先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。
現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。
法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、 と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。
この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。
そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？
[スレ作成日時]2009-01-29 14:53:00
注文住宅のオンライン相談
区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか
| No.151 |
by 匿名さん 2009-02-05 11:29:00
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スレ主へ
今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない、とのことだが、「居住していない区分所有者でも使用できる」、「賃貸中の区分所有者でも使用できる」という記述がない以上、あなたのマンションの規約は、居住していない区分所有者、特に賃貸に出した区分所有者は使用できない、という解釈をすることになるはず。 従って、厳格に「運用」するようになった理事会の決定は、法的には正しい。 規約改正は不要。 規約及びそれに基づく理事会の決定に従うのが、組合員の責務である。 イチャモンは止めよう。 |
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|---|---|---|
| No.152 |
現時点での理事会の”独自の判断”は行きすぎであり、横暴なのはあきらか。
スカイラウンジの利用資格などは、使用細則レベルの話であり、規約とはおおげさではある。 だが、細則レベルの話であろうとも、総会で普通決議をとらなければならない。この点で、総会を通さずに理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。 スレ主はこの点をつけば、理事会はノーとはいえない。 ここまでが、現時点。 さて、理事会はスレ主から抗議を受けた後に考えられる行動としては、 スレ主のような外部所有者の利用制限を定めた条文を準備し、次の総会にかけるであろう。 理事会のメンツにかけても実行するはずである。 普通決議であるし、外部所有者の都合などは、総会では少数意見にすぎないから、理事会の議案は、 総会を通ることになる。 スレ主としては、使用細則で定められているから、今後は施設の利用が難しくなるであろう。 スレ主も大人の対応としては、理事会にたてつくのは、今後を考えると得策ではない。 このままあいまいな状態にしておいて、施設を利用したいときは例えば、貸している人に名義を借りて利用するとか抜け道はたくさんあるはず。知恵を使ったほうがいい。 |
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| No.153 |
＞○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
ふつうに考えれば、規約か細則に「居住してる○○」と制限が明記されているのでしょう。 |
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| No.154 |
使用細則の変更について、総会の普通決議（過半数の賛成で成立）で良いという人がいるが、
使用細則は規約と一体となるものであるから、その変更は、規約改正の手続に従い、特別決議（４分の３以上の賛成で成立）で行うことになる。 但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか 理事会の決議でよい、とか そういった規定があれば、その規定が優先する。 法的にはこうなると思うが。間違っているかな？ |
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| No.155 |
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| No.156 |
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| No.157 |
＞但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか理事会の決議でよい、とかそういった規定があれば、その規定が優先する。
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？ 間違い。規約の特別決議事項は強行規定。 細則は、規約規定事項の運用細則に限られるので、強行規定が適用されないだけで、規約に準じて総会の普通決議が必要。 |
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| No.158 |
１５４です。１５７さんへ。
何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。 私の理解するところは、次のとおり。 １．使用細則が規約と一体のもので、規約と同じレベルの規範であれば、当然、規約変更に特別決議を要求する区分所有法の規定が強行規定であること故、使用細則の変更も規約の変更と同様に特別決議を要する、ということになる。 ２．反対に使用細則が規約と一体のものではなく、同じレベルの規範ではないとすれば、上の強行規定性は関係ないので、規約が自由に使用細則の変更要件を定めることができる。 ３．使用細則が規約と同じレベルのものか否かは、当該規約自体が決めるべきものである。 ４．規約や使用細則が使用細則の変更要件について特に触れていないのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のもの、規約と同じレベルのものとして扱っていることを意味し、使用細則の変更には規約の変更と同様、特別決議を要する。 ５．規約や使用細則が使用細則の変更要件を総会の特別決議より軽くしているのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のものではなく規約と同じレベルのものではない下位の規範であるとして扱っていることを意味し、そうすると、使用細則の変更要件をどのように設定するかは、規約が自由に決めるべき事柄である。 こう考え、４．であれば特別決議、５．であれば理事会決議に委ねることも可能、と書いた。 もしかして、私の上の４、５の理解が間違っているのだろうか。 使用細則は、規約（区分所有法３０条以下に規定されている）とは全く別のものであり、例えば区分所有法１８条１項に基づく共用部分の管理に関する集会決議に該当するのだろうか。 そうであれば、原則、使用細則の変更は普通決議だという１５７さんの見解は理解できる。 ちょっと、教えて。 |
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| No.159 |
区分所有法によれば、管理規約の改廃には、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数議決によらなければならない。しかし、使用細則は、標準管理規約によれば、過半数決議で改廃できるとされる。
今のところ、↑に疑問をもつ管理組合関係者や業界関係者はいないと思いますよ。 |
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| No.160 |
ちょっと長くなりますけど、基本かつ重要なことなので・・・第48条の四項ですね。
--- 以下、標準管理規約から抜粋 ------ （議決事項） 第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。 一 収支決算及び事業報告 二 収支予算及び事業計画 三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法 四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止 五 長期修繕計画の作成又は変更 六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるためのめる特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し 七 第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し 八 修繕積立金の保管及び運用方法 九 第２１条第２項に定める管理の実施 十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任 十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧 十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え 十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法 十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結 十五 その他管理組合の業務に関する重要事項 |
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| No.161 |
使用細則の改正は、普通決議 （出席理事の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議 （総議決数の4分の3以上） と覚えておきましょう。 |
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| No.162 |
スレ主に質問だがその共有施設は以前は外部居住者でも使えていたのですか？
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| No.163 |
>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。
