区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[123: 匿名さん]

＞総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

いいですね。賃貸しし易くなります。２０年後には半分以上は賃借り人のアパート化するので、それを見越して、居住者優先にするの結構ではないですか。

[124: 匿名さん]

１２１さん、本当にスレ主の弁明を信じているの？
あり得ないと思うよ。自作自演しているのは疑いようがない。
出張先だって、普通、見るでしょう。スレを立ち上げた人だよ。

[125: 匿名さん]

親位の世代だと、携帯のメールは使えても携帯でWebを見たりはできなかったりするから、出張中なら見てなかったというのはありえるけど、スレ主がカキコの前後から違法だと言い張っていた人はぱたりとカキコミがなくなったね。

[126: 匿名さん]

基本的なことですが、賃貸中のスレ主はどうやってマンションのオートロックを通過するのでしょうか？

まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？
それとも生体認証オートロックとか？

もしかして、インターフォンとかで「管理員を毎回呼び出してオートロック解除させてる」とかって話なんじゃない？

最後の話で利用継続を検討するなら、管理員に（賃貸中の区分所有者であること）本人確認なんぞ出来る訳ないから、管理会社的な立場から考えても「責任とれませんから・・・」って話になるんじゃない（管理会社に遣らせるなら、管理費ＵＰ要求されちゃうかもしれないので、理事会的にもＮＧって結論かと）

[127: 匿名さん]

>>まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？

合鍵の扱いについては賃貸契約書で取り決めるのでしょうが、
大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。

[128: 匿名さん]

＞大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。
それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて
自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

[129: 匿名さん]

＞それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

専有部分にも、承諾条件で入れますよ。契約を見てごらんなさい。

[130: 匿名さん]

大家が合鍵を持っているのは当たり前。

賃貸人の自覚が足りない。

[131: 匿名さん]

でも勝手に入ることはできませんけどね。

[132: 匿名さん]

合鍵持った大家が、マンションにやってきて、合鍵をじゃらじゃらさせながら、ロビーで談笑している。

俺が賃借人なら、気持ち悪い！って叫ぶよ。
そして、すぐ解約して出て行くな。
今の時代、何をやらかすか、怖くてしょうがない。

賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。
大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。
賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

分譲マンションの一室を人に貸した区分所有者は、合鍵を持っているからこそ、滅多なことがない限り、そのマンションに出入りするべきではない、近づくべきではない。

本当は、にわか大家であれば、合鍵は信頼できる賃貸管理会社に預けるべき。

それが賃借人に対する礼儀だよ。

[133: サラリーマンさん]

「大家」という言い方に違和感あり。木造アパートじゃないんだから(笑

※木造アパートにお住まいの方、ごめんなさい。

[134: 匿名さん]

＞賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

古いですね。等価交換マンションでは、旧地主が多数の住戸を区分所有してるのが一般だよーん。

[135: 匿名さん]

限られた資料しかないので、はっきりは分からないが、推測も含めて書く。

昔のマンションは、共用部分の利用権者について、「現に居住する」という限定をしていない例が多かったようだ（これは、間違いなかろう）。これは、共用部分といっても、エントランス、廊下などの法定共用部分が主であったことを背景にしているようだ。では、この時代のマンションについて、スカイラウンジ等の規約共用部分が存在するとして、賃貸に出した区分所有者の利用を想定していたのだろうか。そうではなさそうだ。そんなことを言い出す区分所有者はいない、という前提でつくられていたようだ。

ところが、時代が流れ、スカイラウンジをはじめ、各種豪華施設を備えたマンションが多くなってくると、賃貸に出しておきながら、それら豪華施設を使いたい、という区分所有者が現れてきた。これらの区分所有者に対抗するために、規約で「現に居住する」という限定を加えることが多くなってきた。

こういうことのように思う。

つまり、規約の規定の仕方にかかわりなく、昔から、賃貸に出した区分所有者が共用部分を利用することは考えられていなかったのだと思う。

こう思うのだが、自信はない。
規約の変遷経緯に詳しい人、是非、教えて欲しい。

[136: 匿名さん]

貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
それがマナーです。念のため、鍵を預かっておくだけです。

[137: 匿名さん]

分譲マンションでも大家は、大家です。
当然、合鍵は大家の権利で持ちますよ。

もちろん借家人の権利があるから、居住中は無断で入った入りできないのは当たり前、
鍵の保管も厳密にするのも大家として当たり前。人前で鍵束をじゃらじゃらなどできないのは
当たり前。

借家人とはいえ、大家が無断で部屋にはいったら住居侵入で告訴されます、それだけのこと。

[138: 匿名さん]

>>貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。


逆だろ。借家人からのクレームで、大家が物件にいくことは日常ある話。
とくに水周りが壊れたりしたら大家にクレームがくるだろう。
そういう管理をメンテナンス業者に丸投げする大家もいるだろうが、親切な大家は、最終的には
業者に頼むけど現状把握は、自分の目で確かめるというのがオーナーの務めだね。

[139: 匿名さん]

>>138

それは、「クレームがあれば」の話だろ。
一般的とは言えない。

[140: 匿名さん]

>>138
その場合、「借家人に呼ばれなければ」大家は来ませんよね？
ここのスレ主はクレーム対応ではなく、大家が施設を利用したいと思った
時に呼んでもいないのに出入りしています。全く別次元の話です。

[141: 匿名さん]

区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設
の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の
居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。

であるからして賃貸している部屋の区分所有者に対し共有施設の利用制限を
することはそれなりの合理性があると思われます。

ただし理事会決議のみでこのような制限を設けることができるかというと
結構微妙。管理規約の変更であれは総会決議が必要だが、本件については
総会決議の必要がないやりかた、おそらく共有施設利用細則の変更を行っ
たのだと思います。（管理会社の入れ知恵でしょう）

