


>そして、「居住者の関係者」などと記載があったら、関係者とは？？

居住者と同伴して利用する人、施設予約を居住者がした人あたりでしょうか。
じゃあ、100人連れてラウンジが使えるか？という問題も出てきますが、それは
他の区分所有者に迷惑をかける行為ですから、禁止対象になるでしょう。
1000人入れるラウンジであれば定員の10%ですから許容範囲かもしれません。

[33: 匿名さん]

>>32
私はセカンドとしての部屋を持ちます。
　住民票移していません。
　週に２〜３回しか寝泊りしません。
　管理費修繕積立金は私の口座から自動引落。
　水道光熱費は別人名義です。
　賃貸はしていません。
　登記上も実質的にも自分の保有不動産です。
さて私は「居住者」でしょうか？
セカンド利用の方は、居住者と言える？言えない？

[34: 匿名さん]

>>33
賃貸に出していない・一週間のうち何日か泊まっているという二点で居住者
に準じるのでは？
ここで論じられているのは全く住んでいない（賃貸に出している）所有者が
施設を利用できるか？だと思いますが。

[35: 匿名さん]

＞仮に「居住するもの」とした場合、その居住は何をもって定めるのかな．．．住民票？

うちの場合、管理員質からの連絡はすべてインターフォンなので、部屋に誰かいないと
どうにもならない。一時いないだけなら、連絡あとでまたやってくれますけど。

[36: 匿名さん]

>>33
今の経済状況のなか愛人にマンション買って住まわせるなんて、すごいですね。うらやましい。

[37: 匿名さん]

＞こうなると理事会は規約をタテに主張してくるでしょうから、最終的には禁止の妥当性を争う訴訟を起こす流れになりそうです。

当然そうなるでしょう。
私ならば、管理費等を供託して争います・

[38: DASH]

たくさんののご意見、また、後押しありがとうございます。

「総会はで決定しかねないけど、きちんと、法律をたてに争えば勝てる」
というような感じをうけました。

実際、経緯かわからない（余りにいきなりのため）ので、
理事会がなぜこのような行動にでたのかはわかりませんが、
以前から、現在の理事のメンバーは、規約を厳しくする方向にある、
そういった感じは受けます。

例えばなにか新しいものを便利だから加えるよりも、
禁止、制限などを規約に追加することが多く、
若干窮屈な方向に進んでいる感は否めません。

利用料が入り、使用率があがるのだから、
管理組合としては金銭的にはプラスになるはずで、
それなのに、なぜわざわざ禁止にしたのか、ことの発端はなんだったのかは、
現在確認中です。

[39: 匿名さん]

ずっと賃貸にだして住むつもりがないなら、訴訟しても問題ないでしょう。

住むんだったら、訴訟なんてやめておいたほうがいいに決まってますけど。

ここまで話が進んでしまった時点ですいませんが、そんなに共用部を利用したい
理由がよくわかりません。そんなに豪華な施設なんですか？

私なら、時間は別の有効なものに使いたいと思いますけど・・・。

[40: 匿名さん]

>>38
結局、施設の使用に関する管理規約・使用細則の開示はありませんでしたね。

ところで、最初から気が付いていましたが、
>>1
>法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
>区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
>「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。
>>17
>こちらの主張のソースは区分所有法を元に話しています。
>区分所有者の共用部の使用を禁止するには３／４以上の区分所有者の同意が必要であり、
>禁止の対象になっている区分所有者に弁明の機会を設ける必要があると書かれています。

おそらく区分所有法第５７条を指していると思いますが、なにか勘違いをされていると
思います。今回の件とはまったく無関係の条文です。
老婆心ながらお知らせいたします。

[41: 匿名さん]

４０です。
失礼いたしました。区分所有法第５８条でしたね。
訂正いたします。

[42: 匿名さん]

５７条とか５８条は、６条違反(共同の利益に反する行為)であることが前提で、
少なくとも、このスレ主の場合、６条違反は成立しないような気がする。

3/4の賛成って、規約の変更のことを言っているのかと今まで思っていました。


要するに、規約を変更して占有者がいる場合には、区分所有者は共同施設を
使えなくするようにするには、総会で３／４の賛成が必要だし、
共同の利益に反するから、特定の人に対して、使用禁止命令をだすにも
３／４の総会での賛成が必要ということですね。

どっちも成立してしまう可能性はありますね。

私も３９さんと同じで、なんで外に住んでいる人が、わざわざここにきて、
共有施設を使いたいのかが今ひとつわかりません。失礼な話かもしれませ
んが、なにか別のトラブルがあるのではないでしょうか。そもそも、住民
や理事から、混雑しているわけでもないのに、使用禁止の話が出てくると
いうのが、尋常ではないように思われます。

ここに書かれていない深い事情があるように思えてきました。

[43: 匿名さん]

この案件は、スレ主自身が23で
＞今までの規約では「居住者に限定」という項目はありませんが、
＞それを、今回理事会が「決めた」と言っているわけです。
と、規約や細則(?)まで目を通しているようだが、その肝心の「使用者規定」が明らかになっておらず、残念ながらスレ主に不利な情報は出していない気がする。