お教えしましょう。 ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。 管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。 駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。 のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。 |
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| No.164 |
＞（出席理事の議決権の過半数
デタラメは書かないこと。 |
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| No.165 |
標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。
実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。 これは法律違反なの？ |
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| No.166 |
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| No.167 |
＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？
区分所有法違反。 その細則違反での制裁は無効。 |
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| No.168 |
区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項 共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。 ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 ２項 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 と規定しています。 共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の 機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。 スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと 判断はできないということになります。 |
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| No.169 |
本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。
これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。 それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。 非常に難しい問題だと思う。 私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。 従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。 このような使用細則は珍しいのだろうか。 |
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| No.170 |
１６５です。
規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。 |
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| No.171 |
理事じゃなく、組合員だった。
使用細則の改正は、普通決議 （出席組合員の議決権の過半数） 管理規約の改正は、特別決議 （全組合員総議決数の4分の3以上） と覚えておきましょう。 |
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| No.172 |
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| No.173 |
いろいろ調べて、考え直した。
必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。 実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。 区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。 ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。 共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。 １６６，１６８，１７１が正解でした。 共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。 お騒がせしました。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
↑
そのとおり。 でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。 |
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| No.176 |
スレ主へ。
あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。 また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。 それがないと有意義な意見交換ができないと思う。 |
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| No.177 |
６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。 これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。 |
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| No.178 |
誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。
規約ということもあろう、 使用細則ということもあろう、 はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。 また、総会で個別決議することもあるかもしれない。 また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。 規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、 使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、 運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。 理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。 規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。 |
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 |
結論はスレの負け。
理事会がダメと決めたらダメだよ |
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| No.182 |
＞理事会がダメと決めたらダメだよ
各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条） 各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条） |
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| No.183 |
区分所有法に罰則規定はないし、理事会がダメといったらダメでしょうな。
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| No.184 |
１８２番を１３条原理主義者と呼ぼう。
区分所有者は専有部分を所有しているだけで、既に共用部分を使用している。 １３条はそれを保障しているだけ。 共用部分に属する共用施設の利用者の範囲をどう設定するかは、共用部分の管理に関する事項であり、区分所有法１８条の問題である。 この１８条は、１項で、共用部分の管理は原則、「集会の」（総会のこと）「決議」（普通決議のこと）で決めるべきこと、２項で、「規約で別段の定め」をすればそれに従うことを規定している。 ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。みなさん、自分のマンションの規約（理事会の権限の部分）を読んでみると良い。規約や使用細則、総会決議に反しない範囲であれば、理事会決議で決定できるのです。理事会の権限は、結構、強い。 なお、共用部分の管理に関する事項を決定するに当たって、１３条の趣旨が尊重されなければならにことは、その通りであり、その限りでは、１３条も意味を持つことは確か。 例えば、一定の持分以上の（床面積以上の）区分所有者に限って共用施設を利用できる、等の合理的理由のない内容であれば、それは、１３条の趣旨に反し、無効となる可能性はあろう。 しかし、賃貸に出した区分所有者の利用を制限することは、区分所有者が利用できなくなることの反面その代わり賃借人が利用することができることになるわけであり、不合理な制限とは言えない。完全に有効と考えられる。 |
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| No.185 |
１８４番。補足。
民法の債務不履行の分野に「履行補助者」の理論がある。 履行補助者が故意・過失で債務不履行を犯し債権者に損害を与えたときは、履行補助者を利用した債務者自身が賠償責任に任じる、という理論。 賃借人は、この「履行補助者」に該当することがある。 賃借人は、いわば、賃貸人の「手足」ということ。 手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。 賃貸に出した区分所有者の共用施設利用を禁止したからといって、区分所有法１３条違反云々の問題は生じるものではない。 |