[142: 素人の元理事]

細則の変更も総会決議事項。

[143: 匿名さん]

>>142の言うとおり。

スレ主はもしかして、総会決議を既にされている正式に細則が変更になっていることに
いちゃもんつけているのでは？

[144: 匿名さん]

＞区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その利用権はいくらですか？　共有施設だから全員で山分けしてね。
＞その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。
共有者は、共用部分、敷地の利用権はあります。従って、両方に利用権はあります。

[145: 匿名さん]

↑　はいはい

[146: DASH]

感情的な書き込みは避けていただきたいところですが、
現状の進捗としては、

○今までの管理規約に変更は加えていない。
○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
○総会決議ではなく、理事会の中で「運用上」そうしていきましょう、と
　口頭ベースで決まっただけ。

とのことです。

それから、居住していない区分所有者が、住んでもいないマンションに
立ち入ること自体が不自然だという意見が散見されますが、
６００戸あるマンションで、月極駐車場を使うことも許されていているので、
しょっちゅういくのはおかしい話かもしれませんが、２，３ヶ月に1度
管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
まったく借り主から連絡が来るまで放置している大家もどうかとおもいますし。
要は程度の問題ですし。

また、禁止されていない行為をしているのに、「非常識」呼ばわり
される覚えはありません。

ちなみに、何度も言いますが、区分所有者と占有者両方に使用権を与えたところで、
「不公平感」を生むほど共用施設の予約でいっぱいというわけでもなく、むしろ空いているのです。
優先順位や予約回数を部屋ごとに制限すれば、その回数内での使用方法は
それぞれの区分所有者と占有者で話し合えばよいだけのことで、そこまで組合が
規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。

全てのレスを読めているわけではありませんが、とりいそぎ。

[147: 匿名さん]

>>146
>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
と言うだけで、規約（細則）の開示はしていただけないみたいですね。
はっきりさせるためにも規約（細則）の一部開示をお願いいたします。

>管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
>スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
コーヒーを飲むのもスカイラウンジに行くのも利用を申し込む必要があるのですか？
本当にそうであっても理由は外部に他人に使わせないようにするためと考えられます。
あとは規約（細則）がわからないと、何とも言い様がありません。

>そこまで組合が
>規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。
結局、規約で縛られているのですね。
例えば住民から苦情があった場合には共用施設の使用率が低くても、使用の制限を
加えることの方が「円滑な運用」になると思います。

[148: 匿名さん]

↑　いちいち細かいですね。

[149: 匿名さん]

>>146
要約すると、
１．規約等では、利用資格として、居住要件を課していない。
２．にもかかわらず、理事会は、「居住要件を満たしていない区分所有者は、
　利用することができない。」として運用することを決定した。
ということでしょうか。

だとすれば、
理事会の決定は、規約等に抵触し、無効であると判断せざるを得ません。

[150: 匿名さん]

スレ主さん、意地でも規約の使用者に関する部分の書き込みは
しませんね。
これだけ長文を書き込む時間はあるのにただ写すだけの規約を
書き込めないのは不思議です。


>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

使用できない記述は無いが、使用できる人の中に「居住していない区分所有者」も明記
されていない気がします。
使用細則をアップできないのは使用できないとはっきり明記されていないのだから
使用可能者に入っていなくても所有者だから使用できるはずだ！と都合よく解釈している
としか思えませんが・・・。

[151: 匿名さん]

スレ主へ

今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない、とのことだが、「居住していない区分所有者でも使用できる」、「賃貸中の区分所有者でも使用できる」という記述がない以上、あなたのマンションの規約は、居住していない区分所有者、特に賃貸に出した区分所有者は使用できない、という解釈をすることになるはず。

従って、厳格に「運用」するようになった理事会の決定は、法的には正しい。
規約改正は不要。

規約及びそれに基づく理事会の決定に従うのが、組合員の責務である。
イチャモンは止めよう。

[152: 匿名さん]

現時点での理事会の”独自の判断”は行きすぎであり、横暴なのはあきらか。
スカイラウンジの利用資格などは、使用細則レベルの話であり、規約とはおおげさではある。
だが、細則レベルの話であろうとも、総会で普通決議をとらなければならない。この点で、総会を通さずに理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主はこの点をつけば、理事会はノーとはいえない。
ここまでが、現時点。

さて、理事会はスレ主から抗議を受けた後に考えられる行動としては、
スレ主のような外部所有者の利用制限を定めた条文を準備し、次の総会にかけるであろう。
理事会のメンツにかけても実行するはずである。
普通決議であるし、外部所有者の都合などは、総会では少数意見にすぎないから、理事会の議案は、
総会を通ることになる。
スレ主としては、使用細則で定められているから、今後は施設の利用が難しくなるであろう。

スレ主も大人の対応としては、理事会にたてつくのは、今後を考えると得策ではない。
このままあいまいな状態にしておいて、施設を利用したいときは例えば、貸している人に名義を借りて利用するとか抜け道はたくさんあるはず。知恵を使ったほうがいい。

[153: 匿名さん]

＞○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

ふつうに考えれば、規約か細則に「居住してる○○」と制限が明記されているのでしょう。

[154: 匿名さん]

使用細則の変更について、総会の普通決議（過半数の賛成で成立）で良いという人がいるが、
使用細則は規約と一体となるものであるから、その変更は、規約改正の手続に従い、特別決議（４分の３以上の賛成で成立）で行うことになる。

但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか
理事会の決議でよい、とか
そういった規定があれば、その規定が優先する。

法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

[155: 匿名さん]

>>152
＞理事会という少人数の勝手で、使用細則の変更をしてしまったのはよくない。
スレ主の理事会は、細則の変更も誤解釈もしてないんだと思いますが・・・

[156: 匿名さん]

