区分所有者の共用施設の利用を禁止する権限があるのか

[DASH]

先日、区分所有者としてマンションの共用施設の利用を申し込んだら、
「区分所有者でも、居住中でない場合は、共用施設を利用できなくなりました」と
言われ、管理会社に共用施設の利用を拒否されました。

現在、私は区分所有者、部屋は賃貸として貸しに出しており、占有者がおります。
過去、管理費など滞納したことは一度もありませんし、
区分所有法で言う「著しく他の区分所有者に損害を与える」様なことは
もちろんしておりません。

法律的にも、共用施設の利用を禁止するには、明確な理由と３／４以上の
区分所有者の賛成が必要、かつ弁明の機会を与え、、、　と書いてありますが、
「理事会で決まった」という理由一つで、決定してしまったようです。

この決定は、何も私個人の共用施設の使用権利ではなく、
外部に居住している区分所有者（つまりは、賃貸に出しているオーナーですね）
全員の使用を禁止にしたそうです。

そこに居住している、していないにかかわらず区分所有者としての
区分所有権があり、共用施設を利用する権利があると思うのですが、
この理事会（総会ではないです）での決定は法的に無効ではないのでしょうか？

[101: 匿名さん]

＞いずれにせよ、スレ主は、自分のマンションの管理規約を紹介すべきでしょう。そうしないと、議論が錯綜してしまう。

違法な規約、理事会決定を紹介しても無意味。

[102: 匿名さん]

１００、１０１がスレ主であれば、スレ主のマンションの規約には、居住していない区分所有者は共用部分を利用できない、と明文に書いてあるということだね。

それなら、最初から、そう書くべきだよ。

そういう規約は違法だ、と吠えるのは自由だけど、全く人騒がせ。

規約に明文がないことを前提に議論してきたのに。

もうレス止めます。

[103: 匿名]

スレ主らしき101さんは人からの意見を聞く耳を持たないようだからいくら言っても無駄！
違法ではないと幾人かが実際の規約を例にだしても無視だからね。

制限する、しないはマンション次第。

居住していない区分所有者が多くなれば、居住なき区分所有者にも利用を認める規約は作れるよ！

[104: 元理事]

100・101がスレ主なら、スレの前半ではもう少し思慮のある人だと思っていただけに大変残念な想いがします。
匿名掲示板ですから、スレ主がどの地域や物件にお住まいかは関係なく、多くの人が、賛否両論の意見や情報をレスしたのに・・・・

[105: 匿名さん]

このスレは最初から、共同の利益に反する行為に対する対応を定めた区分所有法５７条・５８条の規定を持ち出しており（３／４以上の賛成など）、まと外れであった。最初から違和感があった。

しかし、これは、単なる勘違いだろう、スレ主は常識的な人とだろう、と考え、多くの人がレスしてきたのではないか。

しかし、最初の違和感は正しかったようだ。変なスレは、やはり変なのだ。

[106: 匿名さん]

変わったスレでしたので、最初より読んでいましたが結局、スレ主の物件には
居住者以外利用できない規約があり、それが法律に違反していると主張しており、
このスレでその主張で問題ないというお墨付き？が欲しかっただけのようですね・・・。
がっかりです。

スレ主さん、どうしても利用したければ規約改正に動いてはどうですか？
無理だと思いますけど。

[108: 匿名さん]

簡単な計算だと思うけど。
１００人で１０１個の物を買いました。
それぞれ１個貰って、残りの１個は皆で仲良く使用する約束をしました。
但し、この１個を使用する権利と自分の１個は必ず一緒に持っておかなくてはいけません。

Ａさんは自分の１個をＢさんに売りました。なので共通の１個を使う権利はＢさんにうつりました。
（権利はＡさんからＢさんに移行）

ここまでは誰もが共通認識。
そして、

今度はＣさんが自分の１個をＤさんに貸しました。
ＣさんはＤさんに皆で使う物も使っていいよと言いました。


さて、ここで問題です。
Ｄさんに自分の１個を貸しているＣさんが皆で使う１個を自分が使いたいから、貸して欲しいと言いました。
他の９９人はなんと答えると思いますか？
①「別にいいよ」
②「使ってない時ならいいんじゃない」
③「１００人で使う約束だったのに、ＣさんとＤさんが２人とも使ったら１０１人で使う事になるよ。
　　Ｄさんが使うならＣさんはダメだよ」
　
さて、どうですか？　
Ｃさんの立場の人が多いマンションでもなければ③の意見が優勢では。