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| No.186 |
チェックメイト
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| No.187 |
だから理事会にダメと言える権限はないんだって。総会決議があれば制限できる。
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| No.188 |
＞ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、
たいしたもんだ。マンションストック数は５００万戸を超えているらしいが、みんな読んだ分けじゃなかろう。 ＞「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。 集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。 |
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| No.189 |
１つ疑問なのですが、ほぼ全員「匿名」で書かれるのはなぜですか？
自信ありげに「変わった要求する人」「おかしなこと言う人」「○○に決まってる」 等といっている方が多く見られますが、特定のお名前で書き込まれたらどうですか？ そこまで自信あるのであれば、匿名で書く必要もないでしょう。 （本名を書けと言っているのではなく、同じハンドルネームを使用したら？という意味です） さて、本題。 共用施設を利用できるのは、 「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」 となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。 そして、今までは居住している、していないにかかわらず利用できた。 そして、現在も規約には変更を加えずに、理事会の決定で運用方針だけを変えた。 ここまでが現状の事実確認。 そして、理事会の決定も「絶対に禁止してやるんだ！」という状況では無く、 今後の運用として「その方がわかりやすいんじゃないの？」という感じだったとのこと。 この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、 皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。 そもそも、「使いにくくする」「住みにくくする」「がんじがらめにする」 のが組合の目的ではないですから、何かしらの目的、もしくは何かしらの予防効果を 期待しての理事会での決定だと思いますので、その部分をきちんと説明して いただければ、こちらとしても納得いくのですが、そう言った説明はなく、 「決定したから」というだけで、「現状、特に不利益は出ていない」にもかかわらず、 住んでいないという理由だけで、利用禁止にするのは、本来の組合の目的から 逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。 私としても理事会の言い分もわからなくはない（「二重に使うのはおかしい」という理屈）ので、 別に「敵対」したい訳ではなく、特に現状大きな不利益があるわけでもないのだから、 平等に（回数の上限を設けるなど）共用施設を使えたらそれで良いと思うのですが、 そんなに難しいことなのでしょうか。そして、それがそんなに「変」な要望なんですかね。 あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと 私は考えるのですが、、、 |
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| No.190 |
＞手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。
つまり、賃借人も賃貸人も利用出来る立場にあると言うことだ。明解だね。 但し、手足の理屈は自己流解釈で頂けない。 |
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| No.191 |
＞共用施設を利用できるのは、
＞「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」 ＞となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。 なぜ「共用施設を利用できるのは」で括るのかな．．． 各主要設備ごとに細則はあるはずだが、全て使用者の項目は同じなの？ |
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| No.192 |
あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、 理事会経験者からいわせるとすごい誤解ですね。 共用施設の収入など、駐車場収入を除けば、微々たるものであり、組合費の収支には全く影響しない。収支に影響するのは、ずばり言って、収入では管理費の滞納の有無であり、支出では管理会社への支払いである管理委託料が、全てを決するのです。 例えば、スカイクラブ。こんなものは遊ばしておいてもいいのです。ルームの使用料などはっきりいって元がとれるような価格で設定していません。原価償却費の方が高いと思うよ。 あまり乱暴に使われると備品が壊れたりして、その修理代の方が高いくらいです（保険で賄われることが多いですが、免責１万円とかかかる）うちも大規模マンションなのですが、まかさと思われるところが壊されたりしますよ。月に数回しかつかわないのにですよ。 だから理事会は、面倒なことをするような人には貸したくないわけ。 スレ主さんがなにかした？というわけではなく、突然の理事会のルール変更は、その背景になにかあったのだと思う。おそらく外部利用者でマナーのわるい奴がいて、そいつを追い出すための言い訳をしたのでは？よくある話。 |
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| No.193 |
＞この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
＞皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。 スレ主さん。甘いね。議案を起草するのは、理事会ですよ。 スレ主さんが攻めれば攻めるほど、彼らは考える。最終的には、「総会で意地でも明文化してくる」が結論です。 スレ主さんは、法律や理屈で攻めているのだから、対抗する理事会も、細則の変更、場合によっては覚悟を決めて規約の変更に着手します。スレ主さんのような大規模マンションに僕も住んでいるからよくわかるけど、大規模マンションなら、白紙委任状や議決権行使書は、管理会社の尻を叩けば彼らはなにがなんでも集めてきます。４分の３の議決権も理事会が管理会社とともに本気になれば実現しますよ。大規模マンションの大方は無関心層だからかんたんに委任状があつまるのです。 結局スレ主さんの都合の悪いほうに行くね。 自分も理事会にいたことがあるけど、スレ主さんのようなからまれかたしたら、規約の変更にはしるかもしれないね。 |
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| No.194 | ||
| No.195 |
>>188
>集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。 区分所有法第１７条および第１８条の理解度を問う問題です。 （問題） あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、 区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。 （正解肢） 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を 伴わない場合には、理事会の決議で決する。 |
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| No.196 |
（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。 （誤解肢） 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。 （正解肢） 共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、集会の普通決議で決する（区分所有法１７，１８条）。 |
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| No.197 |
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| No.198 |
話が横道に言ってますよ。
スレ主へ スレ主さんが攻めれば攻めるほど、理事会は防御策を考える。最終的には、「総会で意地でも明文化し」規約を改正してきます。 外部居住者のあなたががんばっても、4分の3の特別動機は通ることでしょう。 外部ではなく、現住のオーナーの利益が優先される規約の方が成立するのは当然でしょうね。 |
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| No.199 |
＞平成１６年度 管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？
その様なものは、正しくないものが含まれているのは当然で、何ら傍証とはたり得ない。 |
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| No.200 |
横道だとは思いませんが・・・。
感情論は別として、スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効か を知りたいだけだと思います。 利用者の範囲の中に、「区分所有者」としか謳われていないという前提条件では、 規約に「〜の使用に関する事項は、理事会の決議により決する。」旨の規定がなく、 区分所有法、規約に基づく適正な手続きを経ていないのであれば、無効だと いわざるを得ません。 これからのことは、また別問題です。 |
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