>>154
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？
法的には間違っていると思います。

[157: 匿名さん]

＞但し、規約に明文で、使用細則の変更については総会の過半数の決議で良い、とか理事会の決議でよい、とかそういった規定があれば、その規定が優先する。
＞法的にはこうなると思うが。間違っているかな？

間違い。規約の特別決議事項は強行規定。
細則は、規約規定事項の運用細則に限られるので、強行規定が適用されないだけで、規約に準じて総会の普通決議が必要。

[158: 匿名さん]

１５４です。１５７さんへ。

何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

私の理解するところは、次のとおり。

１．使用細則が規約と一体のもので、規約と同じレベルの規範であれば、当然、規約変更に特別決議を要求する区分所有法の規定が強行規定であること故、使用細則の変更も規約の変更と同様に特別決議を要する、ということになる。

２．反対に使用細則が規約と一体のものではなく、同じレベルの規範ではないとすれば、上の強行規定性は関係ないので、規約が自由に使用細則の変更要件を定めることができる。

３．使用細則が規約と同じレベルのものか否かは、当該規約自体が決めるべきものである。

４．規約や使用細則が使用細則の変更要件について特に触れていないのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のもの、規約と同じレベルのものとして扱っていることを意味し、使用細則の変更には規約の変更と同様、特別決議を要する。

５．規約や使用細則が使用細則の変更要件を総会の特別決議より軽くしているのであれば、その規約は使用細則を規約と一体のものではなく規約と同じレベルのものではない下位の規範であるとして扱っていることを意味し、そうすると、使用細則の変更要件をどのように設定するかは、規約が自由に決めるべき事柄である。

こう考え、４．であれば特別決議、５．であれば理事会決議に委ねることも可能、と書いた。

もしかして、私の上の４、５の理解が間違っているのだろうか。
使用細則は、規約（区分所有法３０条以下に規定されている）とは全く別のものであり、例えば区分所有法１８条１項に基づく共用部分の管理に関する集会決議に該当するのだろうか。
そうであれば、原則、使用細則の変更は普通決議だという１５７さんの見解は理解できる。

ちょっと、教えて。

[159: 匿名さん]

区分所有法によれば、管理規約の改廃には、区分所有者および議決権の各四分の三以上の多数議決によらなければならない。しかし、使用細則は、標準管理規約によれば、過半数決議で改廃できるとされる。

今のところ、↑に疑問をもつ管理組合関係者や業界関係者はいないと思いますよ。

[160: 159]

ちょっと長くなりますけど、基本かつ重要なことなので・・・第48条の四項ですね。

--- 以下、標準管理規約から抜粋 ------
（議決事項）
第４８条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一　収支決算及び事業報告
二　収支予算及び事業計画
三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五　長期修繕計画の作成又は変更
六　第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるためのめる特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七　第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八　修繕積立金の保管及び運用方法
九　第２１条第２項に定める管理の実施
十　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四　組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五　その他管理組合の業務に関する重要事項

[161: 匿名さん]

使用細則の改正は、普通決議　（出席理事の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[162: 匿名さん]

スレ主に質問だがその共有施設は以前は外部居住者でも使えていたのですか？

[163: 匿名さん]

>何故、規約変更が総会の特別決議（４分の３以上の賛成が必要）で、使用細則の変更が総会の普通決議（過半数の賛成が必要）となるのか、理解できない。

お教えしましょう。
ペットの可否は規約で、可なれば細則でペット取扱の規定を決める。
管理費等の負担割合は規約で、具体的金額は、規約の負担割合で管理費等の金額設定や金額改定を普通決議で。
駐車場の使用を契約とし、居住の区分所有者でなくなった時は契約の効力がなくなるとの本筋は規約で、それ以外の金額、書類などは使用細則で決めて普通決議。
のようにね。規約は規定の本筋を、細則はこの本筋の運用規定をね。

[164: 匿名さん]

＞（出席理事の議決権の過半数

デタラメは書かないこと。

[165: 匿名さん]

標準管理規約と全然違う内容の管理規約を採用しているマンションもある。

実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。

これは法律違反なの？

[166: 匿名さん]

>>165

使用細則改正の要件について管理規約に特段定めがない場合は普通決議。
ただし使用細則の改正条件については、管理規約で定めることができるから
別に違法ではないと思います。

[167: 匿名さん]

＞実際、うちのマンションは、使用細則の改正は理事会で行う、と明記してある。これは法律違反なの？

区分所有法違反。
その細則違反での制裁は無効。

[168: 匿名さん]

区分所有法第１８条（共用部分の管理）では、
１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。
ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
と規定しています。

共用部分の利用行為は、狭義の管理行為のひとつですから、規約で管理者その他の
機関（たとえば、理事会）に決定させるものと定めることもできます（２項より）。

スレ主のマンションの場合、このことも含めて管理規約等の規定を開示しないと
判断はできないということになります。

[169: 匿名さん]

本来規約で定めるべき事項を使用細則に委ねていながら、その使用細則の改正要件を総会の普通決議とか理事会の決議とかにしているときは、区分所有法違反だと思う。その使用細則の改正要件が規約と同様、総会の特別決議を要求しているのであれば、その使用細則は規約と同じもの（一体のもの）であり、違反ではないと思う。

これに対し、必ずしも規約で定めなければならない、という程ではない事項については、規約以外の使用細則等（総会の特別決議を要しないレベルの規範）に委ねることができる。

それでは、スレ主が固執するスカイラウンジ等の規約共用部分の利用権について、その利用権者を居住していない区分所有者や賃貸に出した区分所有者についてまで認めるとか、禁止するとか、そういった類の問題については、必ず規約で定めるべき事項なのか、それともそうではないのか。