法律がＣさんにだけＣさんとＤさんの使用権利を認めなさいとしているとでも？

実際問題で使用するしないで余計な費用が発生しない施設で使用希望がまず重ならないなら、100人が101人で使用しようと問題ないから、①や②と答えてくれる場合もあるだろうし、
逆に使用都度に使用料などで収入が見込めて使用率が低いと困る施設も①と②は増えるかな。

自分が残りの９９人の立場だったら、スレ主はどう言うのかな？
特に自分が使いたい時に、Ｃさんが使っていたら・・・・

[109: 匿名さん]

＞１０８

ご苦労様でした。

[110: 匿名さん]

噛み砕いて分かりやすくしてあげないと、理解出来ない人もたまにはいるよね(笑)
ここまで簡単に書いて貰っても分からない人がいるかな？
それとも今日も持論で違法だと一点張りの主張を繰り返す？

[111: 匿名さん]

普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

[112: 匿名さん]

＞普通に考えたら、区分所有者でも住んでなきゃダメでしょう。

いや、このケースの場合、単にそれだけではなく、なにかトラブルがあるんじゃないか
と想像しています。使いたい共用施設はガラガラと書いてあるので、普通はわざわざ
使用禁止などと言われる状況ではないでしょう。

[113: DASH]

なんだか、すごい件数になっていてびっくりなのです。

単に出張していた書き込めなかっただけなのですが、、、
別に無視しているわけでもなく。途中の書き込みを全て読めたわけではありませんが、
あまりになんだか「常識のない人」「聞く耳持たない」「勘違い」などなど、
内容とは関係のない書き込みが多くみられたので、現状思っていることを
とりあえず書きます。

私としては区分所有権と占有権はあくまでも区別されるものだと考えていましたが、
そうでない意見の方が多いようですね。

ただ、「著しい不利益」がないのに、「なぜ禁止するのか」。
不平等だと言う意見がありますが、であれば、予約件数を戸数ごとに
制限すればいいだけの話。

今まで使用できていた共用施設を
「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
私にはよくわからないと言うことです。

賃貸に出す件数が50％を超えたりしたら、それは不利益が出るでしょう。
現状、そう言った不利益が出ていないのに、禁止する理由がわからないと
単純にそう思っているだけです。

結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

[114: 匿名さん]

スレ主さん
>>40-41 です。
あなたのスカイラウンジの利用を考えてみましょう。

１．マンション到着から、スカイラウンジ入口前まで
　エントランスを入って、エレベーターに乗って、通路を通ってスカイラウンジ入口の
　前に着きました。
　ご案心ください。ここまでは法定共用部分ですから、堂々としていただいて結構です。

２．スカイラウンジ（規約共用部分）の利用
　ａ．規約等により、非居住区分所有者にも利用が認められている場合
　　どうぞお入りください。そして利用方法に従ってお楽しみください。

　ｂ．規約等により、非居住区分所有者には利用が認められていない場合
　　残念ですが、ご利用いただけません。Ｕターンしてお帰りください。
　　このとき、捨て台詞などを吐いてはいけません。人格を下げてしまいます。
　　お帰りの際も堂々としていただいて結構です。法定共用部分の使用ですから。

こんな感じでしょうか。

[115: 匿名さん]

１１４です。
誤字の訂正をいたします。
（誤）案心　（正）安心

失礼いたしました。

[116: 匿名さん]

住んでいないのに、区分所有者だからと言って、その施設を使いたいかなぁ？

[117: 物件比較中さん]

>>108
>>114
例えには、無理がありすぎて問題を複雑にしてる気がする。

>>113
＞今まで使用できていた共用施設を
＞「なぜ、急に使用不可能にしたのか」が、
＞私にはよくわからないと言うことです。
何度かでてきてますが、現状の規約・細則を明らかにしない限り、スレ内で叩かれる一方でしょう。

[118: 物件比較中さん]