[44: 匿名さん]

>>42さんと>>43さんに同意

[45: 匿名さん]

区分所有建物の専有部分を賃貸するということは、専有部分に対する区分所有権に付随する共用部分の利用権も賃貸することを意味します。

賃貸とは、物を第三者に排他的に使用させる行為であって、第三者に賃貸した以上、所有者といえども当該物を使用することはできなくなります。

管理規約で、別段の定めをすれば別でしょうが、管理規約に定めがないということは、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないという、当然の原則が生きてくるのです。

スレ主の見解は、原則と例外が逆転しています。

管理規約に「第三者に賃貸した場合でも、区分所有者は共用部分を利用できる」という明文がない限り、スレ主はもはや共用部分を利用できないことになります。スレ主のマンションでの理事会の決定は、その当然の原則を確認した（厳格に運用した）に過ぎません。

スレ主は、賃貸に出すことの重要性をもう少し考えた方が良いでしょう。

[46: 匿名さん]

＞区分所有建物の専有部分を賃貸するということは、専有部分に対する区分所有権に付随する共用部分の利用権も賃貸することを意味します。

合理的理由がない。
区分所有法１３条で、共有者（区分所有権を有する者）の使用権は、用方に従った使用である限り、規約のよってもこれを禁止することは出来ないことは明白だ。ただし、管理のため合理的な範囲内の制限を課すことができるだけだ。

＞賃貸とは、物を第三者に排他的に使用させる行為であって、第三者に賃貸した以上、所有者といえども当該物を使用することはできなくなります。

賃貸しは、専有部分のみ。

＞管理規約で、別段の定めをすれば別でしょうが、管理規約に定めがないということは、賃貸に出した区分所有者は共用部分を利用できないという、当然の原則が生きてくるのです。

逆で、規約は管理、使用についての規定が可能だから、上記の制限規定に限られる。
その定めがないことは、区分所有法１３条の規定が優先される。

[47: 匿名さん]

４５です。私の身近にもスレ主のような独特の考えの人がいて、困っています。無駄だとは思いますが、補足します。

スレ主は、裁判するなどと言いますが、そこまで考えているのであれば、一度、法律相談を受けてみたら良いでしょう。おそらく、余りにも自分勝手な見解だとして、一喝されておしまいでしょう。仮に、「勝てる」などという弁護士がいたら、眉唾ものです。

もう一度、言いますが、賃貸とは何なのか、よく考えてみてください。オーナーの権利と言って騒ぐ人に限って、そのことを理解せず、平気で賃借人の権利を侵害したりします。自力救済をしてしまうような賃貸人は、大抵、そのような人です。

賃料を払って居住している賃借人は、区分所有者が保有している専有部分・共用部分・敷地を使用する権利を区分所有者（賃貸人）に代わって行使する立場にあるのです。第三者に賃貸した以上、区分所有者といえども、もはや共用部分を使用する権利がないことが「原則」なのです。賃借人は、単なる同居人ではありませんよ！

[48: 匿名さん]

４５、４７です。

スレ主は、賃貸は専有部分のみ、と言いますが、本当に物事を分かっていません。

専有部分と共用部分は一体不可分のものです。共用部分なくして専有部分は存立しえないのですから、当然です。区分所有法第１５条第２項も、専有部分に対する区分所有権と共用部分に対する共有持分権とを分離処分することを禁止しています（この第１５条第２項の規定は強行法規です）。

法律上正確な表現ではありませんが、分かり易く言うと、専有部分を賃貸する、ということは、当然に共用部分（の利用権）も賃貸している、ということです！

[49: 匿名さん]

>合理的理由がない。
>区分所有法１３条で、共有者（区分所有権を有する者）の使用権は、用方に従った使用である限り、
>規約のよってもこれを禁止することは出来ない.....
区分所有法に賃貸の事なんて書いてないでしょ？
区分所有法１３条で所有者の使用権を保護してあり、スレ主はその使用権を賃貸したワケですよ。

>>48さんの説明が端的で分かりやすいですね。

[50: 匿名さん]

>賃料を払って居住している賃借人は、区分所有者が保有している専有部分・共用部分・敷地を使用する権利を区分所有者（賃貸人）に代わって行使する立場にあるのです。第三者に賃貸した以上、区分所有者といえども、もはや共用部分を使用する権利がないことが「原則」なのです。


法的根拠をお示しください。

[51: 匿名さん]

４５、４７、４８です。更に、補足します。

スレ主は、第三者に賃貸しておきながら、スカイラウンジ等を使いたい、と言っているわけですが、もしかしたら、賃借人との間の賃貸借契約において、スカイラウンジ等の利用権は賃借人にはない、賃貸人が留保する、という特約を結んでいるのでしょうか？

このような特約がなければ、賃貸人が一切スカイラウンジ等を使用できなくなることは疑いようがないのですが、仮に存在する場合、その特約に基づき賃貸人はスカイラウンジ等を使用することができることになるのでしょうか？

これも、当然、否です。

そのような特約は、専有部分と共用部分の分離処分禁止原則に反するものであり、効力を生じない、少なくとも、管理組合との関係では有効性を主張できない、ということになります。