非常に難しい問題だと思う。

私のマンションでは、スカイラウンジ等の規約共用部分の利用権者の範囲については、使用細則で定められているが、この使用細則について、「規約と一体」、「使用細則の制定改廃は規約のそれに準じる。」と明記されている。すなわち、この使用細則は規約と一体であり、規約の一部を構成するものと言える。

従って、私のマンションでは、使用細則でスカイラウンジの利用権者を決めることは全く問題が生じないと思う。

このような使用細則は珍しいのだろうか。

[170: 匿名さん]

１６５です。

規約集をよく読んだら、理事会決議で決めるのは、「使用細則」ではなく、更にその下の「運用規程」なるものだった。すいません。

[171: 匿名さん]

理事じゃなく、組合員だった。

使用細則の改正は、普通決議　（出席組合員の議決権の過半数）
管理規約の改正は、特別決議　（全組合員総議決数の4分の3以上）

と覚えておきましょう。

[172: 匿名さん]

>>163

教えて下さい。

スカイラウンジの利用者の範囲は、

規約で決めるべきか？

使用細則で決めるべきか？

[173: by169]

いろいろ調べて、考え直した。

必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

実際、規約のないマンションはある。かなり古いマンションの場合だが。

区分所有法は、規約で定めることができる事項を示しているだけで、それら事項は必ず規約で定めなければならない、ということではないようだ。

ただ、いったん規約で定めてしまうと、その変更には特別決議が必要だ、ということ。

共用部分の管理に関する事項は原則、総会の普通決議で決する（区分所有法１８条１項）、ということ。

１６６，１６８，１７１が正解でした。

共用部分の利用者の範囲を使用細則で定めることができ、そしてその使用細則を総会の普通決議で変更できることがきる、ということ。

お騒がせしました。

[174: 匿名さん]

>>173
>必ず規約で定めなければならない事項というのは存在しないようだ。

規約によってのみ、定めることを認めている事項はあります。
その対象となる事項を、「絶対的規約事項」といいます。

[175: 匿名さん]

↑
そのとおり。

でも、共用部分の管理に関する事項は、絶対的規約事項ではないですよね。

[176: 匿名さん]

スレ主へ。

あなたのマンションについて、共用部分の利用に関する部分だけでよいから、管理規約と使用細則の条文を抜粋せずに原文そのまま、紹介して欲しい。

また、管理規約と使用細則、それぞれの改正要件に関する部分も、同様にお願いします。

それがないと有意義な意見交換ができないと思う。

[177: 匿名さん]

６００戸規模、展望ラウンジ、駐車場外部貸し出しＯＫ、カフェそして
外部居住者として利用を申し込んで断られている。
これで原文だしたら確実に特定されちゃうからたぶんムリだよ。

[178: 匿名さん]

誰がスカイラウンジを利用できるか、といった事項をどのレベルの規範で定めるかは、マンションそれぞれが決めること。

規約ということもあろう、
使用細則ということもあろう、
はたまた運用規程なるものということもあるかもしれない。
また、総会で個別決議することもあるかもしれない。
また、規約や使用細則・運用規程、総会決議などで理事会や管理者に授権されていれば、理事会や管理者が個別に決議・決定することもあろう。

規約に書いてあることであれば、その変更は総会の特別決議が必要、
使用細則で書いてあることであれば、その変更は原則、総会の普通決議が必要、
運用規程なるもので書いてあるとすれば、その変更は理事会の決議でできそうだ。
理事会や管理者に決定が委ねられているのであれば、過去に決定した事項を変更することは、その理事会や管理者が随時、決定し直せば良い。

規約や使用細則を具体的に示してくれなければ、判断しようがない。

[179: 匿名さん]

>>177

マンションの規模を含めて、モディファイしているに決まってるでしょう。

原文を示したからといって、特定されることはないと思う。

スレ主が規約と使用細則を示すことに何の支障もないと思う。

[180: 匿名さん]

>>177
特定するなら現時点での情報でも特定できてますよ。
こんな変わった要求をする人も少ないですから。

[181: 匿名さん]

結論はスレの負け。

理事会がダメと決めたらダメだよ

[182: 匿名さん]

＞理事会がダメと決めたらダメだよ

各共有者は、共用部分をその用法に従って、使用することが出来る。（区分所有法１３条）
各共有者は、その持分に応じて、共有部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。（同法１９条）

[183: 匿名さん]

区分所有法に罰則規定はないし、理事会がダメといったらダメでしょうな。

[184: 匿名さん]

１８２番を１３条原理主義者と呼ぼう。

区分所有者は専有部分を所有しているだけで、既に共用部分を使用している。
１３条はそれを保障しているだけ。

共用部分に属する共用施設の利用者の範囲をどう設定するかは、共用部分の管理に関する事項であり、区分所有法１８条の問題である。
この１８条は、１項で、共用部分の管理は原則、「集会の」（総会のこと）「決議」（普通決議のこと）で決めるべきこと、２項で、「規約で別段の定め」をすればそれに従うことを規定している。

ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。みなさん、自分のマンションの規約（理事会の権限の部分）を読んでみると良い。規約や使用細則、総会決議に反しない範囲であれば、理事会決議で決定できるのです。理事会の権限は、結構、強い。

なお、共用部分の管理に関する事項を決定するに当たって、１３条の趣旨が尊重されなければならにことは、その通りであり、その限りでは、１３条も意味を持つことは確か。
例えば、一定の持分以上の（床面積以上の）区分所有者に限って共用施設を利用できる、等の合理的理由のない内容であれば、それは、１３条の趣旨に反し、無効となる可能性はあろう。
しかし、賃貸に出した区分所有者の利用を制限することは、区分所有者が利用できなくなることの反面その代わり賃借人が利用することができることになるわけであり、不合理な制限とは言えない。完全に有効と考えられる。