>>114
例えば、法定共用部分は良いとして、規約共用部分など法的には存在しない。

[119: 118]

＞規約共用部分など法的には存在しない。
言い方を訂正、法定共用部分には規約共用部分も含む。

[120: 匿名さん]

>>118
規約共用部分・・・区分所有法第４条第２項

[121: 匿名さん]

キツイ意見はここ数日の法律違反の規約は無効だとの主張を繰り返していた人をスレ主さんを誤認しての皆さんからの意見だと思います。
何度もこの人のレスがスレ主さんなら…との表現で確認があったのですが、スレ主さんからの否定コメントもなく、また、スレ主さんへの質問にスレ主ではないとの否定もなく続けてレスしていたので…誤解が発生したと思います。
私も誤解しましたので失礼しました。


例え自分が利用しなくても自分の権利が相対的に減るのは嫌だと感じる人もいます。この人にとっては既に不利益が発生していると主張されるでしょう。
また使用回数に制限も制限されたくない居住者からは了承が取れないでしょう。
自分達の物をどのように使うかを自分達で相談して決めたのが規約です。
規約を変更したいのなら、皆で話し合ってそれなりに納得がいくように落としどころを探して変更すればいいのです。


元々は使えたのなら、規約ではOKだったのか。または、規約ではNGがうっかり間違えてOKしてしまっていたか。どちらかです。
規約でOKが理事会決定だけでNGになるとは思えないので、クレームがあって調べたら規約はNGだったからNGにしたと言う方がわかりますが…

まずは元々の規約の確認と理事会決定の手続きの有効性確認をされて下さい。

[122: 匿名さん]

>結局まだきちんとした説明を理事側から受けていないので、
>また、その進捗があり次第、書き込もうかとは思います。

理事会側は、今回は折れるかもしれないが、皆さんがおっしゃる通り、スレ主の質問に反応して、
使用細則の変更を理事会は次の総会に上程すると思う。

ゲストルームやラウンジは、使用細則で利用回数や利用者を制限できるから、
外部居住の区分所有者は、ラウンジ使用年1回までとかにして実質的には利用を制限することになろう。

総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

あまり理事会にたてつかないほうがいい。スレ主に不利なように、正式に総会まで持ち込めれたら、
外部居住者は負けるだけ。

[123: 匿名さん]

＞総会にそのような議案を上程しても、総会の出席者は外部居住者のことより、現居住者を優先すべきと考えるのが数の論理なので、スレ主が反論しようが、総会に持ち込まれたら終わり。

いいですね。賃貸しし易くなります。２０年後には半分以上は賃借り人のアパート化するので、それを見越して、居住者優先にするの結構ではないですか。

[124: 匿名さん]

１２１さん、本当にスレ主の弁明を信じているの？
あり得ないと思うよ。自作自演しているのは疑いようがない。
出張先だって、普通、見るでしょう。スレを立ち上げた人だよ。

[125: 匿名さん]

親位の世代だと、携帯のメールは使えても携帯でWebを見たりはできなかったりするから、出張中なら見てなかったというのはありえるけど、スレ主がカキコの前後から違法だと言い張っていた人はぱたりとカキコミがなくなったね。

[126: 匿名さん]

基本的なことですが、賃貸中のスレ主はどうやってマンションのオートロックを通過するのでしょうか？

まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？
それとも生体認証オートロックとか？

もしかして、インターフォンとかで「管理員を毎回呼び出してオートロック解除させてる」とかって話なんじゃない？

最後の話で利用継続を検討するなら、管理員に（賃貸中の区分所有者であること）本人確認なんぞ出来る訳ないから、管理会社的な立場から考えても「責任とれませんから・・・」って話になるんじゃない（管理会社に遣らせるなら、管理費ＵＰ要求されちゃうかもしれないので、理事会的にもＮＧって結論かと）

[127: 匿名さん]

>>まさか、賃貸中の部屋の合鍵持ってるってこと？

合鍵の扱いについては賃貸契約書で取り決めるのでしょうが、
大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。

[128: 匿名さん]

＞大家が合鍵持つこと自体は普通でしょう。
それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて
自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

[129: 匿名さん]