[185: 匿名さん]

１８４番。補足。

民法の債務不履行の分野に「履行補助者」の理論がある。
履行補助者が故意・過失で債務不履行を犯し債権者に損害を与えたときは、履行補助者を利用した債務者自身が賠償責任に任じる、という理論。

賃借人は、この「履行補助者」に該当することがある。

賃借人は、いわば、賃貸人の「手足」ということ。

手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

賃貸に出した区分所有者の共用施設利用を禁止したからといって、区分所有法１３条違反云々の問題は生じるものではない。

[186: 匿名さん]

チェックメイト

[187: 匿名さん]

だから理事会にダメと言える権限はないんだって。総会決議があれば制限できる。

[188: 匿名さん]

＞ちなみに、最近のマンションの規約を読んでみたら、

たいしたもんだ。マンションストック数は５００万戸を超えているらしいが、みんな読んだ分けじゃなかろう。


＞「共用部分の管理に関する事項」の決定を理事会決議に委ねることを明記していることがほとんどのよう。

集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

[189: DASH]

１つ疑問なのですが、ほぼ全員「匿名」で書かれるのはなぜですか？

自信ありげに「変わった要求する人」「おかしなこと言う人」「○○に決まってる」
等といっている方が多く見られますが、特定のお名前で書き込まれたらどうですか？
そこまで自信あるのであれば、匿名で書く必要もないでしょう。
（本名を書けと言っているのではなく、同じハンドルネームを使用したら？という意味です）

さて、本題。

共用施設を利用できるのは、
「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
そして、今までは居住している、していないにかかわらず利用できた。
そして、現在も規約には変更を加えずに、理事会の決定で運用方針だけを変えた。
ここまでが現状の事実確認。

そして、理事会の決定も「絶対に禁止してやるんだ！」という状況では無く、
今後の運用として「その方がわかりやすいんじゃないの？」という感じだったとのこと。
この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。

そもそも、「使いにくくする」「住みにくくする」「がんじがらめにする」
のが組合の目的ではないですから、何かしらの目的、もしくは何かしらの予防効果を
期待しての理事会での決定だと思いますので、その部分をきちんと説明して
いただければ、こちらとしても納得いくのですが、そう言った説明はなく、
「決定したから」というだけで、「現状、特に不利益は出ていない」にもかかわらず、
住んでいないという理由だけで、利用禁止にするのは、本来の組合の目的から
逸脱している気がしますが、どうなんでしょうか。

私としても理事会の言い分もわからなくはない（「二重に使うのはおかしい」という理屈）ので、
別に「敵対」したい訳ではなく、特に現状大きな不利益があるわけでもないのだから、
平等に（回数の上限を設けるなど）共用施設を使えたらそれで良いと思うのですが、
そんなに難しいことなのでしょうか。そして、それがそんなに「変」な要望なんですかね。

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

[190: 匿名さん]

＞手足である賃借人が共用施設を利用すれば、それは一種、賃貸人である区分所有者が利用したと同じことであるし、手足である賃借人が共用施設を利用できる立場にあるのであれば、それは一種、賃貸人である区分所有者も共用施設を利用できる立場にあることを意味する。

つまり、賃借人も賃貸人も利用出来る立場にあると言うことだ。明解だね。

但し、手足の理屈は自己流解釈で頂けない。

[191: 匿名１号さん]

＞共用施設を利用できるのは、
＞「区分所有者、占有者および、その同居人と、その来訪者」
＞となっているので、現状の規約上は居住していることを条件にはしていません。
なぜ「共用施設を利用できるのは」で括るのかな．．．
各主要設備ごとに細則はあるはずだが、全て使用者の項目は同じなの？

[192: 匿名さん]

あるモノを使わずに、組合費の収支の赤字を拡大させる方がよっぽどナンセンスだと
私は考えるのですが、、、

理事会経験者からいわせるとすごい誤解ですね。
共用施設の収入など、駐車場収入を除けば、微々たるものであり、組合費の収支には全く影響しない。収支に影響するのは、ずばり言って、収入では管理費の滞納の有無であり、支出では管理会社への支払いである管理委託料が、全てを決するのです。

例えば、スカイクラブ。こんなものは遊ばしておいてもいいのです。ルームの使用料などはっきりいって元がとれるような価格で設定していません。原価償却費の方が高いと思うよ。
あまり乱暴に使われると備品が壊れたりして、その修理代の方が高いくらいです（保険で賄われることが多いですが、免責１万円とかかかる）うちも大規模マンションなのですが、まかさと思われるところが壊されたりしますよ。月に数回しかつかわないのにですよ。
だから理事会は、面倒なことをするような人には貸したくないわけ。

スレ主さんがなにかした？というわけではなく、突然の理事会のルール変更は、その背景になにかあったのだと思う。おそらく外部利用者でマナーのわるい奴がいて、そいつを追い出すための言い訳をしたのでは？よくある話。

[193: 匿名さん]

＞この点は曖昧ですが、「なにがなんでも！」というのとは違うらしく、
＞皆さんの言うような「総会で意地でも明文化してくる」という状況でも無いようです。


スレ主さん。甘いね。議案を起草するのは、理事会ですよ。
スレ主さんが攻めれば攻めるほど、彼らは考える。最終的には、「総会で意地でも明文化してくる」が結論です。

スレ主さんは、法律や理屈で攻めているのだから、対抗する理事会も、細則の変更、場合によっては覚悟を決めて規約の変更に着手します。スレ主さんのような大規模マンションに僕も住んでいるからよくわかるけど、大規模マンションなら、白紙委任状や議決権行使書は、管理会社の尻を叩けば彼らはなにがなんでも集めてきます。４分の３の議決権も理事会が管理会社とともに本気になれば実現しますよ。大規模マンションの大方は無関心層だからかんたんに委任状があつまるのです。

結局スレ主さんの都合の悪いほうに行くね。

自分も理事会にいたことがあるけど、スレ主さんのようなからまれかたしたら、規約の変更にはしるかもしれないね。

[194: 元理事]

>>192
同意します。
うちも大赤字な施設持っているけど、使用料下げて使用率をアップするよう図りました。

>>193
同意します。
外部オーナーさんや賃借の方は、どうしても物件への思い入れが薄いのか施設を乱暴に扱う傾向があります。
全員ではないにしても、損傷したり汚したりするを避けたいと考えるのは理事会（管理組合）としては自然の成り行きだと考えます。

自分も賃貸してる物件ありますが、同じように制限されても、それは賃貸で収入得ている代償だと諦めます。（今のところ、特に制限受けてませんが、あまり使うこともないです。）

[195: 匿名さん]

>>188
>集会決定の原則主義で、規約で別段の定めは出来るが、理事会に委ねることは出来ない。

区分所有法第１７条および第１８条の理解度を問う問題です。

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、
区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を
伴わない場合には、理事会の決議で決する。

[196: 匿名さん]

（問題）
あるマンションの管理組合の規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、有効なものはどれか。

（誤解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、理事会の決議で決する。

（正解肢）
共用部分の管理に関する事項は、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない場合には、集会の普通決議で決する（区分所有法１７，１８条）。

[197: 匿名さん]

>>>196（後期若年xyz氏）

平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

[198: ↑]

話が横道に言ってますよ。

スレ主へ

スレ主さんが攻めれば攻めるほど、理事会は防御策を考える。最終的には、「総会で意地でも明文化し」規約を改正してきます。

外部居住者のあなたががんばっても、4分の3の特別動機は通ることでしょう。
外部ではなく、現住のオーナーの利益が優先される規約の方が成立するのは当然でしょうね。

[199: 匿名さん]

＞平成１６年度　管理業務主任者試験における［問 32］は、正解肢のない問題でしょうか？

その様なものは、正しくないものが含まれているのは当然で、何ら傍証とはたり得ない。

[200: 匿名さん]

横道だとは思いませんが・・・。
感情論は別として、スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効か
を知りたいだけだと思います。

利用者の範囲の中に、「区分所有者」としか謳われていないという前提条件では、
規約に「〜の使用に関する事項は、理事会の決議により決する。」旨の規定がなく、
区分所有法、規約に基づく適正な手続きを経ていないのであれば、無効だと
いわざるを得ません。

これからのことは、また別問題です。

[201: ↑]

スレ主は、単純に、今回の理事会の決定が有効か、無効かと問うことが、無駄だといっているわけで、横道なんだよ。もっと現実をみてくれ。理事会は裁判所じゃない。

たとえ、理事会が法的に解釈して無効だと証明されても、外部居住者の言い分に、
”感情的に”かつ”常識的に”理事会は、動かないし、それに困ったスレ主は裁判所に仮処分でも執行してもらうわけ？

百歩譲って、スレ主の言い分が通り、スレ主は、めでたく外部居住者として、スカイクラブを希望通りに利用したとしても、
次に予想されるのは、メンツをつぶされ、恨みを抱いた理事会や理事長は、規約変更で復讐するわけだ。
人は感情やメンツで行動するから、感情を害することをやると後でしっぺ返しをくらうよ。
法律論で勝っても、後が悪ければ意味がない。

[202: ↑]

200君

君がいくら無効だと証明したところで、理事会の連中の気分を害することのリスクは考えないのか？　理事会が、強硬になり、規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

[203: ↑]

つまり問題の本質はこうだ。

スレ主は、ひとりの外部居住のオーナーであり、この人物の意見は多数派とはいえないだろう
（外部居住者と、現居住者の利益は一致しないことが普通であり、外部居住者の意見が主流になることはない）

理事会は、一応、管理組合全体から承認された理事で構成されているし、素人ゆえ時に間違えることもあろうが、大筋では組合員に支持されている。
外部居住者よりも現居住者を優先して、共有施設を利用させたいという考えは、理事会だけがもっているというより、組合員の総意に近いのではないか？　つまり総会決議に持ち込めば、理事会側の考えは支持され、理事会が規約変更すれば、特別決議だろうと支持されるのではないか？

みんな法律論議を楽しんでいるが、このスレの本質は、たった一人の外部居住者のわがままなど、
理事会はいちいち聞いてられないということじゃないか？

[204: 匿名さん]

＞規約で外部居住者の利用を制限することを明文化してしまったら、どうするのだよ？

数に限りがある駐車場の様に、利用の制限は可能だが、外部居住者と言う理由でだけで制限は不可能と言うことです。

[205: 元理事]

私は、スレ主が真摯な態度で理事会と「話し合い」できる方策が見つかればっと思ってました。
勝ち負けでなく、外部オーナーは共有財産の持ち主なのですから、その恩恵を得、楽しめるのは良いことだと思うのです。
喧嘩腰ではいけません。
理路整然と求められる権利かつ相手側が理解できる説明を模索し、もしそれが正当であれば余裕をもって請求すればいいのかと。
但し、それは逆も言えるわけで、理事会側がなぜ今回のような行動に出たのかを理解しないといけないなぁっと思います。

理事会の真意、現行細則の正確な記述 などを明らかにされないのが残念ですね。

[207: ↑]

理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

[208: 匿名さん]

>>207
同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取り
だと思われても仕方がありません。

[209: 匿名さん]

＞理事会の真意は、外部居住オーナーに対する警戒心がベースにあるはずだ。

＞現住の組合員にとって、外部オーナーは疎ましいものである。

>>207　同感です。共用施設はちゃっかりと利用するとはおいしいとこ取りだと思われても仕方がありません。


共有者、出資者の権利は法で守られるのは当然。
たかがハード、利用法は幾らでもある。その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