＞それは普通かもしれないが、大家が意味もなく合鍵を持って歩いて自分のマンションの共用部まで来ているのは嫌だな。

専有部分にも、承諾条件で入れますよ。契約を見てごらんなさい。

[130: 匿名さん]

大家が合鍵を持っているのは当たり前。

賃貸人の自覚が足りない。

[131: 匿名さん]

でも勝手に入ることはできませんけどね。

[132: 匿名さん]

合鍵持った大家が、マンションにやってきて、合鍵をじゃらじゃらさせながら、ロビーで談笑している。

俺が賃借人なら、気持ち悪い！って叫ぶよ。
そして、すぐ解約して出て行くな。
今の時代、何をやらかすか、怖くてしょうがない。

賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。
大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。
賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

分譲マンションの一室を人に貸した区分所有者は、合鍵を持っているからこそ、滅多なことがない限り、そのマンションに出入りするべきではない、近づくべきではない。

本当は、にわか大家であれば、合鍵は信頼できる賃貸管理会社に預けるべき。

それが賃借人に対する礼儀だよ。

[133: サラリーマンさん]

「大家」という言い方に違和感あり。木造アパートじゃないんだから(笑

※木造アパートにお住まいの方、ごめんなさい。

[134: 匿名さん]

＞賃貸マンションじゃなくて、分譲マンションなんだぞ。大家といっても、にわか大家、しょせんは素人。賃貸マンション一棟のオーナーのような事業者としての自覚もないだろう。

古いですね。等価交換マンションでは、旧地主が多数の住戸を区分所有してるのが一般だよーん。

[135: 匿名さん]

限られた資料しかないので、はっきりは分からないが、推測も含めて書く。

昔のマンションは、共用部分の利用権者について、「現に居住する」という限定をしていない例が多かったようだ（これは、間違いなかろう）。これは、共用部分といっても、エントランス、廊下などの法定共用部分が主であったことを背景にしているようだ。では、この時代のマンションについて、スカイラウンジ等の規約共用部分が存在するとして、賃貸に出した区分所有者の利用を想定していたのだろうか。そうではなさそうだ。そんなことを言い出す区分所有者はいない、という前提でつくられていたようだ。

ところが、時代が流れ、スカイラウンジをはじめ、各種豪華施設を備えたマンションが多くなってくると、賃貸に出しておきながら、それら豪華施設を使いたい、という区分所有者が現れてきた。これらの区分所有者に対抗するために、規約で「現に居住する」という限定を加えることが多くなってきた。

こういうことのように思う。

つまり、規約の規定の仕方にかかわりなく、昔から、賃貸に出した区分所有者が共用部分を利用することは考えられていなかったのだと思う。

こう思うのだが、自信はない。
規約の変遷経緯に詳しい人、是非、教えて欲しい。

[136: 匿名さん]

貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。
それがマナーです。念のため、鍵を預かっておくだけです。

[137: 匿名さん]

分譲マンションでも大家は、大家です。
当然、合鍵は大家の権利で持ちますよ。

もちろん借家人の権利があるから、居住中は無断で入った入りできないのは当たり前、
鍵の保管も厳密にするのも大家として当たり前。人前で鍵束をじゃらじゃらなどできないのは
当たり前。

借家人とはいえ、大家が無断で部屋にはいったら住居侵入で告訴されます、それだけのこと。

[138: 匿名さん]

>>貸主が所有しているマンションに行くことは、普通はありません。


逆だろ。借家人からのクレームで、大家が物件にいくことは日常ある話。
とくに水周りが壊れたりしたら大家にクレームがくるだろう。
そういう管理をメンテナンス業者に丸投げする大家もいるだろうが、親切な大家は、最終的には
業者に頼むけど現状把握は、自分の目で確かめるというのがオーナーの務めだね。

[139: 匿名さん]

>>138

それは、「クレームがあれば」の話だろ。
一般的とは言えない。

[140: 匿名さん]

>>138
その場合、「借家人に呼ばれなければ」大家は来ませんよね？
ここのスレ主はクレーム対応ではなく、大家が施設を利用したいと思った
時に呼んでもいないのに出入りしています。全く別次元の話です。

[141: 匿名さん]

区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設
の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の
居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。

であるからして賃貸している部屋の区分所有者に対し共有施設の利用制限を
することはそれなりの合理性があると思われます。

ただし理事会決議のみでこのような制限を設けることができるかというと
結構微妙。管理規約の変更であれは総会決議が必要だが、本件については
総会決議の必要がないやりかた、おそらく共有施設利用細則の変更を行っ
たのだと思います。（管理会社の入れ知恵でしょう）

[142: 素人の元理事]

細則の変更も総会決議事項。

[143: 匿名さん]

>>142の言うとおり。

スレ主はもしかして、総会決議を既にされている正式に細則が変更になっていることに
いちゃもんつけているのでは？

[144: 匿名さん]

＞区分所有者が他人に部屋を賃貸している場合は住民が利用できる共有施設の利用権についてもあわせて貸与していると考えられます。
その利用権はいくらですか？　共有施設だから全員で山分けしてね。
＞その場合大家も利用権を主張すると、いわば権利の二重行使となり他の居住している区分所有者との間に不公平感が生じます。
共有者は、共用部分、敷地の利用権はあります。従って、両方に利用権はあります。

[145: 匿名さん]

↑　はいはい

[146: DASH]

感情的な書き込みは避けていただきたいところですが、
現状の進捗としては、

○今までの管理規約に変更は加えていない。
○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
○総会決議ではなく、理事会の中で「運用上」そうしていきましょう、と
　口頭ベースで決まっただけ。

とのことです。

それから、居住していない区分所有者が、住んでもいないマンションに
立ち入ること自体が不自然だという意見が散見されますが、
６００戸あるマンションで、月極駐車場を使うことも許されていているので、
しょっちゅういくのはおかしい話かもしれませんが、２，３ヶ月に1度
管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
まったく借り主から連絡が来るまで放置している大家もどうかとおもいますし。
要は程度の問題ですし。

また、禁止されていない行為をしているのに、「非常識」呼ばわり
される覚えはありません。

ちなみに、何度も言いますが、区分所有者と占有者両方に使用権を与えたところで、
「不公平感」を生むほど共用施設の予約でいっぱいというわけでもなく、むしろ空いているのです。
優先順位や予約回数を部屋ごとに制限すれば、その回数内での使用方法は
それぞれの区分所有者と占有者で話し合えばよいだけのことで、そこまで組合が
規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。

全てのレスを読めているわけではありませんが、とりいそぎ。

[147: 匿名さん]

>>146
>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない
と言うだけで、規約（細則）の開示はしていただけないみたいですね。
はっきりさせるためにも規約（細則）の一部開示をお願いいたします。

>管理状況などを見にいくついでに、コーヒーを飲みに行ったり、
>スカイラウンジに行くくらいは別に何もおかしな行為ではないと思いますが？
コーヒーを飲むのもスカイラウンジに行くのも利用を申し込む必要があるのですか？
本当にそうであっても理由は外部に他人に使わせないようにするためと考えられます。
あとは規約（細則）がわからないと、何とも言い様がありません。

>そこまで組合が
>規約で縛るのは「円滑な運用」なのかどうかと、疑問を投げかけているだけです。
結局、規約で縛られているのですね。
例えば住民から苦情があった場合には共用施設の使用率が低くても、使用の制限を
加えることの方が「円滑な運用」になると思います。

[148: 匿名さん]

↑　いちいち細かいですね。

[149: 匿名さん]

>>146
要約すると、
１．規約等では、利用資格として、居住要件を課していない。
２．にもかかわらず、理事会は、「居住要件を満たしていない区分所有者は、
　利用することができない。」として運用することを決定した。
ということでしょうか。

だとすれば、
理事会の決定は、規約等に抵触し、無効であると判断せざるを得ません。

[150: 匿名さん]

スレ主さん、意地でも規約の使用者に関する部分の書き込みは
しませんね。
これだけ長文を書き込む時間はあるのにただ写すだけの規約を
書き込めないのは不思議です。


>○今までの規約にも「居住していない区分所有者が使用できない」という記述はない

使用できない記述は無いが、使用できる人の中に「居住していない区分所有者」も明記
されていない気がします。
使用細則をアップできないのは使用できないとはっきり明記されていないのだから
使用可能者に入っていなくても所有者だから使用できるはずだ！と都合よく解釈している
としか思えませんが・・・。