[210: ↑]

お前の言っていることは、管理規約が改正されないという条件付だ。
断言するが、現住民の権利を優先させるために、理事会は、スレ主がごねればごねるほど、
規約を改正することにはしる。

>>その内に半数以上が賃貸しになる現実になりましょう。

でたらめいうな。分譲マンションがそこまで構成がかわるのには、15年〜20年以上かかる。
もしお前のでたらめが現実になったとすれば、そのときに、規約を変えればいい
。

[211: ↑]

>>たかがハード、利用法は幾らでもある。

たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。
使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

[212: 匿名さん]

＞たかがハードだから、お前のいうような大げさな権利保障の問題ではない。使用細則のレベルでも、外部居住者の利用制限を加えることは合理性がある。

数に制限がある駐車場の例でも、規約で特定の区分所有者と使用契約し、専用部分の貸与した区分所有者の契約の効力失効を定めているのが普通で、貴方のように生活主体感覚の感情論ではすまないのです。資産価値の維持や建て替えなどの際の外部居住の区分所有者の賛同が不可欠なことは、共有団体の宿命なのです。

[213: ↑]

資産価値の維持や建て替えなど　またまた大げさな話で、自分の法律論をぶちかましているが、
意味がない。

スレ主の質問は、スカイラウンジごときの共用施設の利用に関してでの話であり、資産価値維持？
ましてや建て替え？とはずいぶん筋の違うお話ですな。

感情論ではなく、現実論である。
スカイラウンジの使用方法など、ただいま現在住んでいる住民の都合（区分所有者、賃貸者の区別なく）を優先すべきであって、外部居住者のわがままよりも、大多数の現住者の意見をきくべきである。

↑あくまで法律論を振りかざすなら、理事会は粛々と外部居住者の共用施設の利用制限を規約化するのみ。例えば、現住であれば、毎月5回まで使えるが、外部居住者は月1回とか、差をつけることも可能。

[214: 匿名さん]

みんな、本当に分譲マンションに住んでいるのであれば、自分のマンションの規約集を読んでみるといい。机上の空論ではなく、資料に当たってみると良い。

私のマンションの規約は、理事会の決議事項として、「共用部分の管理に関する事項」を明記している。これが普通だと思う。

共用施設の利用方法を含めた共用部分の管理に関する事項については、骨子を規約で定め、細部を使用細則で定めるのが普通であるが、全てを使用細則で定めきることは難しく、実際には、適宜、臨機応変に判断しなければならないことがあり、理事会の決議事項としているわけである。

共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人がいるが、それは間違い。そのようなことを言う人は、実際のマンション管理規約を読まずに、想像で書いているだけだろう。

理事会は、規約と使用細則を前提に、それに反しない範囲で、自由に管理に関する事項を決定することができる。その意味で、理事会の権限はかなり強い。

さて、ここで重要なのは、理事会が決定するとしても、「規約と使用細則」に反してはならない、という点である。理事会の決定は、あくまでも「規約と使用細則」に反しない範囲で、という限定があるのであり、「規約と使用細則」に反する決定は、無効となる。

では、スレ主のマンションの理事会の決定は、有効だろうか。無効だろうか。

スレ主のマンションは、規約か使用細則で、共用施設を利用できる者として、「区分所有者」と「占有者」が併記されているようであるが、区分所有者については「現に居住する」という限定は加えられていない、とのこと。このスレ主のマンションの規定をどう解釈するか。

一つの解釈は、「現に居住する」という限定がない以上、居住していない区分所有者、賃貸に出した区分所有者も、利用権者から除外されていない、と考える（Ａ説）。

もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

規定をどう解釈するかは、つきつめれば、意思解釈の問題ということになる。分かり易く言うと、規定の解釈とは、当該規定をつくった人がどういつもりでつくったのか、ということを明らかにする作業ということである。ただ、そこでいう「当該規定をつくった人」が、マンションの規定（規約、使用細則）の場合は、多数となり、しかも、個々具体的な人間を想定するのではなく、当該マンションを購入する属性下の人間というおおざっぱなくくりを設定はするかも知れないが（この点は私自身は若干疑問に思っている）、「一般通常人」という抽象化された人間を前提とする点で、例えば売買契約書の解釈（売主と買主が合意した意思の内容の解釈）よりは、ずっと難しい。文言が一番重要であるが（文理解釈）、それだけでは意思を推測することはできない。当該規定の前後関係及び規定全体の趣旨をも考慮して意思を推測する作業を行う。マンションとはなんぞや、という根源的な問題も影響する。

文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

私はＢ説を採用するし、おそらく多くの人はそう考えるのではないか。このスレを読むと、賃貸に出した区分所有者が共用施設を利用することについて、理屈抜きに拒否反応を示す人が多いように感じるが、その感覚が多数であるのであれば、まさに、そういった感覚を持つ人がマンション購入における「一般通常人」であると言うことができ、Ｂ説を採用する根拠となるものである。

そうすると、スレ主のマンションの理事会の決定は、当然の決定をした、ということになり完全に有効ということになる。

なお、Ａ説とも、Ｂ説とも、結論がつかないという場合はどうなるか。この場合は、そのようなお互いに矛盾する二つの解釈の余地のある規定の有権的解釈権限が、共用部分の管理に関する事項の決定権限の一部として、理事会に与えられている、と考えることができるのではなかろうか。この立場に立つと、スレ主のマンションの理事会は、上記の有権的解釈権限を行使した、とみることができ、やはり有効ということになる。

規約・使用細則の文言の解釈の根底をなす一般通常人の感覚、言葉をかえれば「常識」について、色々考えさせるれスレだと思う。とても、ためになった。

[215: 匿名さん]

・1日4時間を超えない範囲とする
・9:00〜18:00までとする
・部外者の同伴者は1名までとする
など利用を円滑にする範囲であれば理事会で決めることができるでしょうが、そもそも利用することができないというところまでが理事会の権限なのでしょうか？特に迷惑行為があったとかでなく他の利用者が利用できないほど使っているのでない限り理事会にそこまで踏み込む権利はないと思います。

[216: 匿名さん]

＞文理解釈をつきつめるとＡ説が出てくるが、区分所有者間の公平という視点に立つと、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者についてまで共用施設の利用を認めるということが規定制定者の「意思」であったとは到底思えず、Ｂ説になる。

公平ではなく、衡平の視点に立って規約を決めろと言うのが、区分所有法の規定である。
一層の勉学を期待する。

[217: 匿名さん]

>>214
>共用部分の管理に関する事項の決定権限を理事会に委ねることはできないという人が
>いるが、それは間違い。

それはそのとおりですが、集会決議によらない場合、共用部分の管理に関する
決定方法（法１８条２項）は、絶対的規約事項ですから、必ず規約にその旨の
規定を置かなければなりません。
あなたのマンションでは、規約にその旨の規定がありますか？
「使用細則による」となっていませんか？

>もう一つの解釈は、第三者に賃貸に出してしまった区分所有者は、賃借人を通じて
>共用施設を利用している（利用できる立場にある）と考え、「賃貸に出した
>区分所有者でも利用できる」という明文がない限り、自分自身はもはや共用施設を
>利用することはできない、と考える（Ｂ説）。

賃借人の使用権と、賃貸人（区分所有者）の使用権は別個のものです。Ｂ説だと
賃貸人の法定共用部分の使用はどのように説明しますか？

[218: 匿名さん]

２１７番の方

まず、私のマンションの規約ですが、２１４番に書いたとおり、規約に、理事会の決議事項がいくつか列挙されていて、その中の一つに「共用部分の管理に関する事項」が書かれています。但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。


次に、賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。賃貸人が使用権を持っているから、賃借人は、賃貸人の使用権に依拠して、賃貸人の使用権を援用して、使用できる、だけです。
賃借人が賃貸人とは別個に使用権を持つはずがありません。
共用施設の利用権者は使用細則で定められるのが普通でしょうが、この使用細則で賃借人を含めた「占有者」という書き方がされます。だからといって、賃借人がこの使用細則の効力によって、当然に、共用施設を利用できることになるはずがありません。
まず、賃貸人（区分所有者）から正当に賃借した、という賃貸人（区分所有者）からの授権があり、それを前提に、区分所有者間でそのような賃借人の使用を許諾した、それが規約及び使用細則です。

[219: 匿名さん]

おーい、スレ主さん。

あなたのマンションの規約中、理事会の権限・決議事項の部分を書いて。

[220: 匿名さん]

>>218
>但し、「規約、使用細則、集会の決議に反しない範囲において」という限定が付いています。

この場合、規約による別段の定めとは、「使用細則により定める」という意味です。
（当然、規約で直接規定している事項もあります。）
一度、管理規約全体を鳥瞰してみてください。

>賃貸人の使用権と賃借人の使用権は別個だとの指摘についてですが、別個ではないでしょう。

>>96 に書いたとおりです。

[221: 匿名さん]

２１６番の方

区分所有法第３０条第３項に、規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように」定めるべきことが規定されています。

あなたは、このことを言っているのですね。

私が言っているのは、共用施設の利用者の範囲を定める規約・使用細則の規定を「解釈」する場面における、区分所有者間の「公平」です。

賃貸に出した区分所有者（賃借人が共用施設を使っている）と自ら住んでいる区分所有者との比較をしているのであり、文字通り「公平」に関する議論です。「平等」という言葉でも良いでしょう。

この場面で、「衡平」という言葉は使わないでしょう。「衡平」は、種々の要素を取り混ぜ総合判断する最終局面で使用する言葉でしょう。表面的な「平等」とは異なる、より上位の判断基準として使われるべき言葉です。

私が「公平」を使用した文脈では、まさに「公平」が正しいはず。区分所有法の文言をそのままもってきて、「衡平」が正しい、という指摘は、余りにお粗末。

法律を知っているのであれば、もう少し、意味のあることを書きなさい。

[222: 匿名さん]

２２０さん。

あなたの言っていることが全く分かりません。

あなたに質問だが、借地（賃借権）上の庭付き一戸建住宅の賃借人は、何故、当該庭を利用できるのでしょうか？

あなたの考えでは、建物所有者（土地賃借人）が保有している土地に対する借地権とは別に、建物賃借人は土地に対する使用権を別個に保有する、ということになってしまう。

そんなばかなことはないよ。

建物賃借人は、賃貸人である建物所有者（土地賃借人）が地主に対して有している借地権を前提に、それを援用して庭を利用できるに過ぎないのですよ。

だから、親亀こけたら子亀もこける、建物所有者（土地賃借人）が地主に対する関係で借地権を失えば、建物賃借人も、地主に対して権利を主張することができなくなるのです。

あなたの理屈だと、建物所有者（土地賃借人）が借地権を失おうが失うまいが、建物賃借人は、権利を主張できることになってしまうよ。

区分所有マンションでも、専有部分の賃借人は、賃貸人である区分所有者が敷地や共用部分に対して有している持分に基づく使用権を前提に、それを援用することができるだけです。

あなたは、規約に共用部分の利用者として「占有者」とあることから、賃借人には何か独立した権利が生じるように勘違いしているのかも知れないが、全くの勘違い。

あなたは、少しは法律をかじったようだが、物事の本質が分かっていない。リーガルマインドというものが欠落している。

一から勉強をやり直した方がいいね。